Haus privat oder mit Makler verkaufen: Sie sparen nur Ihre Hälfte der Provision

Der erste Makler, der zur Bewertung vorbeikam, nannte eine Provision von 7,14 Prozent. Bei einem Haus, das um 450.000 Euro wert sein dürfte, sind das 32.130 Euro – eine Zahl, bei der viele Eigentümer sofort beschließen, das Inserat selbst aufzugeben. Die Rechnung greift aber zu hoch: Seit Dezember 2020 wird die Provision in aller Regel hälftig zwischen Verkäufer und Käufer geteilt.

Die ehrliche Gegenüberstellung ist kleiner und unbequemer. Sie vergleicht Ihren tatsächlichen Provisionsanteil mit den Kosten, die Sie beim Privatverkauf selbst tragen, mit den Stunden, die Sie investieren, und mit dem Risiko, am Ende einen schlechteren Preis zu erzielen.

Privat oder mit Makler: die Entscheidung auf einen Blick

Frage	Spricht für den Privatverkauf	Spricht für den Makler
Steht der Käufer schon fest (Mieter, Nachbar, Familie)?	Ja – Vermarktung entfällt fast ganz	Nein, Käufer muss erst gefunden werden
Gilt die Halbteilung?	Ja, ein Verbraucher kauft Haus oder Wohnung: Sie sparen Ihren Anteil von 2,38 bis 3,57 %	Nein, bei Mehrfamilienhaus, Bauland oder Unternehmen als Käufer kann der Käufer die ganze Provision tragen – Ihre Ersparnis ist dann oft null
Wie sicher ist Ihr Preis?	Kurzgutachten oder Vergleichsdaten liegen vor	Nur eine Zahl aus dem Onlinerechner
Wie viel Zeit haben Sie?	50 bis 120 Stunden über drei bis vier Monate frei	Wenig Zeit, weiter Weg zum Objekt
Wie eilig ist der Verkauf?	Kein fester Termin	Anschlusskauf oder Finanzierung hängt am Erlös
Wie kompliziert ist das Objekt?	Standardhaus, Unterlagen vollständig	Mängel, Baulasten, Mieter, ungenehmigte Umbauten, uneinige Miteigentümer

Die Pflichten bleiben in beiden Spalten dieselben: Energieausweis, Pflichtangaben im Inserat, Aufklärung über bekannte Mängel und notarieller Vertrag treffen immer den Eigentümer. Der Makler nimmt Ihnen Arbeit ab, nicht die Haftung. Die Zahlen hinter der Tabelle folgen in den nächsten Abschnitten.

Was der Verkäufer mit Makler tatsächlich zahlt

Für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gilt seit dem 23. Dezember 2020 die Halbteilung. Beauftragen beide Seiten denselben Makler, dürfen sie sich nach § 656c BGB nur in gleicher Höhe verpflichten. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er nach § 656d BGB höchstens die Hälfte an den Käufer weiterreichen und muss selbst mindestens in gleicher Höhe zahlen. Den Anteil des Käufers kann der Makler in diesem Fall erst verlangen, wenn Sie nachweisen, dass Sie Ihren Anteil bezahlt haben. Beide Vorschriften greifen nach § 656b BGB nur, wenn der Käufer Verbraucher ist. Der Maklervertrag selbst bedarf nach § 656a BGB der Textform; eine E-Mail genügt, ein Handschlag nicht.

Die Gesamtprovision ist nicht gesetzlich festgelegt. Die Verbraucherzentrale nennt je nach Region häufig 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer (Stand der Seite: Juli 2026); in Teilen Niedersachsens sind auch 4,76 Prozent üblich, in Hamburg 6,25 Prozent. Die Verteilung nach Bundesländern und die Frage, wann der Anspruch überhaupt entsteht, stehen im Beitrag zur Maklerprovision.

Für die Entscheidung zählt eine Konsequenz: Ihr Einsparpotenzial ist Ihr Anteil, also bei üblichen Sätzen 2,38 bis 3,57 Prozent des Kaufpreises, in den meisten Ländern 3,57 Prozent. Gegen die Erwartung läuft auch die Ausnahme. Verkaufen Sie ein Mehrfamilienhaus, ein unbebautes Grundstück oder an ein Unternehmen, gilt die Halbteilung nicht. Dann kann vereinbart werden, dass der Käufer die gesamte Provision trägt – und der Verkäufer spart beim Privatverkauf unter Umständen gar nichts.

