Nach dem Hauskauf: Die Kesselpflicht ist gestrichen, zwei Dämmpflichten mit Frist bleiben

Der Kaufvertrag ist beurkundet, und im Keller steht ein Heizkessel aus den Neunzigerjahren. Viele Käuferinnen und Käufer älterer Häuser rechnen in dieser Lage mit einem erzwungenen Heizungstausch, weil das Gebäudeenergiegesetz jahrelang genau das vorsah. Diese Pflicht gibt es seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr.

Übrig bleiben zwei Nachrüstpflichten, die sich am Eigentümerwechsel festmachen: die Dämmung der obersten Geschossdecke und die Dämmung ungedämmter Leitungen im Keller. Sie kosten bei einem typischen Einfamilienhaus einen niedrigen vierstelligen Betrag – und sind trotzdem mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro bewehrt. Das Gesetz heißt seit der Novelle Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG).

Was die Novelle gestrichen hat – und was nicht

Die §§ 71 bis 73 stehen im amtlichen Text nur noch als „(weggefallen)“. Damit sind drei Dinge verschwunden: die 65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen, das Betriebsverbot für Konstanttemperaturkessel nach 30 Jahren und die frühere Sonderregel für selbst genutzte Häuser. Eine Austauschpflicht für alte Kessel ist auch nicht an eine andere Stelle gewandert: Der Volltext enthält keine Vorschrift mehr, die einen Kessel wegen seines Alters stilllegt. Was für neue Gas- und Ölkessel gilt, erklärt der Überblick zum GModG und dem Wegfall der 65-Prozent-Pflicht; die Heizungsfrage beim Kauf behandelt der Beitrag zu Heizung und Energiezustand beim Hauskauf.

Die Nachrüstpflichten hat die Novelle dagegen nicht angetastet. Wer „65 Prozent entfallen“ mit „keine Pflichten mehr“ verwechselt, übersieht genau die Punkte mit Frist.

Pflicht	Vorschrift	Frist für Käufer	Bußgeld bis
Oberste Geschossdecke auf U ≤ 0,24 W/(m²·K)	§ 35	2 Jahre, nur im Sonderfall (siehe unten)	50.000 Euro
Zugängliche Leitungen in unbeheizten Räumen	§ 69 Abs. 2	2 Jahre, nur im Sonderfall	50.000 Euro
Zeit- und außentemperaturabhängige Regelung der Zentralheizung	§ 61 Abs. 2	keine, Stichtag 30. September 2021 abgelaufen	in § 108 nicht gesondert genannt
Beratungsgespräch zum Energieausweis	§ 80 Abs. 4 Satz 6	nach Übergabe des Ausweises	nicht bußgeldbewehrt
Kesseltausch nach 30 Jahren	früher § 72	weggefallen	–

Heizungsprüfung (§ 60b) und hydraulischer Abgleich (§ 60c) betreffen erst Gebäude ab sechs Wohnungen.

Wann Ihre Zweijahresfrist läuft – und wann Sie keine haben

Nach § 35 Absatz 3 und § 69 Absatz 3 und 4 gilt eine Schonfrist nur für Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, in denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst gewohnt hat. Dort muss erst der neue Eigentümer nachrüsten, und zwar binnen zwei Jahren „ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002“.

Zwei Details entscheiden über Ihre Planung. Erstens geht Eigentum an einem Grundstück nach § 873 BGB erst mit der Eintragung im Grundbuch über, nicht mit dem Notartermin. Werden Sie am 20. November 2026 eingetragen, endet die Frist im November 2028. Zweitens gilt die Frist nur für den ersten Wechsel. Hat das Haus seit 2002 schon einmal den Eigentümer gewechselt, lief die Frist damals für den Vorbesitzer; der Wortlaut gewährt Ihnen keine neue. Dasselbe gilt, wenn der Verkäufer 2002 nicht selbst im Haus wohnte. In beiden Fällen trifft Sie die Pflicht ab Ihrer Eintragung ohne Schonfrist. Abteilung I des Grundbuchs zeigt, wer wann eingetragen wurde.

Eine Entlastung gibt es nur für die Decke: § 35 Absatz 4 nimmt selbst bewohnte Ein- und Zweifamilienhäuser aus, soweit sich die Dämmung nicht „innerhalb angemessener Frist“ durch Einsparungen erwirtschaftet. Was angemessen ist, definiert das Gesetz nicht. Für die Leitungen fehlt eine solche Klausel; dort bleibt nur ein Befreiungsantrag wegen unbilliger Härte bei der Landesbehörde nach § 102.

Oberste Geschossdecke: 0,24 oder das Dach

§ 35 Absatz 1 verlangt die Dämmung oberster Geschossdecken, die den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 nicht erfüllen, auf einen Wärmedurchgangskoeffizienten von höchstens 0,24 W/(m²·K). Ist stattdessen das Dach gedämmt oder erfüllt es den Mindestwärmeschutz, gilt die Pflicht als erfüllt. Lässt ein Deckenzwischenraum nur eine begrenzte Dicke zu, genügt nach Absatz 2 die höchstmögliche Dämmschicht mit einer Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/(m·K), bei Einblasdämmung und nachwachsenden Rohstoffen 0,045 W/(m·K).

co2online nennt für die nicht begehbare Ausführung 20 bis 35 Euro je Quadratmeter, für eine begehbare Dämmung 40 bis 80 Euro und für Einblasdämmung in Holzbalkendecken 25 bis 50 Euro (abgerufen September 2026, ohne ausgewiesenen Preisstand). Die Spanne treiben vor allem die Begehbarkeit, der Zugang über die Bodenluke, eine fehlende Luftdichtheitsschicht bei Holzbalkendecken und die Frage, ob Sie selbst verlegen. Nötige Dicken und Schwachstellen wie die Bodenluke zeigt der Beitrag zur Dämmung der obersten Geschossdecke.

