Lebenslanges Wohnrecht bei der Hausübertragung: was § 1093 BGB absichert und was der Vertrag regeln muss

Wer sein Haus zu Lebzeiten auf ein Kind überträgt und trotzdem darin wohnen bleiben will, unterschreibt zwei Regelungen: den Eigentumsübergang und das Wohnrecht. Die erste ist in einem Satz erledigt. Die zweite entscheidet über die nächsten zwanzig Jahre — und fällt in vielen Entwürfen auf eine halbe Seite zusammen.

Das dingliche Wohnungsrecht des § 1093 BGB sichert genau eine Sache zuverlässig: dass die berechtigte Person die Wohnung selbst bewohnen darf, auch gegen einen neuen Eigentümer. Alles Weitere — wer die Heizung erneuert, wer die Grundsteuer zahlt, was gilt, wenn ein Heimplatz nötig wird — steht in der Urkunde oder nirgends. Die folgende Einordnung gibt den Stand vom 5. September 2026 wieder; die Formulierung der Urkunde gehört zur notariellen, die Steuerrechnung zur steuerlichen Beratung.

Ein Recht, das nur eine einzige Person ausüben kann

§ 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB erlaubt es, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil „unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen“ — rechtstechnisch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Daraus folgt der am häufigsten unterschätzte Punkt: Nach § 1092 Abs. 1 BGB ist eine solche Dienstbarkeit nicht übertragbar, und ihre Ausübung darf einem anderen nur überlassen werden, wenn die Überlassung gestattet ist.

Ohne diese Gestattung darf die berechtigte Person die Wohnung nicht vermieten, nicht verpachten und niemandem sonst zur eigenständigen Nutzung überlassen. Das ist der harte Trennstrich zum Nießbrauch, den unser Text zum Nießbrauch bei der Hausschenkung behandelt: Dort steht die wirtschaftliche Verwertung im Zentrum, hier ausschließlich das eigene Bewohnen.

Erlaubt bleibt nach § 1093 Abs. 2 BGB, die Familie sowie die zur Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen aufzunehmen: Eine Pflegekraft im Haus ist gedeckt, eine untervermietete Einliegerwohnung nicht. Bei einem Recht an nur einem Gebäudeteil dürfen nach Absatz 3 die gemeinschaftlichen Anlagen mitbenutzt werden. Welche das sind, sollte die Urkunde aufzählen — daran entzünden sich später die meisten Alltagsstreitigkeiten.

Vererben lässt sich das Recht nicht: Über § 1090 Abs. 2 BGB gilt § 1061 BGB entsprechend, es erlischt mit dem Tod der berechtigten Person. Das Grundbuchamt löscht die Eintragung auf Antrag, sobald die Sterbeurkunde vorliegt.

Das schuldrechtliche Wohnrecht überlebt keinen Eigentümerwechsel

Daneben gibt es die Variante, die nur im Übergabevertrag steht und nicht im Grundbuch — rechtlich meist eine Leihe nach § 598 BGB oder ein Vertrag eigener Art, wirksam allein zwischen den Vertragsparteien. Verkauft das beschenkte Kind später weiter, hat der neue Eigentümer damit nichts zu tun; der Schutz des § 566 BGB, den man als „Kauf bricht nicht Miete“ kennt, greift nur bei entgeltlichen Mietverhältnissen. Auch ein Insolvenzverwalter oder der Ersteher in der Zwangsversteigerung ist nicht gebunden.

Abteilung II: der Rang entscheidet, nicht der Wortlaut

Eingetragen wird das Wohnungsrecht in Abteilung II des Grundbuchs, dort, wo Lasten und Beschränkungen stehen. Für die Wirksamkeit gegenüber Dritten kommt es dann nur noch auf eines an: die Rangstelle. § 879 Abs. 1 BGB richtet den Rang nach der Reihenfolge der Eintragungen; eine abweichende Bestimmung muss ihrerseits eingetragen werden (§ 879 Abs. 3 BGB).

