GEG-Pflichten nach dem Hauskauf: Welche Nachrüstungen innerhalb von zwei Jahren anstehen können

Der Schlüsseltermin ist nicht das Ende der technischen Prüfung eines älteren Hauses. Das frühere Gebäudeenergiegesetz trägt seit dem 29. Juli 2026 die Überschrift Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG); es ist kein zusätzliches Gesetz, sondern dasselbe Regelwerk in neuer Fassung und mit neuer Paragrafenzählung. Es enthält weiterhin Anforderungen an bestimmte bestehende Gebäude und Anlagen. Für langjährig selbst bewohnte Ein- und Zweifamilienhäuser gelten Ausnahmen, die beim ersten Eigentumsübergang enden. Dann muss der neue Eigentümer die betroffenen Pflichten innerhalb von zwei Jahren erfüllen.

Welche Maßnahmen tatsächlich anstehen, lässt sich nicht allein am Baujahr des Hauses ablesen. Entscheidend sind Bauteilstandard, Lage der Leitungen sowie die bisherige Eigentums- und Nutzungssituation. Für den Heizkessel selbst gibt es dagegen seit dem 29. Juli 2026 keine altersabhängige Pflicht mehr.

Zuerst die Ausnahme für selbstgenutzte Häuser prüfen

Die Ausnahme steht seit der Neufassung nicht mehr in einem eigenen Paragrafen, sondern in den beiden betroffenen Vorschriften selbst. § 35 Absatz 3 GModG und § 69 Absatz 3 GModG betreffen Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, in denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine Wohnung selbst bewohnt hat. Für diese Häuser ruht die jeweilige Nachrüstpflicht, bis das Eigentum nach diesem Stichtag erstmals übergeht. Der neue Eigentümer hat dann zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang Zeit, sie zu erfüllen (§ 35 Absatz 3 Satz 2, § 69 Absatz 4 GModG).

Der frühere § 73 GEG, der diese Ausnahme zusammen mit dem Heizkessel-Betriebsverbot regelte, ist weggefallen. Die Zweijahresfrist betrifft daher nur noch Dämmung – oberste Geschossdecke und Leitungen –, nicht mehr den Heizkessel.

Klären Sie deshalb im Kaufprozess nicht nur, wann der jetzige Verkäufer erworben hat. Prüfen Sie die Eigentumskette und ob eine Pflicht möglicherweise bereits bei einem früheren Übergang ausgelöst wurde. Lassen Sie entsprechende Angaben und vorhandene Nachweise dokumentieren.

Oberste Geschossdecke oder Dach bewerten

§ 35 Absatz 1 GModG verlangt, oberste Geschossdecken zu dämmen, die den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 nicht erfüllen. Der Wärmedurchgangskoeffizient darf danach 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin nicht überschreiten. Alternativ genügt es, wenn das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist oder selbst den Mindestwärmeschutz erfüllt. Eine bereits ausreichend gedämmte Konstruktion muss nicht allein wegen des Eigentümerwechsels erneut aufgebaut werden. Lässt die Konstruktion die nötige Dämmdicke technisch nicht zu, gilt nach § 35 Absatz 2 GModG die höchstmögliche Dämmschichtdicke als ausreichend, wobei ein Bemessungswert der Wärmeleitfähigkeit von 0,035 Watt je Meter und Kelvin einzuhalten ist – bei Einblasdämmung und nachwachsenden Rohstoffen 0,045.

Ein Energieberater oder Fachplaner sollte Schichtaufbau, Zugänglichkeit, Luftdichtheit und Feuchteschutz prüfen. Eine Dämmung, die Wärmebrücken oder Luftströmungen ignoriert, kann Schäden verursachen. Unser Beitrag Oberste Geschossdecke dämmen zeigt die technischen Schritte.

Zugängliche Leitungen in unbeheizten Räumen

Nach § 69 Absatz 2 GModG hat der Eigentümer dafür zu sorgen, dass die Wärmeabgabe bisher ungedämmter, zugänglicher Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume nach Anlage 8 des Gesetzes begrenzt wird. Typische Stellen liegen im Keller, Heizraum oder unbeheizten Dachraum. Bestehende Dämmungen sollten auf Lücken an Bögen, Ventilen und Pumpen kontrolliert werden.

Nicht jede Leitung ist ohne Weiteres zugänglich, und die erforderliche Dämmdicke hängt nach Anlage 8 vom Innendurchmesser und von der Wärmeleitfähigkeit des Dämmstoffs ab. Lassen Sie die Ausführung passend zur Anlage festlegen, statt nur Rohrdurchmesser und Dämmstärke gleichzusetzen. Ob die Leitungen gedämmt sind, prüft der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger nach § 97 Absatz 1 Nummer 1 GModG im Rahmen der Feuerstättenschau.

