EZB erhöht die Leitzinsen, Bauzinsen auf Jahreshoch: Was die Anschlussfinanzierung jetzt kostet

Die Europäische Zentralbank hat nachgelegt. Am 10. September 2026 beschloss der EZB-Rat, alle drei Leitzinssätze um 0,25 Prozentpunkte anzuheben, es ist nach Juni die zweite Erhöhung in diesem Jahr. Seit dem 16. September verzinst die EZB Einlagen der Banken mit 2,50 Prozent, Hauptrefinanzierungsgeschäfte kosten 2,65 Prozent, die Spitzenrefinanzierungsfazilität 2,90 Prozent. Als Grund nennt die Notenbank den Konflikt im Nahen Osten, der weiter Inflationsdruck erzeuge; die Inflation werde für längere Zeit deutlich über dem Zielwert von 2 Prozent bleiben.

Wer ein neues Darlehen braucht, spürt das Zinsniveau bereits seit Wochen. Wirklich teuer wird es für Eigentümerinnen und Eigentümer, deren Zinsbindung in den Jahren 2027 bis 2029 endet: Sie haben ihre Kredite oft zu Sätzen um 1 bis 2 Prozent abgeschlossen und müssen die Restschuld nun zu mehr als dem Doppelten weiterfinanzieren.

Was der EZB-Rat beschlossen hat und was daraus nicht folgt

Der Beschluss ist geltende Geldpolitik, kein Ausblick. Weitere Schritte legt die EZB nicht fest: Laut Pressemitteilung entscheidet sie von Sitzung zu Sitzung und anhand der eingehenden Daten. Die neuen Projektionen der EZB-Fachleute sehen die Inflation im Euroraum bei durchschnittlich 3,0 Prozent im Jahr 2026, 2,5 Prozent 2027 und 2,1 Prozent 2028. Für 2027 und 2028 liegen die Werte höher als in der Juni-Projektion.

Für Eigentümer mit laufendem Festzinsdarlehen ändert der Beschluss unmittelbar nichts. Der vereinbarte Sollzins gilt bis zum Ende der Zinsbindung, egal wie oft die EZB bis dahin erhöht. Betroffen sind variabel verzinste Kredite, neue Darlehen und alle Anschlussfinanzierungen, die jetzt oder in den nächsten Jahren abgeschlossen werden.

Warum der Bauzins nicht einfach dem Leitzins folgt

Der Leitzins bestimmt, zu welchen Konditionen sich Banken kurzfristig bei der Notenbank Geld leihen oder dort parken. Ein Baukredit mit zehn Jahren Zinsbindung wird dagegen langfristig refinanziert, und dafür zählen die Renditen am Kapitalmarkt. Interhyp-Chef Jörg Utecht formuliert es in der Mitteilung vom 10. September so: Die hohen Energiepreise hätten die Sorge vor einer länger anhaltenden Inflation verstärkt, „dadurch sind die Renditen langfristiger Staatsanleihen spürbar gestiegen, was auch die Bauzinsen nach oben gezogen hat“. Dr. Klein weist darauf hin, dass die Märkte die zweite Erhöhung bereits eingepreist hatten.

Entsprechend war der Anstieg schon vor dem Beschluss sichtbar:

• Der repräsentative Zins von Dr. Klein für zehn Jahre Bindung und 80 Prozent Beleihung erreichte am 8. September 2026 mit 3,87 Prozent ein neues Jahreshoch.
• Interhyp meldete am 10. September für zehnjährige Darlehen knapp 4,2 Prozent, nach einer Seitwärtsbewegung um 4 Prozent im August.
• Die Bundesbank-Statistik weist für Juli 2026 einen Effektivzins von 3,78 Prozent für Wohnungsbaukredite mit über 5 bis 10 Jahren Bindung aus. Neu verhandelte Wohnungsbaukredite kosteten 3,91 Prozent; beide Werte sind vorläufig.