Warum das mehr zählt als jede Formulierung, zeigt die Zwangsversteigerung. Bestehen bleiben nur die Rechte, die dem Anspruch des betreibenden Gläubigers im Rang vorgehen und deshalb in das geringste Gebot aufgenommen werden (§§ 44 Abs. 1, 52 Abs. 1 ZVG); alles Nachrangige erlischt mit dem Zuschlag (§ 91 Abs. 1 ZVG). Steht eine Grundschuld an erster Rangstelle und das Wohnungsrecht dahinter, kann deren Verwertung das Wohnrecht ersatzlos beseitigen. Die berechtigte Person bekommt dann allenfalls einen Anteil am Erlös — und keine Wohnung.

Praktisch heißt das: erste offene Rangstelle, jedenfalls vor jedem Finanzierungsgrundpfandrecht. Längst getilgte Grundschulden werden oft nicht gelöscht und stehen dann im Weg.

Wenn die Bank später den Vorrang verlangt

Sobald das beschenkte Kind saniert und dafür ein Darlehen aufnimmt, verlangt das Kreditinstitut in aller Regel eine erstrangige Grundschuld. Das geht nur über eine Rangänderung: Einigung zwischen zurücktretendem und vortretendem Berechtigten plus Eintragung im Grundbuch, § 880 Abs. 2 BGB. Die wohnberechtigte Person gibt damit ihre Absicherung aus der Hand — eine eigenständige Entscheidung, kein Formular.

Umgekehrt drückt ein vorrangiges Wohnungsrecht die Beleihbarkeit. Kreditinstitute rechnen es als Wertabschlag ein oder machen die Zusage vom Rangrücktritt abhängig; verbindlich ist allein die Auskunft des jeweiligen Instituts. Wer absieht, dass in fünf Jahren das Dach fällig wird, klärt die Finanzierungsfrage besser vorher.

Verkauf und vorzeitige Löschung

Verkaufen lässt sich ein belastetes Grundstück, der Käuferkreis schrumpft aber und der Preis sinkt. Der übliche Weg ist deshalb die Ablösung: Die berechtigte Person hebt das Recht nach § 875 BGB auf und bewilligt die Löschung in öffentlich beglaubigter Form (§§ 19, 29 GBO), gegen eine Abfindung, deren Berechnungsmethode sinnvollerweise schon im Übergabevertrag steht. Ein Verzicht ohne jede Gegenleistung ist steuerlich nicht neutral: Er kann als freigebige Zuwendung an den Eigentümer der Schenkungsteuer unterliegen (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG).

Wer welche Kosten trägt — die schwächste Stelle der meisten Urkunden

§ 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB verweist auf einen abschließenden Katalog von Nießbrauchsvorschriften: §§ 1031, 1034, 1036, 1037 Abs. 1, 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057 und 1062 BGB. Entscheidend ist, was fehlt: § 1045 BGB (Versicherungspflicht) und § 1047 BGB (Lastentragung). Beim Nießbrauch trägt die berechtigte Person danach Grundsteuer und Gebäudeversicherung, beim Wohnungsrecht ohne Vereinbarung nicht.

Position	Zuordnung ohne Vereinbarung	Grundlage
Gewöhnliche Unterhaltung, kleine Ausbesserungen	berechtigte Person	§ 1093 Abs. 1 S. 2 i. V. m. § 1041 S. 2 BGB
Dach, Heizung, Fenster, Fassade	Eigentümer — ohne Pflicht zur Ausführung	§ 1041 S. 2 BGB im Umkehrschluss
Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch	von niemandem zu vertreten	§ 1050 BGB
Grundsteuer, Gebäudeversicherung	Eigentümer	§§ 1045, 1047 BGB sind nicht in Bezug genommen
Strom, Wasser, Heizenergie	verbrauchende Person	Verursachung; Regelung üblich und zulässig
Duldung von Arbeiten des Eigentümers	berechtigte Person	§ 1044 BGB

