Jahressteuergesetz 2026: Die Kaufpreisaufteilung für vermietete Immobilien soll Gesetz werden – bei der PV-Steuerbefreiung ändert sich nichts

Wer ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung kauft, kann nur den Gebäudeanteil des Kaufpreises abschreiben. Grund und Boden nutzen sich steuerlich nicht ab. Wie viel vom Preis auf das Gebäude entfällt, ist seit Jahren einer der häufigsten Streitpunkte mit dem Finanzamt. Das Jahressteuergesetz 2026 soll diese Frage erstmals im Gesetz regeln. Das Bundeskabinett hat den Entwurf am 12.08.2026 beschlossen, dem Bundesrat liegt er als Drucksache 447/26 vor. In seiner 1068. Sitzung am 25.09.2026 nimmt die Länderkammer im ersten Durchgang Stellung.

Das Gesetz ist weder vom Bundestag beschlossen noch verkündet. Der Entwurf sieht außerdem vor, dass der Bundesrat dem fertigen Gesetz zustimmen muss. Eine neue Steuerbefreiung für Photovoltaik enthält er nicht. Die Grenze von 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit gilt schon seit dem Jahressteuergesetz 2024.

Was der neue § 6f EStG vorschreibt

Der Entwurf fügt nach § 6e EStG einen § 6f mit dem Titel „Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ ein. Über eine Ergänzung in § 9 Absatz 5 EStG soll er ausdrücklich auch für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gelten. Die Regel ist dreistufig aufgebaut:

1. Vertrag zuerst. Eine Aufteilung im Kaufvertrag wird der Besteuerung zugrunde gelegt, „sofern sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint“. Laut Begründung bindet sie außerdem nicht bei Scheingeschäften oder Gestaltungsmissbrauch.
2. Sonst Verhältnis der Werte. Fehlt eine brauchbare Aufteilung im Vertrag, werden Boden- und Gebäudewert getrennt nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ermittelt. Der Kaufpreis wird dann im Verhältnis dieser beiden Werte verteilt. Die Restwertmethode (Kaufpreis minus Bodenwert gleich Gebäude) schließt die Begründung unter Verweis auf den Bundesfinanzhof aus. Der Gebäudewertanteil darf nicht unter 0 Euro sinken.
3. Arbeitshilfe mit Gegenbeweis. Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht eine Arbeitshilfe, deren Ergebnis verwendet werden „kann“. Wer eine andere Aufteilung durchsetzen will, braucht ein Gutachten. Es muss von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Person stammen, und zwar nach persönlicher Besichtigung vor Ort.

Anwenden will der Entwurf § 6f erstmals auf Grundstücke, die aufgrund eines Vertrags angeschafft wurden, der nach dem Tag der Verkündung rechtswirksam abgeschlossen wurde. Für bereits unterschriebene Kaufverträge ändert sich demnach nichts. Wann das Gesetz verkündet wird, steht noch nicht fest.

Hintergrund: Der Streit um die BMF-Arbeitshilfe

Im Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19) ging es um eine vermietete Einzimmerwohnung, gekauft für 110.000 Euro. Laut Vertrag entfielen 20.000 Euro auf den Grundstücksanteil. Das Finanzamt kam mit der Arbeitshilfe auf einen Gebäudeanteil von nur 27,03 Prozent. Der Bundesfinanzhof urteilte, die Arbeitshilfe gewährleiste die Aufteilung nach realen Verkehrswerten nicht. Sie beschränke sich auf das vereinfachte Sachwertverfahren und berücksichtige keinen Orts- oder Regionalisierungsfaktor. Bei Streit müsse das Finanzgericht in der Regel einen öffentlich bestellten Sachverständigen einschalten.

