Mehrgenerationenhaus planen: Private Zonen, barrierefreie Maße und klare Kostenregeln

Ein Mehrgenerationenhaus funktioniert auf Dauer, wenn jede Generation einen eigenen Rückzugsbereich mit Schlafraum und möglichst eigenem Bad hat und gemeinsame Flächen freiwillig nutzt. Planen Sie innerhalb der Wohnung 120 × 120 cm Bewegungsfläche vor Sanitärobjekten und mindestens 80 cm lichte Innentürbreite; für Rollstuhlnutzung gelten größere Maße. Innentüren werden schwellenlos geplant, die Dusche niveaugleich mit höchstens 2 cm Absenkung. Die Pflegekasse kann bis zu 4.180 Euro je Maßnahme gewähren, wenn der Umbau die häusliche Pflege ermöglicht oder erheblich erleichtert oder eine möglichst selbstständige Lebensführung wiederherstellt. Eigentum, Kosten und den Fall eines Auszugs regeln Sie schriftlich, bevor investiert wird.

Mehrgenerationenhaus: drei Zonen im Grundriss

Zone	Was hineingehört	Prüffrage
Private Zone je Generation	Schlafraum, Bad, Stauraum, möglichst Teeküche	Kann jemand früh schlafen, während andere die Küche nutzen?
Gemeinsame Zone	Küche oder Wohnküche, Garten, Hauswirtschaftsraum	Muss jemand durch den privaten Bereich eines anderen gehen, um sie zu erreichen?
Übergang	Flur, Treppenhaus, separater Zugang	Gibt es eine Tür, die man schließen kann, und eine akustische Trennung?

Spielen Sie einen Tag auf dem Grundriss durch: Wege am Morgen, Besuch, Homeoffice, Kinderbetreuung und eine spätere Mobilitätseinschränkung. Ein eigener Eingang ist nicht immer nötig, ein unabhängiger Zugang zum privaten Bereich aber oft wertvoll. Wird daraus eine abgeschlossene zweite Wohnung mit Küche und Bad, ist das baurechtlich meist eine Nutzungsänderung, die Sie beim Bauamt klären müssen. Weitere Wohnmodelle beschreibt der Beitrag zum Mehrgenerationenwohnen.

Barrierefreie Maße nach DIN 18040-2

Die Werte stammen aus DIN 18040-2:2011-09 in der Wiedergabe des Bayerischen Bauministeriums. Die Spalte „Rollstuhlgerecht (R)“ meint die zusätzlichen Anforderungen für Rollstuhlnutzung. Die Tabelle trennt bewusst Wohnungseingang, Innentür und Duschplatz, denn jedes Bauteil hat eigene Maße.

Bauteil (Abschnitt)	Barrierefrei	Rollstuhlgerecht (R)
Bewegungsfläche vor WC, Waschtisch, Badewanne und im Duschplatz (5.5.2)	120 × 120 cm	150 × 150 cm
Lichte Breite der Wohnungseingangstür (5.3.1.1, Tabelle 1)	90 cm	90 cm
Lichte Innentürbreite innerhalb der Wohnung (5.3.1.2)	mindestens 80 cm, ohne untere Anschläge oder Schwellen	90 cm nach Tabelle 1, zusätzlich Bewegungsflächen vor den Türen
Duschplatz (5.5.5)	niveaugleich zum Sanitärraum, Absenkung höchstens 2 cm, rutschhemmender Belag	zusätzlich Nachrüstmöglichkeit für Klappsitz und Stützgriffe
Flur innerhalb der Wohnung (5.2)	120 cm nutzbare Breite	zusätzlich mindestens einmal 150 × 150 cm Wendefläche

Die 2 cm gelten nur für den Duschplatz. Innentüren sind nach der Norm schwellenlos, Absenkungen und Anschläge fallen dort ganz weg. Gemeinsam genutzte Flure außerhalb der Wohnungen, etwa ein Treppenhausflur zwischen zwei Wohneinheiten, regelt Abschnitt 4.3.2: 150 cm Breite, oder 120 cm, wenn mindestens einmal und bei langen Fluren mindestens alle 15 m eine Wendefläche von 150 × 150 cm vorhanden ist.

Ob die Anforderungen für Ihr Vorhaben verbindlich sind, hängt vom Landesbaurecht, der eingeführten Technischen Baubestimmung und gegebenenfalls dem Förderprogramm ab. Die Tabelle ersetzt diese Prüfung nicht. Als Planungsmaß erspart sie Ihnen aber den zweiten Umbau, falls später ein Rollator oder Rollstuhl dazukommt. Wie Sie Schwellen abbauen, zeigt der Beitrag zur barrierearmen Türschwelle, Grundrisse für das Bad der Beitrag zum barrierefreien Badezimmer.

Zwischen Schlaf- und Gemeinschaftsbereich gehört eine Wand mit echtem Schallschutz. Zwei Möbelreihen an einer leichten Trennwand ersetzen sie nicht.

