Legionellenprüfung im Mietshaus: Wann Eigentümer untersuchen lassen müssen
Nicht jede Warmwasseranlage fällt unter die regelmäßige Prüfpflicht. Bei größeren vermieteten Anlagen sind Volumen, Leitungsinhalt und Duschen entscheidend.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Prüfpflicht setzt mehrere technische und nutzungsbezogene Kriterien gleichzeitig voraus.
- Bei gewerblicher, nicht öffentlicher Abgabe ist die Untersuchung grundsätzlich mindestens alle drei Jahre fällig.
- Probennahme und Laboruntersuchung müssen den Vorgaben der Trinkwasserverordnung entsprechen.
Legionellen vermehren sich unter ungünstigen Bedingungen in Warmwassersystemen und können beim Einatmen fein verteilter Wassertröpfchen Erkrankungen verursachen. Für Eigentümer vermieteter Mehrfamilienhäuser ist deshalb nicht nur die Temperatur am Speicher wichtig, sondern auch die gesetzlich geregelte systemische Untersuchung.
Die Trinkwasserverordnung knüpft die Prüfpflicht an konkrete Voraussetzungen. Ein pauschaler Satz wie „ab drei Wohnungen immer“ greift zu kurz.
Drei technische Kriterien prüfen
Nach § 31 Trinkwasserverordnung ist unter anderem zu untersuchen, wenn Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird und die Anlage eine relevante Größe hat. Gemeint ist ein Speicher- oder zentraler Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit mehr als 400 Litern Inhalt oder mehr als drei Litern Wasser in mindestens einer Leitung zwischen Erwärmer und Entnahmestelle; der Inhalt der Zirkulationsleitung zählt dabei nicht mit.
Zusätzlich müssen Duschen oder andere Einrichtungen vorhanden sein, in denen Trinkwasser vernebelt wird. Die Wasserversorgungsanlage darf sich nicht in einem Ein- oder Zweifamilienhaus befinden. Erst das Zusammenspiel der Kriterien löst die Pflicht aus.
Intervall und erste Untersuchung terminieren
Bei Gebäudewasserversorgungsanlagen, die Trinkwasser gewerblich, aber nicht öffentlich abgeben – typischerweise in der Wohnungsvermietung –, ist grundsätzlich mindestens alle drei Jahre zu untersuchen. Bei neu in Betrieb genommenen Anlagen erfolgt die erste Untersuchung innerhalb von drei bis zwölf Monaten.
Umbauten, neue Speicher oder geänderte Leitungswege können die Beurteilung verändern. Ein Betreiberverzeichnis mit Anlagendaten, Prüfstellen und Fälligkeiten verhindert, dass die Untersuchung bei Verwalter- oder Dienstleisterwechsel verloren geht.
Systemische Probe statt beliebiger Wasserprobe
Die Probennahme darf nicht nach Bequemlichkeit an irgendeinem Hahn erfolgen. Trinkwasserverordnung und UBA-Empfehlung definieren repräsentative Stellen und Verfahren. Beauftragt werden eine zugelassene Untersuchungsstelle und qualifizierte Probenehmer; Eigenproben erfüllen die Betreiberpflicht nicht.
Zapfstellen müssen zugänglich, korrekt bezeichnet und in der Dokumentation der Anlage auffindbar sein. Veränderungen an Probenahmestellen werden mit Fachbetrieb und Untersuchungsstelle abgestimmt.
Bei Auffälligkeit beginnt ein Prozess
Erreicht das Ergebnis den technischen Maßnahmenwert, bestehen Anzeige- und Handlungspflichten. Dazu können Ursachenklärung, Risikoabschätzung, Maßnahmen nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik und Information der Verbraucher gehören. Eine einmalige thermische Desinfektion beseitigt konstruktive oder betriebliche Ursachen nicht zwingend.
Alle Befunde, Meldungen, Nutzerinformationen und ausgeführten Maßnahmen gehören in die Betreiberakte. Legionellenprävention ist kein Labortermin alle drei Jahre, sondern laufender Anlagenbetrieb: Temperaturen, Zirkulation, selten genutzte Leitungen und Umbauten müssen so organisiert sein, dass Wasser nicht unnötig stagniert und das System hygienisch beherrscht bleibt.
