Haus übertragen, Kredit läuft weiter: Die Grundschuld geht mit, die Schuld bleibt

Der Entwurf des Übertragungsvertrags liegt auf dem Tisch, der Notartermin ist grob abgesprochen, und in Abteilung III des Grundbuchs steht eine Grundschuld über 250.000 Euro. Das Darlehen dazu läuft noch mit 148.000 Euro, die Sollzinsbindung endet 2033. Die Vorstellung dahinter ist meistens dieselbe: Wer das Haus bekommt, bekommt die Schulden gleich mit.

Das stimmt zur Hälfte, und die falsche Hälfte kostet Geld. An dem Grundstück hängen zwei Rechtsverhältnisse, die technisch nichts voneinander wissen. Das eine bewegt der Notar mit der Urkunde. Über das andere entscheidet allein die Bank.

Grundschuld und Darlehen sind zwei getrennte Rechtsverhältnisse

Die Grundschuld ist ein Recht am Grundstück. Nach § 1191 BGB wird das Grundstück so belastet, dass aus ihm eine bestimmte Geldsumme nebst Zinsen zu zahlen ist. Dieses Recht klebt am Objekt, nicht an einer Person. Wechselt der Eigentümer, ändert sich an der Eintragung nichts — sie steht danach unverändert dort, nur eben zulasten des neuen Eigentümers. Er haftet dinglich, also mit dem Haus: Zahlt niemand, kann die Bank aus der Grundschuld die Zwangsversteigerung betreiben, ohne dass er je einen Kreditvertrag unterschrieben hätte.

Anders als die Hypothek setzt die Grundschuld keine Forderung voraus. § 1192 Absatz 1 BGB erklärt das Hypothekenrecht nur insoweit für entsprechend anwendbar, als sich nichts anderes daraus ergibt, dass die Grundschuld ohne Forderung auskommt. Praktisch heißt das: Die 250.000 Euro stehen in voller Höhe im Grundbuch, obwohl nur noch 148.000 Euro valutieren — und sie stehen auch dann noch dort, wenn keine Rate mehr offen ist.

Das Darlehen dagegen ist ein Vertrag zwischen zwei Personen und interessiert sich nicht dafür, wem das Haus gehört. Ein Schuldnerwechsel läuft über die §§ 414, 415 BGB: Entweder schließt der Übernehmer die Vereinbarung unmittelbar mit der Bank (§ 414 BGB), oder Übergeber und Übernehmer verabreden sie untereinander — dann hängt ihre Wirksamkeit nach § 415 Absatz 1 BGB von der Genehmigung des Gläubigers ab. Verweigert die Bank sie, gilt die Schuldübernahme als nicht erfolgt (§ 415 Absatz 2 BGB). Übrig bleibt eine Erfüllungsübernahme im Innenverhältnis: Der Übernehmer muss den bisherigen Schuldner rechtzeitig freistellen (§ 415 Absatz 3 BGB) — nach außen schuldet weiter der Alte.

Diese Konstellation überlebt Übertragungen oft jahrelang unbemerkt: Die Mutter hat das Haus übergeben, die Tochter überweist die Raten vom eigenen Konto, im Darlehensvertrag steht weiterhin die Mutter. Fällt die Tochter aus, mahnt die Bank die Mutter — und vollstreckt notfalls in ein Grundstück, das dieser längst nicht mehr gehört.

Für genau diese Lage gibt es eine Sondervorschrift: Nach § 416 BGB gilt die Genehmigung als erteilt, wenn der Veräußerer die vereinbarte Schuldübernahme mitteilt und die Bank nicht binnen sechs Monaten widerspricht. Die Mitteilung setzt allerdings voraus, dass der Erwerber bereits als Eigentümer eingetragen ist, sie bedarf der Textform und muss auf die Folge des Schweigens hinweisen. Vor allem knüpft die Vorschrift ihrem Wortlaut nach an die Hypothek an; ob sie über § 1192 Absatz 1 BGB auch die heute übliche Sicherungsgrundschuld erfasst, ist ungeklärt. Verlassen Sie sich deshalb nicht auf den Fristablauf, sondern auf eine schriftliche Erklärung.

Die Sicherungsabrede regelt, wofür das Grundstück haftet

Zwischen Grundbucheintrag und Darlehensvertrag steht ein dritter Vertrag, den kaum jemand hervorholt: die Sicherungsabrede, je nach Institut als Zweckerklärung oder Sicherungsvertrag überschrieben. Im BGB ist sie nicht geregelt; ihr Inhalt ergibt sich allein aus dem Formular, das bei der Grundschuldbestellung unterschrieben wurde. Sie beantwortet die Frage, auf die es ankommt: Welche Forderungen darf die Bank aus dieser Grundschuld befriedigen?

