Bonität beim Hauskauf: Der Verkäufer braucht die Bank, nicht die Kontoauszüge des Käufers

Drei Interessenten, ein Haus, und ausgerechnet der mit dem höchsten Gebot hat noch keine Bank. Die verbreitete Reaktion auf diese Lage ist ein Formular: Beruf, Nettoeinkommen, Ersparnisse, laufende Kredite, dazu die Bitte um eine SCHUFA-Auskunft und ein paar Kontoauszüge. Der Bogen beruhigt, aber er beantwortet die Frage nicht, um die es geht.

Denn ein Verkäufer muss nicht wissen, wie vermögend jemand ist. Er muss wissen, ob am Fälligkeitstag der volle Kaufpreis auf seinem Konto liegt. Diese Prognose stellt niemand besser als das Kreditinstitut, das das Darlehen auszahlt — und das sie ohnehin erstellen muss, bevor es das tut. Der sachgerechte Nachweis ist deshalb die Finanzierungsbestätigung. Alles, was darüber hinaus abgefragt wird, verlagert eine Prüfung auf jemanden, der weder den Maßstab noch die Datenbasis dafür hat.

Was in einer Finanzierungsbestätigung steht — und was sie nicht abdeckt

Eine Finanzierungsbestätigung ist die Erklärung eines Kreditinstituts oder Vermittlers, dass eine Prüfung stattgefunden hat und ein Darlehen in bestimmter Höhe für ein bestimmtes Objekt in Aussicht steht. Vier Angaben entscheiden über ihren Wert: Aussteller, Ausstellungsdatum, Darlehensbetrag und Objektadresse. Fehlt der Objektbezug, ist das Papier nur eine allgemeine Bonitätsaussage; ist es einige Monate alt, sagt es über die heutige Lage wenig, weil sich Zinsniveau, Einkommen und Beleihungswert verschoben haben können.

Wichtiger ist die Lücke, die fast jede Bestätigung offenlässt. Angenommen, der Kaufpreis beträgt 480.000 Euro und die Bank bestätigt 400.000 Euro. Die fehlenden 80.000 Euro sind nur der kleinere Teil dessen, was der Käufer selbst aufbringen muss: Hinzu kommen die Grunderwerbsteuer, je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent und hier 16.800 bis 31.200 Euro, sowie Notar- und Grundbuchkosten von üblicherweise 1,5 bis 2 Prozent, also 7.200 bis 9.600 Euro, dazu gegebenenfalls die Courtage. Der Eigenkapitalbedarf liegt damit zwischen rund 104.000 und 121.000 Euro — und über diesen Teil sagt die Bestätigung nichts, weil er die Bank nicht betrifft.

Wer als Verkäufer hier nachfragt, fragt sachlich richtig. Angemessen ist dann aber nicht der Kontoauszug, sondern eine tagesaktuelle Saldenbestätigung: ein Beleg des Instituts über Kontoinhaber, Datum und Guthaben, ohne Umsätze. Umsatzlisten offenbaren Arztrechnungen, Vereins- und Gewerkschaftsbeiträge, Unterhaltszahlungen und Konsumverhalten — für die Frage, ob 110.000 Euro vorhanden sind, tragen sie nichts bei. Genau daran misst Art. 5 Abs. 1 Buchst. c DSGVO die Zulässigkeit einer Erhebung: Daten müssen auf das für den Zweck notwendige Maß beschränkt bleiben.

Verbindlich ist keines dieser Dokumente: Finanzierungsbestätigungen stehen regelmäßig unter dem Vorbehalt der abschließenden Prüfung, gebunden ist die Bank erst mit dem unterschriebenen Darlehensvertrag. Wer Sicherheit will, verlangt deshalb nicht mehr Unterlagen, sondern eine spätere — datiert aus der Woche vor dem Notartermin.

Wer beim Kauf welche Unterlage verlangen darf

Die vier Beteiligten haben sehr unterschiedliche Befugnisse — im Alltag werden sie ständig vermischt.

