Nießbrauch bei der Hausschenkung: Haus übergeben, Erträge behalten

Wer sein Haus zu Lebzeiten auf die Kinder überträgt, verfolgt meist zwei Ziele gleichzeitig: den Freibetrag von 400.000 Euro je Kind nutzen, solange er alle zehn Jahre neu entsteht, und dabei nicht die eigene Absicherung aufgeben. Der Nießbrauchsvorbehalt ist dafür das kräftigere Instrument als das Wohnrecht. Er lässt die Übergeberin nicht nur im Haus wohnen — er lässt ihr das Haus wirtschaftlich.

Genau das hat einen Preis, den viele Familien erst Jahre später bemerken. Die Ausgestaltung entscheidet darüber, wer 2038 die neue Heizung bezahlt, ob der Sohn das Objekt beleihen kann und ob das Finanzamt die steuerfreie Schenkung noch einmal aufrollt. Rechtsstand dieses Beitrags ist der 5. September 2026.

Nutzungen ziehen: der Unterschied, an dem alles hängt

§ 1030 Abs. 1 BGB erlaubt, eine Sache so zu belasten, dass der Berechtigte „die Nutzungen der Sache zu ziehen“ befugt ist. Nutzungen sind nach § 100 BGB die Früchte und die Gebrauchsvorteile. Auf ein Haus übersetzt: selbst bewohnen, verpachten, vermieten — und die Einnahmen behalten. Der Nießbrauch kann nach § 1030 Abs. 2 BGB durch Ausschluss einzelner Nutzungen beschränkt werden, etwa auf das Erdgeschoss oder unter Ausschluss der Vermietung.

Das Wohnungsrecht des § 1093 BGB ist demgegenüber eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit: das Recht, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen, ergänzt um die Befugnis, Familie und Pflegepersonal aufzunehmen. Wirtschaftlich verwerten darf der Wohnberechtigte das Objekt grundsätzlich nicht. Unsere Darstellung zum Wohnrecht bei der Übertragung geht auf dessen Eigenheiten im Einzelnen ein; hier interessiert nur die Trennlinie.

Sie wird im Pflegefall real. Zieht die Nießbraucherin ins Heim, kann sie das leerstehende Haus vermieten und aus der Miete einen Teil der Heimkosten decken. Beim reinen Wohnrecht bleibt das Haus in dieser Lage typischerweise ungenutzt, wenn der Vertrag nichts anderes vorsieht. Umgekehrt bindet der Nießbrauch die Beschenkten stärker: § 1056 BGB ordnet an, dass Mietverträge, die über das Ende des Nießbrauchs hinaus laufen, entsprechend §§ 566 ff. BGB auf den Eigentümer übergehen — er kann dann nur mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Steuerlich zieht das eine Konsequenz nach sich, die im Notartermin selten fällt: Bei einem vermieteten Objekt erzielt weiterhin die Nießbraucherin die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, und nach dem BMF-Schreiben vom 30. September 2013 (IV C 1 – S 2253/07/10004) darf sie die Gebäudeabschreibung wie zuvor als Eigentümerin fortführen. Das Kind hat als neuer Eigentümer während der Nießbrauchszeit weder Mieteinnahmen noch Abschreibungsvolumen.

Der Nießbrauch ist nicht übertragbar (§ 1059 BGB) und erlischt mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB). Verkaufen oder vererben lässt er sich also nicht; nur die Ausübung kann einem Dritten überlassen werden.

Abteilung II, Rangstelle — und was die Bank dazu sagt

Bestellt wird der Nießbrauch durch Einigung und Eintragung nach § 873 BGB. Er steht in der zweiten Abteilung des Grundbuchs, in der nach § 10 Abs. 1 Buchstabe a GBV alle Belastungen außer Hypotheken, Grund- und Rentenschulden geführt werden. Die Kreditsicherheiten stehen in Abteilung III — was oft zu dem Fehlschluss verleitet, beide Rechte hätten nichts miteinander zu tun.

Entscheidend ist nicht die Abteilung, sondern der Rang nach § 879 BGB. Ist der Nießbrauch vor einer Grundschuld eingetragen, geht er ihr vor. In der Zwangsversteigerung werden dem Anspruch des betreibenden Gläubigers vorgehende Rechte in das geringste Gebot aufgenommen (§ 44 Abs. 1 ZVG) und bleiben damit bestehen (§ 52 Abs. 1 ZVG). Der Ersteher übernähme also ein Haus, in dem eine fremde Person lebenslang wohnen oder vermieten darf. Deshalb finanziert kaum ein Kreditinstitut ein Objekt mit vorrangigem Nießbrauch — die Sicherheit wäre wirtschaftlich weitgehend wertlos.

