Abschlagszahlung nach Baufortschritt: Welche Rate wann fällig ist und was Sie zurückhalten dürfen

Welche Abschlagszahlung Sie wann leisten müssen, hängt von der Vertragsart ab. Kaufen Sie Haus und Grundstück aus einer Hand, gilt der Ratenplan der Makler- und Bauträgerverordnung. Für einen Kaufpreis von 450.000 Euro sieht er so aus:

Bauabschnitt (§ 3 Abs. 2 MaBV)	Anteil an der Vertragssumme	Betrag bei 450.000 €
Beginn der Erdarbeiten	30,0 %	135.000 €
Rohbau einschließlich Zimmererarbeiten	28,0 %	126.000 €
Dachflächen und Dachrinnen	5,6 %	25.200 €
Rohinstallation Heizung, Sanitär, Elektro	je 2,1 %	je 9.450 €
Fenstereinbau einschließlich Verglasung	7,0 %	31.500 €
Innenputz ohne Beiputzarbeiten	4,2 %	18.900 €
Estrich	2,1 %	9.450 €
Fliesen im Sanitärbereich	2,8 %	12.600 €
Bezugsfertigkeit, Zug um Zug gegen Besitzübergabe	8,4 %	37.800 €
Fassadenarbeiten	2,1 %	9.450 €
Vollständige Fertigstellung	3,5 %	15.750 €

Die MaBV nennt nach den 30 Prozent für die Erdarbeiten Anteile an der restlichen Vertragssumme; die Tabelle rechnet sie auf den Gesamtpreis um. Der Bauträger darf daraus höchstens sieben Teilbeträge bilden, also mehrere Abschnitte zu einer Rate zusammenfassen. Fällt ein Gewerk weg, wird sein Anteil auf die übrigen Raten verteilt. Eine Rate, die nicht diesem Schema folgt, darf er nach § 650v BGB nicht verlangen.

Die Regeln je Vertragsart

Vertrag	Abschlag richtet sich nach	Obergrenze	Ihre Sicherheit
Bauträgervertrag (Haus mit Grundstück)	MaBV-Ratenplan, höchstens sieben Raten	MaBV-Prozentsätze; 90-%-Grenze gilt nicht (§ 650u Abs. 2 BGB)	5 % der Vergütung mit der ersten Rate
Verbraucherbauvertrag (Neubau oder erheblicher Umbau beim Unternehmer)	Wert der erbrachten, vertragsgemäßen Leistung	alle Abschläge höchstens 90 % (§ 650m Abs. 1 BGB)	5 % der Vergütung mit der ersten Rate
Handwerker- oder Werkvertrag	Wert der erbrachten, vertragsgemäßen Leistung (§ 632a BGB)	Wert der Leistung	keine gesetzliche

Die Sicherheit von 5 Prozent nach § 650m Abs. 2 BGB deckt das Risiko, dass das Haus nicht rechtzeitig oder nicht ohne wesentliche Mängel fertig wird. Bei 450.000 Euro sind das 22.500 Euro. Der Unternehmer kann sie als Bankbürgschaft stellen oder verlangen, dass Sie den Betrag von den ersten Abschlägen einbehalten. Erhöht sich die Vergütung durch Ihre Änderungswünsche um mehr als 10 Prozent, steht Ihnen mit der nächsten Rate eine weitere Sicherheit von 5 Prozent des Mehrbetrags zu. Umgekehrt darf ein Verbraucherbauvertrag Sie nicht zu einer eigenen Sicherheit verpflichten, die die nächste Abschlagszahlung oder 20 Prozent der Vergütung übersteigt (§ 650m Abs. 4 BGB). Was im Verbraucherbauvertrag sonst stehen muss, erklärt der Beitrag zu Verbraucherbauvertrag und Baubeschreibung.