Eine enge Zweckerklärung nennt ein konkretes Darlehen mit Kontonummer. Eine weite erfasst alle bestehenden und künftigen Ansprüche des Instituts gegen den Sicherungsgeber, den Dispositionskredit eingeschlossen. Wer ein Haus mit weiter Zweckerklärung übernimmt, sollte wissen, wessen Verbindlichkeiten das Grundstück künftig noch tragen soll.

Beim Eigentümerwechsel wird die Sicherungsabrede zum eigentlichen Verhandlungsgegenstand, denn der neue Eigentümer wird nicht von selbst Vertragspartei. Er erwirbt das Grundstück mit der dinglichen Last, doch die Rechte aus dem Sicherungsvertrag bleiben beim bisherigen Sicherungsgeber. Das betrifft vor allem den Rückgewähranspruch — den Anspruch darauf, die Grundschuld zurückzuerhalten, wenn der Sicherungszweck entfallen ist. Solange er nicht auf den Erwerber übertragen wurde, kann dieser Einreden aus dem Sicherungsvertrag nicht selbst geltend machen. Drei Punkte gehören deshalb in die Urkunde oder in eine Vereinbarung mit dem Institut:

1. eine neue oder ausdrücklich fortgeltende Zweckerklärung, die benennt, welche Forderung die Grundschuld ab dem Übergang sichert,
2. die Abtretung des Rückgewähranspruchs vom bisherigen Eigentümer an den Erwerber,
3. die Klärung, wer die Urkunden hält — und ob es sich um eine Buch- oder eine Briefgrundschuld handelt.

Der letzte Punkt wird regelmäßig unterschätzt. Bei einer Briefgrundschuld muss der Brief körperlich vorliegen, bevor gelöscht oder abgetreten werden kann; ist er nicht auffindbar, muss er gerichtlich für kraftlos erklärt werden, was Monate dauert. Suchen Sie ihn, bevor Sie den Notar beauftragen. Nach § 1144 BGB, der über § 1192 Absatz 1 BGB auch für die Grundschuld gilt, können Sie die zur Löschung nötigen Urkunden herausverlangen, sobald der Gläubiger befriedigt ist.

Vier Wege, die Finanzierung mitzuübertragen

Weg	Wirkung	Rolle der Bank	Kostenpunkt
Schuldübernahme mit Haftentlassung	Übernehmer tritt in den laufenden Vertrag ein, Zins und Bindungsfrist bleiben; der Übergeber wird aus der Haftung entlassen	Genehmigung zwingend (§ 415 Absatz 1 BGB)	etwaiges Bearbeitungsentgelt, keine Vorfälligkeitsentschädigung
Ablösung aus eigenen Mitteln	Restschuld wird zurückgezahlt, die Grundschuld kann gelöscht werden	keine Zustimmung nötig, wenn § 490 Absatz 2 BGB greift	Vorfälligkeitsentschädigung, Löschungsgebühren
Umschuldung auf den Übernehmer	neuer Vertrag beim selben oder einem anderen Institut löst das alte Darlehen ab	volle Kreditwürdigkeitsprüfung wie bei einer Neufinanzierung	Vorfälligkeitsentschädigung, Abtretung oder Neubestellung
Übertragung ohne Schuldnerwechsel	Eigentum wechselt, der Darlehensvertrag bleibt beim Übergeber	keine Beteiligung	zunächst keine, dafür Haftung ohne Eigentum

Läuft die Sollzinsbindung noch, ist die vorzeitige Rückzahlung kein Selbstläufer. § 490 Absatz 2 BGB gibt dem Darlehensnehmer bei einem grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen mit gebundenem Sollzins ein Kündigungsrecht, wenn seine berechtigten Interessen das gebieten und seit dem vollständigen Empfang sechs Monate abgelaufen sind; die anderweitige Verwertung der Immobilie nennt das Gesetz ausdrücklich als solchen Fall. Der Preis ist die Vorfälligkeitsentschädigung.

Deren Höhe hängt vom Abstand zwischen Ihrem Vertragszins und dem heutigen Wiederanlagezins ab, hochgerechnet über die Restlaufzeit der Zinsbindung — pauschal beziffern lässt sie sich nicht. Drei Regeln helfen trotzdem. Die Kappungsgrenzen von einem Prozent beziehungsweise 0,5 Prozent in § 502 Absatz 3 BGB gelten nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen; bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen bleibt allein das Angemessenheitsgebot des § 502 Absatz 1 BGB. Nach § 493 Absatz 5 BGB muss die Bank Ihnen unverzüglich auf einem dauerhaften Datenträger mitteilen, ob die vorzeitige Rückzahlung zulässig ist und wie hoch die Entschädigung ausfällt. Und nach § 502 Absatz 2 Nummer 2 BGB entfällt der Anspruch ganz, wenn die Pflichtangaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung unzureichend sind.

