Kaufnebenkosten: Warum Sie beim Hauskauf 5 bis 12 Prozent des Preises aus Eigenkapital aufbringen müssen

Das Exposé nennt 400.000 Euro, die Bank signalisiert ein Darlehen über 320.000 Euro, und auf dem Tagesgeldkonto liegen 90.000 Euro. Auf den ersten Blick reicht das. Tatsächlich fehlen in Nordrhein-Westfalen mit Makler knapp 36.000 Euro, denn bevor der erste Euro Eigenkapital in das Haus selbst fließt, sind dort rund 46.000 Euro Nebenkosten fällig.

Kaufnebenkosten sind kein Rundungsposten. Sie entstehen aus drei Quellen mit sehr unterschiedlicher Logik: einer Landessteuer, bundesweit festen Gebühren und einer frei verhandelbaren Provision. Wer jede einzeln rechnet, kennt seinen Bedarf auf wenige Hundert Euro genau.

Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent, je nach Bundesland

Die Steuer bemisst sich nach der Gegenleistung, beim Kauf also nach dem Kaufpreis einschließlich übernommener sonstiger Leistungen (§§ 8, 9 GrEStG). Den Satz legt jedes Land selbst fest. Stand September 2026 gelten diese Werte:

Satz	Bundesländer	Steuer bei 400.000 €
3,5 %	Bayern	14.000 €
5,0 %	Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen (seit 1. Januar 2024, zuvor 6,5 %)	20.000 €
5,5 %	Bremen (seit 1. Juli 2025), Hamburg und Sachsen (je seit 1. Januar 2023)	22.000 €
6,0 %	Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern	24.000 €
6,5 %	Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein	26.000 €

Für 2026 hat kein Land eine weitere Änderung beschlossen. Maßgeblich ist der Satz am Tag der Beurkundung, nicht am Tag der Übergabe.

Zwei Termine sollten Sie kennen. Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG), oft also bevor der Kaufpreis gezahlt ist. Und ins Grundbuch kommen Sie erst mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, die es nach Zahlung ausstellt (§ 22 GrEStG). Steuerfrei bleiben unter anderem Erwerbe bis 2.500 Euro, Käufe vom Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner sowie Erwerbe durch Verwandte in gerader Linie, etwa vom Vater oder von der Mutter (§ 3 GrEStG).

Notar und Grundbuch kosten weniger als die Faustregel

Portale rechnen gern mit 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Die tatsächliche Rechnung nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) fällt bei mittleren Kaufpreisen niedriger aus. Die Gebühren folgen der Tabelle B in Anlage 2 zum GNotKG und sind bundesweit gleich; eine volle Gebühr beträgt für Werte bis 410.000 Euro 785 Euro, bis 320.000 Euro 635 Euro.

Für einen Kauf über 400.000 Euro mit einer Grundschuld über 320.000 Euro ergibt das:

Position	Kostenverzeichnis	Betrag
Beurkundung Kaufvertrag	Nr. 21100, Satz 2,0	1.570,00 €
Vollzug und Betreuung (Fälligkeitsmitteilung)	Nr. 22110 und 22200, je 0,5	785,00 €
XML-Daten für das Grundbuchamt	Nr. 22115, Satz 0,1	78,50 €
Grundschuldbestellung	Nr. 21200, Satz 1,0 aus 320.000 €	635,00 €
Auslagen (Annahme) und 19 % Umsatzsteuer	–	666,32 €
Grundbuch: Vormerkung, Umschreibung, Grundschuld, Löschung der Vormerkung	Nr. 14150, 14110, 14121, 14152	1.837,50 €
Zusammen		5.572,32 €

Das sind rund 1,4 Prozent. Ohne Finanzierung fallen Grundschuld samt Eintragung weg, und die Summe sinkt auf etwa 4.160 Euro oder 1,04 Prozent. Weil die Tabelle degressiv verläuft, steigt der Anteil bei kleinen Kaufpreisen: Bei 200.000 Euro Kaufpreis und 160.000 Euro Grundschuld sind es nach derselben Rechnung rund 3.200 Euro, also 1,6 Prozent. Die Faustregel von 2 Prozent passt nur, wenn zusätzliche Vorgänge anfallen, etwa Treuhandgebühren, Vollmachtsbestätigungen oder eine zweite Grundschuld.

Diese Kosten trägt nach § 448 Absatz 2 BGB der Käufer. Verhandeln lässt sich darüber nichts, Notare dürfen die gesetzlichen Gebühren nicht unterschreiten. Wie die Beurkundung abläuft und wann welche Rechnung kommt, erläutert der Beitrag zu Notartermin und Hausübergabe.

Maklerprovision: höchstens die Hälfte – aber nicht bei jedem Objekt

Einen gesetzlichen Provisionssatz gibt es nicht. Nach Angaben der Verbraucherzentrale liegen die Sätze regional häufig zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer. Kauft ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, greift seit Dezember 2020 die Teilung nach §§ 656c und 656d BGB: Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer höchstens so viel übernehmen, wie der Verkäufer selbst zahlt. Fällig wird der Käuferanteil erst, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich bezahlt hat.

