Kaufnebenkosten realistisch planen: Warum zum Immobilienpreis mehr als Steuer und Notar gehören
Ein belastbares Kaufbudget umfasst Pflichtkosten, Finanzierung, Prüfung, erste Reparaturen und eine Reserve für Überraschungen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland und der steuerlichen Bemessungsgrundlage ab; aktuelle Sätze müssen vor dem Kauf geprüft werden.
- Neben Notar, Grundbuch und möglicher Maklercourtage gehören Finanzierungskosten, Gutachten, Umzug und kurzfristige Reparaturen ins Budget.
- Eine eigene Liquiditätsreserve verhindert, dass die erste unerwartete Maßnahme vollständig über teure Kredite finanziert werden muss.
Der Angebotspreis ist beim Immobilienkauf nur die größte Position – nicht die einzige. Wer das Eigenkapital vollständig für Kaufpreis und offensichtliche Nebenkosten einsetzt, kann schon bei einer defekten Heizung, einer Steuerforderung oder einer verzögerten Übergabe unter Druck geraten.
Eine seriöse Kalkulation trennt deshalb drei Ebenen: unmittelbar durch den Erwerb ausgelöste Kosten, Aufwendungen für Finanzierung und Prüfung sowie das Geld, das nach der Übergabe benötigt wird. Erst ihre Summe zeigt, welches Objekt tatsächlich ins Budget passt.
Grunderwerbsteuer mit dem aktuellen Landeswert kalkulieren
Die Grunderwerbsteuer wird nach dem Grunderwerbsteuergesetz erhoben. Der Steuersatz unterscheidet sich je nach Bundesland und kann geändert werden. Rechnen Sie deshalb nicht mit einer alten Faustformel aus einem Portal, sondern prüfen Sie den am vorgesehenen Erwerbsdatum geltenden Satz beim Finanzministerium oder der Finanzverwaltung des Landes.
Bemessungsgrundlage ist regelmäßig die Gegenleistung. Bewegliches Inventar kann bei nachvollziehbarer, angemessener Aufteilung anders behandelt werden als das Grundstück. Überhöhte Fantasiewerte für Küche oder Möbel sind jedoch riskant. Lassen Sie eine Aufteilung im Zweifel steuerlich und notariell prüfen.
Notar und Grundbuch sind notwendige Erwerbskosten
Der Grundstückskauf muss notariell beurkundet werden. Hinzu kommen Tätigkeiten für Vertragsvollzug, Vormerkung, Grundschuldbestellung und Eigentumsumschreibung sowie Gebühren des Grundbuchamts. Die konkrete Höhe hängt von Geschäftswerten und Vorgängen ab.
Holen Sie keine vermeintlichen Rabattangebote für gesetzlich geregelte Notarkosten ein. Bitten Sie das Notariat stattdessen um eine Kosteneinordnung für Ihren konkreten Kauf und die geplante Finanzierung. Mehrere Grundschulden oder spätere Änderungen können zusätzliche Vorgänge auslösen.
Maklercourtage nicht pauschal verteilen
Ob eine Courtage anfällt und in welcher Höhe, ergibt sich aus dem Maklervertrag und den gesetzlichen Regeln. Bei bestimmten Käufen einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher begrenzen §§ 656c und 656d BGB die einseitige Verlagerung der Maklerkosten auf den Käufer. Die Regel gilt nicht unterschiedslos für jede Immobilienart und jede Vertragskonstellation.
Prüfen Sie daher Auftraggeber, Provisionsvereinbarung, Fälligkeit und Nachweis der gegebenenfalls von der anderen Seite geleisteten Zahlung. Rechnen Sie nur mit Beträgen, die aus den Unterlagen hervorgehen.
Finanzierung verursacht mehr als Darlehenszinsen
Bereitstellungszinsen, Schätzkosten, Kontoführung in zulässigen Fällen, Zwischenfinanzierung oder eine doppelte Wohnbelastung können die ersten Monate verteuern. Stimmen Sie den geplanten Zahlungszeitpunkt aus dem Kaufvertrag mit der bereitstellungszinsfreien Zeit ab.
Auch die Grundschuld verursacht Notar- und Grundbuchgebühren. Wer Eigenkapital aus einem noch nicht verkauften Objekt einsetzen will, braucht einen belastbaren Zeit- und Kostenplan. Ein optimistisches Verkaufsdatum ist keine Liquiditätsreserve.
Technische und rechtliche Prüfung budgetieren
Ein Bausachverständiger, eine Wertermittlung, Schadstoffuntersuchungen oder eine Vermessung kosten Geld, können aber Fehlentscheidungen verhindern. Bei Eigentumswohnungen kommen die Prüfung von Teilungserklärung, Beschlusssammlung, Abrechnungen und geplanten Maßnahmen hinzu.
Je älter oder auffälliger das Gebäude, desto weniger sinnvoll ist es, Prüfkosten auf null zu setzen. Feuchte, Risse, alte Elektrik und ungenehmigte Umbauten lassen sich aus einem Exposé nicht verlässlich bewerten. Nutzen Sie unsere Checkliste für die Bestandsimmobilie als Grundlage.
Kosten nach dem Schlüsseltermin nicht vergessen
Umzug, Renovierung, neue Schlösser, Versicherungen, Grundbesitzabgaben und erste Wartungen beginnen oft sofort. Bei einer Wohnung können Hausgeld, Nachschüsse oder eine bereits beschlossene Sonderumlage hinzukommen. Beim Haus sind Kanal, Dach, Heizung und Außenanlagen typische große Risikopositionen.
Trennen Sie gewünschte Modernisierungen von technisch notwendigen Sofortmaßnahmen. Für beide braucht es Angebote mit Preisstand und Puffer. Fördermittel sollten erst eingeplant werden, wenn Förderfähigkeit, Antragsreihenfolge und Auszahlung realistisch geklärt sind.
So entsteht ein belastbares Gesamtbudget
Erstellen Sie eine Tabelle mit Kaufpreis, jeder Erwerbsnebenkostenposition, Prüf- und Finanzierungskosten, Sofortmaßnahmen und Umzug. Ergänzen Sie je Position Quelle, Fälligkeit und Unsicherheitszuschlag. Halten Sie daneben eine Reserve, die nicht bereits als Eigenkapital verplant ist.
Prüfen Sie zum Schluss nicht nur, ob die Bank finanziert, sondern ob die monatliche Belastung auch bei Instandhaltung, zeitweilig höherer Energieausgabe und privaten Veränderungen tragbar bleibt. Die beste Kalkulation ist nicht die mit dem höchsten Kaufpreis, sondern die, die nach dem Kauf noch Handlungsspielraum lässt.
