Mietkaution verwalten: Fremdes Geld bleibt auch auf dem Vermieterkonto fremd
Vermieter müssen eine Barkaution getrennt vom eigenen Vermögen anlegen, abrechnen und bei Verkauf sauber übergeben.
Das Wichtigste in Kürze
- Bei Wohnraum darf die Mietsicherheit höchstens drei Nettokaltmieten betragen.
- Eine Barkaution ist getrennt vom Vermögen des Vermieters und zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.
- Beim Verkauf gehen Rechte und Pflichten aus der Kaution auf den Erwerber über; Übergabe und Bestand sollten dokumentiert werden.
Die Mietkaution liegt jahrelang unangetastet. Gerade deshalb wird sie im Vermieteralltag leicht wie eigenes Guthaben behandelt. Rechtlich ist sie eine Sicherheit des Mieters und muss so verwaltet werden, dass sie auch bei Insolvenz des Vermieters geschützt bleibt.
Für private Vermieter lohnt eine feste Routine: Vereinbarung prüfen, Zahlung getrennt erfassen, Anlage belegen und beim Auszug nachvollziehbar abrechnen.
Höchstens drei Nettokaltmieten
Bei Wohnraum darf die Mietsicherheit das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale nicht überschreiten. Der Mieter darf eine Geldkaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten. Die erste Rate ist zu Mietbeginn fällig, die weiteren mit den beiden folgenden Mietzahlungen.
Eine Klausel, die den Schlüssel erst nach vollständiger Zahlung aller drei Raten übergibt, sollte rechtlich geprüft werden. Gesetzliche Ratenrechte lassen sich nicht einfach durch Formularvertrag ausschließen.
Getrennte Anlage ist Pflicht
Eine als Geldsumme überlassene Kaution muss bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt werden. Die Anlage erfolgt getrennt vom Vermögen des Vermieters. Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
Praktisch kommen ein offenes Kautionskonto, Treuhandkonto oder ein vom Mieter verpfändetes Sparguthaben infrage. Entscheidend ist nicht der Produktname, sondern die insolvenzfeste Trennung und eindeutige Zuordnung.
Überweisen Sie die Kaution nicht auf das normale Miet- oder Privatkonto und lassen Sie sie dort liegen. Dokumentieren Sie Bank, Kontobezeichnung, Einzahlungsdatum und Saldo. Der Mieter sollte einen Nachweis erhalten.
Andere Anlageformen nur vereinbaren
Die Parteien können eine andere Anlageform vereinbaren. Wertschwankende Produkte sind für eine kurzfristig verfügbare Sicherheit jedoch riskant und brauchen eine klare Regelung zu Risiko, Ertrag und Verwertung. Eine Kautionsbürgschaft ist wiederum keine Geldanlage; ihre Kosten trägt regelmäßig der Mieter, ohne dass Kapital angespart wird.
Vermieter sollten nicht eigenmächtig von Barkaution auf ein anderes Modell wechseln. Der Mietvertrag und eine schriftliche Zusatzvereinbarung bilden die Grundlage.
Während des Mietverhältnisses nicht frei verrechnen
Die Kaution sichert Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Sie ist kein laufender Zahlungsersatz. Der Mieter darf die letzten Mieten nicht einfach „abwohnen“. Umgekehrt sollte der Vermieter nicht bei jeder streitigen Kleinigkeit auf das Konto zugreifen und den Bestand unklar lassen.
Ist eine berechtigte Verwertung während des Mietverhältnisses erfolgt, kann ein Anspruch auf Wiederauffüllung bestehen. Wegen der rechtlichen Details sollte bei Streit anwaltlicher Rat eingeholt werden.
Abrechnung nach dem Auszug
Es gibt keine starre gesetzliche Standardfrist, nach deren Ablauf jede Kaution vollständig zurückgezahlt sein muss. Der Vermieter erhält eine angemessene Prüfungszeit für Miete, Schäden und noch offene Betriebskosten. Ein unbegrenztes Zurückhalten ohne konkrete Ansprüche ist jedoch nicht zulässig.
Trennen Sie unstreitigen und streitigen Teil. Ein angemessener Betrag für eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung kann zurückbleiben; der Rest sollte abgerechnet werden. Übergabeprotokoll, Rechnungen und Forderungsberechnung machen die Abrechnung nachvollziehbar.
Beim Verkauf vollständig übergeben
Mit dem Eigentumsübergang tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten der Mietsicherheit ein. Kann der Mieter die Kaution später vom Erwerber nicht erhalten, kann unter Voraussetzungen auch der frühere Vermieter weiter haften.
Kaufvertrag und Übergabe sollten deshalb für jede Einheit Kautionsart, Einzahlungsbetrag, Zinsen, Verwendungen und Kontonachweis aufführen. Der Käufer prüft, ob das Geld tatsächlich übertragen beziehungsweise das Treuhandverhältnis wirksam fortgeführt wird.
Eine sauber geführte Mietkaution schützt beide Seiten: den Mieter vor dem Verlust fremdverwalteten Geldes und den Vermieter vor späteren Beweisproblemen. Der geringe Verwaltungsaufwand am Anfang spart oft den größten Streit am Ende.
