Eigenbedarfskündigung vorbereiten: Der konkrete Wohnbedarf gehört in das Schreiben
Eigenbedarf ist kein Formulargrund. Vermieter müssen begünstigte Person, nachvollziehbaren Bedarf, Fristen und mögliche Härtegründe sorgfältig behandeln.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs braucht ein berechtigtes Interesse und eine nachvollziehbare Begründung im Kündigungsschreiben.
- Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich für Vermieter nach fünf und acht Jahren Mietdauer.
- Härtegründe, Sperrfristen nach Umwandlung und verfügbare Alternativwohnungen können die Durchsetzung beeinflussen.
Die Tochter beginnt ein Studium, ein Elternteil braucht eine kleinere Wohnung oder der Eigentümer möchte selbst zurückkehren. Solche Lebenspläne können Eigenbedarf begründen. Eine Kündigung wird aber nicht allein dadurch wirksam, dass das Wort „Eigenbedarf“ im Betreff steht.
Der Bedarf muss für eine begünstigte Person bestehen, ernsthaft verfolgt und im Schreiben so erklärt werden, dass der Mieter ihn nachvollziehen kann. Weil Fehler erst Monate später im Räumungsprozess sichtbar werden, sollte das Vorhaben vor Ausspruch anwaltlich geprüft werden.
Wer die Wohnung nutzen soll
§ 573 BGB nennt den Vermieter selbst, Familienangehörige und Angehörige seines Haushalts. Bei weiter entfernten Verwandten kommt es stärker auf die persönliche Verbundenheit an. Eine Gesellschaft kann nicht in gleicher Weise „selbst wohnen“; je nach Rechtsform gelten besondere Regeln.
Benennen Sie die Person im Kündigungsschreiben und erläutern Sie ihr Verhältnis zum Vermieter. Bleibt der Nutzer abstrakt oder austauschbar, lässt sich der Bedarf kaum prüfen.
Warum gerade diese Wohnung gebraucht wird
Der Nutzungswunsch muss vernünftig und nachvollziehbar sein, nicht zwingend unausweichlich. Beschreiben Sie die Lebenssituation: Umzug wegen Arbeit, Haushaltsgründung, gesundheitlich geeignete Lage oder Zusammenführung der Familie. Die Begründung sollte konkret sein, ohne unnötige sensible Details offenzulegen.
Prüfen Sie zugleich, ob im selben Haus oder Bestand eine vergleichbare freie Wohnung vorhanden ist oder während der Kündigungsfrist frei wird. Je nach Fall kann eine Anbietpflicht bestehen. Dokumentieren Sie Größe, Lage, Verfügbarkeit und Gründe, wenn eine Alternative nicht passt.
Form und Frist
Die Wohnraumkündigung bedarf der Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift der richtigen Vermieter beziehungsweise bevollmächtigten Person. E-Mail oder Messenger reichen nicht. Zugang und Zeitpunkt müssen später nachweisbar sein.
Für den Vermieter beträgt die gesetzliche Frist zunächst drei Monate. Nach fünf Jahren seit Überlassung verlängert sie sich um drei Monate, nach acht Jahren nochmals um drei Monate. Maßgeblich sind der rechtzeitige Zugang und die gesetzlichen Berechnungsregeln.
Zusätzliche Sperrfristen können gelten, wenn vermieteter Wohnraum nach Überlassung in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft wurde. In angespannten Gebieten können sie verlängert sein. Kaufdatum allein beantwortet diese Frage nicht.
Härtewiderspruch ernst nehmen
Der Mieter kann der Kündigung widersprechen und Fortsetzung verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder Haushaltsangehörige eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Alter, Krankheit, Schwangerschaft oder fehlender angemessener Ersatzwohnraum können eine Rolle spielen; entscheidend ist die Abwägung des Einzelfalls.
Das Kündigungsschreiben sollte auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs hinweisen. Unterbleibt der Hinweis, verschwinden die Rechte des Mieters nicht, sondern können später geltend gemacht werden.
Bedarf muss bis zur Räumung fortbestehen
Ändern sich die Pläne vor Auszug – etwa weil die Tochter eine andere Stadt wählt –, muss der Vermieter den Mieter informieren. Einen weggefallenen Bedarf weiter vorzuschieben, schafft erhebliche Schadensersatzrisiken.
Nach dem Auszug sollte die Wohnung entsprechend dem erklärten Zweck genutzt werden. Abweichungen brauchen eine nachvollziehbare, nachträglich eingetretene Erklärung. Eine Neuvermietung zu höherem Preis kurz nach Auszug ist ein starkes Konfliktsignal.
Kein Selbstvollzug
Zieht der Mieter nach Fristablauf nicht aus, darf der Vermieter weder Schlösser tauschen noch Versorgung abstellen oder Gegenstände entfernen. Besitz kann nur freiwillig oder über gerichtlichen Räumungstitel zurückerlangt werden. Nehmen Sie Zahlungen nach Vertragsende nur mit rechtlicher Einordnung an.
Vorher einen Zeitplan erstellen
Planen Sie Bedarfstermin, Kündigungsfrist, mögliche Sperrfrist, Härteprüfung und realistische Prozessdauer. Wer die Wohnung zu einem exakt zugesagten Tag für Angehörige benötigt, sollte keine zu knappe Anschlussplanung machen.
Eigenbedarf ist ein legitimer Kündigungsgrund, aber kein schneller Verwaltungsakt. Eine konkrete, ehrliche Begründung und ein rechtlich sauberer Ablauf schützen den Wohnplan besser als ein kopiertes Musterschreiben.
