Energieklasse und Kaufpreis 2026: Klasse H kostet rund 17 Prozent weniger, die Sanierung oft mehr

Die Energieeffizienzklasse verschiebt den Angebotspreis eines Hauses messbar: Häuser der Klasse H werden laut immowelt rund 17 Prozent günstiger angeboten als vergleichbare Häuser der mittleren Klasse D, Häuser der Klasse A+ rund 15 Prozent teurer. Für Sie als Käufer heißt das: Der Abschlag ist eine Marktbeobachtung, kein Sanierungsbudget. Bei einem Vergleichspreis von 450.000 Euro spart Klasse H 76.500 Euro, eine Sanierung von Dach, Fassade, Fenstern und Heizung kostet in vielen Fällen mehr.

Preis nach Effizienzklasse: was der Abschlag in Euro bedeutet

Die Werte stammen aus einer immowelt-Auswertung der Angebotspreise des Jahres 2025, veröffentlicht am 19. März 2026. Die Euro-Spalte rechnet die Prozentwerte auf ein Haus um, das in Klasse D für 450.000 Euro angeboten würde.

Effizienzklasse	Häuser	Wohnungen	Haus bei 450.000 € in Klasse D
A+	+15 %	+20 %	517.500 €
A	+7 %	+15 %	481.500 €
B	+4 %	+8 %	468.000 €
C	+1 %	+1 %	454.500 €
D (Referenz)	0	0	450.000 €
E	−4 %	−1 %	432.000 €
F	−7 %	−2 %	418.500 €
G	−10 %	−6 %	405.000 €
H	−17 %	−9 %	373.500 €

Zwischen A+ und H liegen bei Häusern 32 Prozent Preisunterschied, bei Wohnungen 29 Prozent. Es handelt sich um Angebots-, nicht um Kaufpreise, und um Bundesdurchschnitte. Lage, Grundstück und Zustand bleiben die stärkeren Preisfaktoren. Ein Faktor, den Sie auf ein einzelnes Objekt anwenden könnten, ist die Tabelle deshalb nicht. Sie zeigt aber, ob ein Verkäufer für ein Haus der Klasse G einen Preis verlangt, als stünde es in Klasse D.

Energieausweis: welcher Ausweis was verrät

Der Verkäufer muss Ihnen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 Abs. 4 GModG), die Immobilienanzeige muss Kennwert und Klasse nennen (§ 87 GModG). Achten Sie auf die Ausweisart:

Ausweisart	Grundlage	Kosten EFH laut ADAC	Aussagekraft beim Kauf
Verbrauchsausweis	Verbrauch der letzten drei Jahre	50 bis 120 €	hängt vom Verhalten der Vorbesitzer ab, ein sparsamer Single im großen Haus schönt den Wert
Bedarfsausweis	Berechnung aus Bauteilen und Anlagentechnik	300 bis 500 €	vergleichbar zwischen Objekten, zeigt Schwachstellen der Hülle

Beide gelten zehn Jahre. Legt der Verkäufer nur einen Verbrauchsausweis vor, ist das zulässig, die Zahl aber weniger belastbar. Wie Sie Kennwerte und Modernisierungsempfehlungen lesen, erklärt der Beitrag Energieausweis richtig lesen. Gleichen Sie den Ausweis mit Rechnungen ab: Wurden Fenster oder Heizung nach der Ausstellung erneuert, ist der Wert veraltet. „Dach gedämmt“ ohne Aufbau, Dämmstärke und Fläche ist keine belastbare Angabe.

Pflicht nach dem Kauf: oberste Geschossdecke dämmen

§ 35 GModG verlangt, dass ungedämmte oberste Geschossdecken einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K) erreichen. Ersatzweise genügt ein entsprechend gedämmtes Dach. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, deren Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, gilt eine Ausnahme. Sie endet mit dem ersten Eigentümerwechsel nach diesem Datum: Der neue Eigentümer hat ab dem Eigentumsübergang zwei Jahre Zeit (§ 35 Abs. 3 GModG). Hat das Haus seit 2002 schon einmal den Besitzer gewechselt, lief diese Frist bereits für den Vorbesitzer ab, und die Pflicht besteht schon. Fragen Sie deshalb nach Kaufjahr des Verkäufers und nach Nachweisen über die Deckendämmung.

Keine Pflicht besteht, wenn die Decke bereits den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt. Für selbst bewohnte Häuser mit höchstens zwei Wohnungen entfällt sie außerdem, wenn sich die Dämmung nicht in angemessener Frist durch die Einsparung bezahlt macht (§ 35 Abs. 4 GModG). Die übrigen Pflichten nach dem Eigentümerwechsel stehen im Beitrag GModG-Pflichten nach dem Hauskauf.

Budget: Preisabschlag und Sanierungskosten getrennt rechnen

Planen Sie das Kaufbudget mit zwei Zahlen: Kaufpreis plus Nebenkosten und, getrennt davon, der Sanierungsbedarf mit Planung, Gerüst, Nebenarbeiten und einer Reserve. Wie hoch die Kaufnebenkosten in Ihrem Bundesland ausfallen, rechnet der Beitrag zum Budget für Kaufnebenkosten vor. Belastbare Sanierungskosten liefert kein Klassenvergleich, sondern ein individueller Sanierungsfahrplan. Das BAFA fördert die Energieberatung mit Sanierungsfahrplan mit 50 Prozent des Honorars, höchstens 650 Euro im Ein- und Zweifamilienhaus; ein neuer Eigentümer darf sofort eine eigene geförderte Beratung beantragen. Fördermittel rechnen Sie erst ein, wenn Voraussetzungen und Antrag geklärt sind.