Alte Heizkessel: Die 30-Jahre-Regel ist gestrichen

Die frühere 30-Jahre-Regel stand in § 72 GEG. Diese Vorschrift ist mit dem am 28. Juli 2026 verkündeten Änderungsgesetz weggefallen; die amtliche Fassung führt sie nur noch als „§ 72 (weggefallen)“. Ein alter Heizkessel muss daher weder wegen seines Alters noch wegen eines Eigentümerwechsels außer Betrieb genommen werden. Ausnahmen für Niedertemperatur- und Brennwertkessel spielen keine Rolle mehr, weil die Regel entfallen ist, von der sie befreiten.

Für eine Neuinstallation gilt dennoch nicht freie Wahl: Wird nach dem 29. Juli 2026 eine mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickte Heizung neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut, greift die Stufenregel des § 43 Absatz 1 GModG. Ab dem 1. Januar 2029 müssen mindestens 10 Prozent der bereitgestellten Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder grünem, blauem, orangenem beziehungsweise türkisem Wasserstoff stammen, ab 2030 15 Prozent, ab 2035 30 Prozent und ab 2040 60 Prozent. Bis Ende 2028 besteht kein Mindestanteil. Prüfen Sie vor der Entscheidung, ob die vorgesehene Brennstoffversorgung diese Anteile liefern kann und was sie kosten wird.

Wer einen neuen Kessel plant, sollte außerdem den Stand der kommunalen Wärmeplanung berücksichtigen. Sie kann beeinflussen, welche Wärmeversorgung am Standort perspektivisch verfügbar ist – eine Pflicht oder Frist leitet sich aus ihr nach dem GModG aber nicht mehr ab.

Nachrüstpflicht und künftige Heizungsplanung trennen

Die Nachrüstpflichten für Dach oder oberste Geschossdecke und für zugängliche Leitungen bestehen unabhängig von der Entscheidung über die künftige Heizung. Sie sind über § 108 Absatz 1 Nummer 2 GModG bußgeldbewehrt. Die frühere 30-Jahre-Regel für Heizkessel ist dagegen entfallen. Relevant wird bei einer Neuinstallation einer Gas- oder Ölheizung stattdessen die Stufenregel des § 43 GModG. Bei einer Wärmepumpen-Hybridheizung gilt diese Pflicht nach § 43 Absatz 5 GModG als erfüllt, wenn die Wärmepumpe beim Teillastpunkt A nach DIN EN 14825 mindestens 30 Prozent der Leistung des Spitzenlasterzeugers erreicht, bei bivalent alternativem Betrieb mindestens 40 Prozent.

Planen Sie beide Ebenen gemeinsam: kurzfristig gesetzlich Erforderliches und langfristig wirtschaftlich Sinnvolles. Prüfen Sie Heizlast, Wärmeverteilung, Gebäudehülle, lokale Wärmeplanung und Förderbedingungen, bevor Sie eine neue Anlage bestellen.

Kosten vor dem Notartermin sichtbar machen

Fordern Sie Energieausweis, Rechnungen, Fotos zugänglicher Bauteile, Heizungsunterlagen und Angaben zu früheren Eigentumswechseln an. Nehmen Sie mögliche Nachrüstkosten in die Kaufkalkulation auf. Eine allgemeine Vertragsklausel „GEG bekannt“ ersetzt keine technische Bestandsaufnahme.

Neu ist eine Pflicht auf Käuferseite: Beim Kauf eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen hat der Käufer nach § 80 Absatz 4 Satz 6 GModG nach Übergabe des Energieausweises ein informatorisches Beratungsgespräch dazu zu führen – allerdings nur, wenn ein solches Gespräch als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird. Beraten darf, wer nach § 88 GModG zur Ausstellung von Energieausweisen berechtigt ist.

Bei Zweifeln kann eine Energieberatung die Pflichten dokumentieren und mit einem Sanierungsfahrplan verbinden. Das ist besonders sinnvoll, wenn Dach, Leitungen und Heizung ohnehin modernisiert werden sollen.

Zweijahresfrist mit Zuständigkeiten hinterlegen

Notieren Sie Eigentumsübergang, mögliche Frist, Prüfauftrag und erforderliche Nachweise unmittelbar nach dem Kauf. Holen Sie Angebote rechtzeitig ein und beachten Sie bei geförderten Maßnahmen die vorgeschriebene Reihenfolge von Antrag und Auftrag.

Das GEG und die durch das GModG geänderten Regeln verlangen keine Sanierung ohne Blick auf den Bestand. Sie verlangen aber, einschlägige Pflichten korrekt zu erkennen. Eine dokumentierte Prüfung schützt davor, unnötig zu investieren – und ebenso davor, eine verbindliche Nachrüstung bis kurz vor Fristablauf zu übersehen.