Mietkaution anlegen: Getrenntes Kautionskonto ist Pflicht, nicht Empfehlung

Legen Sie eine Barkaution auf ein eigenes, offen als Mietkautionskonto (Treuhandkonto) geführtes Konto bei einer Bank, getrennt von Ihrem Vermögen, und nennen Sie dem Mieter dieses Konto, bevor er zahlt. So verlangt es § 551 Absatz 3 BGB. Verzinst wird mindestens zum Satz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist, oder Sie vereinbaren mit dem Mieter eine andere Anlageform; die Erträge gehören in jedem Fall dem Mieter und erhöhen die Sicherheit. Benennen Sie kein solches Konto, darf der Mieter die Kaution zurückhalten, und eine Kündigung wegen der fehlenden Zahlung ist unwirksam (BGH, 13. Oktober 2010, VIII ZR 98/10).

Zeitpunkt	Ihre Pflicht	Rechtsgrundlage	Folge bei Verstoß
Vor Mietbeginn	Kautionskonto eröffnen und dem Mieter benennen	§ 551 Abs. 3 BGB, BGH VIII ZR 98/10	Mieter darf die Kaution zurückhalten, Kündigung deswegen unwirksam
Vertragsschluss	höchstens drei Nettokaltmieten verlangen, Ratenzahlung zulassen	§ 551 Abs. 1, 2 und 4 BGB	überschießender Teil und nachteilige Klauseln unwirksam
Während der Mietzeit	Kaution nicht wegen streitiger Forderungen antasten	BGH VIII ZR 234/13	Sie müssen das Guthaben dem Kautionskonto wieder gutschreiben
Nach Rückgabe	Schäden binnen sechs Monaten beziffern, Kaution abrechnen	§ 548 Abs. 1 BGB, § 215 BGB	über die Kaution hinaus ist der Anspruch verjährt
Beim Verkauf	Kaution samt Kontonachweis an den Käufer übergeben	§ 566a BGB	Sie haften dem Mieter weiter für die Rückzahlung

Mietkaution insolvenzfest anlegen: Das schreibt § 551 BGB vor

Die Anlage muss vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen, gleich ob Sie das Sparkonto nach dem Gesetz wählen oder mit dem Mieter eine andere Anlageform vereinbart haben. Der Bundesgerichtshof begründet das mit dem Zweck der Vorschrift: Die Kaution soll vor dem Zugriff Ihrer Gläubiger geschützt sein, und zwar ab dem ersten Tag. Der Mieter muss das Geld deshalb nicht erst bar übergeben oder auf Ihr Mietkonto überweisen, damit Sie es später umbuchen.

Der Produktname ist zweitrangig, die Konstruktion nicht. Tragfähig sind ein offen ausgewiesenes Treuhand- oder Mietkautionskonto auf Ihren Namen, ein auf den Namen des Mieters angelegtes und an Sie verpfändetes Sparguthaben oder ein Sammelkonto mit eindeutiger Einzelzuordnung je Mieter. Entscheidend ist, dass ein Insolvenzverwalter oder ein Pfändungsgläubiger erkennen kann, dass es sich um fremdes Geld handelt. Ihr normales Tagesgeldkonto mit dem Verwendungszweck „Kaution Wohnung 3“ leistet das nicht.

Halten Sie nach der Einzahlung Kreditinstitut, Kontobezeichnung, Datum und Saldo fest und geben Sie dem Mieter einen Nachweis. Diese eine Seite entkräftet später jeden Vorwurf, das Geld sei vermischt worden. Die Zinsen sind Erträge des Mieters, nicht Ihre.

Höhe der Mietkaution: drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Raten

§ 551 Absatz 1 BGB begrenzt die Sicherheit bei Wohnraum auf das Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Maßgeblich ist die Nettokaltmiete bei Vertragsschluss; steigt die Miete später, etwa durch eine Staffel, wächst die zulässige Kaution nicht mit.