Die Kosten des Privatverkaufs bei 450.000 Euro Kaufpreis

Das Rechenbeispiel geht von einem freistehenden Einfamilienhaus mit Baujahr 1972 aus, verkauft an eine Privatperson. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 schreibt § 80 Abs. 3 GModG (vormals GEG) beim Verkauf grundsätzlich einen Bedarfsausweis vor, sofern das Haus den Wärmeschutz von 1977 nicht erreicht. Als Vermarktungsdauer sind drei Monate angesetzt.

Position	Mit Makler	Privatverkauf
Energieausweis (Bedarfsausweis mit Ortstermin, Richtwert)	300–500 €	300–500 €
Grundbuchausdruck (Nr. 17000/17001 KV GNotKG)	10–20 €	10–20 €
Wertermittlung (Kurzgutachten)	in Maklerbewertung enthalten	500–1.500 €
Fotos und digitaler Grundriss (Richtwert)	in Provision enthalten	250–600 €
Portalinserate über drei Monate (Richtwert)	in Provision enthalten	150–750 €
Verkäuferanteil der Provision, 7,14 %	16.065 €	–
Verkäuferanteil der Provision, 5,95 %	13.387,50 €	–

Zu den Richtwerten: Einfache Verbrauchsausweise gibt es laut Verbraucherzentrale schon für knapp unter 100 Euro; ein Bedarfsausweis mit Ortstermin kostet deutlich mehr, getrieben von Gebäudegröße und vorhandenen Bauunterlagen. Kurzgutachten liegen nach Angaben der Sparkasse im Bereich einiger hundert Euro, ein vollständiges Verkehrswertgutachten bei 0,5 bis 1,5 Prozent des Werts – hier also 2.250 bis 6.750 Euro. Für den Verkauf genügt meist das Kurzgutachten; wann welche Bewertung trägt, klärt der Vergleich von Onlinebewertung, Maklerbewertung und Gutachten. Für Fotos sind zwei bis vier Stunden eines Fotografen zu 80 bis 120 Euro plus Grundriss angesetzt. Portale veröffentlichen für Privatanbieter keine einheitliche Preisliste; die Spanne von 50 bis 250 Euro je vier Wochen hängt von Laufzeit und Sichtbarkeitsoptionen ab.

Energieausweis und Grundbuchausdruck fallen in beiden Varianten an. Echte Mehrkosten des Privatverkaufs sind deshalb nur rund 900 bis 2.850 Euro. Übrig bleiben in einem Land mit 7,14 Prozent etwa 13.200 bis 15.200 Euro, bei 5,95 Prozent etwa 10.500 bis 12.500 Euro.

Wo die Ersparnis verschwindet: Preis und Zeit

Setzen Sie die Ersparnis ins Verhältnis zum Kaufpreis: 13.200 bis 15.200 Euro sind 2,9 bis 3,4 Prozent von 450.000 Euro. Verkaufen Sie privat für 436.000 statt 450.000 Euro, haben Sie trotz aller Eigenleistung nichts gewonnen.

Diese Differenz entsteht selten in der Verhandlung, sondern beim Startpreis. Ein Inserat mit 479.000 Euro, das nach zehn Wochen auf 459.000 Euro gesenkt wird, zeigt jedem Interessenten 20.000 Euro Nachlass – mehr als die gesamte Ersparnis. Wie Sie einen belastbaren Preis ohne Makler herleiten und was Preiskorrekturen am Markt derzeit ausmachen, steht im Beitrag zum Angebotspreis beim Privatverkauf.

Der zweite Faktor ist Ihre Zeit. Eine Schätzung mit offengelegten Annahmen für ein Haus in Wohnortnähe:

1. Unterlagen beschaffen und prüfen (Grundbuch, Bauakte, Flächen, Modernisierungsbelege): 8 bis 15 Stunden.
2. Exposé, Fotos koordinieren, Inserat anlegen: 6 bis 12 Stunden.
3. Anfragen beantworten und vorsortieren, 1 bis 3 Stunden pro Woche über 8 bis 16 Wochen: 8 bis 48 Stunden.
4. 10 bis 20 Besichtigungen zu je 1,5 Stunden: 15 bis 30 Stunden.
5. Finanzierungsnachweise prüfen, verhandeln, Vertragsentwurf mit dem Notariat abstimmen: 10 bis 15 Stunden.

Zusammen sind das rund 50 bis 120 Stunden. Gegen 13.200 bis 15.200 Euro gerechnet ergibt das zwischen etwa 110 und 300 Euro je Stunde, vor Steuern und nur unter der Bedingung, dass der Preis hält. Wer weit entfernt wohnt oder ein vermietetes Haus verkauft, liegt eher am oberen Ende.