Wurde Ihr Darlehen vor mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt, brauchen Sie den Streit gar nicht: § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB erlaubt dann die Kündigung mit sechs Monaten Frist, entschädigungsfrei und nach § 489 Absatz 4 BGB vertraglich nicht abdingbar.

Was die Bank prüft, bevor sie den Schuldner wechselt

Einen Anspruch auf die Genehmigung gibt es nicht. Das Institut hat einen Vertrag mit einer Person, deren Zahlungsfähigkeit es geprüft hat, und muss sich auf keine andere einlassen. Es prüft den Übernehmer wie einen Neukunden: Einkommensnachweise, Steuerbescheide bei Selbstständigen, bestehende Verpflichtungen, Bonitätsauskunft. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist das ohnehin Pflicht — nach § 505a Absatz 1 BGB darf der Vertrag nur geschlossen werden, wenn wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nachkommen wird.

Rechnen Sie mit vier bis acht Wochen zwischen vollständigem Antrag und Erklärung. Wo die Bonität knapp ist, gibt es Verhandlungsmasse: eine befristete Mithaftung des Übergebers, eine zusätzliche Sicherheit, eine höhere Tilgungsrate.

Verhindern kann die Bank die Übertragung nicht; ein Zustimmungsrecht am Eigentumswechsel hat sie nicht. Prüfen Sie die Darlehensbedingungen trotzdem auf Anzeigepflichten: § 490 Absatz 1 BGB gibt dem Darlehensgeber ein Kündigungsrecht nur bei wesentlicher Verschlechterung der Vermögensverhältnisse oder der Werthaltigkeit einer Sicherheit, und ob ein bloßer Eigentümerwechsel das auslöst, hängt vom Vertragstext ab.

Löschungsbewilligung: Kosten, Form und die günstigere Alternative

Ist das Darlehen abgelöst, verschwindet die Grundschuld nicht von selbst. Das Grundbuchamt braucht dreierlei: die Löschungsbewilligung des Gläubigers (§ 19 GBO), die Zustimmung des Eigentümers (§ 27 GBO) und die öffentliche Beglaubigung beider Erklärungen (§ 29 GBO). Maßgeblich für die Gebühren ist nach § 53 Absatz 1 GNotKG der Nennbetrag, nicht die Restschuld.

Für die Grundschuld über 250.000 Euro liegt der Geschäftswert in der Stufe bis 260.000 Euro, für die Tabelle B des GNotKG eine volle Gebühr von 535,00 Euro ausweist. Das Grundbuchamt erhebt für die Löschung in Abteilung III nach Nummer 14140 des Kostenverzeichnisses eine 0,5-Gebühr, also 267,50 Euro. Beim Notar kostet die Beglaubigung Ihrer Zustimmung samt Löschungsantrag nach Nummer 25101 pauschal 20,00 Euro zuzüglich Umsatzsteuer; für eine Beglaubigung außerhalb dieser Sondervorschrift greift Nummer 25100 mit einer 0,2-Gebühr, mindestens 20 und höchstens 70 Euro. In der Summe rund 290 bis 370 Euro.

Ob sich die Löschung lohnt, ist eine eigene Rechnung. Eine valutafreie Grundschuld ist ein Vermögenswert: Sie steht als Sicherheit für eine spätere Finanzierung bereit und erspart dann die Neubestellung. Löschen und Jahre später neu bestellen kostet bei 250.000 Euro Nennbetrag 267,50 Euro für die Löschung, 535,00 Euro für die Eintragung (Nummer 14121, 1,0-Gebühr) und 535,00 Euro für die Beurkundung der Bestellung (Nummer 21200, 1,0-Gebühr) — rund 1.340 Euro netto. Stehenlassen kostet heute nichts, verlangt aber eine umgestellte Zweckerklärung und den abgetretenen Rückgewähranspruch.

Bei der Umschuldung gilt dasselbe: Die Abtretung der Grundschuld an das neue Institut ist eine Veränderung nach Nummer 14130 und damit wieder eine 0,5-Gebühr, hier 267,50 Euro. Löschung und Neubestellung kosten das Vier- bis Fünffache. Fragen Sie beide Banken ausdrücklich nach der Abtretung.

Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt bei laufender Finanzierung

Behalten sich die Eltern bei der Übertragung an das Kind den Nießbrauch nach den §§ 1030 ff. BGB vor, kommt zur Finanzierungsfrage eine Rangfrage hinzu. Die Grundschuld steht bereits in Abteilung III und hat den älteren Rang; der Nießbrauch kommt in Abteilung II und damit dahinter. Bei einer Zwangsversteigerung aus dem vorrangigen Recht erlöschen die nachrangigen Rechte mit dem Zuschlag, soweit sie nicht in das geringste Gebot fallen (§ 91 Absatz 1 ZVG). Ein Nießbrauch hinter einer voll valutierenden Grundschuld ist also nur so sicher wie die Bedienung des Darlehens. Für den Vorrang bräuchte es einen Rangrücktritt der Bank, den diese bei laufender Finanzierung selten erklärt.