Leitungen im Keller: Anlage 8 in Millimetern

§ 69 Absatz 2 erfasst nur Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die bisher ungedämmt, zugänglich und außerhalb beheizter Räume verlegt sind. Die Mindestdicken stehen in Anlage 8, jeweils bezogen auf eine Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/(m·K):

1. Innendurchmesser bis 22 mm: 20 mm Dämmschicht.
2. Über 22 bis 35 mm: 30 mm.
3. Über 35 bis 100 mm: so dick wie der Innendurchmesser.
4. In Wand- und Deckendurchbrüchen, an Kreuzungen und Verbindungsstellen: jeweils die Hälfte.

Anders als die Decke wird die Leitungsdämmung vor Ort kontrolliert: Der Bezirksschornsteinfeger prüft sie bei der Feuerstättenschau (§ 97 Absatz 1 Nummer 1), setzt bei Mängeln eine Frist und meldet Versäumnisse der Behörde (§ 97 Absatz 3). Als Nachweis genügt eine Unternehmererklärung.

Laut co2online kostet ein Meter Dämmung für ein Rohr mit 18 bis 22 mm Durchmesser 2 bis 15 Euro, je nach Material. Dem steht ein Verlust von etwa 265 kWh je Meter ungedämmtem Rohr im Jahr gegenüber; bei 12,24 Cent je Kilowattstunde sind das rund 32 Euro, gedämmt noch etwa 10 Euro. Worauf es an Bögen, Schellen und Armaturen ankommt, steht im Beitrag zur Rohrdämmung bei Warmwasserleitungen.

Rechenbeispiel: Was 80 m² Decke und 15 m Leitung kosten

Angenommen: Einfamilienhaus, vom Verkäufer seit 1995 selbst bewohnt, Ihr Kauf ist der erste Eigentümerwechsel, eingetragen am 20. November 2026 – Frist bis November 2028. Die Decke zum ungenutzten Dachboden und 15 m Heizungs- und Warmwasserleitung im Keller sind ungedämmt. Die Montagekosten der Rohrdämmung sind ein Richtwert (Stand 2026), hergeleitet aus zwei bis vier Arbeitsstunden bei angenommenen 70 bis 90 Euro je Stunde.

Posten	niedrig	hoch
Decke nicht begehbar, 80 m² × 20–35 Euro	1.600 Euro	2.800 Euro
Rohrdämmung Material, 15 m × 2–15 Euro	30 Euro	225 Euro
Montage Rohrdämmung durch Fachbetrieb (Richtwert)	140 Euro	360 Euro
Summe	1.770 Euro	3.385 Euro
Variante: Decke begehbar, 80 m² × 40–80 Euro	3.200 Euro	6.400 Euro
Summe mit begehbarer Decke	3.370 Euro	6.985 Euro

Die Leitungsdämmung spart nach den co2online-Werten rund 15 × 22 Euro, also etwa 330 Euro im Jahr, und hat sich damit selbst mit Fachbetrieb nach ein bis zwei Heizperioden bezahlt gemacht. Bei der Decke ist die Rechnung länger: co2online setzt im Schnitt rund 7 Prozent Heizkostenersparnis an. Bei 2.500 Euro Heizkosten im Jahr wären das etwa 175 Euro, die nicht begehbare Variante wäre nach 9 bis 16 Jahren bezahlt. Wer sich deshalb auf § 35 Absatz 4 beruft, braucht eine dokumentierte Wirtschaftlichkeitsrechnung.

Beratungsgespräch, Energieberatung und Bußgeld

Auch der Käufer selbst hat eine Pflicht: Nach § 80 Absatz 4 Satz 6 muss er beim Kauf eines Hauses mit höchstens zwei Wohnungen nach Übergabe des Energieausweises ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer ausstellungsberechtigten Person führen – aber nur, wenn es als Einzelleistung unentgeltlich angeboten wird. In § 108 taucht diese Pflicht nicht auf. Bußgeldbewehrt mit bis zu 10.000 Euro ist dagegen, wenn Verkäufer oder Makler den Ausweis nicht vorlegen oder übergeben.

Eine Energieberatung mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) fördert das BAFA derzeit mit 50 Prozent des Honorars, höchstens 650 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser. Laut BAFA ist der Antrag schon ab dem notariellen Kaufvertrag möglich. Den Eigenanteil beziffert die Verbraucherzentrale auf in der Regel 700 bis 1.500 Euro. Wegen der Kürzungen im Klima- und Transformationsfonds können sich Zuschusshöhen ändern; prüfen Sie sie am Tag der Antragstellung. Ablauf und Voraussetzungen erklärt der Beitrag zur BAFA-Energieberatung.

Wer Decke oder Leitungen vorsätzlich oder leichtfertig nicht dämmt, handelt nach § 108 Absatz 1 Nummer 2 und 14 ordnungswidrig; der Rahmen reicht nach Absatz 2 Nummer 1 bis 50.000 Euro. Das ist eine Obergrenze, kein Regelsatz – das Risiko steht aber in keinem Verhältnis zu Kosten ab rund 1.770 Euro.

So gehen Sie nach dem Kauf vor:

1. Grundbuchauszug anfordern, Eintragungsdatum und Voreigentümer prüfen, Fristende notieren.
2. Keller und Dachboden begehen, Leitungslängen und Rohrdurchmesser messen, Deckenaufbau fotografieren.
3. Leitungen noch vor dem ersten Winter dämmen und Rechnung oder Unternehmererklärung für den Schornsteinfeger aufheben.
4. Für die Decke Angebote einholen; eine Förderung immer vor dem Auftrag beantragen.