Beteiligter	Was er verlangen darf	Grundlage
Verkäufer	Finanzierungsbestätigung mit Objektbezug, Beleg über das eingesetzte Eigenkapital	Erforderlichkeit für die Vertragsanbahnung, Art. 6 Abs. 1 Buchst. b DSGVO
Makler	dasselbe, zusätzlich Identifizierung samt Ausweiskopie — aber erst ab ernsthaftem Interesse	§ 11 Abs. 2, § 8 Abs. 2 GwG
Bank	Selbstauskunft, Einkommens- und Vermögensnachweise, Auskunftei-Abfrage, Objektunterlagen	§ 505a, § 505b BGB; Art. 6 Abs. 1 Buchst. b und c DSGVO
Notar	Identität der Beteiligten, später Nachweis der bargeldlosen Zahlung	§ 10 BeurkG, § 16a GwG

Beim Makler entscheidet der Zeitpunkt. Nach § 11 Abs. 2 GwG muss er die Vertragsparteien identifizieren, sobald ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des vermittelten Rechtsgeschäfts besteht und die Parteien hinreichend bestimmt sind — nicht vorher. Dann allerdings hat er nach § 8 Abs. 2 GwG Recht und Pflicht, Kopien der Ausweisdokumente anzufertigen; sie gelten als Aufzeichnung im Sinne des Gesetzes. Das ist der Gegenpol zur Vermietung, wo eine Ausweiskopie unzulässig bleibt und nur der Abgleich erlaubt ist, wie der Beitrag zur Auswahl von Mietinteressenten zeigt. Umgekehrt lässt sich aus dem Geldwäscherecht nichts für den Zeitpunkt davor herleiten: Ein Bonitätsbogen, der schon der Exposé-Anfrage beiliegt, hat weder in § 11 GwG noch in Art. 6 Abs. 1 Buchst. b DSGVO eine Stütze, weil zu diesem Zeitpunkt weder ein Objekt noch eine Vertragsverhandlung feststeht.

Ebenso wenig trägt das zweite verbreitete Druckmittel: Der Bundesgerichtshof hat am 20. April 2023 entschieden, dass die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Pflicht zur Zahlung einer Reservierungsgebühr unwirksam ist (I ZR 113/22) — sie benachteiligt den Maklerkunden unangemessen, weil die Rückzahlung ausgeschlossen wird und ihm keine nennenswerte Gegenleistung gegenübersteht. Wer eine solche Gebühr gezahlt hat und nicht kauft, bekommt sie zurück.

Der Notar prüft die Zahlungsfähigkeit nicht. Er beurkundet, weil § 311b Abs. 1 BGB es verlangt, und stellt die Identität der Erschienenen fest. Daraus folgt die Reihenfolge: Nach der Beurkundung ist der Kaufvertrag wirksam, auch wenn die Finanzierung später platzt — der Käufer schuldet den Kaufpreis, und Kostenschuldner gegenüber dem Notar ist nach § 29 Nr. 1 GNotKG, wer den Auftrag erteilt hat. Eine Bestätigung, die erst nach dem Termin kommt, schützt niemanden mehr. Den Ablauf davor ordnet der Beitrag zur Reservierung und Kaufvertragsvorbereitung.

Warum die Bank mehr sehen muss als der Verkäufer

Was ein Verkäufer nicht verlangen darf, muss die Bank verlangen. § 505a Abs. 1 BGB erlaubt ihr den Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags nur, wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen wahrscheinlich vertragsgemäß nachkommen wird. § 505b Abs. 2 BGB verlangt dafür notwendige, ausreichende und angemessene Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen — und deren Überprüfung, soweit erforderlich durch Einsichtnahme in unabhängig nachprüfbare Unterlagen. Deshalb genügt die Selbstauskunft eben nicht: Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, betriebswirtschaftliche Auswertungen und Depotauszüge sind der gesetzlich vorgesehene Abgleich.

Die Rechtsgrundlage dafür ist Art. 6 Abs. 1 Buchst. b DSGVO für die Vertragsanbahnung und Buchst. c für die gesetzliche Pflicht aus § 505a BGB. Eine Einwilligung ist weder nötig noch das tragende Element — sie ließe sich widerrufen, die Prüfpflicht nicht.

Zwei Punkte überraschen Käufer regelmäßig. Erstens darf sich die Bewertung nach § 505b Abs. 2 BGB nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt oder künftig steigt; nach § 4 ImmoKWPLV ist sie nur ergänzender Faktor. Ein hoher Beleihungswert ersetzt kein tragfähiges Einkommen. Zweitens verlangt dieselbe Vorschrift, wahrscheinliche künftige Ereignisse einzubeziehen — die Einkommensminderung mit dem Renteneintritt ebenso wie die Ratenerhöhung nach Ablauf der Zinsbindung. Wahrscheinliche positive Entwicklungen, etwa die Entfristung eines Arbeitsverhältnisses, dürfen einfließen, wenn sie nach den Umständen zu erwarten sind; wer sie belegen kann, legt den Beleg besser gleich bei.