Eine Gegenbewegung gibt es: Auch der Käufer spart seine Hälfte, bei 7,14 Prozent ebenfalls 16.065 Euro. Wer mit festem Gesamtbudget rechnet, kann rechnerisch mehr für das Haus bieten. Ob Sie davon etwas erhalten, hängt von Nachfrage und Verhandlung ab – garantiert ist es nicht.

Pflichten und Haftung bleiben bei Ihnen

Ohne Makler übernehmen Sie die Pflichten, die sonst der Makler mit erfüllt. Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und eine Anzeige in kommerziellen Medien – dazu zählen die großen Portale – muss nach § 87 GModG fünf Angaben aus dem Ausweis enthalten. Fehlen sie, ist das nach § 108 Abs. 1 Nr. 21 GModG eine Ordnungswidrigkeit, die nach Abs. 2 Nr. 2 mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden kann. Dasselbe Bußgeld droht, wenn der Ausweis bei der Besichtigung nicht vorgelegt wird (Nr. 18). Welche Werte genau ins Inserat gehören, erklärt der Beitrag zu Energieausweis und Pflichtangaben in der Immobilienanzeige.

Bei der Haftung ändert der Makler weniger, als viele glauben. Gebrauchte Häuser werden üblicherweise unter Ausschluss der Rechte wegen Sachmängeln verkauft. Auf diesen Ausschluss kann sich der Verkäufer nach § 444 BGB nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheit garantiert hat. Das gilt mit und ohne Makler, denn verkauft haben immer Sie. Arglistig kann nach der Rechtsprechung auch sein, wer Angaben „ins Blaue hinein“ macht – etwa „Keller trocken“, ohne es zu wissen. Beim Privatverkauf fehlt lediglich die zweite Person, die solche Sätze aus dem Exposé streicht. Welche Mängel Sie ungefragt ansprechen müssen, steht im Beitrag zu Mängeln beim Hausverkauf, wie Sie Besichtigungen ohne Makler führen, im Beitrag zur Besichtigung beim Privatverkauf.

Der Kaufvertrag muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden, egal wer vermittelt. Das Notariat formuliert neutral, prüft aber weder den Preis noch den baulichen Zustand. Worauf Sie im Entwurf achten sollten, beschreibt der Beitrag zum notariellen Kaufvertrag für das Haus.

Wann sich der Privatverkauf lohnt – und wann nicht

Am klarsten ist der Fall, wenn der Käufer bereits feststeht: der Mieter, der Nachbar, der das Grundstück arrondieren will, oder jemand aus der Familie. Dann entfallen Portale, Fotos und Besichtigungsrunden fast vollständig; es bleiben Energieausweis, eine Wertermittlung als Verhandlungsgrundlage und der Notartermin. Der Verkäuferanteil der Provision wäre hier für eine Leistung bezahlt, die niemand erbringen muss. Bei Verkäufen unter Angehörigen deutlich unter Wert sollten Sie steuerlich klären lassen, ob das Finanzamt die Differenz als Schenkung behandelt.

Gut geeignet ist außerdem ein Standardobjekt in gefragter Lage mit vollständigen Unterlagen, dessen Eigentümer in der Nähe wohnt und drei Monate lang Abende freihalten kann.

Gegen den Privatverkauf sprechen:

• Zeitdruck, etwa weil ein Anschlusskauf oder eine Anschlussfinanzierung am Erlös hängt,
• ein Wohnort weit entfernt vom Objekt,
• bekannte Mängel, Baulasten oder ungenehmigte Umbauten, die sauber offengelegt werden müssen,
• ein Haus mit Mietern, deren Termine und Rechte zu koordinieren sind,
• mehrere Eigentümer, die sich über den Preis nicht einig sind.

Wer bereits einen Maklervertrag unterschrieben hat, sollte vor einem Privatverkauf die Laufzeit und eine etwaige Alleinauftragsklausel prüfen – sonst kann trotzdem Provision fällig werden.

Ihr nächster Schritt

Rechnen Sie Ihre eigene Tabelle mit dem Provisionssatz Ihrer Region und dem erwarteten Kaufpreis. Holen Sie parallel einen Preis ein, der nicht vom Makler stammt, etwa ein Kurzgutachten, und bestellen Sie den Energieausweis sofort – den brauchen Sie in jedem Fall. Liegt Ihre verbleibende Ersparnis unter dem, was Sie sich an Preisabschlag durch einen Fehlstart zutrauen, ist der Makler die günstigere Wahl. Steht der Käufer schon fest, ist es fast immer der Privatverkauf.