Miterben auszahlen: Wie die Abfindung entsteht und was ihre Finanzierung kostet

Von drei Geschwistern will eines im Elternhaus bleiben, die beiden anderen wollen Geld sehen. Damit ist der Weg im Grundsatz klar — offen ist die Zahl, die im Vertrag steht. Sie entsteht nicht aus dem Bauchgefühl über den Hauspreis, sondern aus einer Rechnung mit mehreren Positionen, von denen die Immobilie nur die größte ist. Und sie muss finanziert werden, meist in einer Situation, in der die Bank noch nicht einmal weiß, wem das Haus im Grundbuch gehört.

Wie die Erbengemeinschaft überhaupt funktioniert, wer welche Beschlüsse tragen muss und welche Auswege es sonst noch gibt, steht im Ratgeber zum Haus in der Erbengemeinschaft. Hier geht es ausschließlich um den einen Weg, den Familien am häufigsten wählen: Einer übernimmt, die anderen bekommen ihren Anteil in Geld. Drei Dinge entscheiden dabei über den Betrag — die Bewertung, die Vertragsform und zwei Steuernormen, die zusammen leicht 30.000 Euro ausmachen.

Der Anteil bezieht sich auf den Nachlass, nicht auf das Haus

Der Erbteil ist eine Quote am gesamten Nachlass. Vor der Verteilung sind aus dem Nachlass die Nachlassverbindlichkeiten zu berichtigen (§ 2046 Abs. 1 Satz 1 BGB); erst der Überschuss wird nach Erbteilen geteilt (§ 2047 Abs. 1 BGB). Wer also ein Drittel erbt, bekommt ein Drittel dessen, was nach Abzug von Restdarlehen, Bestattungskosten, offenen Rechnungen und Steuerforderungen übrig bleibt — nicht ein Drittel des Verkehrswerts.

Ein Rechenbeispiel mit realistischen Größen:

Position	Betrag
Verkehrswert des Hauses laut Gutachten	480.000 €
Guthaben auf dem Nachlasskonto	30.000 €
Restvaluta des Grundschulddarlehens	− 90.000 €
Bestattung, offene Handwerkerrechnungen, Grabstelle	− 12.000 €
Verteilungsmasse	408.000 €
Anteil je Kind bei drei gleichen Erbteilen	136.000 €

Die Übernehmerin erhält das Haus und übernimmt das Darlehen; wirtschaftlich fließen ihr also 390.000 Euro zu. Vom Nachlasskonto bleiben nach Abzug der 12.000 Euro noch 18.000 Euro frei, die an die Geschwister gehen. Um auf ihre je 136.000 Euro zu kommen, fehlen ihnen zusammen 254.000 Euro — das ist die Abfindung, die tatsächlich beschafft werden muss. Wer stattdessen naiv „halbes Haus für zwei Drittel“ rechnet, landet bei 320.000 Euro und zahlt 66.000 Euro zu viel.

Zwei Positionen verschieben diese Rechnung regelmäßig. Erstens die Schuldübernahme: Dass die Übernehmerin das Darlehen weiterzahlt, wirkt nur dann schuldbefreiend, wenn die Bank zustimmt (§ 415 Abs. 1 BGB). Ohne diese Zustimmung bleiben alle Erben gegenüber der Bank in der Haftung, und die Rechnung stimmt nur im Innenverhältnis. Zweitens Vorempfänge: Haben Abkömmlinge zu Lebzeiten eine Ausstattung erhalten und erben sie gesetzlich, ist diese zur Ausgleichung zu bringen (§ 2050 Abs. 1 BGB). Der bereits ausgezahlte Bruder bekommt dann weniger als ein Drittel, und die Abfindung sinkt.

Warum sich das Gutachten fast immer rechnet

Maßgeblich ist der Verkehrswert, also der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Er ist kein Verhandlungsergebnis, sondern eine Feststellung — und genau deshalb taugt er als Grundlage für einen Familienvertrag. Ein Makler-Preisvorschlag taugt dafür nicht: Er ist eine Vermarktungsprognose, kein Gutachten, und wird von der Seite, die ihn nicht bestellt hat, zu Recht angezweifelt.