Zwei Wege führen aus dieser Lage, und beide setzen den Nießbraucher voraus:

• Rangrücktritt nach § 880 BGB. Der Nießbraucher und der vortretende Gläubiger einigen sich, die Änderung wird eingetragen. Der Nießbraucher muss mitwirken — und kann es verweigern.
• Rangvorbehalt nach § 881 BGB. Bereits in der Schenkungsurkunde behält sich der Eigentümer vor, ein „dem Umfang nach bestimmtes“ Recht später vor dem Nießbrauch eintragen zu lassen, etwa eine Grundschuld bis 250.000 Euro nebst Zinsen. Der Vorbehalt muss beim zurücktretenden Recht eingetragen werden und geht nach § 881 Abs. 3 BGB auf einen Erwerber über.

Der Rangvorbehalt ist der Punkt, der sich später nicht mehr einseitig herstellen lässt. Wer ihn im Notartermin auslässt, verlagert die Entscheidung über jede künftige Sanierungsfinanzierung auf den Nießbraucher.

Gelöscht wird der Nießbrauch zu Lebzeiten nur, wenn der Berechtigte gegenüber dem Grundbuchamt oder dem Begünstigten erklärt, dass er das Recht aufgebe, und die Löschung eingetragen wird (§ 875 BGB). Nach dem Tod erlischt das Recht von selbst; das Grundbuch wird auf Antrag mit der Sterbeurkunde berichtigt. Verkaufen lässt sich das belastete Haus zwar, praktisch aber nur mit Löschungsbewilligung — und die hat in Verhandlungen regelmäßig ihren Preis in Form einer Ablösezahlung.

Wer zahlt die neue Heizung

Das Gesetz teilt die Kosten nur grob. § 1041 BGB verpflichtet den Nießbraucher, für die Erhaltung der Sache „in ihrem wirtschaftlichen Bestand“ zu sorgen; Ausbesserungen und Erneuerungen obliegen ihm „nur insoweit, als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören“. § 1047 BGB legt ihm zusätzlich die öffentlichen Lasten auf — mit Ausnahme der außerordentlichen, die als auf den Stammwert gelegt anzusehen sind — sowie die bei Bestellung bereits ruhenden privatrechtlichen Lasten, ausdrücklich einschließlich der Zinsen von Hypotheken und Grundschulden. Nach § 1045 BGB muss er das Gebäude auf eigene Kosten versichern, und zwar so, dass die Forderung gegen den Versicherer dem Eigentümer zusteht.

Regelmäßig beim Nießbraucher	Regelmäßig nicht beim Nießbraucher
Grundsteuer und laufende öffentliche Lasten (§ 1047 BGB)	Außerordentliche öffentliche Lasten, etwa Erschließungsbeiträge
Gebäudeversicherung (§ 1045 BGB)	Tilgung eines Darlehens; nur die Zinsen fallen ihm zu
Schönheitsreparaturen, Wartung, kleinere Instandsetzung (§ 1041 BGB)	Vollständige Erneuerung von Dach, Heizung, Fenstern
Betriebskosten der laufenden Nutzung	Anbau, Aufstockung, wertsteigernder Umbau

Die Schwäche dieser Ordnung liegt in der rechten Spalte. § 1041 BGB nimmt die außergewöhnliche Erneuerung aus den Pflichten des Nießbrauchers heraus — er begründet aber keine Pflicht des Eigentümers, sie vorzunehmen. Wenn also nach zwanzig Jahren die Heizung ausfällt, steht im Gesetz niemand, der zahlen muss. Der Eigentümer hat keinen Nutzen vom Haus, der Nießbraucher keine Pflicht zur Erneuerung, und die Immobilie verliert an Substanz.

Ein tragfähiger Schenkungsvertrag löst das ausdrücklich. Sinnvoll sind eine Betragsgrenze, ab der eine Maßnahme nicht mehr als gewöhnliche Unterhaltung gilt, eine namentliche Zuordnung der großen Bauteile, eine Regelung für energetische Pflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz und eine Absprache darüber, wer die Versicherungsleistung im Schadensfall verwenden darf. Ebenso gehören hinein: ob und unter welchen Bedingungen vermietet werden darf, wie der Nießbrauch bei einem gemeinsamen Verkauf abgelöst und berechnet wird, und in welchen Fällen — Insolvenz des Kindes, Veräußerung ohne Zustimmung, Vorversterben — die Übergeberin zurückfordern kann.