Ein Rechenbeispiel mit angenommenen Werten: Bei 850 Euro Nettokaltmiete und 220 Euro Betriebskostenvorauszahlung liegt die Obergrenze bei 3 × 850 Euro = 2.550 Euro, nicht bei 3 × 1.070 Euro = 3.210 Euro. Nach Absatz 2 darf der Mieter diese Summe in drei gleichen Monatsraten von je 850 Euro zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen.

Absatz 4 erklärt jede abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters für unwirksam. Eine Formularklausel, die die Schlüsselübergabe von der vollständigen Zahlung aller drei Raten abhängig macht, ist deshalb nicht durchsetzbar, und eine darauf gestützte Kündigung angreifbar. Was im Mietvertrag zur Kaution sonst stehen sollte, zeigt der Überblick zum Wohnraummietvertrag.

Während der Mietzeit ist die Kaution tabu

Viele ältere Formularverträge enthalten eine Klausel, nach der Sie sich schon während des laufenden Mietverhältnisses aus der Kaution bedienen dürfen und der Mieter sie danach wieder auffüllen muss. Der Bundesgerichtshof hat eine solche Vereinbarung am 7. Mai 2014 (VIII ZR 234/13) für unwirksam erklärt, soweit sie streitige Forderungen erfasst. Im Fall hatte eine Mieterin die Miete gemindert, die Vermieterin ließ sich daraufhin das Kautionsguthaben auszahlen und musste es dem Kautionskonto wieder gutschreiben. Das Gericht sah darin einen Verstoß gegen den Treuhandcharakter der Sicherheit aus § 551 Absatz 3 BGB.

Für Sie heißt das: Zugriff während der Mietzeit allenfalls bei unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen, und auch dann nach anwaltlicher Prüfung. Wer bei jeder Minderung an die Kaution geht, verliert die Sicherheit genau für den Auszug, für den sie gedacht ist.

Kaution nach dem Auszug: Fristen, Abrechnung und Verjährung

Frist	Rechtsgrundlage	Bedeutung für Sie
6 Monate ab Rückgabe	§ 548 Abs. 1 BGB	Ersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Wohnung verjähren. Gegen die Barkaution dürfen Sie damit nach BGH VIII ZR 184/23 auch danach noch aufrechnen, einen Betrag über die Kaution hinaus können Sie nicht mehr durchsetzen
keine feste Frist	BGH VIII ZR 71/05	angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist nach Rückgabe; Instanzgerichte halten meist drei bis sechs Monate für angemessen
12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums	§ 556 Abs. 3 BGB	Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung; bis dahin dürfen Sie einen angemessenen Teil der Kaution zurückhalten, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist
nach Verjährung der Nachforderung	§ 216 Abs. 3 BGB, BGH VIII ZR 263/14	wegen verjährter Betriebskostennachforderungen dürfen Sie sich nicht aus einem verpfändeten Kautionssparbuch befriedigen

Die erste Zeile wird am häufigsten falsch verstanden. Die sechs Monate des § 548 BGB laufen ab der tatsächlichen Rückgabe der Wohnung, nicht ab dem Vertragsende. Nach dem Urteil vom 10. Juli 2024 (VIII ZR 184/23) ist eine Barkautionsabrede typischerweise so auszulegen, dass Sie Schadensersatz wegen Beschädigung der Wohnung im Rahmen der Kautionsabrechnung auch nach Ablauf dieser Frist noch verrechnen dürfen. Das schützt Sie aber nur bis zur Höhe des Kautionsguthabens. Ein Schaden von 4.000 Euro bei 2.550 Euro Kaution bleibt in Höhe von 1.450 Euro verloren, wenn Sie ihn nicht innerhalb der sechs Monate geltend machen und notfalls die Verjährung hemmen.

Das Übergabeprotokoll mit Datum, Zählerständen und Fotos ist deshalb der Startpunkt dieser Uhr. Welche Angaben hineingehören, beschreiben die Beiträge zu Übergabeprotokoll und Kaution und zur Wohnungsübergabe und Vermieterbescheinigung.

