Verkehrssicherungspflicht am Haus: Was Eigentümer wann kontrollieren müssen

Als Eigentümer müssen Sie Gefahren auf Haus und Grundstück erkennen und beseitigen, die ein sorgfältiger Mensch bemerkt hätte, und Sie müssen das im Schadensfall belegen können. Absolute Sicherheit verlangt die Rechtsprechung nicht: Nach dem Bundesgerichtshof muss nicht jeder abstrakten Gefahr vorgebeugt werden, wohl aber jeder, die bei vernünftiger Betrachtung naheliegt (BGH, Urteil vom 2. Oktober 2012 – VI ZR 311/11). Am strengsten ist die Haftung für Gebäudeteile: Fällt ein Dachziegel auf ein parkendes Auto, wird nach § 836 BGB vermutet, dass Sie das Haus mangelhaft unterhalten haben. Sie müssen dann beweisen, dass Sie sorgfältig kontrolliert haben.

Bereich	Regelkontrolle (Empfehlung)	Zusatzkontrolle	Haftungsgrundlage
Dach, Schornstein, Fassade, Balkon	Sichtkontrolle vom Boden zweimal im Jahr, Fachbetrieb bei Auffälligkeiten	Nach jedem Sturm, Hagel, Frost-Tau-Wechsel	§ 836 BGB, Beweislast beim Eigentümer
Bäume am Weg oder zur Straße	Intervall nach FLL-Richtlinie aus Alter, Zustand und Standort	Nach Sturm, Blitz, Anfahrschaden	§ 823 Abs. 1 BGB
Wege, Treppen, Geländer, Beleuchtung	Monatlich bei Begehung, im Herbst Laub und Algen	Nach Frost und Bauarbeiten	§ 823 Abs. 1 BGB
Gehweg vor dem Haus im Winter	Nach Ortssatzung, meist werktags ab 7 Uhr	Bei jedem Schneefall und Glatteis	Satzung der Gemeinde, § 823 BGB
Spielgeräte, Einfriedung, Lichtschächte	Vierteljährlich	Nach Unwetter	§ 823 Abs. 1 BGB

Die Intervalle in der Tabelle sind redaktionelle Empfehlungen, keine gesetzlichen Fristen. Gerichte fragen im Streit, ob Ihr Rhythmus zum Zustand des Bauteils passte und ob die Kontrolle dokumentiert ist. Ein altes Dach mit bekannten Schwachstellen braucht engere Kontrollen als ein neues.

Dach und Fassade: Hier dreht sich die Beweislast

§ 836 Abs. 1 BGB macht den Grundstücksbesitzer haftbar, wenn sich Teile des Gebäudes ablösen und dadurch jemand verletzt oder eine Sache beschädigt wird, sofern das auf fehlerhafte Errichtung oder mangelhafte Unterhaltung zurückgeht. Entlasten können Sie sich nur, wenn Sie die im Verkehr erforderliche Sorgfalt nachweisen (Satz 2). Ein früherer Eigentümer haftet noch ein Jahr nach dem Verkauf, wenn er selbst nicht sorgfältig war (Absatz 2).

Praktisch heißt das: Sie müssen nicht aufs Dach steigen. Vom sicheren Standpunkt mit Fernglas erkennen Sie verrutschte Ziegel, lose Ortgangbleche, rostige Schneefanghalter und Risse im Putz. Notieren Sie Datum und Befund und machen Sie Fotos aus immer derselben Perspektive. Nach einem schweren Sturm prüft ein Dachdecker; was die Versicherung dann zahlt, steht im Beitrag zu Sturm- und Hagelschäden. Droht ein Teil herabzufallen, sperren Sie den Bereich sofort ab. Ein Flatterband, unter dem Passanten weiter durchgehen, reicht nicht.

Bäume: Das Intervall muss begründet sein

Wer ein Grundstück beherrscht, muss nach dem BGH dafür sorgen, dass von den dort stehenden Bäumen keine Gefahr für Straße oder Nachbargrundstück ausgeht, soweit das möglich und zumutbar ist. Ein gesunder Baum, der bei einem Sturm unvorhersehbar einen Ast verliert, begründet keine Haftung. Ein Baum mit Totholz oder Pilzfruchtkörpern, den Sie seit Monaten sehen, dagegen schon.