Der Entwurf ändert daran zweierlei. Die Arbeitshilfe bekommt eine gesetzliche Grundlage und muss die Grundsätze des neuen Absatzes 2 berücksichtigen. Zugleich wird der Gegenbeweis formalisiert: Ein einfaches Gutachten ohne diese Qualifikation oder ohne Ortstermin soll nicht mehr genügen. Ob eine künftige Fassung der Arbeitshilfe die Kritik des Gerichts vollständig auffängt, lässt sich aus dem Gesetzestext allein nicht ablesen. Wer ein Objekt in einer Lage mit hohen Bodenrichtwerten kauft, sollte den Bodenrichtwert deshalb vor der Beurkundung kennen. Eine begründete Aufteilung gehört dann in den notariellen Kaufvertrag.

Modellrechnung: Was 15 Prozentpunkte Gebäudeanteil über zehn Jahre bewirken

Die jährlichen AfA-Sätze stammen aus § 7 Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 EStG: 2,5 Prozent für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, 2 Prozent für Fertigstellungen von 1925 bis 2022 und 3 Prozent für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden.

Annahmen: Anschaffungskosten von 400.000 Euro einschließlich der anteiligen Erwerbsnebenkosten. Variante A mit 60 Prozent Gebäudeanteil (240.000 Euro), Variante B mit 75 Prozent (300.000 Euro). Volle Kalenderjahre ohne zeitanteilige Kürzung im Erwerbsjahr, angenommener Grenzsteuersatz 35 Prozent ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Alle Beträge gehen ohne Rundung auf.

Formel: Mehr-AfA in 10 Jahren = 400.000 € × (0,75 − 0,60) × AfA-Satz × 10. Steuerwirkung = Mehr-AfA × 0,35.

Fertigstellung des Gebäudes	AfA-Satz	Jahres-AfA bei 60 %	Jahres-AfA bei 75 %	Mehr-AfA in 10 Jahren	Steuerwirkung bei 35 %
vor 1925	2,5 %	6.000 €	7.500 €	15.000 €	5.250 €
1925 bis 2022	2 %	4.800 €	6.000 €	12.000 €	4.200 €
nach 2022	3 %	7.200 €	9.000 €	18.000 €	6.300 €

Über die gesamte Abschreibungsdauer beträgt der Unterschied in allen drei Fällen 60.000 Euro, also die Differenz der beiden Gebäudeanteile.

Grenzen der Rechnung: Sie zeigt nur die lineare Gebäude-AfA. Mieteinnahmen, Finanzierungskosten, spätere Verkaufsfolgen und der tatsächliche Steuersatz im jeweiligen Jahr bleiben außen vor. Ob 60 oder 75 Prozent für ein Objekt vertretbar sind, hängt von Lage, Bodenwert und Gebäudezustand ab. Wie Baukosten nach dem Kauf eingeordnet werden, erläutern unsere Beiträge zu Sanierungskosten bei Vermietung und zur Abschreibung nach einer Modernisierung.

Was die Bundesratsausschüsse zusätzlich vorschlagen

Die Empfehlungen der Ausschüsse (Drucksache 447/1/26 vom 14.09.2026) sind noch kein Beschluss. Das Plenum entscheidet am 25.09.2026, welche davon in die Stellungnahme des Bundesrates eingehen. Diese Stellungnahme bindet den Bundestag nicht. Zu § 6f selbst enthalten die Empfehlungen keinen Änderungsantrag. Für Eigentümer sind vor allem diese Punkte interessant:

