Jahressteuergesetz 2026: Die Kaufpreisaufteilung für vermietete Immobilien soll Gesetz werden – bei der PV-Steuerbefreiung ändert sich nichts

Die Kaufpreisaufteilung entscheidet, welcher Anteil des Kaufpreises einer vermieteten Immobilie abgeschrieben werden kann, denn nur das Gebäude nutzt sich steuerlich ab, Grund und Boden nicht. Der geplante § 6f EStG sieht drei Schritte vor: Eine wirtschaftlich haltbare Aufteilung im Kaufvertrag geht vor. Fehlt sie, soll nach den Verkehrswerten von Boden und Gebäude aufgeteilt werden. Für eine Abweichung von der BMF-Arbeitshilfe soll ein Gutachten qualifizierter Sachverständiger nach persönlicher Ortsbesichtigung nötig sein. Die neue Vorschrift ist noch nicht geltendes Recht und soll nach dem Entwurf erst für Kaufverträge nach der Verkündung gelten.

Stand 09.10.2026: Das Bundeskabinett hat den Entwurf des Jahressteuergesetzes 2026 am 12.08.2026 beschlossen, der Bundesrat hat am 25.09.2026 im ersten Durchgang Stellung genommen. Die erste Lesung am 08.10.2026 ist erfolgt; der Entwurf wurde an die Ausschüsse überwiesen. Das Gesetz ist weder vom Bundestag beschlossen noch verkündet, und der Bundesrat muss dem fertigen Gesetz laut Entwurf zustimmen. Eine neue Steuerbefreiung für Photovoltaik enthält der Entwurf nicht: Die Grenze von 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit gilt schon seit dem Jahressteuergesetz 2024.

Kaufpreisaufteilung: Was der geplante § 6f EStG vorsieht

Der Entwurf fügt nach § 6e EStG einen § 6f mit dem Titel „Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ ein. Über eine Ergänzung in § 9 Absatz 5 EStG soll er ausdrücklich auch für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gelten. Die Regel ist dreistufig aufgebaut:

1. Vertrag zuerst. Eine Aufteilung im Kaufvertrag wird der Besteuerung zugrunde gelegt, „sofern sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint“. Laut Begründung bindet sie außerdem nicht bei Scheingeschäften oder Gestaltungsmissbrauch.
2. Sonst Verhältnis der Werte. Fehlt eine brauchbare Aufteilung im Vertrag, werden Boden- und Gebäudewert getrennt nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ermittelt. Der Kaufpreis wird dann im Verhältnis dieser beiden Werte verteilt. Die Restwertmethode (Kaufpreis minus Bodenwert gleich Gebäude) schließt die Begründung unter Verweis auf den Bundesfinanzhof aus. Der Gebäudewertanteil darf nicht unter 0 Euro sinken.
3. Arbeitshilfe mit Gegenbeweis. Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht eine Arbeitshilfe, deren Ergebnis verwendet werden „kann“. Wer eine andere Aufteilung durchsetzen will, braucht ein Gutachten. Es muss von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Person stammen, und zwar nach persönlicher Besichtigung vor Ort.

Anwenden will der Entwurf § 6f erstmals auf Grundstücke, die aufgrund eines Vertrags angeschafft wurden, der nach dem Tag der Verkündung rechtswirksam abgeschlossen wurde. Für bereits unterschriebene Kaufverträge ändert sich demnach nichts. Wann das Gesetz verkündet wird, steht noch nicht fest.

Hintergrund: Der Streit um die BMF-Arbeitshilfe

Im Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19) ging es um eine vermietete Einzimmerwohnung, gekauft für 110.000 Euro. Laut Vertrag entfielen 20.000 Euro auf den Grundstücksanteil. Das Finanzamt kam mit der Arbeitshilfe auf einen Gebäudeanteil von nur 27,03 Prozent. Der Bundesfinanzhof urteilte, die Arbeitshilfe gewährleiste die Aufteilung nach realen Verkehrswerten nicht. Sie beschränke sich auf das vereinfachte Sachwertverfahren und berücksichtige keinen Orts- oder Regionalisierungsfaktor. Bei Streit müsse das Finanzgericht in der Regel einen öffentlich bestellten Sachverständigen einschalten.

Der Entwurf ändert daran zweierlei. Die Arbeitshilfe bekommt eine gesetzliche Grundlage und muss die Grundsätze des neuen Absatzes 2 berücksichtigen. Zugleich wird der Gegenbeweis formalisiert: Ein einfaches Gutachten ohne diese Qualifikation oder ohne Ortstermin soll nicht mehr genügen. Ob eine künftige Fassung der Arbeitshilfe die Kritik des Gerichts vollständig auffängt, lässt sich aus dem Gesetzestext allein nicht ablesen. Wer ein Objekt in einer Lage mit hohen Bodenrichtwerten kauft, sollte den Bodenrichtwert deshalb vor der Beurkundung kennen. Eine begründete Aufteilung gehört dann in den notariellen Kaufvertrag.