Rechnen Sie damit mit 2,975 bis 3,57 Prozent. Bei Baugrundstücken und Mehrfamilienhäusern gilt die Teilung nicht; dort kann die volle Provision beim Käufer landen. Ob ein Haus mit zweiter Wohneinheit noch als Einfamilienhaus zählt, hängt vom Einzelfall ab – klären Sie das vor der Unterschrift unter den Maklervertrag. Wann der Anspruch überhaupt entsteht, steht im Artikel zur Maklerprovision.

Kaufnebenkosten durchgerechnet: 400.000 Euro in Bayern und in Nordrhein-Westfalen

Annahmen: Einfamilienhaus, Käuferin ist Verbraucherin, Käuferanteil der Provision 3,57 Prozent, Darlehen über 80 Prozent des Kaufpreises, also 320.000 Euro.

Position	Bayern	Nordrhein-Westfalen
Grunderwerbsteuer	14.000 €	26.000 €
Notar und Grundbuch	5.572 €	5.572 €
Maklerprovision, Käuferanteil	14.280 €	14.280 €
Nebenkosten gesamt	33.852 €	45.852 €
Anteil am Kaufpreis	8,5 %	11,5 %
Eigenkapitalbedarf (20 % plus Nebenkosten)	113.852 €	125.852 €

Ohne Makler sinken die Nebenkosten auf 19.572 Euro in Bayern und 31.572 Euro in Nordrhein-Westfalen, also 4,9 und 7,9 Prozent. Dasselbe Haus kostet diesseits und jenseits der Landesgrenze 12.000 Euro unterschiedlich viel Eigenkapital, allein wegen der Steuer.

Warum die Bank die Nebenkosten fast nie mitfinanziert

Der Kern, den viele Käufer erst im Bankgespräch lernen: Ein Darlehen sichert die Bank über eine Grundschuld am Haus ab. Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Provision sind mit der Unterschrift ausgegeben und erhöhen den Wert des Hauses um keinen Euro. Ein Kredit über mehr als den Kaufpreis wäre in dieser Höhe ungesichert.

Deshalb verlangen die meisten Institute die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln. Einzelne Anbieter finanzieren auch sie mit, dann aber mit spürbaren Zinsaufschlägen, weil der Beleihungsauslauf über 100 Prozent steigt. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Nebenkosten als Eigenkapital einzubringen. Welche Monatsrate danach tragbar bleibt, hängt vom Einkommen ab und lässt sich im Beitrag zur tragbaren Monatsrate durchrechnen.

Entscheidend ist auch der Zeitpunkt. Steuerbescheid, Notarrechnung und Maklerrechnung treffen meist innerhalb weniger Wochen nach der Beurkundung ein, das Darlehen fließt erst zur Kaufpreisfälligkeit. Eigenkapital, das in einem Festgeld bis Jahresende gebunden ist, hilft dann nicht.

Einbauküche herausrechnen: erlaubt, aber selten viel wert

Mitverkaufte bewegliche Sachen gehören nicht zur Gegenleistung für das Grundstück. Das Finanzgericht Köln hat am 8. November 2017 (5 K 2938/16, rechtskräftig) einen Kauf über 392.500 Euro entschieden, bei dem 7.500 Euro auf die gebrauchte Einbauküche und 2.000 Euro auf Markisen entfielen. Das Finanzamt musste diese Beträge akzeptieren, weil es keine Zweifel an ihrer Angemessenheit belegen konnte; Abschreibungstabellen und Preise auf Verkaufsplattformen hielt das Gericht als Maßstab für ungeeignet.

Rechnen Sie den Effekt nach: Bei 6,5 Prozent sparen 9.500 Euro Inventar 617,50 Euro Steuer, in Bayern 332,50 Euro. Ein überhöhter Ansatz riskiert dagegen eine Prüfung und die Nachforderung. Setzen Sie nur Gegenstände an, deren Wert Sie mit Rechnung, Alter und Zustand belegen können, und lassen Sie Einzelpreise im Vertrag ausweisen.

Nicht herausrechnen lässt sich bei einer Eigentumswohnung der Anteil an der Erhaltungsrücklage, früher Instandhaltungsrückstellung genannt. Sie gehört der Eigentümergemeinschaft, nicht dem Verkäufer; der Bundesfinanzhof hat das am 16. September 2020 (II R 49/17) entschieden.

Was Sie vor der Reservierung tun

1. Grunderwerbsteuersatz des Landes nachschlagen, in dem das Objekt liegt – nicht Ihres Wohnorts.
2. Notar und Grundbuch mit Tabelle B nachrechnen; für eine Grundschuld den geplanten Darlehensbetrag ansetzen.
3. Im Exposé prüfen, ob eine Provision anfällt, und ob das Objekt unter die Teilung fällt.
4. Den Liquiditätsplan nach Fälligkeit ordnen: Steuer und Notar innerhalb weniger Wochen, Kaufpreis später.
5. Erst dann die Bank fragen, mit welchem Eigenkapital sie rechnet.

Wer diese fünf Schritte vor der Kaufvertragsvorbereitung erledigt, kennt seine Kaufnebenkosten vor dem Notartermin und weiß, ob das Budget trägt.