Notarieller Kaufvertrag: Diese Punkte sollten Immobilienkäufer vor der Unterschrift prüfen

Der Vertragsentwurf für den Hauskauf ist kein Formular, das erst im Notartermin Bedeutung bekommt. In ihm werden der genaue Kaufgegenstand, die Zahlungsabwicklung, die Lastenfreistellung, der Übergang und die Haftung festgelegt. Fehler oder ungeklärte Punkte können deshalb weit über den Beurkundungstermin hinauswirken.

Der Notar sorgt für eine rechtlich ausgewogene Gestaltung und erklärt den Vertrag. Er ist jedoch neutral: Er prüft weder, ob der Preis angemessen ist, noch ob das Dach dicht, die Wohnfläche korrekt oder die Finanzierung tragfähig ist. Diese Prüfungen bleiben Aufgabe der Parteien und ihrer Berater.

Warum der gesamte Entwurf gelesen werden muss

Nach § 311b BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich jemand zum Erwerb oder zur Übertragung eines Grundstücks verpflichtet, der notariellen Beurkundung. Absprachen über wesentliche Punkte sollten daher vollständig in die Urkunde aufgenommen werden. Eine bewusst außerhalb des Vertrags getroffene Nebenabrede kann die Wirksamkeit des gesamten Geschäfts gefährden.

Lesen Sie nicht nur Kaufpreis und Übergabetermin. Markieren Sie unklare Begriffe und senden Sie Fragen vorab an das Notariat. Änderungen lassen sich vor dem Termin ruhiger abstimmen als während der Beurkundung.

Kaufgegenstand und Grundbuch abgleichen

Prüfen Sie Grundbuchbezirk, Blatt, Flurstück und gegebenenfalls Miteigentumsanteil. Bei einer Eigentumswohnung gehören Sondereigentum, Sondernutzungsrechte, Keller, Stellplatz und die Teilungserklärung in den Abgleich. Ein Garten, der in der Anzeige „zur Wohnung gehört“, kann rechtlich nur Gemeinschaftseigentum mit einem Sondernutzungsrecht sein.

Belastungen in Abteilung II und III des Grundbuchs werden nicht automatisch sämtlich gelöscht. Der Entwurf muss erkennen lassen, welche Rechte übernommen und welche im Zuge der Abwicklung beseitigt werden. Verlangen Sie bei Wegerechten, Wohnrechten oder Baulasten die vollständigen zugrunde liegenden Unterlagen.

Kaufpreis erst bei gesicherter Abwicklung zahlen

Typischerweise wird der Kaufpreis nicht unmittelbar nach der Unterschrift fällig. Das Notariat prüft zunächst vertraglich vereinbarte Voraussetzungen. Dazu können die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, Unterlagen zur Löschung nicht übernommener Grundpfandrechte und erforderliche Genehmigungen gehören. Erst danach verschickt es die Fälligkeitsmitteilung.

Überweisen Sie nicht allein aufgrund einer Nachricht des Verkäufers. Kontrollieren Sie auch die Bankverbindung besonders sorgfältig: Gefälschte E-Mails mit manipulierten Kontodaten sind ein reales Betrugsrisiko. Im Zweifel bestätigen Sie die Daten über einen bereits bekannten Kommunikationsweg beim Notariat.

Übergabe, Nutzen und Lasten konkret regeln

Mit dem wirtschaftlichen Übergang wechseln gewöhnlich Besitz, Nutzungen, laufende Lasten, Verkehrssicherung und die Gefahr zufälliger Schäden. Dieses Datum ist nicht mit der späteren Eigentumsumschreibung im Grundbuch gleichzusetzen. Legen Sie fest, ob es an die vollständige Kaufpreiszahlung anknüpft und wann Schlüssel und Unterlagen übergeben werden.

In den Vertrag oder ein verbindlich vorgesehenes Übergabeprotokoll gehören Zählerstände, Schlüssel, Bedienungsunterlagen und der Zustand bei Übergabe. Bei einer vermieteten Immobilie müssen Mietverhältnis, Kaution und Abrechnungszeiträume berücksichtigt werden. Bei Eigennutzung sollte eindeutig sein, ob das Objekt geräumt übergeben wird.

Mängel und Zusagen nicht nur im Exposé lassen

Bei gebrauchten Immobilien wird die Sachmängelhaftung häufig weitgehend ausgeschlossen. Das schützt einen Verkäufer jedoch nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln oder übernommenen Garantien. Bekannte Feuchtigkeit, Altlasten, Schädlingsbefall, ungenehmigte Umbauten oder wiederkehrende Schäden sollten offen und präzise dokumentiert werden.

Verlassen Sie sich nicht auf werbliche Angaben wie „vollständig saniert“. Welche Arbeiten wurden wann, von wem und in welchem Umfang ausgeführt? Werden konkrete Eigenschaften für Ihre Kaufentscheidung vorausgesetzt, müssen sie rechtlich belastbar beschrieben werden. Unser Ratgeber zur technischen Prüfung einer Bestandsimmobilie ergänzt die Vertragskontrolle.

Finanzierung vor der Beurkundung absichern

Der Kaufvertrag bindet Sie grundsätzlich auch dann, wenn die Bank das Darlehen später nicht auszahlt. Stimmen Sie Finanzierungszusage, Eigenkapital und benötigte Grundschuld deshalb vor dem Termin ab. Der Entwurf regelt regelmäßig, wie der Käufer das Grundstück schon vor der Eigentumsumschreibung zur Finanzierung belasten darf, ohne dass der Verkäufer für das Darlehen haftet.

Planen Sie außerdem Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, mögliche Maklercourtage sowie Sanierungs- und Umzugskosten ein. Ein niedriger Kaufpreis schützt nicht vor einer zu knappen Liquiditätsreserve.

Eine letzte Prüfung vor der Unterschrift

Vergleichen Sie den finalen Entwurf mit allen Anlagen und Änderungsfassungen. Klären Sie Namen, Familienstand, Kaufpreisaufteilung, Inventar, Räumung, Mängel, Erschließungsbeiträge und übernommene Rechte. Fragen Sie, was bis zur Eigentumsumschreibung noch geschieht und welche Mitteilungen Sie erhalten.

Im Beurkundungstermin wird die Urkunde vollständig vorgelesen. Unterbrechen Sie, sobald eine Formulierung unverständlich ist oder von der Vereinbarung abweicht. Eine Unterschrift unter Zeitdruck ist beim Immobilienkauf nie alternativlos.