Modellrechnung: Was 15 Prozentpunkte Gebäudeanteil über zehn Jahre bewirken

Die jährlichen AfA-Sätze stammen aus § 7 Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 EStG: 2,5 Prozent für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, 2 Prozent für Fertigstellungen von 1925 bis 2022 und 3 Prozent für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden.

Annahmen: Anschaffungskosten von 400.000 Euro einschließlich der anteiligen Erwerbsnebenkosten. Variante A mit 60 Prozent Gebäudeanteil (240.000 Euro), Variante B mit 75 Prozent (300.000 Euro). Volle Kalenderjahre ohne zeitanteilige Kürzung im Erwerbsjahr, angenommener Grenzsteuersatz 35 Prozent ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Alle Beträge gehen ohne Rundung auf.

Formel: Mehr-AfA in 10 Jahren = 400.000 € × (0,75 − 0,60) × AfA-Satz × 10. Steuerwirkung = Mehr-AfA × 0,35.

Fertigstellung des Gebäudes	AfA-Satz	Jahres-AfA bei 60 %	Jahres-AfA bei 75 %	Mehr-AfA in 10 Jahren	Steuerwirkung bei 35 %
vor 1925	2,5 %	6.000 €	7.500 €	15.000 €	5.250 €
1925 bis 2022	2 %	4.800 €	6.000 €	12.000 €	4.200 €
nach 2022	3 %	7.200 €	9.000 €	18.000 €	6.300 €

Über die gesamte Abschreibungsdauer beträgt der Unterschied in allen drei Fällen 60.000 Euro, also die Differenz der beiden Gebäudeanteile.

Grenzen der Rechnung: Sie zeigt nur die lineare Gebäude-AfA. Mieteinnahmen, Finanzierungskosten, spätere Verkaufsfolgen und der tatsächliche Steuersatz im jeweiligen Jahr bleiben außen vor. Ob 60 oder 75 Prozent für ein Objekt vertretbar sind, hängt von Lage, Bodenwert und Gebäudezustand ab. Wie Baukosten nach dem Kauf eingeordnet werden, erläutern unsere Beiträge zu Sanierungskosten bei Vermietung und zur Abschreibung nach einer Modernisierung.

Stellungnahme des Bundesrates: Vorstoß gegen Restnutzungsdauer-Gutachten und Scheidungs-Erleichterung

In seiner 1068. Sitzung am 25.09.2026 hat der Bundesrat im ersten Durchgang seine Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2026 beschlossen (Drucksache 447/26 (Beschluss), TOP 35). Die Stellungnahme bindet den Bundestag zwar nicht, setzt aber deutliche Akzente für die anstehenden parlamentarischen Verhandlungen.

Zu § 6f EStG (Kaufpreisaufteilung) hat der Bundesrat keinerlei Einwände oder Änderungen beschlossen: Die geplante gesetzliche Festschreibung der Kaufpreisaufteilung mitsamt Bindung an die BMF-Arbeitshilfe und strengen Vorgaben für Sachverständigengutachten bleibt im Regierungsentwurf unangetastet.

Für Eigentümer und Vermieter brachten die Länder zwei wesentliche Initiativen in ihre Stellungnahme ein:

• Kürzere Nutzungsdauer bei Altbauten drastisch einschränken (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG): Nach geltendem Recht darf ein Gebäude schneller abgeschrieben werden, wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die typisierten 50 Jahre (2 Prozent AfA) bzw. 40 Jahre (2,5 Prozent AfA). Der Bundesrat fordert, dies nur noch zuzulassen, wenn das Gebäude bereits „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ auf eine kürzere Nutzungsdauer angelegt war (wie etwa Leichtbauhallen). Begründung der Länder: Durch die BFH-Urteile IX R 25/19 und IX R 14/23 seien Gutachten zur Restnutzungsdauer zur Regel geworden. Zur Größenordnung: Bei 300.000 Euro Gebäudeanteil und 30 Jahren Restnutzungsdauer per Gutachten beträgt die Jahres-AfA 10.000 Euro statt 6.000 Euro. Käufern von Altbauten droht damit das steuerliche Aus für solche Gutachten, sollte der Bundestag dem folgen.
• Spekulationssteuer bei Scheidung und Trennung entschärfen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG): Verkauft ein Ehegatte seine Eigentumsanteile an einer selbst genutzten Immobilie im Rahmen der Trennung oder Scheidung an den Partner oder Dritte, soll dies innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei bleiben, sofern er die Immobilie bis zur Trennung selbst bewohnt hat. Der Bundesrat verlangt, diese Befreiung rückwirkend in allen offenen Fällen anzuwenden. Die heutige Rechtslage beschreibt unser Beitrag zur Spekulationssteuer bei Immobilien.