Die Größenordnung des Streitwerts macht die Sache greifbar. Fünf Prozent Bewertungsunterschied sind bei 480.000 Euro 24.000 Euro; auf zwei weichende Miterben verteilt sind das 16.000 Euro, um die gestritten wird. Ein Verkehrswertgutachten des örtlichen Gutachterausschusses kostet dagegen einen kalkulierbaren Betrag: In Nordrhein-Westfalen sind es nach Tarifstelle 5.1.1 der Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung seit dem 1. Januar 2026 bei Objekten bis eine Million Euro 0,2 Prozent des ermittelten Werts zuzüglich 1.400 Euro — für das Beispielhaus also rund 2.360 Euro. Andere Länder rechnen ähnlich, mit Grundgebühr plus Wertanteil.

Beauftragen Sie den Sachverständigen gemeinsam und halten Sie vorher schriftlich fest, dass alle Beteiligten das Ergebnis als Grundlage der Auseinandersetzung akzeptieren. Zwei Parteigutachten kosten das Doppelte und lösen nichts. Und der Vergleichsmaßstab am unteren Ende ist unangenehm: Bleibt die Einigung aus, endet der Streit in der Teilungsversteigerung, in der ein Gebot von der Hälfte des festgesetzten Grundstückswerts genügen kann, weil nur diese Grenze den Zuschlag hindert (§ 85a Abs. 1 ZVG).

Ein zweiter Nutzen wird oft übersehen. Für die Erbschaftsteuer bewertet das Finanzamt die Immobilie zunächst typisiert. Weist der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nach, ist dieser anzusetzen (§ 198 Abs. 1 BewG). Als Nachweis dient ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines entsprechend bestellten oder zertifizierten Sachverständigen (§ 198 Abs. 2 BewG); auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis innerhalb eines Jahres um den Stichtag kann genügen (§ 198 Abs. 3 BewG). Dasselbe Dokument, das die Abfindung begründet, kann also zugleich die Steuerlast senken.

Beurkunden, abschichten oder den Erbteil kaufen

Sobald ein Grundstück im Spiel ist, entscheidet die Vertragsform über Kosten und Machbarkeit. Drei Wege stehen zur Wahl.

Weg	Form	Besonderheit
Auseinandersetzungsvertrag mit Auflassung	notarielle Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB)	Regelfall; Grundschuldbestellung und Auszahlung lassen sich in einer Urkunde verzahnen
Abschichtung eines einzelnen Miterben	formfrei möglich (BGH, Urteil vom 21.01.1998, IV ZR 346/96)	spart die Beurkundungsgebühr, für das Grundbuch bleiben öffentlich beglaubigte Erklärungen nötig (§ 29 Abs. 1 GBO)
Kauf des Erbteils	notarielle Beurkundung (§ 2033 Abs. 1 BGB)	beim Verkauf an einen Dritten haben die Miterben zwei Monate lang ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB)

Der Auseinandersetzungsvertrag löst eine 2,0-Gebühr für das Beurkundungsverfahren aus (Nr. 21100 KV GNotKG). Bei einem Geschäftswert von 480.000 Euro beträgt die einfache Gebühr nach Tabelle B 935 Euro, die 2,0-Gebühr also 1.870 Euro — hinzu kommen Vollzugs- und Betreuungsgebühren, Auslagen und Umsatzsteuer. Den Geschäftswert bestimmt der Notar nach dem Wert des beurkundeten Rechtsverhältnisses (§ 97 Abs. 1 GNotKG).

Die Abschichtung ist der leiseste Weg, wenn nur einer aussteigt: Der Ausscheidende verzichtet gegen Abfindung auf seine Stellung, die Anteile der Verbleibenden wachsen an. Der Bundesgerichtshof hat sie ausdrücklich auch für Nachlässe mit Grundbesitz als formfrei anerkannt; formbedürftig wird sie erst, wenn die Abfindung selbst in einem formbedürftigen Geschäft besteht. Ganz ohne Notar geht es trotzdem nicht, weil das Grundbuchamt Erklärungen in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form verlangt.