Die Werte sind nicht direkt vergleichbar: Dr. Klein nennt ausdrücklich 80 Prozent Beleihung, die Bundesbank bildet den Monatsdurchschnitt tatsächlich abgeschlossener Kredite ab. Ein individuelles Angebot kann darüber oder darunter liegen. Einen längeren Rückblick auf die Bundesbank-Daten und die Juni-Erhöhung finden Sie in unserer Meldung zu Bundesbank, Wachstum und Bauzinsen.

Modellrechnung: 200.000 Euro Restschuld nach 1,5 Prozent

Zum Vergleich: Wohnungsbaukredite mit über 5 bis 10 Jahren Bindung kosteten laut Bundesbank zwischen 2016 und 2019 effektiv zwischen 1,09 und 1,84 Prozent. Die Rechnung geht deshalb von einem Darlehen über rund 255.000 Euro aus, abgeschlossen zu 1,5 Prozent Sollzins mit 2 Prozent Anfangstilgung. Die Monatsrate beträgt 744 Euro, nach zehn Jahren stehen noch 200.000 Euro offen.

Annahmen: monatliche Zahlung und Verzinsung, Annuitätendarlehen, Sollzins gleich Effektivzins, keine Gebühren, gleichbleibender Zins über die gesamte Betrachtung. Formel für die Rate bei Schuldenfreiheit nach n Monaten: Rate = K × q ÷ (1 − (1 + q)^−n) mit K = 200.000 Euro und q = Jahreszins ÷ 12. Beträge sind auf Euro gerundet, Restschulden und Zinssummen auf 100 Euro.

Sollzins Anschluss	Zinsen im ersten Monat	Rate bleibt 744 €: Restschuld nach 10 Jahren	Rate bei 2 % Anfangstilgung	Rate für schuldenfrei in 20 Jahren	Zinsen über 20 Jahre
1,50 % (alter Zins)	250 €	rund 136.100 €	583 €	965 €	rund 31.600 €
3,50 %	583 €	rund 177.000 €	917 €	1.160 €	rund 78.400 €
4,00 %	667 €	rund 188.700 €	1.000 €	1.212 €	rund 90.900 €
4,50 %	750 €	rund 201.000 €	1.083 €	1.265 €	rund 103.700 €

Drei Befunde stechen heraus:

1. Die alte Rate reicht nicht mehr. Bei 3,50 Prozent flössen von 744 Euro nur noch rund 160 Euro in die Tilgung, die Rückzahlung würde rund 44 Jahre dauern. Bei 4,50 Prozent liegt die Rate unter den Zinsen von 750 Euro im Monat, die Schuld wächst.
2. Gleiche Tilgung heißt deutlich mehr Rate. Wer weiter 2 Prozent anfänglich tilgen will, zahlt bei 4,00 Prozent 1.000 Euro, also 256 Euro mehr als bisher.
3. Das Rentenalter bestimmt die Rate. Soll das Haus in 20 Jahren abbezahlt sein, sind bei 4,00 Prozent 1.212 Euro fällig, 468 Euro mehr als heute. Jeder halbe Prozentpunkt verschiebt diese Rate um rund 50 Euro.

Die Aussagegrenze: Die Tabelle rechnet mit einem festen Zins für 20 Jahre, tatsächlich endet auch die neue Bindung meist nach 10 oder 15 Jahren. Ob Ihr Haushalt die höhere Rate trägt, prüfen Sie mit dem Beitrag zur tragbaren Monatsrate.