Der zweite Punkt der Tabelle wird regelmäßig missverstanden. „Der Eigentümer trägt die großen Reparaturen“ bedeutet nicht, dass er sie durchführen muss. Nach der gesetzlichen Grundregel schuldet er die Erneuerung nicht, sondern nur, die Nutzung nicht zu stören. Fällt die 18 Jahre alte Heizung aus und schweigt der Vertrag, kann die wohnberechtigte Person die Anlage auf eigene Kosten ersetzen; § 1049 BGB verweist sie für den Ausgleich auf das Recht der Geschäftsführung ohne Auftrag. Ob der konkrete Überlassungsvertrag etwas Günstigeres hergibt, ist Auslegungsfrage.

Eine Falle steckt in der Reichweite solcher Abreden. Das OLG Saarbrücken hat mit Beschluss vom 19. Mai 2023 (5 W 12/23) entschieden, dass die Übernahme von Grundsteuer und Versicherungskosten zwar schuldrechtlich vereinbart, aber nicht zum dinglichen Inhalt des Wohnungsrechts gemacht werden kann; für Verbrauchskosten gilt das nicht. Eine rein schuldrechtliche Kostenregelung bindet einen späteren Erwerber nicht automatisch — wer verkauft, muss den Käufer vertraglich in dieselbe Pflicht nehmen.

Der Umzug ins Pflegeheim entscheidet sich am Vertrag

Zieht die berechtigte Person dauerhaft in eine Einrichtung, erlischt das Wohnungsrecht nicht — es bleibt bestehen und wird nur nicht mehr ausgeübt. Genau hier zeigt sich, ob die Absicherung durchdacht war: Die Heimkosten laufen, die Wohnung steht leer, Einnahmen gibt es keine.

Der Bundesgerichtshof hat die Grundlinie mit Urteil vom 9. Januar 2009 (V ZR 168/07) gezogen: Ein Heimaufenthalt ist in der Regel kein Fall der Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB. Ob der berechtigten Person etwas zusteht, richtet sich nach ergänzender Vertragsauslegung — und im Zweifel muss der Eigentümer weder vermieten noch einer Vermietung zustimmen, um mit den Erträgen zur Versorgung beizutragen. Nutzt er die Wohnung selbst oder überlässt sie einem nahen Angehörigen, schuldet er im Regelfall auch kein Nutzungsentgelt. Ein Wohnungsrecht, das zur Mietquelle würde, wäre der Sache nach ein Nießbrauch.

Wer das anders will, muss es vereinbaren. Drei Bausteine haben sich eingebürgert:

1. Ausübungsüberlassung gestatten. § 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB lässt die Vermietung zu, wenn die Überlassung erlaubt ist. Damit die Erlaubnis auch gegen einen Rechtsnachfolger wirkt, wird sie üblicherweise als Inhalt des Rechts bewilligt und eingetragen, nicht nur als Nebenabrede notiert. Dazu gehört, wem die Miete zusteht und wer die Betriebskosten abrechnet.
2. Geldrente als Ersatz. Ab dem dauerhaften Auszug zahlt der Eigentümer monatlich einen festen Betrag. Damit die Zusage einen Verkauf oder eine Insolvenz übersteht, wird sie als Reallast nach § 1105 BGB eingetragen; rein schuldrechtlich hat sie gegen Dritte denselben Wert wie das schuldrechtliche Wohnrecht, nämlich keinen.
3. Ablöseklausel mit Formel. Statt einer Rente ein Einmalbetrag gegen Löschungsbewilligung, berechnet nach dem Kapitalwert im Zeitpunkt des Auszugs.

Manche Entwürfe enthalten stattdessen eine auflösende Bedingung: Das Recht endet, wenn die Wohnung länger als sechs oder zwölf Monate leer steht. Zulässig ist das, es verlagert aber das ganze Risiko auf die Seite, die abgesichert werden sollte.

