Grundbuchauszug lesen: Was nicht unterstrichen ist, gilt – auch wenn der Kredit längst bezahlt ist

Der Makler schickt einen Grundbuchauszug mit, acht Seiten voller Spaltennummern. Die Verkäufer versichern, das Haus sei „lastenfrei, der Kredit ist seit Jahren abbezahlt“. In Abteilung III steht trotzdem eine Grundschuld über 180.000 DM, und in Abteilung II ein Wohnungsrecht für eine Frau, die im Exposé nicht vorkommt.

Beides ist kein Widerspruch, sondern die Regel: Das Grundbuch verzeichnet Rechte, nicht Zustände. Ein getilgter Kredit löscht keine Grundschuld, ein Verkauf löscht kein Wohnungsrecht. Gültig ist jeder Eintrag, der nicht als gelöscht gekennzeichnet ist.

Aufbau: fünf Teile mit festen Plätzen

Nach § 4 der Grundbuchverfügung (GBV) besteht jedes Blatt aus Aufschrift, Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.

Teil	Rechtsgrundlage	Was dort steht
Aufschrift	§ 5 GBV	Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Band- und Blattnummer
Bestandsverzeichnis	§§ 6–8 GBV	Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart, Lage, Größe; Rechte zugunsten des Grundstücks
Abteilung I	§ 9 GBV	Eigentümer, Anteile, Grundlage des Erwerbs (Auflassung, Erbschein, Zuschlag)
Abteilung II	§ 10 GBV	alle Lasten außer Grundpfandrechten, Verfügungsbeschränkungen, Vormerkungen
Abteilung III	§ 11 GBV	Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden

Jede Abteilung hat eigene Spalten für Veränderungen und Löschungen: in Abteilung II die Spalten 4 und 5 für Veränderungen und 6 und 7 für Löschungen, in Abteilung III die Spalten 5 bis 7 und 8 bis 10. Nur dort sehen Sie, ob eine Grundschuld abgetreten oder ein Rang geändert wurde.

Gelöschte Eintragungen verschwinden nicht. In Abteilung II und III werden sie nach § 17 Abs. 2 GBV rot unterstrichen oder rot durchkreuzt. Im maschinell geführten Grundbuch darf diese Kennzeichnung nach § 91 GBV schwarz erscheinen.

Herrschvermerke im Bestandsverzeichnis (§ 7 GBV), etwa „7/zu 3“, sind Rechte, die Ihrem Grundstück auf einem Nachbargrundstück zustehen – ein Vorteil, den Sie mitkaufen.

Abteilung II: Rechte, die den Eigentümerwechsel überleben

Die häufigsten Einträge bei Einfamilienhäusern:

• Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB): ein Wege- oder Leitungsrecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Nachbargrundstücks. Die betroffene Fläche steht meist erst in der Bewilligungsurkunde, siehe Wegerecht im Grundbuch.
• Nießbrauch (§ 1030 BGB): Der Berechtigte darf selbst wohnen oder vermieten und die Miete behalten.
• Wohnungsrecht (§ 1093 BGB): Die Berechtigte darf Räume unter Ausschluss des Eigentümers bewohnen. Es erlischt mit ihrem Tod (§ 1090 Abs. 2 mit § 1061 BGB), bleibt aber im Grundbuch stehen, bis jemand die Löschung beantragt. Mehr zum Wohnrecht bei der Hausübertragung.
• Dingliches Vorkaufsrecht (§ 1094 BGB): Der Berechtigte kann in einen Verkauf eintreten. Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde nach § 24 BauGB steht dagegen nicht im Grundbuch.
• Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB): Sie sichert einen Käufer bis zur Umschreibung; spätere Verfügungen sind ihm gegenüber unwirksam, siehe Notartermin und Hausübergabe.
• Zwangsversteigerungsvermerk (§ 19 ZVG): Das Gericht lässt ihn eintragen, sobald es die Versteigerung anordnet – ein Alarmsignal für jede Kaufverhandlung.

Dienstbarkeiten, Nießbrauch und Vorkaufsrecht erlöschen nicht durch einen Kaufvertrag. Wer ein Haus mit eingetragenem Wohnungsrecht kauft, kauft die Bewohnerin mit – es sei denn, sie bewilligt die Löschung.

Abteilung III: warum 15 Prozent Zinsen auf einer Grundschuld normal sind

Eine typische Eintragung lautet: „100.000 € Grundschuld ohne Brief für die X-Bank, nebst 15 % Jahreszinsen und einer einmaligen Nebenleistung von 5 %.“ Nach § 1191 BGB darf eine Grundschuld Zinsen und Nebenleistungen umfassen.

Der dingliche Zins ist kein Darlehenszins, sondern ein Sicherungspuffer. In der Zwangsversteigerung fallen nach § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG die laufenden Zinsen und die Rückstände der letzten zwei Jahre in dieselbe Rangklasse wie das Kapital, praktisch also rund drei Jahresbeträge. Im Beispiel sind das 3 × 15.000 € plus 5.000 € Nebenleistung: Die Bank kann aus dem Grundstück bis zu etwa 150.000 € verlangen, soweit ihre Forderung so hoch ist.

Umgekehrt sagt der Betrag nichts über die Restschuld. Eine Grundschuld aus 1996 über 180.000 DM kann heute für null Euro Darlehen stehen. Löschen oder stehen lassen? Siehe Grundschuld nach Kreditende.

Rang: Wer zuerst eingetragen ist, wird zuerst bedient

§ 879 BGB ordnet die Rechte: Innerhalb einer Abteilung zählt die Reihenfolge der Eintragung, zwischen Abteilung II und III der Eintragungstag. Ein Rangrücktritt nach § 880 BGB erscheint als Vermerk in der Veränderungsspalte, etwa „Rang vor III/1“.