Der Erbteilskauf lohnt sich vor allem, wenn ein Miterbe direkt an einen anderen verkauft — dann entsteht kein Vorkaufsrecht, weil § 2034 BGB nur den Verkauf an Dritte erfasst. Steuerlich ist dieser Weg allerdings nicht dasselbe wie eine Auseinandersetzung; das wird gleich wichtig.

Zwei Steuernormen, die über fünfstellige Beträge entscheiden

Die erste ist eindeutig und wird trotzdem verschenkt: Der Erwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Bei 480.000 Euro sind das je nach Bundesland zwischen 16.800 Euro (3,5 Prozent) und 31.200 Euro (6,5 Prozent). Entscheidend ist der Zweck: Die Übertragung muss der Teilung des Nachlasses dienen. Wer die Erbengemeinschaft erst vollständig auseinandersetzt und das Haus Jahre später von den Geschwistern kauft, kauft dann von Privat — mit voller Steuer.

Die zweite betrifft den späteren Verkauf. Innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung ist der Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG), es sei denn, die Immobilie wurde durchgehend oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Der Erbfall selbst setzt keine neue Frist in Gang: Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Rechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat der Vater das Haus 1998 gekauft, ist die Frist längst abgelaufen.

Für den Übernehmer gilt das aber nur, soweit er unentgeltlich erworben hat — also im Umfang seiner eigenen Quote. Den darüber hinausgehenden Teil bezahlt er, und die Finanzverwaltung behandelt Abfindungszahlungen bei der Erbauseinandersetzung seit Langem als Anschaffungskosten (BMF-Schreiben vom 14. März 2006, IV B 2 – S 2242 – 7/06). Für den Weg über den Erbteilskauf hat der Bundesfinanzhof das inzwischen anders entschieden: Der entgeltliche Erwerb eines Miterbenanteils führt nicht zur anteiligen Anschaffung eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks, weil es an der Nämlichkeit fehlt (Urteil vom 26. September 2023, IX R 13/22). Die Entscheidung ist im Bundessteuerblatt veröffentlicht (BStBl II 2025, 78) und damit über den Einzelfall hinaus anzuwenden. Welche Variante im konkreten Fall günstiger ist, gehört vor die Beurkundung — nicht danach in die Steuererklärung.

Bleibt die Erbschaftsteuer. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG); im Beispiel mit 136.000 Euro je Kind fällt ohnehin nichts an. Interessant wird es beim Familienheim: Zieht ein Kind unverzüglich selbst ein und übersteigt die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht, bleibt der Erwerb steuerfrei, solange die Selbstnutzung zehn Jahre trägt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Wer den Anteil eines Miterben am Familienheim übernimmt, sollte die Vorschrift genau lesen: Die Erhöhung des begünstigten Vermögens setzt nach dem Gesetzeswortlaut voraus, dass im Gegenzug nicht begünstigtes Vermögen aus dem Nachlass hingegeben wird. Eine Abfindung aus einem Bankdarlehen erfüllt das nicht.

Was die Bank sehen will, bevor sie zusagt

Die Finanzierung einer Abfindung ist für die Bank ein Immobilienkredit wie jeder andere — mit einer Besonderheit im Ablauf. Die Grundschuld kann erst bestellt werden, wenn die Erben im Grundbuch stehen. Die Ausnahme vom Voreintragungsgrundsatz in § 40 GBO greift dafür nicht: Das Oberlandesgericht Oldenburg hat entschieden, dass die Norm eng auszulegen ist und die Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld vor Vollzug der Übereignung die Voreintragung der bewilligenden Erben verlangt (Beschluss vom 23. März 2021, 12 W 38/21). Die Grundbuchberichtigung auf die Erbengemeinschaft ist also kein Formalakt, den man später nachholt, sondern der Startpunkt.