Was das Wohnrecht steuerlich wert ist

Für die Schenkungsteuer ist das Wohnungsrecht eine Rechengröße: Es mindert die Bereicherung der beschenkten Person. Das frühere Abzugsverbot des § 25 ErbStG ist mit der Erbschaftsteuerreform zum 1. Januar 2009 entfallen; seither wird der Kapitalwert abgezogen statt nur gestundet.

Die Rechnung hat zwei Schritte. Zuerst der Jahreswert: Nutzungen, die nicht in Geld bestehen, sind nach § 15 Abs. 2 BewG mit den üblichen Mittelpreisen des Verbrauchsorts anzusetzen, bei einer Wohnung also mit der ortsüblichen Nettokaltmiete. § 16 BewG deckelt ihn auf höchstens den Wert des Grundstücks geteilt durch 18,6. Dann der Vervielfältiger nach § 14 Abs. 1 BewG, gestaffelt nach vollendetem Lebensalter und Geschlecht. Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt die Anlage zum BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 (GZ IV D 4 – S 3104/00002/013/003), berechnet nach der Sterbetafel 2022/2024 des Statistischen Bundesamtes mit 5,5 Prozent Zwischenzins.

Ein durchgerechneter Fall, Stichtag im Frühjahr 2026: Eine 74-jährige Mutter überträgt ihr Haus auf die Tochter. Der festgestellte Grundbesitzwert beträgt 480.000 Euro. Sie behält ein Wohnungsrecht an der von ihr bewohnten Wohnung mit 95 Quadratmetern; die ortsübliche Nettokaltmiete liegt bei 9,50 Euro je Quadratmeter.

• Jahreswert: 95 × 9,50 Euro × 12 = 10.830 Euro
• Höchstgrenze nach § 16 BewG: 480.000 ÷ 18,6 = 25.806 Euro — nicht erreicht
• Vervielfältiger für Frauen, vollendetes Alter 74: 9,754
• Kapitalwert: 10.830 × 9,754 = 105.636 Euro
• Bereicherung: 480.000 − 105.636 = 374.364 Euro, unter dem Freibetrag von 400.000 Euro für Kinder (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG) — keine Schenkungsteuer

Ohne das Wohnungsrecht wären 80.000 Euro steuerpflichtig geblieben; in Steuerklasse I gilt dafür nach § 19 Abs. 1 ErbStG der Satz der Stufe bis 300.000 Euro, also 11 Prozent oder 8.800 Euro. Die Geschlechtsabhängigkeit der Tabelle ist kein Randdetail: Für einen gleichaltrigen Mann beträgt der Vervielfältiger 8,627 und der Kapitalwert nur 93.430 Euro — gut 12.200 Euro weniger Abzug bei sonst identischem Sachverhalt.

Zwei Einschränkungen gehören dazu. Der Kapitalwert ist eine Steuergröße, kein Verkehrswert; der Preisabschlag, den ein Käufer für ein belastetes Objekt verlangt, kann darüber liegen. Und § 14 Abs. 2 BewG erlaubt eine Berichtigung nach der tatsächlichen Dauer, wenn die berechtigte Person früh stirbt — bei einem Alter über 70 bis 75 Jahren dann, wenn das Recht nicht länger als fünf Jahre bestand. Der Abzug fällt kleiner aus, die Steuer steigt nachträglich.

Zehn Jahre Sozialhilferegress, und eine zweite Frist im Erbrecht

Das Wohnungsrecht schützt die Wohnung, nicht das Vermögen. Reichen Rente und Pflegeleistungen für den Heimplatz nicht, prüft der Sozialhilfeträger die Übertragung. Grundlage ist § 528 Abs. 1 BGB: Kann die schenkende Person ihren angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten, kann sie das Geschenk nach Bereicherungsrecht herausverlangen; die beschenkte Person wendet die Herausgabe ab, indem sie den für den Unterhalt erforderlichen Betrag zahlt. In der Praxis läuft das auf monatliche Zahlungen bis zur Höhe des Schenkungswerts hinaus, nicht auf die Rückgabe des Hauses.