Forward-Darlehen, Sondertilgung, Kündigung: die Stellschrauben

Forward-Darlehen. Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich heute den Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst später beginnt. Laut Dr. Klein beträgt der Aufschlag in der Regel 0,01 bis 0,03 Prozent pro Monat Vorlaufzeit, möglich sind je nach Anbieter bis zu 66 Monate. Endet Ihre Bindung in 24 Monaten und liegt der Marktzins bei 4,00 Prozent, ergibt das 4,24 bis 4,72 Prozent. Die 20-Jahres-Rate steigt damit von 1.212 Euro auf 1.237 bis 1.289 Euro, also um 25 bis 77 Euro im Monat. Das ist der Preis einer Versicherung: Sie lohnt sich nur, wenn der Zins bis zum Stichtag stärker steigt als der Aufschlag. Das Interhyp-Bankenpanel ist dazu uneins, für das Jahresende erwarten je rund 33 Prozent steigende, gleichbleibende oder fallende Zinsen. Ein abgeschlossenes Forward-Darlehen müssen Sie abnehmen, auch wenn die Zinsen bis dahin fallen.

Sondertilgung zum Stichtag. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zum Ende der Zinsbindung mit einem Monat Frist ganz oder teilweise kündigen, sofern keine neue Zinsvereinbarung getroffen ist. Rücklagen lassen sich so vor der Anschlussfinanzierung einsetzen. Fließen im Modell 20.000 Euro in die Tilgung, sinkt die 20-Jahres-Rate bei 4,00 Prozent von 1.212 auf 1.091 Euro, die Zinsen über 20 Jahre fallen um rund 9.100 Euro. Wie Sie Tilgungssatz und laufende Sondertilgungsrechte kombinieren, erklärt der Beitrag zu Tilgung und Sondertilgung.

Bankwechsel. Dasselbe Kündigungsrecht erlaubt den Wechsel zu einem anderen Kreditgeber. Wichtig ist § 489 Abs. 3 BGB: Die Kündigung gilt als nicht erfolgt, wenn Sie den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden zurückzahlen. Das neue Darlehen muss also rechtzeitig zugesagt und auszahlungsbereit sein.

Lange Bindungen aus teuren Jahren. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB erlaubt es, jedes Festzinsdarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist zu kündigen. Wurde später eine neue Vereinbarung über Zins oder Rückzahlung getroffen, beginnen die zehn Jahre ab diesem Zeitpunkt. Das Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Interessant ist es heute nur für Darlehen mit 15 oder 20 Jahren Bindung, die deutlich über dem aktuellen Niveau liegen: Für Bindungen über zehn Jahre weist die Bundesbank für 2008 und 2009 Effektivzinsen zwischen 4,32 und 5,30 Prozent aus. Wer dagegen 2016 bis 2021 lang und günstig gebunden hat, sollte diesen Vertrag nicht kündigen. Ob sich der Wechsel im Einzelfall rechnet, hängt von Restlaufzeit, Kosten und Vertragsdetails ab; das klärt eine unabhängige Beratung, etwa bei einer Verbraucherzentrale.

Was Sie jetzt tun sollten

1. Holen Sie den letzten Jahreskontoauszug hervor und notieren Sie Restschuld und Ende der Zinsbindung. Rechnen Sie Ihre Zahlen mit 3,50, 4,00 und 4,50 Prozent nach dem Muster der Tabelle durch.
2. Endet die Bindung in weniger als drei Jahren, holen Sie zwei bis drei Vergleichsangebote für Forward-Darlehen ein und stellen Sie den Aufschlag in Euro pro Monat der Rate ohne Absicherung gegenüber. Die Grundlagen zu Prolongation, Umschuldung und Forward stehen im Beitrag zu Zinsbindung und Anschlussfinanzierung.
3. Warten Sie nicht auf das Angebot Ihrer Bank. Nach § 493 Abs. 1 BGB muss sie Sie erst spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung informieren, ob sie verlängert und zu welchem Sollzins. Für einen Bankwechsel ist das knapp.
4. Planen Sie zusätzlich eine Sanierung, gehören Kreditbedarf und Förderung in dieselbe Rechnung; Wege dazu beschreibt der Beitrag zur Finanzierung der Sanierung.

Die Modellrechnung ersetzt kein Angebot: Bonität, Beleihungsauslauf und Gebühren verändern den tatsächlichen Zins. Sie zeigt aber, in welcher Größenordnung sich die Monatsrate bewegt, bevor das erste Bankgespräch beginnt.