Für das Kontrollintervall gibt es kein Gesetz, aber ein Regelwerk, an dem sich Gerichte orientieren: die Baumkontrollrichtlinie der Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau (FLL) von 2020. Sie leitet das Intervall in Tabelle 1 aus drei Merkmalen ab: Entwicklungsphase des Baums (Jugend, Reife, Alter), Schädigungsgrad und Sicherheitserwartung am Standort. Ein Baum am Gehweg hat eine höhere Sicherheitserwartung als einer am hinteren Gartenzaun. Die Intervalle der Tabelle sind Obergrenzen; nach Sturm, Blitzschlag oder Anfahrschaden ist unabhängig davon eine Zusatzkontrolle fällig. Für große Altbäume an der Straße lohnt die Kontrolle durch einen zertifizierten Baumkontrolleur. Fällungen und Rückschnitte bleiben an Baumschutzsatzung und Artenschutz gebunden.

Winterdienst: Die Gemeinde legt Breite und Uhrzeit fest

Den Winterdienst auf dem öffentlichen Gehweg übertragen die meisten Gemeinden per Satzung auf die Anlieger. Was genau gilt, steht in Ihrer Straßenreinigungssatzung. Ein Beispiel aus Berlin nach dem Straßenreinigungsgesetz:

Vorgabe in Berlin	Wert
Mindestbreite in Straßen der Reinigungsklassen 1 und 2	1,5 Meter
Mindestbreite in allen übrigen Straßen	1 Meter
Schneefall nach 20 Uhr	Räumen bis 7 Uhr am Folgetag
Sonn- und Feiertage	bis 9 Uhr
Streumittel auf Gehwegen	abstumpfende Mittel, Salz grundsätzlich verboten

Andere Städte haben andere Zeiten und Breiten. Auf dem eigenen Grundstück gilt die allgemeine Verkehrssicherungspflicht für Zugang, Treppe und Weg zu Briefkasten und Mülltonnen. Legen Sie für Urlaub und Krankheit eine Vertretung schriftlich fest.

Übertragen heißt nicht loswerden

Winterdienst, Baumkontrolle oder Hausmeisterarbeiten können Sie auf einen Dienstleister oder per Mietvertrag auf Mieter übertragen. Gegenüber Passanten verengt sich die Pflicht dann auf eine Auswahl- und Überwachungspflicht, wenn eine klare Absprache besteht (BGH, Urteil vom 6. August 2025 – VIII ZR 250/23, Rn. 20). Gegenüber Ihren Mietern haften Sie als Vermieter dagegen für das Verschulden des beauftragten Dienstes wie für eigenes (§ 278 BGB, ebenda Rn. 21 bis 23). Prüfen Sie also stichprobenartig, ob tatsächlich geräumt und kontrolliert wird, und halten Sie das fest. Zeiten, Breiten und Haftungsfälle des Winterdienstes ordnet der Beitrag zu Streupflicht und Winterdienst ein. Für Mieter braucht es eine klare Regelung im Mietvertrag; welche Pflichten Vermieter sonst laufend treffen, ordnet der Beitrag zu den laufenden Pflichten privater Vermieter ein. In einer WEG sollten Verwalter, Beirat und Eigentümer wissen, wer Gefahren meldet und wer Maßnahmen auslöst.

Dokumentation, die im Streit trägt

Ein Prüfplan mit fünf Spalten genügt: Datum, Bereich, Befund, Maßnahme, erledigt am. Hängen Sie Fotos und Rechnungen an. Der Wartungskalender fürs Eigenheim lässt sich dafür direkt nutzen, Außenbeleuchtung und Stufen behandelt der Beitrag zur Außenbeleuchtung.

Versicherung

Für ein selbst genutztes Einfamilienhaus deckt in der Regel die private Haftpflicht die Haftung aus dem Grundstück. Bei vermieteten Objekten oder Mehrfamilienhäusern brauchen Sie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Die Versicherung ersetzt keine Kontrolle: Wer Gefahren kennt und nicht handelt, riskiert Streit über grobe Fahrlässigkeit. Nach einem Unfall sichern Sie die Stelle, leisten Hilfe, fotografieren und melden den Schaden unverzüglich.