Zinsbindung läuft aus: Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen richtig wählen

Endet Ihre Zinsbindung, haben Sie drei Wege: beim bisherigen Institut verlängern (Prolongation), zu einer anderen Bank wechseln (Umschuldung) oder den Anschlusszins schon Jahre vorher festschreiben (Forward-Darlehen). Zum Bindungsende können Sie mit einem Monat Frist kündigen und ohne Vorfälligkeitsentschädigung wechseln. Wechseln lohnt sich meist schon ab etwa 0,2 Prozentpunkten Zinsvorteil, weil die Grundschuld für rund 0,2 bis 0,3 Prozent ihres Betrags abgetreten werden kann. Die eigentliche Entscheidung ist aber eine andere: Wie viel Rate trägt Ihr Haushalt, wenn sich der Zins mehr als verdoppelt?

Laut Bundesbank kosteten Wohnungsbaukredite mit fünf bis zehn Jahren Zinsbindung im Oktober 2016 im Schnitt 1,45 Prozent effektiv, im August 2026 waren es 3,81 Prozent. Wer damals für zehn Jahre abgeschlossen hat, steht jetzt genau vor diesem Sprung.

Was die Anschlussfinanzierung kostet: Rechnung mit 235.500 Euro Restschuld

Angenommen ist ein Darlehen über 300.000 Euro, abgeschlossen im Herbst 2016 mit 1,45 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung. Die Monatsrate lag bei 862,50 Euro. Nach zehn Jahren monatlicher Annuität stehen noch rund 235.500 Euro offen. Für die Anschlussrechnung ist vereinfachend der Bundesbank-Durchschnitt von 3,81 Prozent als Sollzins angesetzt; Ihr Angebot kann je nach Beleihung und Bonität darüber oder darunter liegen.

Variante bei 3,81 % Anschlusszins	Monatsrate	Folge
bisherige Rate	862,50 Euro	Tilgung sinkt auf rund 0,6 %, schuldenfrei erst nach rund 53 Jahren
weiter 2 % Tilgung	rund 1.140 Euro	278 Euro mehr im Monat, nach zehn Jahren noch rund 178.000 Euro offen
schuldenfrei in 20 Jahren	rund 1.403 Euro	541 Euro mehr im Monat
schuldenfrei in 15 Jahren	rund 1.719 Euro	doppelte Rate gegenüber 2016

Der Grund für den Sprung steckt im Zinsanteil. Im ersten Jahr 2016 flossen rund 4.350 Euro in Zinsen, im ersten Anschlussjahr sind es auf die kleinere Restschuld rund 8.970 Euro. Wer die alte Rate einfach weiterzahlt, finanziert fast nur noch Zinsen. Wie Rate und Haushaltsbudget zusammenpassen, rechnet der Beitrag zur tragbaren Monatsrate im Detail durch. Wie die EZB-Zinserhöhung vom September 2026 auf Anschlussraten durchschlägt, zeigt die Nachricht zur Anschlussfinanzierung 2026.

Ihre gesetzlichen Rechte zum Bindungsende

Drei Vorschriften im BGB bestimmen, wie viel Spielraum Sie haben:

1. Information durch die Bank (§ 493 Abs. 1 BGB). Spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung muss der Darlehensgeber Ihnen mitteilen, ob er zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist. Sagt er ja, muss die Mitteilung den angebotenen Sollzins enthalten. Dieses Schreiben ist Ihr Vergleichsmaßstab, aber kein Grund zu warten: Angebote anderer Banken brauchen meist mehr Vorlauf als drei Monate.
2. Kündigung zum Bindungsende (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Endet die Zinsbindung vor der vollständigen Rückzahlung und ist kein neuer Zins vereinbart, können Sie mit einem Monat Frist frühestens zum letzten Tag der Bindung kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an, weil Sie zu diesem Zeitpunkt keine Zinsen zu einem gebundenen Satz mehr schulden (§ 502 Abs. 1 BGB).
3. Zehn-Jahres-Kündigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Bei längerer Bindung können Sie zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens mit sechs Monaten Frist kündigen. Wird später ein neuer Zins oder eine neue Laufzeit vereinbart, beginnt die Zehnjahresfrist ab dieser Vereinbarung neu. Vertraglich ausschließen kann die Bank diese Rechte nicht (§ 489 Abs. 4 BGB).

Wichtig: Nach § 489 Abs. 3 BGB gilt Ihre Kündigung als nicht erfolgt, wenn Sie den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden zurückzahlen. Kündigen Sie deshalb erst, wenn die Anschlussbank verbindlich zugesagt hat und ihr Auszahlungstermin feststeht. Vor dem Bindungsende kommen Sie aus einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen nur mit berechtigtem Interesse heraus, etwa bei einem Verkauf (§ 500 Abs. 2 BGB), und dann in der Regel gegen Vorfälligkeitsentschädigung.

Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen im Vergleich

Weg	Wann abschließen	Zusatzkosten	Worauf achten
Prolongation	ab etwa zwölf Monaten vorher, spätestens nach dem Pflichtangebot drei Monate vorher	keine Grundbuchkosten	Hausbankangebot nur mit Gegenangebot bewerten
Umschuldung	etwa sechs bis zwölf Monate vorher	Grundschuldabtretung rund 0,2 bis 0,3 % der Grundschuld	neue Bonitäts- und Objektprüfung, Kündigung erst nach Zusage
Forward-Darlehen	bis zu etwa fünf Jahre vorher	Zinsaufschlag im Schnitt rund 0,02 Prozentpunkte je Monat Vorlauf	Abnahmepflicht auch bei fallenden Zinsen

Prolongation ist der bequemste Weg, weil Grundschuld und Unterlagen bleiben. Rechtlich ist sie eine neue Zinsvereinbarung, die Zehnjahresfrist nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB beginnt also neu.

