Wohnfläche prüfen: Warum 120 Quadratmeter nicht immer dasselbe bedeuten
Balkon, Dachschräge und Keller werden je nach Regelwerk unterschiedlich angerechnet. Käufer und Vermieter sollten Berechnungsgrundlage und Maße kennen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die angegebene Fläche ist nur mit benanntem Regelwerk und nachvollziehbarer Berechnung wirklich prüfbar.
- Nach der Wohnflächenverordnung werden Flächen unter Dachschrägen und von Balkonen nur teilweise angerechnet.
- Nutzfläche, Grundfläche und Wohnfläche dürfen in Exposé oder Vertrag nicht ungeklärt vermischt werden.
Die Zahl steht groß im Exposé: 120 Quadratmeter. Doch umfasst sie den beheizten Hobbyraum im Keller? Wurde der Balkon vollständig oder zu einem Viertel angerechnet? Und wie wurden Flächen unter Dachschrägen behandelt? Ohne Berechnungsmethode ist die Zahl schwer einzuordnen.
Die Wohnflächenverordnung ist ein wichtiges Regelwerk, gilt aber nicht automatisch für jeden privaten Kaufvertrag in jeder Konstellation. Vertragliche Vereinbarung, Berechnungszweck und gegebenenfalls andere Normen können maßgeblich sein. Gerade deshalb muss die Grundlage ausdrücklich benannt werden.
Grundfläche ist nicht Wohnfläche
Zuerst werden die lichten Maße der Räume erfasst und bestimmte Bauteile ein- oder abgezogen. Danach folgt die Anrechnung. Nach § 4 Wohnflächenverordnung zählen Flächen mit mindestens zwei Metern lichter Höhe vollständig. Flächen mit mindestens einem, aber weniger als zwei Metern Höhe zählen zur Hälfte; unter einem Meter werden sie nicht angerechnet.
Treppen mit mehr als drei Steigungen und deren Absätze, bestimmte Pfeiler oder Schornsteine sowie andere Flächen können nach den Regeln ausgeschlossen sein. Ein Maßband entlang des Bodens liefert daher nicht direkt die Wohnfläche.
Balkon und Terrasse nur teilweise
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden nach der Wohnflächenverordnung in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angerechnet. Die volle Grundfläche einfach zur Innenfläche zu addieren, wäre nach diesem Regelwerk falsch.
Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Garagen und ähnliche Zubehörräume gehören nach der Verordnung grundsätzlich nicht zur Wohnfläche. Ein hochwertiger Ausbau ändert nicht automatisch die baurechtlich genehmigte Nutzung.
Berechnung und Genehmigung zusammen prüfen
Fordern Sie eine bemaßte, raumweise Flächenberechnung mit Datum und Regelwerk. Gleichen Sie sie mit Grundriss und tatsächlichem Zustand ab. Wurden Dachschrägen verändert, Balkone verglast oder Räume zusammengelegt, kann eine alte Berechnung überholt sein.
Zusätzlich ist zu klären, ob ausgebaute Räume baurechtlich als Wohnraum genehmigt sind und Anforderungen etwa an Belichtung, Rettungswege und Raumhöhe erfüllen. Eine Flächenzahl ersetzt diese Prüfung nicht.
Bei Bedeutung professionell aufmessen
Wohnfläche beeinflusst Kaufpreis je Quadratmeter, Finanzierung, Miete, Betriebskosten und späteren Wiederverkauf. Schon wenige Prozent Abweichung können finanziell erheblich sein. Bei unklaren oder verwinkelten Grundrissen lohnt ein fachgerechtes Aufmaß vor Vertragsabschluss.
Im Kaufvertrag sollte die Rolle der Flächenangabe eindeutig formuliert werden. Beim Mietvertrag ist die aktuelle Rechtsprechung zur Flächenabweichung zu berücksichtigen. Eine seriöse Quadratmeterzahl besteht aus drei Teilen: einer benannten Methode, einem nachvollziehbaren Aufmaß und Räumen, deren Nutzung rechtlich zu dem passt, was beworben wird.
