Wohnrecht oder Nießbrauch: Unterschiede bei Vermietung, Kosten und Steuern

Wer eine Immobilie bereits zu Lebzeiten auf Kinder oder Angehörige übertragen möchte, sichert sich meist über ein Wohnungsrecht oder einen Nießbrauch im Grundbuch ab. Beide Rechtsformen garantieren ein lebenslanges Nutzungsrecht in Abteilung II des Grundbuchs. Dennoch unterscheiden sie sich in zwei zentralen Punkten: dem Recht zur Vermietung und der finanziellen Handhabung bei einem Umzug ins Pflegeheim.

Während das Wohnungsrecht ausschließlich das persönliche Bewohnen schützt, gewährt der Nießbrauch das umfassende Recht, wirtschaftliche Früchte – insbesondere Mieteinnahmen – aus der Immobilie zu ziehen.

Wohnrecht und Nießbrauch im direkten Vergleich

Prüfpunkt	Wohnungsrecht (§ 1093 BGB)	Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB)
Gesetzliche Rechtsnatur	Beschränkte persönliche Dienstbarkeit	Umfassendes dingliches Nutzungsrecht
Selbstnutzung	Ja, Berechtigter darf Räume unter Ausschluss des Eigentümers bewohnen	Ja, Berechtigter darf Immobilie selbst bewohnen
Vermietung an Fremde	Nein, nur mit ausdrücklicher notarieller Gestattung	Ja, uneingeschränkt; Mieteinnahmen stehen Nießbraucher zu
Umzug ins Pflegeheim	Recht ruht, Wohnung steht oft leer; keine automatische Vermietung	Berechtigter kann Haus vermieten; Miete deckt Pflegekosten
Steuerliche Pflicht bei Vermietung	Entfällt (keine Einnahmen)	Nießbraucher versteuert Mieteinnahmen (§ 21 EStG)
Gewöhnliche Instandhaltung (§ 1041 BGB)	Berechtigter trägt Kleinreparaturen und laufende Nebenkosten	Nießbraucher trägt laufende Instandhaltung
Außergewöhnliche Reparaturen	Eigentümer (z. B. neues Dach, neue Heizung)	Eigentümer (außer bei Netto-Nießbrauch-Vereinbarung)
Schenkungsteuer-Vorteil (§ 14 BewG)	Minderung des Steuerwerts um den Kapitalwert des Wohnrechts	Minderung des Steuerwerts um den Kapitalwert des Nießbrauchs

1. Wohnungsrecht nach § 1093 BGB: Schutz der Eigennutzung

Das Wohnungsrecht nach § 1093 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) berechtigt den Inhaber, ein Gebäude oder Teile eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen.

• Der Berechtigte darf Familienangehörige sowie Lebenspartner oder Pflegekräfte in die Wohnung aufnehmen.
• Keine Vermietung ohne Sondervereinbarung: Zieht der Wohnungsberechtigte aus, darf er die Wohnung nicht einfach an Dritte vermieten. Das Recht zur Vermietung verbleibt beim Eigentümer, der die Wohnung allerdings wegen des bestehenden Wohnrechts ebenfalls nicht ohne Weiteres nutzen kann.
• Weitere Hinweise zur Kombination aus Immobilienverkauf und Wohnrecht finden Sie im Beitrag Haus verkaufen und wohnen bleiben mit Wohnrecht.

Was passiert beim Umzug ins Pflegeheim?

Wird der Berechtigte pflegebedürftig und muss dauerhaft in eine Pflegeeinrichtung umziehen, erlischt das Wohnungsrecht nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 19.01.2007, Az. V ZR 163/06) nicht automatisch. Es ruht, solange der Berechtigte lebt.

Sofern in der notariellen Übertragungsurkunde keine Rückfall- oder Löschungsklausel vereinbart wurde, bleibt die Wohnung blockiert. Eine Weitervermietung zur Deckung der Heimkosten von monatlich 2.500 bis 4.000 Euro ist beim einfachen Wohnungsrecht nur möglich, wenn sich Eigentümer und Wohnungsberechtigter einvernehmlich einigen.

2. Nießbrauch nach § 1030 BGB: Vollständige wirtschaftliche Nutzung

Der Nießbrauch ist das rechtlich stärkere Instrument. Nach § 1030 BGB darf der Nießbraucher alle Nutzungen der Immobilie ziehen:

• Eigennutzung oder Fremdvermietung: Der Nießbraucher entscheidet frei, ob er selbst im Haus wohnt oder es vermietet.
• Mieterträge: Die Mieteinnahmen fließen auf das Konto des Nießbrauchers. Er muss sie in seiner Steuererklärung als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern.
• Absicherung im Pflegefall: Muss der Nießbraucher ins Pflegeheim, kann die Immobilie vermietet werden. Die Mieteinnahmen (beispielsweise 1.200 Euro monatlich) fließen direkt dem Berechtigten zu und reduzieren den Eigenanteil an den Pflegeheimkosten erheblich.

