Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan der WEG: Prüfung nach § 28 WEG

Das monatliche Hausgeld in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt in Deutschland typischerweise zwischen 3,50 und 5,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Für eine 80 Quadratmeter große Eigentumswohnung bedeutet das eine monatliche Vorauszahlung von 280 bis 440 Euro. Dieser Betrag basiert auf dem Wirtschaftsplan, der vom Verwalter nach § 28 Abs. 1 WEG im Voraus für das Kalenderjahr aufgestellt wird.

Nach Ablauf des Jahres folgt die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 WEG. Sie gleicht die tatsächlichen Ausgaben mit den geleisteten Vorschüssen ab. Entsteht eine Nachforderung oder ein Guthaben, entscheidet die Eigentümerversammlung über diese sogenannte Abrechnungsspitze. Wer als Eigentümer die Zahlen prüfen will, muss die Aufgaben von Wirtschaftsplan, Abrechnung und Vermögensbericht sauber voneinander trennen.

Die drei Finanzinstrumente nach § 28 WEG

Seit der WEG-Reform 2020 regelt § 28 WEG das Finanzwesen der Gemeinschaft in drei aufeinander aufbauenden Stufen:

Instrument	Gesetzliche Grundlage	Funktion	Beschlussgegenstand der WEG
Wirtschaftsplan	§ 28 Abs. 1 WEG	Vorschau auf das nächste Kalenderjahr; Budget für Instandhaltung und Betrieb	Die Höhe der monatlich geschuldeten Hausgeldvorschüsse
Jahresabrechnung	§ 28 Abs. 2 WEG	Rückschau: Tatsächliche Einnahmen und Ausgaben des abgelaufenen Jahres	Nur die Abrechnungsspitze (Differenz zwischen Soll-Vorschuss und Ist-Kosten)
Vermögensbericht	§ 28 Abs. 4 WEG	Dokumentation des Gemeinschaftsvermögens und Forderungsbestands	Kein Beschluss; reiner Rechenschaftsbericht des Verwalters

Typische Zusammensetzung des Hausgeldes

Das Hausgeld besteht nicht aus einem einheitlichen Kostenblock, sondern teilt sich in umlagefähige und nicht umlagefähige Positionen auf:

• Umlagefähige Betriebskosten (ca. 60–70 %): Heizung, Warmwasser nach Heizkostenverordnung (HeizkostenV), Müllabfuhr, Hausmeister, Gartenpflege, Allgemeinstrom und Gebäudeversicherungen. Vermieter dürfen diese Kosten über die Nebenkostenabrechnung an Mieter weiterreichen.
• Nicht umlagefähige Verwaltungskosten (ca. 15–20 %): Verwalterhonorar (im Schnitt 24 bis 38 Euro pro Wohnung und Monat), Bankkontoführungsgebühren, Kosten für Eigentümerversammlungen und Rechtsberatung.
• Zuführung zur Erhaltungsrücklage (ca. 15–25 %): Nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gesetzlich vorgeschriebene Sparrücklage für künftige Sanierungen (Dach, Fassade, Heizung). Richtwerte liegen nach § 28 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung (II. BV) bei 0,80 bis 1,60 Euro pro m² Wohnfläche im Monat. Den Substanzwert kontrollieren Sie im Leitfaden WEG-Erhaltungsrücklage prüfen.

Typische Prüfschritte bei Erhalt der Jahresabrechnung

Wenn der Verwalter die Abrechnung vorlegt, sollten Wohnungseigentümer folgende Kernpunkte kontrollieren:

1. Verteilungsschlüssel nach § 16 WEG prüfen

Kosten des Gemeinschaftseigentums werden nach § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG im Zweifel nach Miteigentumsanteilen (MEA) verteilt (z. B. 75,50 / 1.000 MEA). Wurde für verbrauchsabhängige Kosten wie Wasser oder Heizung ein anderer Schlüssel (z. B. Quadratmeter Wohnfläche oder Personenzahl) angewendet, muss dafür eine Regelung in der Teilungserklärung oder ein gültiger Beschluss nach § 16 Abs. 2 WEG vorliegen. Details hierzu finden Sie im Ratgeber zur Kostenverteilung in der WEG.

2. Abrechnungsspitze nach BGH-Rechtsprechung kontrollieren

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 25.09.2020 – V ZR 288/19) beschließen die Eigentümer nicht das rechnerische Gesamtzahlenwerk, sondern verbindlich nur die Abrechnungsspitze:

$$\text{Abrechnungsspitze} = \text{Tatsächliche Kosten der Einheit} - \text{Geschuldete Vorschüsse laut Wirtschaftsplan}$$

Wichtig: Maßgeblich für die Abrechnungsspitze sind die laut Wirtschaftsplan geschuldeten Vorschüsse (Soll-Hausgeld), nicht die tatsächlich bezahlten Vorschüsse (Ist-Hausgeld). Hat ein Miteigentümer sein Hausgeld nicht bezahlt, darf dieser Fehlbetrag nicht in die Abrechnungsspitze der übrigen Eigentümer eingerechnet werden, sondern verbleibt als Forderung der Gemeinschaft gegen den Säumigen.

3. Vermögensbericht auf Plausibilität prüfen

Nach § 28 Abs. 4 WEG muss der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufstellen und jedem Eigentümer aushändigen. Er muss den Stand der Erhaltungsrücklage zum Stichtag 31. Dezember sowie offene Hausgeldrückstände ausweisen. Vergleichen Sie den Anfangsbestand der Rücklage mit dem Endbestand des Vorjahres: Zuführungen und Entnahmen für Reparaturen müssen centgenau nachvollziehbar sein.

Belegeinsicht und Ein-Monats-Frist zur Anfechtung

Wer Unstimmigkeiten in der Abrechnung vermutet, hat nach § 28 Abs. 3 WEG das Recht, die Originalbelege beim Verwalter einzusehen:

• Einsicht in Verwalterräumen: Der Verwalter muss auf Verlangen Einblick in Rechnungen, Kontoauszüge und Handwerkerverträge gewähren.
• Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung: Stimmen Sie der Abrechnung nicht zu, wenn Belege unvollständig sind oder Rechnungen nicht zur Gemeinschaft gehören.
• Anfechtungsklage nach § 44 Abs. 1 WEG: Wird eine fehlerhafte Abrechnungsspitze mehrheitlich beschlossen, muss die Anfechtungsklage innerhalb genau eines Monats ab dem Tag der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht erhoben werden. Nach Ablauf dieser Ausschlussfrist wird der Beschluss bestandskräftig – selbst wenn Rechenfehler vorliegen.

Nächste Schritte vor der Eigentümerversammlung

Prüfen Sie vor dem Versammlungstermin, ob die Einzelabrechnung mit den vereinbarten Miteigentumsanteilen übereinstimmt und fordern Sie bei Unklarheiten vorab per E-Mail Kopien der betroffenen Handwerkerrechnungen an. Notieren Sie sich das Datum der Eigentümerversammlung im Kalender, um die einmonatige Anfechtungsfrist ab Beschlussfassung nicht zu versäumen.