Was der Nießbrauch steuerlich wert ist

Bemessungsgrundlage der Schenkungsteuer ist der gesondert festgestellte Grundbesitzwert (§ 12 Abs. 3 ErbStG in Verbindung mit § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG). Davon wird der Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs abgezogen — als Last nach § 10 Abs. 5 Nr. 2 ErbStG, der über § 1 Abs. 2 ErbStG auch für Schenkungen gilt. Dieser Abzug ist noch nicht alt: Bis 2008 verbot § 25 ErbStG a. F. ihn und ließ nur eine zinslose Stundung der auf die Last entfallenden Steuer zu. Mit dem Erbschaftsteuerreformgesetz ist die Vorschrift zum 1. Januar 2009 entfallen; seither mindert der Nießbrauch die Bereicherung unmittelbar.

Gerechnet wird in drei Schritten.

1. Jahreswert ermitteln (§ 15 BewG). Bei vermieteten Objekten ist der Betrag maßgebend, der künftig im Durchschnitt der Jahre voraussichtlich erzielt wird (§ 15 Abs. 3 BewG) — die Nettomiete abzüglich der Kosten, die der Nießbraucher selbst trägt. Bei Selbstnutzung tritt die ortsübliche Vergleichsmiete an diese Stelle.
2. Deckel prüfen (§ 16 BewG). Der Jahreswert darf höchstens den Wert erreichen, der sich ergibt, wenn der Steuerwert des Grundstücks durch 18,6 geteilt wird. Praktisch greift die Grenze, sobald der Jahreswert mehr als rund 5,4 Prozent des Grundbesitzwerts ausmacht.
3. Vervielfältiger anwenden (§ 14 Abs. 1 BewG). Er richtet sich nach Alter und Geschlecht des Berechtigten, wird aus der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes abgeleitet und mit 5,5 Prozent Zwischenzins als Mittelwert zwischen vor- und nachschüssiger Zahlungsweise berechnet. Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt die Tabelle des BMF-Schreibens vom 21. Oktober 2025 (IV D 4 – S 3104/00002/013/003) auf Basis der Allgemeinen Sterbetafel 2022/2024.

Ein Beispiel mit diesen Werten. Eine 72-jährige Witwe überträgt im Frühjahr 2026 ihr vermietetes Zweifamilienhaus an ihre Tochter und behält den Nießbrauch.

Position	Betrag
Festgestellter Grundbesitzwert	520.000 €
Jahresnettomiete	21.000 €
abzüglich der von ihr getragenen Bewirtschaftungskosten	3.000 €
Jahreswert nach § 15 BewG	18.000 €
Höchstansatz nach § 16 BewG (520.000 ÷ 18,6)	27.957 € — nicht überschritten
Vervielfältiger, weiblich, 72 Jahre, Stichtag 2026	10,447
Kapitalwert des Nießbrauchs	188.046 €
Bereicherung der Tochter	331.954 €
Freibetrag nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG	400.000 €
Steuerpflichtiger Erwerb	0 €

Ohne den Vorbehalt läge die Bereicherung bei 520.000 Euro, der steuerpflichtige Erwerb nach Abzug des Freibetrags bei 120.000 Euro und die Steuer in Steuerklasse I bei 11 Prozent (§ 19 Abs. 1 ErbStG), also bei 13.200 Euro. Der Nießbrauch bringt die Übertragung hier unter den Freibetrag.

Zwei Einschränkungen gehören dazu. Erstens greift § 14 Abs. 2 BewG: Stirbt eine Berechtigte im Alter zwischen 70 und 75 Jahren und hat der Nießbrauch nicht länger als fünf Jahre bestanden, wird die Festsetzung nach der wirklichen Dauer berichtigt — und weil eine Last weggefallen ist, geschieht das ohne Antrag. Aus der steuerfreien Übertragung kann dann nachträglich eine steuerpflichtige werden. Zweitens rechnet § 14 ErbStG alle Zuwendungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammen; wer den Freibetrag zweimal nutzen will, braucht diesen Abstand.

Grunderwerbsteuer fällt nicht an: § 3 Nr. 2 GrEStG nimmt Grundstücksschenkungen aus, und bei Übertragungen an Kinder greift ohnehin die Befreiung für Verwandte in gerader Linie nach § 3 Nr. 6 GrEStG.