• Kürzere Nutzungsdauer nur noch eng (Finanzausschuss): Nach geltendem § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG darf schneller abgeschrieben werden, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist, bei Gebäuden der Jahre 1925 bis 2022 also unter 50 Jahren liegt. Der Ausschuss will das nur noch gelten lassen, wenn die kürzere Nutzungsdauer schon „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ bestand, etwa bei Leichtbauhallen. Begründung: Seit den BFH-Urteilen IX R 25/19 und IX R 14/23 genügten auch einfache Internetgutachten. Zur Größenordnung: Bei 300.000 Euro Gebäudeanteil und einer Restnutzungsdauer von angenommen 30 Jahren wären es 10.000 Euro AfA im Jahr statt 6.000 Euro bei 2 Prozent. Für Altbaukäufer fiele dieser Weg bei Umsetzung weitgehend weg.
• Sonderabschreibung nach § 7b (Wohnungsbauausschuss): Sie soll allgemein für „neu gebaute“ Wohnungen gelten, auch nach Abriss und Neubau. Der BFH hatte am 12.08.2025 (IX R 24/24) verlangt, dass der Wohnungsbestand tatsächlich wächst.
• Scheidung und Spekulationsfrist (Finanzausschuss): Wer eine selbst genutzte Immobilie im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung verkauft, soll von der Besteuerung nach § 23 EStG ausgenommen werden, wenn er sie bis zur Trennung selbst bewohnt hat. Das soll in allen offenen Fällen gelten. Die heutige Rechtslage beschreibt unser Beitrag zur Spekulationssteuer bei Immobilien.
• Wohnungsbau allgemein (Wohnungsbauausschuss): Gefordert werden eine degressive Abschreibung von bis zu 50 Prozent in fünf Jahren für Mietwohnungsbau mit Familienkomponente und eine Eigenheimförderung von jährlich 5 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten – als politische Forderung, nicht als Gesetzestext.

Photovoltaik: Die 30-kWp-Grenze gilt bereits

Die Einnahmen aus Solaranlagen auf, an oder in Gebäuden sind nach § 3 Nummer 72 EStG steuerfrei, wenn zwei Grenzen eingehalten sind. Maximal 30 kWp installierte Bruttoleistung laut Marktstammdatenregister je Wohn- oder Gewerbeeinheit und höchstens 100 kWp insgesamt je Steuerpflichtigem oder Mitunternehmerschaft. Die Anhebung auf 30 kWp je Einheit stammt aus dem Jahressteuergesetz 2024. Sie gilt für Anlagen, die nach dem 31.12.2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert werden. Die Finanzverwaltung stellt die Grenzen so gegenüber:

Gebäudeart	Anlagen bis 31.12.2024	Anlagen ab 01.01.2025
Einfamilienhaus	30 kWp	30 kWp
Zwei- oder Mehrfamilienhaus	15 kWp je Wohneinheit	30 kWp je Wohneinheit
Gemischt genutzte Immobilie	15 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit	30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit
Gebäude mit mehreren Gewerbeeinheiten	15 kWp je Gewerbeeinheit	30 kWp je Gewerbeeinheit
Obergrenze je Steuerpflichtigem	100 kWp	100 kWp

Für ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen heißt das: Früher lag die Grenze bei 6 × 15 = 90 kWp. Rechnerisch wären es jetzt 6 × 30 = 180 kWp, doch für eine Eigentümerin allein greift vorher die Obergrenze von 100 kWp. Der Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2026 fasst § 3 Nummer 72 EStG nicht an. Die einzige Photovoltaik-Empfehlung der Bundesratsausschüsse betrifft gemeinnützige Organisationen: Steuerfreie Solareinnahmen sollen bei deren Besteuerungsfreigrenze nach § 64 AO nicht mitzählen. Private Vermieter betrifft das nicht. Wie Einkommensteuerbefreiung und Nullsteuersatz zusammenspielen, erklärt unser Überblick zu Photovoltaik und Steuern.

Was Käufer und Vermieter jetzt tun können

Wer über den Kauf eines vermieteten Objekts verhandelt, sollte die Aufteilung auf Boden und Gebäude nicht dem Zufall überlassen: Heute wie nach dem Entwurf ist die vertragliche Aufteilung der erste Maßstab, solange sie wirtschaftlich haltbar ist. Im Fall von 2020 lag der vertraglich vereinbarte Bodenanteil rund 75 Prozent unter dem Bodenrichtwert; der Bundesfinanzhof sah darin Anlass für nennenswerte Zweifel an der Aufteilung im Vertrag. Für bereits geschlossene Kaufverträge bleibt es nach dem Entwurf bei der bisherigen Rechtsprechung, weil § 6f erst für Verträge nach der Verkündung gelten soll. Ob das Gesetz den Weg durch Bundestag und Bundesrat unverändert nimmt, ist offen. Für Ihre konkrete Aufteilung, gerade bei hohen Bodenwerten oder geplanten Gutachten, ist eine steuerliche Beratung sinnvoll.