Wann eine Rate fällig ist

Eine Rate wird fällig, wenn der Bauabschnitt tatsächlich fertig ist und der Unternehmer ihn durch eine Aufstellung nachweist, die eine „rasche und sichere Beurteilung“ erlaubt (§ 632a Abs. 1 BGB). Geliefertes, aber noch nicht eingebautes Material darf er nur abrechnen, wenn er Ihnen das Eigentum daran überträgt oder dafür Sicherheit leistet. Bis zur Abnahme muss er beweisen, dass seine Leistung vertragsgemäß ist.

Ist die VOB/B wirksam vereinbart, wird ein Abschlag 21 Tage nach Zugang der Aufstellung fällig (§ 16 Abs. 1 Nr. 3 VOB/B). Im BGB-Vertrag gibt es keine feste Frist; in Verzug kommen Sie als Verbraucher ohne Mahnung erst 30 Tage nach Fälligkeit und Zugang der Rechnung, und auch das nur, wenn die Rechnung auf diese Folge hinweist (§ 286 Abs. 3 BGB). Die Zahlung einer Rate ist keine Abnahme. Mängel, die Sie erst später entdecken, können Sie weiter geltend machen.

Prüfen Sie vor jeder Zahlung, ob der abgerechnete Abschnitt wirklich abgeschlossen ist. „Rohbau fertig“ heißt einschließlich Dachstuhl, „Fenstereinbau“ einschließlich Verglasung. Was zur Dokumentation des Leistungsstands gehört und wie Sie verdeckte Arbeiten vor dem Schließen sichern, beschreiben die Beiträge zum Leistungsstand für Abschlagsrechnungen und zur Zwischenabnahme verdeckter Arbeiten.

Was Sie bei Mängeln zurückhalten dürfen

Ist die abgerechnete Leistung nicht vertragsgemäß, dürfen Sie einen angemessenen Teil des Abschlags verweigern (§ 632a Abs. 1 Satz 2 BGB). Angemessen ist in der Regel das Doppelte der Kosten, die die Beseitigung des Mangels erfordert (§ 641 Abs. 3 BGB).

Ein Beispiel: Die Rate für den Fenstereinbau beträgt 31.500 Euro. Zwei Fenster sind falsch angeschlagen, ein Gutachter schätzt die Nachbesserung auf 2.400 Euro. Sie zahlen 26.700 Euro und behalten 4.800 Euro zurück, bis der Mangel behoben ist. Halten Sie den Mangel mit Fotos, Datum und Beschreibung fest und teilen Sie den Einbehalt schriftlich mit Begründung mit. Wie Sie den Betrag bei einer Handwerkerrechnung ermitteln, zeigt der Beitrag zum Einbehalt bei Mängeln.

Behalten Sie nicht mehr zurück, als der Mangel rechtfertigt. Ein überhöhter Einbehalt kann Sie selbst in Verzug bringen, und der Unternehmer kann die Arbeit einstellen. Bei einem Streit über den Leistungsstand hilft ein unabhängiger Sachverständiger mehr als eine pauschale Kürzung.

Rate und Finanzierung abstimmen

Ihre Bank zahlt den Kredit in Teilbeträgen aus, meist erst nach Vorlage der Ratenanforderung und eines Bautenstandsberichts. Stimmen Sie den Auszahlungsplan des Darlehens mit dem Ratenplan ab, bevor Sie unterschreiben. Fallen Raten später an als geplant, berechnet die Bank für den noch nicht abgerufenen Betrag häufig Bereitstellungszinsen. Wie sich Eigenkapital, Förderkredit und Bankdarlehen in der Bauzeit verzahnen, beschreibt der Beitrag zu Förderkredit und Zwischenfinanzierung.

Ob ein angeforderter Abschlag zum erreichten Leistungsstand passt, können Sie mit dem Abschlagszahlung-Rechner prüfen. Er vergleicht die Summe der bisherigen Abschläge mit dem vertraglichen Wert der erbrachten Leistungen.