Umschuldung kostet vor allem Zeit und Notargebühren. Die alte Bank tritt die Grundschuld an die neue ab; der Notar beglaubigt die Unterschrift der alten Bank, das Grundbuchamt trägt den Gläubigerwechsel ein. Finanztip nennt als Faustformel 0,2 bis 0,3 Prozent der Grundschuld, bei 300.000 Euro also etwa 600 bis 900 Euro. Löschen und neu eintragen wäre rund dreimal so teuer. Dem stehen im Beispiel bei 0,2 Prozentpunkten Zinsvorteil rund 470 Euro Ersparnis pro Jahr gegenüber, die Kosten sind also nach etwa zwei Jahren eingespielt. Mehr zu Abtretung und Rang steht im Beitrag zur Grundschuld.

Forward-Darlehen sichern den heutigen Zins für einen späteren Auszahlungstermin. Der Aufschlag macht das schnell teuer: 24 Monate Vorlauf bei rund 0,02 Prozentpunkten pro Monat ergeben etwa 0,48 Prozentpunkte. Aus 3,81 Prozent würden 4,29 Prozent, die Rate bei 2 Prozent Tilgung stiege im Beispiel von rund 1.140 auf rund 1.234 Euro. Das ist eine Versicherung gegen weiter steigende Zinsen, keine Ersparnis. Fallen die Zinsen bis zur Auszahlung, müssen Sie das Darlehen trotzdem abnehmen.

Die neue Zinsbindung wählen

Laut Bundesbank lagen im August 2026 die effektiven Durchschnittszinsen für neue Wohnungsbaukredite so: bei variabler oder bis einjähriger Bindung 4,40 Prozent, bei einem bis fünf Jahren 4,03 Prozent, bei fünf bis zehn Jahren 3,81 Prozent und bei mehr als zehn Jahren 4,04 Prozent. Eine kurze Bindung ist damit derzeit nicht billiger als eine mittlere. Sie verschiebt nur das nächste Zinsrisiko auf eine Restschuld, die dann noch hoch ist.

Für die Wahl zählen drei Fragen:

• Wie hoch ist die Restschuld am Ende der neuen Bindung? Bei 2 Prozent Tilgung sind im Beispiel nach zehn weiteren Jahren noch rund 178.000 Euro offen. Ist das die Summe, die Sie mit Mitte 60 oder im Ruhestand noch finanzieren wollen?
• Steht ein Verkauf oder Umzug an? Dann ist eine kürzere Bindung oder ein großzügiges Recht zur Sondertilgung wertvoller als der letzte Zehntelprozentpunkt.
• Wie schwankt Ihr Einkommen? Ein vereinbarter Tilgungssatzwechsel erlaubt, die Rate in schlechten Jahren zu senken und in guten zu erhöhen, ohne neu zu verhandeln.

Eine Bindung über mehr als zehn Jahre hat einen eingebauten Vorteil: Nach zehn Jahren dürfen Sie ohnehin mit sechs Monaten Frist kündigen. Sie sichern sich also gegen steigende Zinsen ab, können aber bei fallenden Zinsen nach zehn Jahren ohne Entschädigung aussteigen.

Zeitplan: wann Sie was erledigen

1. Zwölf Monate vor Bindungsende: Restschuld zum Stichtag beim Institut schriftlich anfragen, Tilgungsplan prüfen und Unterlagen sammeln (Einkommensnachweise, Grundbuchauszug, Objektdaten, bei Wohnungen den Wirtschaftsplan).
2. Neun bis sechs Monate vorher: Mindestens zwei Gegenangebote mit identischer Restschuld, Bindung und Tilgung einholen. Effektivzins und Sondertilgungsrecht nebeneinanderlegen.
3. Spätestens drei Monate vorher: Angebot der Hausbank nach § 493 BGB auswerten und mit den Gegenangeboten vergleichen.
4. Nach verbindlicher Zusage der neuen Bank: Altvertrag fristgerecht kündigen (ein Monat zum Bindungsende), Grundschuldabtretung über die neue Bank anstoßen.
5. Nach der Ablösung: Prüfen, ob der Altkredit auf null steht und die erste neue Rate stimmt.

Wer Förderkredite oder einen Bausparvertrag in die Anschlussfinanzierung einbauen will, braucht für deren Zusage zusätzlichen Vorlauf; die Abstimmung beschreibt der Beitrag zu Förderkredit und Zwischenfinanzierung.

Was Sie jetzt tun

Schauen Sie in Ihren Darlehensvertrag, an welchem Tag die Sollzinsbindung endet, und fragen Sie die voraussichtliche Restschuld zu diesem Tag schriftlich ab. Rechnen Sie mit dieser Zahl die Rate bei rund 4 Prozent Zins und Ihrer gewünschten Tilgung. Passt sie nicht in Ihr Budget, haben Sie bis zum Bindungsende noch zwei Hebel: Sondertilgungen aus Ersparnissen vor dem Stichtag und eine bewusst niedrigere Tilgung mit längerer Laufzeit. Sobald Sie mehr als sechs Monate Vorlauf haben, holen Sie Gegenangebote ein und kündigen erst nach verbindlicher Zusage.