Modernisierung und Mieterhöhung: Erhaltungskosten sauber herausrechnen
Nicht jede Baurechnung darf auf die Miete umgelegt werden. Erhaltung, Förderung, Verteilung und gesetzliche Kappungen müssen getrennt berechnet werden.
Das Wichtigste in Kürze
- Die jährliche Miete kann bei begünstigten Maßnahmen grundsätzlich um 8 Prozent der aufgewendeten umlagefähigen Kosten steigen.
- Fiktive oder tatsächliche Erhaltungskosten werden vorher abgezogen.
- Ankündigung, Kostenaufteilung, Kappungsgrenzen und mögliche Härtefälle sind getrennte Prüfschritte.
Neue Fenster können Energie sparen und zugleich alte, verschlissene Fenster ersetzen. Genau diese Doppelfunktion macht die Modernisierungsmieterhöhung anspruchsvoll. Umlagefähig ist nicht einfach die gesamte Handwerkerrechnung. Der Anteil, der ohnehin für Erhaltung erforderlich gewesen wäre, muss herausgerechnet werden.
§ 559 BGB erlaubt bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich eine Erhöhung der jährlichen Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten. Das Gesetz enthält zugleich Abzüge, Kappungsgrenzen und Härteregelungen.
Vor Baubeginn richtig ankündigen
Eine Modernisierungsankündigung wird grundsätzlich spätestens drei Monate vor Beginn in Textform mitgeteilt. Sie beschreibt Art und voraussichtlichen Umfang, Beginn, Dauer, erwartete Mieterhöhung und künftige Betriebskosten. Zudem soll sie auf Form und Frist eines möglichen Härteeinwands hinweisen.
Unklare Sammelbegriffe reichen nicht. Mieter müssen erkennen können, welche Arbeiten ihre Wohnung betreffen und welche Belastung zu erwarten ist. Änderungen im Bauablauf werden zeitnah mitgeteilt.
Erhaltung von Verbesserung trennen
Kosten, die für notwendige Erhaltungsmaßnahmen angefallen wären, gehören nicht zur umlagefähigen Basis. Bei einer modernisierenden Erneuerung wird der Abnutzungsgrad angemessen berücksichtigt. Das kann auch durch Schätzung geschehen, braucht aber eine nachvollziehbare Grundlage.
Beispiel: Wird ein altes Fenster durch ein energetisch besseres ersetzt, ist der hypothetische Ersatz durch ein vergleichbares funktionsfähiges Fenster nicht vollständig Modernisierung. Angebote und Rechnungen sollten deshalb Leistungsanteile trennen, bevor alles in einer Gesamtsumme verschwindet.
Förderung und mehrere Wohnungen berücksichtigen
Öffentliche Zuschüsse und bestimmte Finanzierungsvorteile können die anrechenbaren Kosten mindern. Werden Maßnahmen für mehrere Wohnungen oder das gesamte Gebäude ausgeführt, sind Kosten angemessen aufzuteilen. Der Schlüssel muss zur Maßnahme passen und erklärt werden.
Planungs- und Nebenleistungen können einbezogen sein, soweit sie der Modernisierung zuzuordnen sind. Reparaturen, Verwaltung und nicht betroffene Gebäudeteile bleiben außen vor.
Kappungsgrenzen prüfen
Nach § 559 Absatz 3a darf sich die monatliche Miete aufgrund von Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren grundsätzlich nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter erhöhen; bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter gilt eine Grenze von 2 Euro. Für bestimmte Heizungsmaßnahmen enthält das Gesetz eine zusätzliche Grenze von 0,50 Euro je Quadratmeter.
Die Grenzen ersetzen nicht die vorherige Kostenberechnung, sondern deckeln deren Ergebnis. Härteeinwände können darüber hinaus eine Rolle spielen.
Die Erhöhungserklärung nach Abschluss braucht die tatsächlichen Kosten und eine nachvollziehbare Berechnung. Wer schon bei Ausschreibung und Buchhaltung zwischen Erhaltung, Modernisierung und Förderung trennt, kann diese Erklärung solide erstellen – und muss nicht im Nachhinein aus einer Pauschalrechnung rechtliche Kategorien rekonstruieren.
