Wohnfläche prüfen: Warum 120 Quadratmeter im Exposé oft nur 95 nach Verordnung sind

Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zählen Flächen mit mindestens zwei Metern lichter Höhe voll, Flächen mit ein bis zwei Metern zur Hälfte, darunter gar nicht. Balkone, Loggien und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angerechnet, Keller, Garage und Abstellräume außerhalb der Wohnung zählen nicht. Die 120 Quadratmeter im Exposé sind deshalb nur vergleichbar, wenn dort steht, nach welchem Regelwerk gerechnet wurde.

Was zur Wohnfläche zählt

Fläche	Anrechnung nach WoFlV	Fundstelle
Raum oder Raumteil mit mindestens 2,00 m lichter Höhe	voll	§ 4 Nr. 1
Raumteil mit 1,00 bis unter 2,00 m Höhe, etwa unter der Dachschräge	zur Hälfte	§ 4 Nr. 2
Raumteil unter 1,00 m Höhe	gar nicht	§ 4
Unbeheizter Wintergarten	zur Hälfte	§ 4 Nr. 3
Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse	in der Regel ein Viertel, höchstens die Hälfte	§ 4 Nr. 4
Treppe mit mehr als drei Steigungen samt Absätzen	gar nicht	§ 3 Abs. 3 Nr. 2
Keller, Waschküche, Heizungsraum, Dachboden, Garage	gar nicht	§ 2 Abs. 3 Nr. 1
Raum, der bauordnungsrechtlich nicht als Wohnraum zulässig ist	gar nicht	§ 2 Abs. 3 Nr. 2

Gemessen wird die lichte Grundfläche ab Vorderkante von Putz oder Verkleidung (§ 3 Abs. 1 WoFlV). Fußleisten, Einbaumöbel und Heizkörper werden nicht abgezogen. Schornsteine und Pfeiler über 1,50 Meter Höhe mit mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche dagegen schon.

Rechenbeispiel: aus 120 werden 95 Quadratmeter

Ein Exposé nennt 120 Quadratmeter. Dahinter stehen 78 Quadratmeter Wohnräume in Erd- und Obergeschoss, ein ausgebautes Dachzimmer mit 20 Quadratmetern Grundfläche, ein Balkon mit 8 Quadratmetern und ein beheizter Hobbyraum im Keller mit 14 Quadratmetern. Vom Dachzimmer haben 12 Quadratmeter mindestens 2 Meter Höhe, 6 Quadratmeter liegen zwischen 1 und 2 Metern, 2 Quadratmeter darunter.

Fläche	Grundfläche	Anrechnung	Wohnfläche
Wohnräume EG und OG	78,0 m²	voll	78,0 m²
Dachzimmer, ab 2 m Höhe	12,0 m²	voll	12,0 m²
Dachzimmer, 1 bis 2 m Höhe	6,0 m²	halb	3,0 m²
Dachzimmer, unter 1 m	2,0 m²	null	0,0 m²
Balkon	8,0 m²	ein Viertel	2,0 m²
Hobbyraum im Keller	14,0 m²	null	0,0 m²
Summe	120,0 m²		95,0 m²

Die Abweichung beträgt 25 Quadratmeter oder knapp 21 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 480.000 Euro steigt der Quadratmeterpreis damit von 4.000 auf rund 5.053 Euro. Wer Angebote nach Preis je Quadratmeter vergleicht, vergleicht ohne Nachrechnung Äpfel mit Birnen.

Was beim Kauf rechtlich zählt

Für Kaufverträge schreibt kein Gesetz die WoFlV vor. Andere Methoden wie die DIN 277 erfassen auch Keller und Nutzflächen und kommen deshalb auf größere Werte. Entscheidend ist, was im notariellen Vertrag steht: Eine Flächenangabe im Exposé oder in übergebenen Grundrissen wird nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in aller Regel keine vereinbarte Beschaffenheit, wenn sie in der Urkunde keinen Niederschlag findet (BGH, Urteil vom 06.11.2015, V ZR 78/14). Stellt sich die Fläche später als kleiner heraus, haben Sie dann meist keinen Anspruch. Bestehen Sie darauf, dass Wohnfläche und Berechnungsmethode in den Kaufvertrag aufgenommen werden, oder rechnen Sie vorher selbst nach.

Prüfen Sie außerdem, ob ausgebaute Räume als Wohnraum genehmigt sind. Ein Dachgeschoss oder Souterrain, das Raumhöhe, Belichtung oder Rettungswege nach Landesbauordnung nicht erfüllt, zählt nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV nicht zur Wohnfläche. Die Bauaufsicht kann die Nutzung als Wohnraum untersagen. Was eine nachträgliche Baugenehmigung kostet und welche Risiken sie hat, steht in unserem Ratgeber dazu.

Was bei der Vermietung zählt

Im Mietvertrag ist der Begriff Wohnfläche im Zweifel nach der WoFlV auszulegen, bei Verträgen vor 2004 nach der damaligen II. Berechnungsverordnung (BGH, Urteil vom 17.04.2019, VIII ZR 33/18). Liegt die tatsächliche Fläche mehr als 10 Prozent unter der Angabe im Vertrag, darf Ihr Mieter die Miete im gleichen Verhältnis mindern, auch bei einer „ca.“-Angabe. Für Mieterhöhungen nach § 558 BGB gilt immer die tatsächliche Fläche, ohne Toleranz (BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14). Wie sich die Vergleichsmiete daraus ergibt, erklärt der Beitrag zu Mietpreis und Mietspiegel.

Prüfliste vor Unterschrift oder Vermietung

1. Raumweise Flächenberechnung mit Datum und Methode anfordern, nicht nur eine Gesamtzahl.
2. Berechnung mit Grundriss und Zustand vor Ort abgleichen: Wurden Dachschrägen verändert, Balkone verglast oder Räume zusammengelegt?
3. In Dachräumen die Linien bei 1,00 und 2,00 Metern Höhe mit dem Laser-Entfernungsmesser markieren und die Teilflächen getrennt aufnehmen.
4. Genehmigungsstatus von Dachausbau und Kellerräumen beim Bauamt oder über die Bauakte prüfen.
5. Bei Abweichungen über 5 Prozent oder verwinkelten Grundrissen ein Aufmaß durch Architekt oder Sachverständigen beauftragen.

Eine seriöse Wohnfläche besteht aus drei Teilen: einer benannten Methode, einem nachvollziehbaren Aufmaß und Räumen, deren Nutzung rechtlich zu dem passt, was beworben wird.