Förderung und Steuer (Stand 10.10.2026)

Weg	Höhe	Bedingung
Pflegekasse, wohnumfeldverbessernde Maßnahme	bis 4.180 € je Maßnahme; leben mehrere Pflegebedürftige in einer gemeinsamen Wohnung, bis 4.180 € je Pflegebedürftigem, insgesamt höchstens 16.720 € je Maßnahme	Kann-Leistung, nachrangig: nur wenn der Umbau die häusliche Pflege ermöglicht oder erheblich erleichtert oder eine möglichst selbstständige Lebensführung wiederherstellt (§ 40 Abs. 4 SGB XI)
KfW-Zuschuss 455-B	derzeit keine neuen Anträge	Nach Fachpresse seit 30. Juli 2026 ausgeschöpft, in der KfW-Produktübersicht am 10.10.2026 nicht als Produkt gelistet, siehe KfW 455-B Förderstopp
KfW-Kredit 159 Altersgerecht Umbauen	bis 50.000 € je Wohneinheit	Betrag laut KfW-Übersicht; Antragsweg und Fristen vor Vertragsschluss auf der KfW-Produktseite prüfen
Vermietung an Angehörige	Werbungskosten voll abziehbar ab 66 % der ortsüblichen Bruttomiete	§ 21 Abs. 2 EStG; 50 bis unter 66 %: Totalüberschussprognose; unter 50 %: anteilige Kürzung

Ein Pflegegrad allein garantiert keinen Zuschuss. Die Pflegekasse prüft im Einzelfall, ob die Maßnahme die Pflege zu Hause ermöglicht oder erleichtert, und kann dafür eine Pflegefachperson oder den Medizinischen Dienst einbinden. Stellen Sie den Antrag, bevor Sie beauftragen: Die Kasse muss nach § 40 Abs. 7 SGB XI innerhalb von drei Wochen entscheiden, bei Einbindung einer Pflegefachperson oder des Medizinischen Dienstes innerhalb von fünf Wochen. Teilt sie keinen hinreichenden Grund für eine Verzögerung mit, gilt die Leistung danach als genehmigt.

Miete unter Angehörigen: Rechenbeispiel

Maßstab ist die ortsübliche Bruttomiete, also Kaltmiete plus nach der Betriebskostenverordnung umlagefähige Kosten. Gezählt wird die vereinbarte und tatsächlich gezahlte Bruttomiete. Annahme: Die ortsübliche Bruttomiete für die Einliegerwohnung liegt bei 700 Euro.

• 66 Prozent: 700 € × 0,66 = 462 €. Ab 462 Euro Bruttomiete gilt die Vermietung als voll entgeltlich, und Sie ziehen Ihre Kosten voll ab.
• 50 Prozent: 700 € × 0,50 = 350 €. Unter 350 Euro teilt das Finanzamt die Überlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil, und Sie ziehen Kosten nur anteilig ab.
• Dazwischen, von 350 Euro bis unter 462 Euro: Das Finanzamt prüft die Einkünfteerzielungsabsicht mit einer Totalüberschussprognose. Der Prognosezeitraum ist typisierend 30 Jahre, bei befristeter Vermietung kürzer. Fällt sie positiv aus, bleibt der volle Abzug erhalten, sonst wird aufgeteilt.

Die Grenzwerte stehen in § 21 Abs. 2 EStG, die Auslegung zu Bruttomiete, Prognose und Prognosezeitraum im Merkblatt des Bayerischen Landesamts für Steuern. Die ortsübliche Miete müssen Sie selbst belegen, etwa über Mietspiegel oder vergleichbare Angebote. Das Beispiel ist eine Modellrechnung und ersetzt keine steuerliche Beratung zu Ihrem Fall.

Vereinbarungen vor der Investition

Klären Sie schriftlich, wer Eigentümer ist, wer Umbau, laufende Kosten und Reparaturen bezahlt und was bei Pflegebedarf, Trennung, Tod oder Auszug geschieht. Investieren Kinder in das Haus der Eltern, ohne im Grundbuch zu stehen, sichert ein schriftlicher Darlehensvertrag, am besten mit eingetragener Grundschuld, ihren Beitrag. Getrennte oder zumindest messbare Zähler für Strom und Wärme vermeiden Streit über Nebenkosten. Unbezahlte Hilfe im Haushalt oder bei der Pflege sollte nicht stillschweigend zur Gegenleistung für Wohnraum werden: Sprechen Sie Erwartungen offen aus und halten Sie sie fest.

Hinweis zur Entstehung: Dieser Beitrag wurde mit KI-Unterstützung recherchiert und geschrieben. Automatisierte Agenten prüfen ihn gegen die genannten Quellen; eine menschliche Fachprüfung oder rechtliche Beratung ist damit nicht verbunden. Die Quellen und die Berechnung des Mietbeispiels sind offengelegt.