Die Prüfung hat auch eine Kehrseite zugunsten des Darlehensnehmers. Verstößt der Darlehensgeber gegen die Prüfpflicht, sinkt nach § 505d Abs. 1 BGB der gebundene Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz für Hypothekenpfandbriefe, bei veränderlichem Zins auf den Drei-Monats-Euribor, und der Darlehensnehmer kann jederzeit fristlos kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Dieser Schutz entfällt allerdings nach § 505d Abs. 3 BGB, wenn der Darlehensnehmer vorsätzlich oder grob fahrlässig Angaben unrichtig gemacht oder verschwiegen hat. Ein verschwiegener Ratenkredit im Selbstauskunftsbogen ist deshalb kein Kavaliersdelikt, sondern kostet die stärkste Position, die das Gesetz dem Kreditnehmer gibt.

Relevant ist zudem die Art der Anfrage: Eine Konditionenanfrage dient der Orientierung und wird bei der Auskunftei nur für den Betroffenen selbst vermerkt, eine Kreditanfrage dagegen anderen Instituten für kurze Zeit angezeigt und kann in ältere Score-Verfahren einfließen. Wer Angebote vergleicht, sollte deshalb darauf bestehen, dass bis zur Entscheidung ausschließlich Konditionenanfragen gestellt werden.

Der Score, die Auskunftei und die Frage, wer eigentlich entscheidet

Für die Abfrage bei einer Wirtschaftsauskunftei gilt zusätzlich § 31 BDSG: Ein Wahrscheinlichkeitswert darf nur verwendet werden, wenn er auf einem wissenschaftlich anerkannten mathematisch-statistischen Verfahren beruht und nicht allein auf Anschriftendaten. Negative Forderungsdaten dürfen nach § 31 Abs. 2 BDSG nur einfließen, wenn sie tituliert, im Insolvenzverfahren festgestellt oder ausdrücklich anerkannt sind — oder wenn mindestens zweimal schriftlich gemahnt wurde, die erste Mahnung mindestens vier Wochen zurückliegt und der Schuldner zuvor über die mögliche Übermittlung unterrichtet wurde. An diesem Maßstab lässt sich ein bestrittener Eintrag messen.

Darüber liegt seit Ende 2023 die Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Union. Im Urteil vom 7. Dezember 2023 (C-634/21) hat er entschieden, dass bereits die automatisierte Erstellung eines Wahrscheinlichkeitswerts durch eine Wirtschaftsauskunftei eine automatisierte Entscheidung im Einzelfall nach Art. 22 Abs. 1 DSGVO ist, sofern von diesem Wert maßgeblich abhängt, ob ein Dritter ein Vertragsverhältnis begründet, durchführt oder beendet. Für die Baufinanzierung heißt das: Solange ein Sachbearbeiter den Fall tatsächlich prüft und vom Score abweichen kann, greift Art. 22 nicht. Wo die Ablehnung praktisch aus dem Score folgt, greift er — und dann stehen dem Betroffenen nach Art. 22 Abs. 3 DSGVO das Eingreifen einer Person, die Darlegung des eigenen Standpunkts und die Anfechtung der Entscheidung zu.

Wie weit die Auskunft über die Berechnung reicht, hat der Gerichtshof am 27. Februar 2025 präzisiert (C-203/22, Dun & Bradstreet Austria): Die aussagekräftigen Informationen über die involvierte Logik nach Art. 15 Abs. 1 Buchst. h DSGVO müssen so beschrieben werden, dass die betroffene Person nachvollziehen kann, welche ihrer Daten in welcher Weise verwendet wurden; die Offenlegung des Algorithmus selbst ist dafür weder erforderlich noch ausreichend, und ein pauschaler Verweis auf Geschäftsgeheimnisse genügt nicht.

Die deutsche Umsetzung ist offen. Der Bundesgerichtshof hat am 18. Juni 2026 über vier Revisionen gegen Urteile des Oberlandesgerichts Dresden verhandelt (I ZR 227/25 und weitere), die die Auskunftei zu näheren Angaben über die Gewichtung der wichtigsten Score-Kriterien verurteilt hatten; die Verkündung ist für den 21. Oktober 2026 angesetzt. Bis dahin steht nicht fest, welchen Detailgrad eine Datenkopie erreichen muss. Parallel hat die SCHUFA ihr Verfahren zum 17. März 2026 umgestellt: Der neue Score bewegt sich nach Angaben des Unternehmens auf einer Skala von 100 bis 999 und stützt sich auf zwölf statt rund 250 Merkmale, wird aber nur schrittweise ausgerollt — eine Absage kann also noch auf dem alten Verfahren beruhen. Wer abgelehnt wird, sollte deshalb schriftlich zwei Dinge verlangen: die Angabe, ob und welcher Score der Entscheidung zugrunde lag, und falls ja die Überprüfung durch einen Menschen.