Ebenso konkret zu regeln ist, wer zahlt. § 1047 BGB verpflichtet den Nießbraucher gegenüber dem Eigentümer, für die Dauer des Nießbrauchs die Zinsen der Hypothekenforderungen und Grundschulden zu tragen — die Zinsen, nicht die Tilgung. Eine Annuitätenrate enthält beides in einem Betrag, dessen Zusammensetzung sich monatlich verschiebt. Wer in die Urkunde nur schreibt, der Nießbraucher trage die Lasten, hat die Frage verschoben statt beantwortet.

Steuerlich ist die Schuldübernahme der Hebel, nicht die Grundschuld. Für die Schenkungsteuer mindert eine persönlich übernommene Verbindlichkeit die Bereicherung; die bloße dingliche Belastung führt für sich genommen nur zu einer Duldungspflicht, solange der Schenker Schuldner bleibt. Bei 380.000 Euro Verkehrswert und 148.000 Euro übernommener Restschuld verbleiben 232.000 Euro — bei einem Kind gedeckt durch den Freibetrag von 400.000 Euro nach § 16 Absatz 1 Nummer 2 ErbStG, sofern keine Vorschenkungen der letzten zehn Jahre hinzuzurechnen sind (§ 14 ErbStG). Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert die Bemessungsgrundlage zusätzlich.

Häufig übersehen wird dagegen die Einkommensteuer. Der Bundesfinanzhof hat am 11. März 2025 entschieden, dass eine teilentgeltliche Übertragung für den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft in einen voll entgeltlichen und einen voll unentgeltlichen Teil aufzuteilen ist, nach dem Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert (IX R 17/24). Im Streitfall hatte der Vater 2014 für 143.950 Euro gekauft und 2019 an die Tochter übertragen, die bei 210.000 Euro Verkehrswert eine Verbindlichkeit von 115.000 Euro übernahm: Quote 54,76 Prozent, steuerpflichtiger Gewinn 40.655 Euro — obwohl die Gegenleistung unter den historischen Anschaffungskosten lag. Im Beispiel oben wären 148.000 von 380.000 Euro rund 39 Prozent entgeltlicher Erwerb. Liegt die Anschaffung weniger als zehn Jahre zurück und wurde das Haus nicht durchgehend selbst bewohnt, ist dieser Anteil nach § 23 EStG steuerpflichtig.

Grunderwerbsteuer fällt beim Kind nicht an: § 3 Nummer 6 GrEStG befreit den Erwerb durch Verwandte in gerader Linie. Bei Geschwistern, Nichten, Neffen oder nicht Verwandten greift die Befreiung nicht — auf die übernommene Schuld werden je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent fällig, bei 148.000 Euro also rund 5.200 bis 9.600 Euro.

Die Reihenfolge, die den Notartermin trägt

1. Aktuellen Grundbuchauszug anfordern und Abteilung III lesen: Nennbetrag, Gläubiger, eingetragener Zinssatz, Brief- oder Buchgrundschuld.
2. Bei der Bank nicht den Darlehensvertrag anfordern, sondern die Sicherungsabrede — und prüfen, ob sie eng oder weit gefasst ist.
3. Schriftliche Auskunft einholen zur Restschuld am Übertragungsstichtag, zum Ende der Sollzinsbindung, zum Datum der vollständigen Auszahlung und, falls abgelöst wird, zur Vorfälligkeitsentschädigung nach § 493 Absatz 5 BGB.
4. Schuldübernahme und Haftentlassung beantragen, mit den Bonitätsunterlagen des Übernehmers.
5. Erst mit der schriftlichen Genehmigung beurkunden — oder die Urkunde unter die aufschiebende Bedingung stellen.
6. Rückgewähranspruch abtreten lassen, Zweckerklärung umstellen und bei Nießbrauch Rang und Lastentragung ausformulieren.

Ob Ihre Zweckerklärung weit oder eng gefasst ist, ob die Pflichtangaben die Vorfälligkeitsentschädigung ausschließen, ob die Schuldübernahme steuerlich günstiger liegt als die Ablösung — das entscheidet sich am Text Ihrer Verträge und an Ihren Anschaffungsdaten, nicht an der allgemeinen Regel. Der Notar ist zur Belehrung über die Rechtslage verpflichtet, nicht zur Steuerberatung. Und die Bank berät Sie in dieser Sache nicht: Sie prüft Sie.