Warum das zählt, zeigt ein Beispiel. Auf einem Haus lasten:

1. Abteilung III Nr. 1: Grundschuld Bank A, 150.000 €, eingetragen 2012
2. Abteilung II Nr. 1: Wohnungsrecht der Mutter, eingetragen 2019
3. Abteilung III Nr. 2: Grundschuld Bank B, 50.000 €, eingetragen 2021

Betreibt Bank B die Versteigerung, gehören die Grundschuld von Bank A und das Wohnungsrecht in das geringste Gebot (§ 44 ZVG) und bleiben nach § 52 ZVG bestehen. Der Ersteher übernimmt das Haus samt 150.000-Euro-Grundschuld und Bewohnerin; entsprechend niedrig fallen die Gebote aus.

Betreibt dagegen Bank A, erlöschen Wohnungsrecht und Grundschuld B mit dem Zuschlag (§ 91 ZVG). Die Mutter erhält nach § 92 ZVG nur eine Geldrente aus dem Erlös – und das nur, soweit nach Bank A noch Geld übrig ist. Bringt das Haus nach Kosten 170.000 €, bleiben für das Wohnungsrecht höchstens 20.000 €, für Bank B nichts. Ein Wohnungsrecht mit gutem Rang schützt wie eine Versicherung, mit schlechtem Rang ist es nur ein Anspruch auf einen Rest. Prüfschritte für Bieter: Zwangsversteigerung.

Musterauszug: drei Fallen auf einem unauffälligen Blatt

Ein erfundenes, aber typisches Blatt. Laut Exposé gehören Haus und Doppelgarage zum Kauf.

Teil	Nr.	Eintrag	Status
Bestandsverzeichnis	1	Gemarkung Lindenau, Flur 3, Flurstück 412, Gebäude- und Freifläche, Ahornweg 7, 612 m²	gültig
Abteilung I	1.1 / 1.2	Eheleute Beispiel, je zu 1/2; Auflassung 1996	gültig
Abteilung II	1	Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht) an der Einliegerwohnung für Erna Beispiel, geb. 1941; eingetragen 2009	nicht gelöscht
Abteilung II	2	Auflassungsvormerkung für einen früheren Kaufinteressenten; eingetragen 2015	unterstrichen, gelöscht 2016
Abteilung III	1	180.000 DM Grundschuld nebst 16 % Jahreszinsen für die Sparkasse Musterstadt; eingetragen 1996	nicht gelöscht
Abteilung III	2	60.000 € Grundschuld nebst 15 % Jahreszinsen; eingetragen 2008	unterstrichen, gelöscht 2018

Die beiden unterstrichenen Einträge sind Geschichte. Die drei Fallen:

1. Die Garage fehlt. Das Bestandsverzeichnis nennt nur Flurstück 412. Steht die Garage laut Flurkarte auf Flurstück 413, ist sie nicht Teil dieses Blattes. Sie gehört womöglich dem Nachbarn. Der Kaufvertrag muss jedes mitverkaufte Grundstück mit Blatt und Flurstück nennen.
2. Das Wohnungsrecht ist nicht gelöscht. Ob Erna Beispiel dort noch wohnt oder längst im Pflegeheim lebt: Ohne eingetragene Löschung geht das Recht auf Sie über. Verlangen Sie vor der Beurkundung die Löschungsbewilligung der Berechtigten oder, falls sie verstorben ist, die Sterbeurkunde, mit der der Notar die Löschung betreibt.
3. Die Grundschuld des bezahlten Kredits steht noch. Umgerechnet rund 92.000 € plus Zinsen lasten weiter auf dem Grundstück. Der Notar lässt sie nur löschen, wenn die Sparkasse eine Löschungsbewilligung erteilt; im Kaufvertrag gehört diese zu den Fälligkeitsvoraussetzungen.

Wer den Auszug bekommt und was er kostet

Nach § 12 GBO darf das Grundbuch einsehen, wer ein berechtigtes Interesse darlegt; dazu gehören auch die Urkunden, auf die eine Eintragung Bezug nimmt. In der Praxis gilt:

• Eigentümer erhalten den Auszug ohne weitere Begründung.
• Kaufinteressenten legen am einfachsten eine schriftliche Zustimmung des Eigentümers vor; § 43 Abs. 2 GBV lässt sie ausdrücklich genügen.
• Notare brauchen kein berechtigtes Interesse darzulegen (§ 43 Abs. 2 GBV) und dürfen nach § 133a GBO selbst Grundbuchabdrucke erteilen.

Die Gebühren sind bundeseinheitlich im Kostenverzeichnis des GNotKG festgelegt (Stand September 2026):

Leistung	Nr. KV GNotKG	Gebühr
Ausdruck beim Grundbuchamt, unbeglaubigt	17000	10 €
amtlicher Ausdruck	17001	20 €
elektronische Datei statt Ausdruck, unbeglaubigt / beglaubigt	17002 / 17003	5 € / 10 €
Grundbuchabdruck beim Notar, einfach / beglaubigt	25210 / 25211	10 € / 15 €

Beim Notar kommt Umsatzsteuer hinzu. Privatleute beantragen den Auszug beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts. Das Online-Abrufverfahren nach § 133 GBO richtet sich an Notare, Banken und Behörden; sie zahlen je Abruf 8 € (JVKostG Nr. 1151).

Fordern Sie einen aktuellen Auszug an, markieren Sie jeden nicht unterstrichenen Eintrag in Abteilung II und III und legen Sie die Flurkarte daneben. Für jeden markierten Eintrag muss vor dem Notartermin feststehen, ob er übernommen oder gelöscht wird und wer die Bewilligung liefert.