Nachtrag am Bau: Wann Sie Mehrkosten zahlen müssen und wie Sie ein Angebot prüfen

Einen Nachtrag schulden Sie nur, wenn der Unternehmer etwas anderes oder mehr leisten soll, als der Vertrag ohnehin verlangt. Wer eine Forderung prüft, geht vier Fragen durch: Gehört die Leistung schon zum vereinbarten Werk? Wer hat die Änderung veranlasst und wer schuldet die Planung? Nach welcher Preisgrundlage wird gerechnet? Und gilt die VOB/B? Eine bloße Preisforderung des Unternehmers ist noch kein vereinbarter Nachtrag.

Für welche Verträge die Nachtragsregeln des BGB gelten

Die §§ 650b und 650c BGB stehen im Bauvertragsrecht. Sie greifen nicht bei jedem Handwerkerauftrag.

Vertragstyp	Gelten §§ 650b, 650c BGB?	Fundstelle
Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon	Ja, als Bauvertrag	§ 650a Abs. 1 BGB
Instandhaltung eines Bauwerks	Nur, wenn das Werk für Konstruktion, Bestand oder bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist	§ 650a Abs. 2 BGB
Neubau oder erhebliche Umbaumaßnahmen eines Verbrauchers (Verbraucherbauvertrag)	Ja, die Vorschriften des Bauvertrags gelten ergänzend	§ 650i BGB
Bauträgervertrag (Haus samt Grundstück vom Bauträger)	Nein, ausdrücklich ausgeschlossen	§ 650u Abs. 2 BGB

Wer ein Haus vom Bauträger kauft, kann Sonderwünsche deshalb nicht einseitig anordnen. Dort bleibt es bei einer Einigung. Was bei einem Verbraucherbauvertrag zusätzlich gilt, steht im Beitrag zum Verbraucherbauvertrag und zur Baubeschreibung.

Nachtrag oder bereits geschuldet? Fünf typische Fälle

Entscheidend ist der vereinbarte Werkerfolg. Das Werk ist nach § 633 Abs. 2 BGB mangelfrei, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat, und sonst, wenn es sich für die vertraglich vorausgesetzte oder die gewöhnliche Verwendung eignet. Die Fälle lassen sich so einordnen:

Fall auf der Baustelle	Nachtrag möglich?	Einordnung
Sie wünschen hochwertigere Fliesen oder zusätzliche Steckdosen	Ja	Gewünschte Änderung des Werkerfolgs, § 650b Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB; Mehrvergütung nach Einigung oder nach einer Anordnung gemäß § 650c
Für die geforderte Dämmwirkung wird mehr Dämmstoff nötig, als das Leistungsverzeichnis vorsieht	Es hängt davon ab, wer plant	Notwendige Änderung nach § 650b Abs. 1 Satz 1 Nr. 2. Schuldet der Unternehmer auch die Planung, hat er nach § 650c Abs. 1 Satz 2 keinen Anspruch auf Vergütung des vermehrten Aufwands. Hat der Besteller die Planung geliefert, kann eine Mehrvergütung in Betracht kommen
Pauschalpreisvertrag („schlüsselfertig“) mit lückenhaftem Leistungsverzeichnis	Oft nein, abhängig vom Vertragstext	Ob die Leistung zum vereinbarten Werk zählt, ergibt die Auslegung des Vertrags. Bei VOB/B bleibt eine Pauschalsumme grundsätzlich unverändert (§ 2 Abs. 7 Nr. 1)
Sie verlangen, Trennwände im Rohbau zu verschieben	Ja	Gewünschte Änderung des Werkerfolgs, ausführbar nur, wenn sie dem Unternehmer zumutbar ist; Vergütung nach Einigung oder § 650c
Der Handwerker führt Zusätzliches ohne Auftrag aus	Grundsätzlich nein	Bei VOB/B § 2 Abs. 8 Nr. 1; Ausnahmen in Nr. 2, siehe unten

Hat eine Firma ein „bezugsfertiges Haus“ oder eine „betriebsbereite Heizungsanlage“ zum Pauschalpreis angeboten, spricht das dafür, dass alle dafür unentbehrlichen Teilschritte im Preis stehen. Entscheidend bleiben aber Wortlaut und Anlagen. Welche Formulierungen vorab schützen, zeigt der Beitrag zur Leistungsbeschreibung im Bauvertrag.