Sie ist außerdem kostenlos, wenn Sie sie rechtzeitig beantragen. Für die Eintragung eines Eigentümers fällt eine 1,0-Gebühr an (Nr. 14110 KV GNotKG); erhoben wird sie nicht, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht — und die Anmerkung stellt ausdrücklich klar, dass dies auch gilt, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden. Bei 480.000 Euro sind das 935 Euro, die einfach verfallen, wenn die Familie zwei Jahre lang verhandelt.

Für die Konditionen rechnet die Bank nicht mit der Abfindung, sondern mit dem gesamten Fremdkapital gegen den Wert. Im Beispiel sind das 254.000 Euro neue Mittel plus 90.000 Euro übernommenes Darlehen, zusammen 344.000 Euro bei 480.000 Euro Verkehrswert — ein Beleihungsauslauf von rund 72 Prozent. Das ist die Zone, in der die Aufschläge einsetzen; wer mit Eigenmitteln unter 60 Prozent kommt, verhandelt spürbar günstiger.

Zum Zinsniveau: Die Deutsche Bundesbank weist für das Neugeschäft der deutschen Banken im Juli 2026 bei Wohnungsbaukrediten an private Haushalte mit anfänglicher Zinsbindung von über zehn Jahren einen durchschnittlichen Effektivzins von 3,92 Prozent aus (Veröffentlichung vom 2. September 2026). Rechnet man das Beispiel mit diesem Satz und zwei Prozent Anfangstilgung, ergibt sich eine Annuität von rund 20.400 Euro im Jahr, also etwa 1.700 Euro monatlich; nach zehn Jahren stünden rechnerisch noch rund 262.000 Euro offen. Diese Zahl gehört auf den Tisch, bevor der Abfindungsbetrag vereinbart wird — nicht danach.

Ein Trost bleibt: Die Nebenkosten sind niedriger als bei jedem Kauf. Es gibt keinen Makler, keine Grunderwerbsteuer und keine Kaufpreisfälligkeitsmitteilung mit fremdem Verkäufer. Übrig bleiben die Notargebühr für den Vertrag, die Bestellung der Grundschuld (Nr. 21200 KV GNotKG, 1,0) und deren Eintragung (Nr. 14121 KV GNotKG, 1,0) — bei 344.000 Euro Grundschuld je 685 Euro nach Tabelle B, zusammen also rund 1.370 Euro zuzüglich Umsatzsteuer auf den Notaranteil.

Die nächsten Schritte in sinnvoller Reihenfolge

Legen Sie zuerst einen gemeinsamen Bewertungsstichtag fest und ziehen Sie zu diesem Tag die harten Zahlen: Restvaluta laut Bankbestätigung, Kontostände, offene Rechnungen, absehbare Steuerforderungen. Beauftragen Sie danach gemeinsam einen Sachverständigen und vereinbaren Sie vorab schriftlich, dass sein Ergebnis für alle gilt.

Gehen Sie erst mit Gutachten, Erbnachweis und Zahlenwerk zur Bank, nicht vorher — eine Finanzierungszusage ohne belastbaren Wert ist keine. Stellen Sie parallel den Grundbuchantrag, damit die Zweijahresfrist nicht verstreicht. Lassen Sie den Notar Auseinandersetzung, Auflassung, Grundschuldbestellung und Auszahlung so verzahnen, dass die Geschwister ihr Geld Zug um Zug gegen die Eigentumsumschreibung erhalten. Und zahlen Sie keine Abfindung aus, bevor Restdarlehen, Pflichtteilsansprüche und offene Steuern geklärt sind: Nach der Teilung greift der Schutz des ungeteilten Nachlasses nicht mehr.

Ob der Weg über die Auseinandersetzung oder über den Erbteilskauf günstiger ist, hängt an Erbquoten, Vorerwerben, Nutzungsabsicht und den Anschaffungsdaten des Verstorbenen und lässt sich nur am konkreten Nachlass beurteilen. Für die Vertragsgestaltung gehört ein Notariat an den Tisch, für die steuerliche Einordnung eine Steuerberatung — dieser Überblick ersetzt beides nicht.