Trennen Sie bei der Abrechnung den unstreitigen vom streitigen Teil und zahlen Sie den unstreitigen Teil aus, statt die ganze Summe festzuhalten. Für eine noch offene Betriebskostenabrechnung darf ein angemessener Teilbetrag zurückbleiben; Instanzgerichte orientieren sich oft an drei bis vier Monatsvorauszahlungen, eine feste Grenze des Bundesgerichtshofs gibt es nicht. Hat die letzte Abrechnung ein Guthaben ergeben, müssen Sie eine erwartete Nachzahlung konkret begründen. Normale Abnutzung ist mit der Miete abgegolten, und die Grenzen von Kleinreparatur und Instandhaltung gelten auch beim Auszug.

Bürgschaft statt Barkaution: was sie Ihnen bringt und was nicht

Bietet der Mieter eine Bürgschaft an, von einer Bank, einer Kautionsversicherung oder den Eltern, entfällt die Anlagepflicht, weil kein Geld überlassen wird. Der Sicherungswert ist aber nicht derselbe. Die Bürgschaft muss selbstschuldnerisch und unbefristet erklärt sein, sonst kann der Bürge die Einrede der Vorausklage erheben oder sich zum Laufzeitende lösen. Verwertbar ist sie erst, wenn die gesicherte Forderung feststeht: Aus einem Kautionsguthaben verrechnen Sie bei der Abrechnung, aus einer Bürgschaft in strittigen Fällen erst nach einem Titel.

Die Kosten trägt der Mieter. Eine Kautionsversicherung verlangt einen jährlichen Beitrag, ohne dass Kapital angespart wird; für Sie ist das kein Nachteil, für den Mieter über eine lange Mietdauer ein spürbarer.

Die Obergrenze des § 551 Absatz 1 BGB gilt für alle Sicherheiten zusammen. Nehmen Sie drei Nettokaltmieten als Barkaution und lassen sich zusätzlich eine Elternbürgschaft geben, sind Sie übersichert, und der überschießende Teil ist nicht durchsetzbar. Eine Ausnahme gilt nur für Sicherheiten, die ein Dritter freiwillig und ohne Ihr Verlangen stellt. Diese Abgrenzung ist heikel und gehört nicht in einen improvisierten Formularvertrag.

Mietkaution beim Verkauf: Die Pflicht wechselt, die Haftung nur halb

Mit dem Eigentumsübergang tritt der Käufer nach § 566a BGB in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein, unabhängig davon, ob er das Geld erhalten hat. Satz 2 lässt Sie als Verkäufer aber in der Haftung: Kann der Mieter die Kaution bei Mietende vom Erwerber nicht erlangen, müssen Sie sie zurückzahlen.

Für den Kaufvertrag folgt daraus eine konkrete Anlage: je Wohnung Kautionsart, Einzahlungsbetrag, aufgelaufene Zinsen, bereits erfolgte Verwertungen und der Kontonachweis. Übertragen wird nicht „die Kaution“, sondern ein bestimmtes Guthaben von einem bestimmten Konto; bei verpfändeten Sparguthaben übergeben Sie zusätzlich die Verpfändungserklärung und informieren den Mieter. Lassen Sie sich die Übergabe vom Käufer schriftlich bestätigen. Dieser Beleg ist das, was Ihre fortbestehende Haftung praktisch entschärft.

Vier Handgriffe für ein sauberes Kautionskonto

1. Kautionskonto vor Vertragsbeginn eröffnen und die Kontodaten im Mietvertrag oder einem Begleitschreiben benennen.
2. Den Eingang jeder Rate einzeln quittieren.
3. Einmal jährlich Saldo und Zinsgutschrift dokumentieren.
4. Den Rückgabetermin mit Protokoll und Fotos so legen, dass zwischen Rückgabe und Ablauf der sechs Monate genug Zeit für einen Kostenvoranschlag bleibt.

Die Grundlagen zur Mietkaution und die übrigen laufenden Pflichten privater Vermieter ergänzen diese Routine; zum Stand der Mietrechtsreform 2026 gibt es einen eigenen Beitrag.