Der gesetzliche Ablauf: Begehren, Anordnung, Vergütung

1. Änderungsbegehren (§ 650b Abs. 1 BGB): Verlangt der Besteller eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs oder eine zum Werkerfolg notwendige Änderung, streben beide Seiten Einvernehmen über Änderung und Mehr- oder Mindervergütung an. Der Unternehmer muss ein Angebot über die Vergütung erstellen. Bei einer gewünschten Änderung (Nr. 1) gilt das nur, wenn ihm die Ausführung zumutbar ist; macht er betriebsinterne Vorgänge für die Unzumutbarkeit geltend, muss er sie beweisen. Plant der Besteller selbst, muss der Unternehmer erst anbieten, wenn der Besteller die für die Änderung nötige Planung vorgelegt hat.
2. Anordnung (§ 650b Abs. 2 BGB): Einigen sich die Parteien binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Unternehmer nicht, darf der Besteller die Änderung in Textform anordnen. Die 30 Tage sind keine Mindestverhandlungsdauer. Eine frühere Einigung bleibt jederzeit möglich; die Frist bestimmt nur, ab wann Sie einseitig anordnen können. Der Unternehmer muss der Anordnung nachkommen, bei einer gewünschten Änderung des Werkerfolgs aber nur, wenn sie ihm zumutbar ist.
3. Vergütung (§ 650c Abs. 1 und 2 BGB): Nach einer Anordnung bemisst sich die Vergütung für den vermehrten oder verminderten Aufwand nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Hat der Unternehmer eine Urkalkulation vereinbarungsgemäß hinterlegt, darf er darauf zurückgreifen; die auf ihrer Basis fortgeschriebene Vergütung gilt als vermutet richtig. Ohne vereinbarte Hinterlegung gibt es diesen Weg nicht. Die Vorschrift regelt ausdrücklich die Anordnung nach § 650b Abs. 2, nicht jede einvernehmlich vereinbarte Nachtragssumme.
4. Abschlagsrechnungen (§ 650c Abs. 3 BGB): Haben sich die Parteien nicht über die Höhe geeinigt und gibt es keine anderslautende gerichtliche Entscheidung, darf der Unternehmer in vereinbarten oder nach § 632a geschuldeten Abschlägen 80 Prozent der in seinem Angebot genannten Mehrvergütung ansetzen. Wählt er diesen Weg, wird die tatsächlich geschuldete Mehrvergütung erst nach der Abnahme fällig. Zahlungen über die geschuldete Summe hinaus muss er zurückgewähren und ab Eingang verzinsen. Das Gesetz nennt keinen Sachverständigen als Instanz, die diese Regel beendet; maßgeblich ist die Einigung oder eine gerichtliche Entscheidung.

Beispielrechnung (eigene Annahmen, keine Marktpreise): Das Angebot nennt 12.000 Euro Mehrvergütung. Im Abschlag darf der Unternehmer 80 Prozent ansetzen, also 9.600 Euro. Ergibt die spätere Prüfung nach § 650c Abs. 1 und 2 nur 7.500 Euro, muss er 2.100 Euro zurückzahlen und für die Zeit seit Zahlungseingang verzinsen. Die verbleibenden 7.500 Euro sind erst nach der Abnahme fällig. Prüfen Sie deshalb schon in der Abschlagsrechnung, ob das Angebot nachvollziehbar kalkuliert ist. Wie Sie Abschläge insgesamt kontrollieren, steht im Beitrag zu Abschlagszahlungen im Bauvertrag.

Streiten die Parteien über das Anordnungsrecht oder die Vergütungsanpassung, ist für eine einstweilige Verfügung nach Beginn der Bauausführung der Verfügungsgrund nicht glaubhaft zu machen (§ 650d BGB). Das erleichtert den Weg zum Gericht, ersetzt aber nicht die Prüfung der Voraussetzungen.

Besonderheiten bei vereinbarter VOB/B

Die VOB/B gilt nur, wenn sie wirksam in den Vertrag einbezogen wurde. Maßgeblich ist die vereinbarte Fassung. Der Wortlaut von § 2 VOB/B unterscheidet mehrere Nachtragslagen:

Situation	Regelung in § 2 VOB/B	Was das für Sie bedeutet
Mehrmengen bei Einheitspreisen über 10 Prozent	Abs. 3 Nr. 2: auf Verlangen neuer Preis	Der BGH legt ohne andere Vereinbarung die tatsächlich erforderlichen Kosten der über 10 Prozent hinausgehenden Mengen plus angemessene Zuschläge zugrunde, nicht die Urkalkulation (Urteil VII ZR 34/18)
Änderung des Bauentwurfs oder andere Anordnung des Auftraggebers	Abs. 5: neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten, Einigung soll vor der Ausführung erfolgen	Preis vor dem Start der Arbeiten festhalten
Im Vertrag nicht vorgesehene Leistung wird gefordert	Abs. 6 Nr. 1: Anspruch auf besondere Vergütung; der Auftragnehmer muss ihn ankündigen, bevor er mit der Ausführung beginnt	Fehlt die Ankündigung, ist der Anspruch gefährdet; die Folgen im Einzelfall beurteilen Gerichte nach den Umständen
Preisbildung für diese Leistung	Abs. 6 Nr. 2: nach den Grundlagen der Preisermittlung und den besonderen Kosten, möglichst vor Beginn vereinbaren	Fordern Sie die Kalkulationsgrundlage an
Pauschalsumme	Abs. 7: bleibt unverändert; Ausgleich nur, wenn die Abweichung so erheblich ist, dass das Festhalten unzumutbar ist (§ 313 BGB). Abs. 4, 5 und 6 gelten auch bei Pauschalsumme	Eine Pauschale ist kein Freibrief für Nachforderungen, aber auch keine absolute Preisgarantie
Leistung ohne Auftrag oder eigenmächtig abweichend	Abs. 8 Nr. 1: keine Vergütung; auf Verlangen innerhalb angemessener Frist beseitigen, sonst auf Kosten des Auftragnehmers durch den Auftraggeber	Ausnahmen in Nr. 2: Ihr nachträgliches Anerkennen oder notwendige, Ihrem mutmaßlichen Willen entsprechende und unverzüglich angezeigte Leistungen
Stundenlohnarbeiten	Abs. 10: nur vergütet, wenn vor Beginn ausdrücklich vereinbart	Stundenlohn nur ausdrücklich und vor Beginn zusagen, am besten in Textform

Der Wortlaut von Abs. 6 verlangt eine Ankündigung, aber keine bestimmte Form. Sie sollten sie dennoch in Textform verlangen und aufbewahren, damit später klar ist, was angekündigt wurde. Die Vorschriften des BGB über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff.) bleiben nach Abs. 8 Nr. 3 unberührt. Die VOB/B-Fassung Ihres Vertrags prüfen Sie am besten anhand der Vertragsunterlagen.

Typische Nachtragsfallen: Baugrund und Bauzeit

1. Baugrund: Stößt der Tiefbauer beim Aushub auf Grundwasser, Bauschutt oder Fels, entscheidet die Risikoverteilung im Vertrag. Beschreibt die Leistungsbeschreibung den Baugrund, etwa durch ein Gutachten, kann ein abweichender Befund eine geänderte oder nicht vorgesehene Leistung sein. Schweigt der Vertrag dazu, kommt es auf die Auslegung an. Lassen Sie sich Mehraufwand deshalb mit Fotos, Mengen und Ursache belegen, bevor Sie zustimmen.
2. Termin: Jeder Nachtrag kann den Bauablauf verschieben. Verlangen Sie im Nachtragsangebot eine Angabe der Auswirkungen auf den Fertigstellungstermin in Kalendertagen. Nur dann ist klar, ob und wie sich vereinbarte Fristen ändern. Welche Rechte bei Verzögerungen bestehen, behandelt der Beitrag zu Bauzeit und Verzug.

Offene Nachtragspositionen und Vorbehalte gehören auch ins Abnahmeprotokoll; Näheres steht im Beitrag zu Abnahme und Sicherheitsleistung.

So reagieren Sie auf ein Nachtragsangebot

1. Vertragsabgleich: Prüfen Sie Leistungsverzeichnis, Pläne und Baubeschreibung. Ist die Leistung dort schon unter einer anderen Position oder als notwendige Nebenleistung erfasst?
2. Anlass und Planung klären: Haben Sie die Änderung gewünscht, ist sie zum Werkerfolg notwendig, und wer schuldet die Planung? Davon hängt nach § 650c Abs. 1 Satz 2 ab, ob überhaupt Mehrvergütung in Betracht kommt.
3. Kalkulation aufschlüsseln lassen: Akzeptieren Sie keine Pauschalen wie „Zusatzaufwand Abdichtung: 3.800 Euro“. Verlangen Sie Stunden, Stundensätze, Materialeinzelpreise und Gerätekosten sowie die Zuschläge für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Fragen Sie, ob eine Urkalkulation hinterlegt wurde.
4. Schriftlich freigeben, bevor gearbeitet wird: Beauftragen Sie Zusatzarbeiten in Textform mit Leistung, Preis und Terminfolge. Mündliche Absprachen auf der Baustelle sind schwer zu beweisen.
5. Vorbehalt bei Eilfällen: Muss eine Maßnahme sofort laufen, etwa zur Abwehr eines Schadens, geben Sie sie nur mit dem Zusatz frei: „Leistung freigegeben, Prüfung des Vergütungsanspruchs und der Preishöhe vorbehalten.“

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei hohen Nachtragssummen oder Streit über die Abschlagsrechnung lohnt sich eine Beratung durch eine auf Baurecht spezialisierte Anwaltskanzlei oder eine Verbraucherberatung.