Zu den Nebenkosten, Stand September 2026: Die Beurkundung löst nach Nr. 21100 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG eine 2,0-Gebühr aus dem Geschäftswert aus. Bei 520.000 Euro beträgt die 1,0-Gebühr nach Tabelle B (§ 34 GNotKG) 1.015 Euro, die Beurkundungsgebühr also 2.030 Euro netto. Das Grundbuchamt berechnet je eine 1,0-Gebühr für die Eigentumsumschreibung (Nr. 14110 KV) und für die Eintragung des Nießbrauchs (Nr. 14121 KV); dessen Wert bemisst sich bei über 70-Jährigen nach § 52 Abs. 4 GNotKG auf die ersten fünf Jahre, hier also 90.000 Euro und 246 Euro Gebühr. Hinzu kommen Vollzugs- und Betreuungsgebühren, Auslagen und die Umsatzsteuer auf die Notarkosten.

Pflegefall, Rückforderung und der Zugriff des Sozialamts

Ein verbreitetes Missverständnis: Der Nießbrauch schütze das Vermögen vor dem Sozialhilfeträger. Er tut das nur zum Teil. Die Mieteinnahmen bleiben Einkünfte in Geld und damit Einkommen im Sinne von § 82 Abs. 1 SGB XII; sie werden auf Leistungen der Sozialhilfe angerechnet, bevor der Träger einspringt.

Bleibt trotzdem eine Lücke, kommt § 528 Abs. 1 BGB ins Spiel: Kann der Schenker seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten, darf er das Geschenk nach Bereicherungsrecht zurückfordern; der Beschenkte kann die Herausgabe durch Zahlung des Unterhaltsbedarfs abwenden. Diesen Anspruch kann der Sozialhilfeträger nach § 93 Abs. 1 SGB XII durch schriftliche Anzeige bis zur Höhe seiner Aufwendungen auf sich überleiten — auch dann, wenn der Anspruch selbst nicht übertragbar wäre. Ausgeschlossen ist die Rückforderung nach § 529 Abs. 1 BGB unter anderem, wenn seit der Leistung des geschenkten Gegenstands zehn Jahre verstrichen sind.

Immerhin wirkt der Vorbehalt hier in die richtige Richtung: Verschenkt wurde nur das mit dem Nießbrauch belastete Eigentum, und der Umfang der Rückforderung bemisst sich an diesem geringeren Wert.

Anders liegt es beim Pflichtteil. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei einer Schenkung unter uneingeschränktem Nießbrauchsvorbehalt die Zehnjahresfrist des § 2325 Abs. 3 BGB nicht zu laufen beginnt, weil der Schenker den Genuss des Gegenstands gerade nicht aufgegeben hat (Urteil vom 27. April 1994, IV ZR 132/93, BGHZ 125, 395). Übergangene Pflichtteilsberechtigte können die Immobilie also noch Jahrzehnte später in die Pflichtteilsergänzung einbeziehen. Wer eine Übertragung auch mit Blick auf Geschwister plant, sollte diesen Punkt vor der Beurkundung ansprechen — ein bloßes Wohnrecht wird insoweit anders beurteilt.

Was jetzt zu tun ist

Vor dem Notartermin lassen sich vier Dinge selbst erledigen, die den Entwurf spürbar besser machen:

1. Aktuellen Grundbuchauszug beschaffen und Abteilungen II und III lesen. Steht dort noch eine Grundschuld aus einem laufenden Darlehen, muss vor der Übertragung geklärt werden, ob die Bank zustimmt und wer die Zinsen künftig trägt.
2. Jahreswert und Kapitalwert grob selbst rechnen — Nettomiete oder ortsübliche Miete, Deckel nach § 16 BewG, Vervielfältiger aus der BMF-Tabelle. Erst diese Zahl zeigt, ob die Übertragung unter dem Freibetrag bleibt oder ob sich eine Aufteilung auf zwei Zuwendungen im Abstand von zehn Jahren lohnt.
3. Den Entwurf gezielt auf fünf Stellen prüfen: Lastenkatalog, Vermietungsbefugnis, Rangvorbehalt für eine spätere Finanzierung, Ablösungs- und Ersatzsicherungsklausel für den Verkaufsfall, Rückforderungsrechte.
4. Die Anzeigepflicht im Blick behalten. Nach § 30 Abs. 3 Satz 2 ErbStG entfällt die eigene Anzeige, wenn die Schenkung notariell beurkundet ist — verlassen sollte man sich darauf erst, wenn der Notar die Anzeige bestätigt hat.

Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage ein und ersetzt weder Rechts- noch Steuerberatung. Die Bewertung eines konkreten Grundstücks, die Formulierung der Urkunde und die Frage, ob überhaupt der Nießbrauch und nicht ein Wohnrecht, eine Rente oder ein Teilverkauf die passende Gestaltung ist, gehören zu Notar und Steuerberater. Beurkundet werden muss die Übertragung ohnehin: § 311b Abs. 1 BGB lässt keine andere Form zu.