Weitergehende Vorschläge aus den Fachausschüssen – etwa zur Sonderabschreibung nach § 7b EStG für Ersatzneubauten oder eine degressive Abschreibung von bis zu 50 Prozent im Wohnungsbau – fanden im Plenum keine Mehrheit und wurden nicht in die Stellungnahme übernommen.

Verfahrensstand: Die Bundesregierung hat ihre Gegenäußerung zur Bundesrats-Stellungnahme vorgelegt und den Gesetzentwurf in den Deutschen Bundestag eingebracht (Bundestagsdrucksache 21/8283 vom 30.09.2026, DIP-Vorgang 338349). Der Bundestag hat den Entwurf am 8. Oktober 2026 gemeinsam mit dem Einkommensteuerreformgesetz 2027 nach einstündiger Aussprache in erster Lesung an die Ausschüsse überwiesen; federführend ist der Finanzausschuss. Ein Beschluss des Bundestages liegt nicht vor. Das DIP-Suchergebnis „Dem Bundestag zugeleitet – Noch nicht beraten“ hinkt dem Sitzungsbericht erkennbar hinterher. Zu den beiden immobilienrelevanten Länder-Forderungen – der Einschränkung von Restnutzungsdauer-Gutachten bei Altbauten (§ 7 Abs. 4 EStG) sowie der Steuerfreistellung bei Trennung und Scheidung (§ 23 Abs. 1 EStG) – erklärt die Bundesregierung jeweils knapp: „Die Bundesregierung wird den Vorschlag prüfen.“ Die parlamentarische Entscheidung liegt nun beim Bundestag.

Photovoltaik: Die 30-kWp-Grenze gilt bereits

Die Einnahmen aus Solaranlagen auf, an oder in Gebäuden sind nach § 3 Nummer 72 EStG steuerfrei, wenn zwei Grenzen eingehalten sind. Maximal 30 kWp installierte Bruttoleistung laut Marktstammdatenregister je Wohn- oder Gewerbeeinheit und höchstens 100 kWp insgesamt je Steuerpflichtigem oder Mitunternehmerschaft. Die Anhebung auf 30 kWp je Einheit stammt aus dem Jahressteuergesetz 2024. Sie gilt für Anlagen, die nach dem 31.12.2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert werden. Die Finanzverwaltung stellt die Grenzen so gegenüber:

Gebäudeart	Anlagen bis 31.12.2024	Anlagen ab 01.01.2025
Einfamilienhaus	30 kWp	30 kWp
Zwei- oder Mehrfamilienhaus	15 kWp je Wohneinheit	30 kWp je Wohneinheit
Gemischt genutzte Immobilie	15 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit	30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit
Gebäude mit mehreren Gewerbeeinheiten	15 kWp je Gewerbeeinheit	30 kWp je Gewerbeeinheit
Obergrenze je Steuerpflichtigem	100 kWp	100 kWp

Für ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen heißt das: Früher lag die Grenze bei 6 × 15 = 90 kWp. Rechnerisch wären es jetzt 6 × 30 = 180 kWp, doch für eine Eigentümerin allein greift vorher die Obergrenze von 100 kWp. Der Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2026 fasst § 3 Nummer 72 EStG nicht an. Die einzige Photovoltaik-Empfehlung der Bundesratsausschüsse betrifft gemeinnützige Organisationen: Steuerfreie Solareinnahmen sollen bei deren Besteuerungsfreigrenze nach § 64 AO nicht mitzählen. Private Vermieter betrifft das nicht. Wie Einkommensteuerbefreiung und Nullsteuersatz zusammenspielen, erklärt unser Überblick zu Photovoltaik und Steuern.

Was Käufer und Vermieter jetzt tun können

Wer über den Kauf eines vermieteten Objekts verhandelt, sollte die Aufteilung auf Boden und Gebäude nicht dem Zufall überlassen: Heute wie nach dem Entwurf ist die vertragliche Aufteilung der erste Maßstab, solange sie wirtschaftlich haltbar ist. Im Fall von 2020 lag der vertraglich vereinbarte Bodenanteil rund 75 Prozent unter dem Bodenrichtwert; der Bundesfinanzhof sah darin Anlass für nennenswerte Zweifel an der Aufteilung im Vertrag. Für bereits geschlossene Kaufverträge bleibt es nach dem Entwurf bei der bisherigen Rechtsprechung, weil § 6f erst für Verträge nach der Verkündung gelten soll. Ob das Gesetz den Weg durch Bundestag und Bundesrat unverändert nimmt, ist offen. Für Ihre konkrete Aufteilung, gerade bei hohen Bodenwerten oder geplanten Gutachten, ist eine steuerliche Beratung sinnvoll.