Der Träger fordert nicht selbst zurück. Er leitet den Anspruch nach § 93 SGB XII durch schriftliche Anzeige an die beschenkte Person auf sich über und macht ihn in eigenem Namen geltend; Widerspruch und Klage dagegen haben keine aufschiebende Wirkung.

Die Grenze zieht § 529 Abs. 1 BGB: Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn zur Zeit des Eintritts der Bedürftigkeit seit der Leistung des geschenkten Gegenstands zehn Jahre verstrichen sind. Maßgeblich ist der Eintritt der Bedürftigkeit, nicht der Zeitpunkt, zu dem das Amt von der Schenkung erfährt. Bei Grundstücken beginnt die Frist regelmäßig mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch, nicht mit der Beurkundung — zwischen beiden liegen oft Monate.

Eine zweite Zehnjahresfrist steht im Erbrecht, und hier trennen sich Wohnungsrecht und Nießbrauch deutlich. Nach § 2325 Abs. 3 BGB schmilzt eine Schenkung für den Pflichtteilsergänzungsanspruch jährlich um ein Zehntel ab und bleibt nach zehn Jahren außer Betracht. Der Bundesgerichtshof verlangt für den Fristbeginn aber, dass die schenkende Person den Genuss des Gegenstands tatsächlich entbehrt (Urteil vom 29. Juni 2016, IV ZR 474/15). Ein vorbehaltener Nießbrauch hindert den Fristbeginn regelmäßig; ein Wohnungsrecht nur ausnahmsweise, nämlich wenn es sich auf das gesamte Objekt erstreckt und dem Erwerber keine eigenständige Nutzung bleibt. Das OLG München hat diese Linie mit Urteil vom 21. Juli 2025 (33 U 2755/24 e) fortgeschrieben und betont, dass es auf die rechtlich vereinbarte, nicht auf die faktisch mögliche Nutzung ankommt.

Wer sich in einem Zweifamilienhaus nur die Erdgeschosswohnung vorbehält, setzt die Abschmelzung also in Gang; wer sich das ganze Haus vorbehält, in der Regel nicht. Der räumliche Zuschnitt ist damit zugleich eine erbrechtliche Weichenstellung.

Was vor dem Notartermin geklärt sein sollte

• Rangstelle sichern. Aktuellen Grundbuchauszug anfordern, Abteilung III auf nicht gelöschte Altrechte durchsehen, das Wohnungsrecht an der ersten offenen Rangstelle bewilligen lassen.
• Räumlichen Umfang exakt beschreiben. Wohnung, Nebenräume, Keller, Garten, Stellplatz einzeln benennen. Daran hängen der Alltag, der Kapitalwert und der Fristbeginn nach § 2325 Abs. 3 BGB.
• Kosten Position für Position verteilen. Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Verbrauchskosten, Schönheitsreparaturen und größere Instandsetzung getrennt regeln — und festhalten, dass ein späterer Erwerber diese Pflichten übernimmt.
• Den Heimfall vorwegnehmen. Ausübungsüberlassung nach § 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB gestatten oder eine Geldrente als Reallast vereinbaren, dazu einen Ablösebetrag mit Berechnungsformel.
• Den Kapitalwert vorher rechnen. Jahreswert mal Vervielfältiger aus der aktuellen BMF-Anlage, Ergebnis gegen den Freibetrag halten. Die Zahl entscheidet, ob überhaupt Schenkungsteuer anfällt.
• Die Finanzierungsfrage stellen. Ist eine Sanierung absehbar, vorher mit der Bank klären, ob sie einen Rangrücktritt verlangt. Im Nachhinein ist das die deutlich schwierigere Verhandlung.

Was in der Urkunde nicht steht, ist später keine Verhandlungssache, sondern eine Auslegungsfrage — und die zu klären dauert Jahre.