Kostenverteilung und Instandhaltung nach §§ 1041, 1047 BGB

Die gesetzliche Kostenverteilung folgt bei beiden Rechtsinstituten denselben Grundsätzen, sofern der Notarvertrag keine abweichende Regelung trifft:

1. Gewöhnliche Unterhaltung (§ 1041 Satz 2 BGB): Der Wohnungsberechtigte oder Nießbraucher zahlt die verbrauchsabhängigen Nebenkosten (Strom, Wasser, Heizung) sowie kleinere Instandhaltungen. Typische Beispiele sind die jährliche Heizungswartung für 180 bis 300 Euro, Schornsteinfegergebühren von 90 Euro oder der Austausch einer defekten Mischbatterie für 120 Euro. Nach § 1047 BGB trägt er auch die wiederkehrenden öffentlichen Lasten, insbesondere die Grundsteuer.
2. Außergewöhnliche Instandhaltung: Großreparaturen an Dach und Fach sind Sache des Eigentümers. Fällt die Heizungsanlage aus und muss eine neue Wärmepumpe für 25.000 Euro eingebaut werden, oder steht eine Dachneueindeckung für 35.000 Euro an, muss der Eigentümer diese Kosten tragen.
3. Vertragliche Gestaltung (Netto-Nießbrauch): In der Praxis vereinbaren Eltern und Kinder bei Übertragungen häufig, dass der Nießbraucher sämtliche Kosten – auch außergewöhnliche Erhaltungsaufwendungen – übernimmt, da er auch alle Mieteinnahmen vereinnahmt.

Steuervorteile bei vorweggenommener Erbfolge

Sowohl das Wohnungsrecht als auch der Nießbrauch eignen sich zur Reduzierung der Schenkungsteuer. Bei der Übertragung mindert der Kapitalwert des Nutzungsrechts den steuerlichen Immobilienwert nach § 14 Bewertungsgesetz (BewG).

Fiktives Berechnungsbeispiel zur Schenkungsteuer

Ein Vater überträgt ein Mehrfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 650.000 Euro auf seine Tochter. Der persönliche Freibetrag der Tochter beträgt nach § 16 ErbStG 400.000 Euro.

• Ohne Nießbrauch: Zu versteuernder Betrag = 650.000 Euro minus 400.000 Euro = 250.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 11 Prozent fielen 27.500 Euro Schenkungsteuer an.
• Mit Vorbehaltsnießbrauch: Der Vater behält sich den Nießbrauch vor. Die nachhaltige Netto-Jahresmiete beträgt 24.000 Euro. Nach der amtlichen Sterbetafel des Bundesfinanzministeriums ergibt sich für den 65-jährigen Vater ein Kapitalwert-Vervielfältiger von 11,2.
• Kapitalwert des Nießbrauchs: 24.000 Euro × 11,2 = 268.800 Euro.
• Steuerlicher Schenkungswert: 650.000 Euro minus 268.800 Euro = 381.200 Euro.
• Da dieser Wert unter dem Freibetrag von 400.000 Euro liegt, fällt 0 Euro Schenkungsteuer an. Details zu Freibeträgen und Zehnjahresfristen finden Sie im Ratgeber zu Schenkungssteuer und Freibeträgen.

Grundbuchrang und Zwangsversteigerung

Beide Rechte werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Entscheidend ist der Grundbuchrang:

• Steht das Recht an erster Rangstelle vor den Grundschulden finanzierender Banken, bleibt es auch bei einer Zwangsversteigerung der Immobilie bestehen. Ein Ersteher muss das Wohnrecht oder den Nießbrauch gegen sich gelten lassen.
• Steht das Recht im Nachrang hinter einer Bank-Grundschuld, erlischt es bei einer Zwangsversteigerung aus der Grundschuld (§ 91 ZVG). Der Berechtigte erhält dann lediglich einen Wertersatz aus dem Versteigerungserlös. Banken verlangen bei Neufinanzierungen meist den ersten Rang, weshalb Wohnrechte und Nießbrauchrechte häufig im Rang zurücktreten müssen.

Lassen Sie sich bei der Ausgestaltung der notariellen Urkunde stets zu Rücktrittsrechten, Pflichtteilsverzicht und Regelungen für den Pflegefall beraten.