Der Fahrplan vor dem Finanzierungsantrag

Fehler in Auskunfteidaten fallen fast immer erst auf, wenn es eilig ist. Zwei bis drei Monate Vorlauf lösen das.

1. Datenkopie nach Art. 15 DSGVO anfordern. Die erste Kopie ist nach Art. 15 Abs. 3 DSGVO unentgeltlich; sie enthält neben den gespeicherten Daten auch die Anfragen der Vertragspartner aus den vergangenen zwölf Monaten.
2. Jeden Eintrag gegen § 31 Abs. 2 BDSG prüfen; fehlt eine der dort genannten Voraussetzungen, ist er angreifbar. Falsche Angaben nach Art. 16 DSGVO berichtigen, unzulässige nach Art. 17 DSGVO löschen lassen und für die Dauer der Prüfung nach Art. 18 DSGVO die Einschränkung der Verarbeitung verlangen.
3. Parallel die meldende Stelle anschreiben — Bank, Telekommunikationsanbieter, Versandhändler. Wer eine Meldung veranlasst hat, muss sie gegenüber der Auskunftei widerrufen; das geht meist schneller als der Weg über die Auskunftei allein.
4. Speicherfristen kontrollieren. Erledigte Negativmerkmale werden in der Regel drei Jahre nach Erledigung gelöscht. Für die Restschuldbefreiung gilt seit den Urteilen des Gerichtshofs vom 7. Dezember 2023 (C-26/22 und C-64/22) eine Frist von sechs Monaten, weil das öffentliche Insolvenzportal die Information nicht länger vorhält.

Erst danach lohnt die erste Konditionenanfrage. Wie sich das Eigenkapital dafür aufstellt, ordnet der Beitrag zum Eigenkapital beim Immobilienkauf ein.

Nach der Beurkundung: was gelöscht wird, was bleibt

Mit dem Zuschlag an einen Käufer entfällt der Zweck, zu dem die Unterlagen der übrigen Interessenten erhoben wurden; nach Art. 17 Abs. 1 Buchst. a DSGVO sind sie dann zu löschen — Finanzierungs- und Saldenbestätigungen ebenso wie Gesprächsnotizen. Anders als bei der Vermietung, wo abgelehnte Bewerber Ansprüche nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz geltend machen können und die Datenschutzaufsicht deshalb eine Vorhaltezeit von einigen Monaten für vertretbar hält, besteht beim privaten Einzelverkauf regelmäßig kein vergleichbarer Grund. Sammeln Sie die Unterlagen der Mitbewerber deshalb von Anfang an getrennt und vernichten Sie diesen Ordner am Tag der Beurkundung.

Für den Makler gilt eine Ausnahme, aber eine engere als oft angenommen: Die Fünfjahresfrist des § 8 Abs. 4 GwG betrifft die geldwäscherechtlichen Aufzeichnungen zu den identifizierten Parteien des zustande gekommenen Geschäfts, nicht die Bonitätsbögen aller Anfragenden; spätestens nach zehn Jahren sind auch sie zu vernichten. Die Bank muss nach § 505b Abs. 4 BGB die Verfahren und Angaben ihrer Kreditwürdigkeitsprüfung dokumentieren und die Dokumentation aufbewahren — dort bleiben die Einkommensnachweise berechtigterweise liegen.

Ein Nachweis wird nach dem Termin erst noch gebraucht. Nach § 16a GwG darf die Gegenleistung beim Erwerb inländischer Immobilien nicht mit Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen erbracht werden, und die Beteiligten müssen dem Notar nachweisen, dass sie es nicht getan haben; geeignet sind vor allem Zahlungsbestätigungen der beteiligten Kreditinstitute. Der Notar prüft sie auf Schlüssigkeit, bevor er den Umschreibungsantrag stellt; die Pflicht entfällt bei einer Gegenleistung bis 10.000 Euro und bei Abwicklung über ein Notaranderkonto. Was am Übergabetag sonst zusammenkommt, führt der Beitrag zu Notartermin und Hausübergabe zusammen.

Der nächste Schritt

Verkäufer formulieren die Anforderung an Interessenten am besten in einem Satz: Finanzierungsbestätigung der Bank mit Objektadresse, Darlehensbetrag und Datum aus den letzten vier Wochen, dazu ein Institutsbeleg über das eingesetzte Eigenkapital ohne Umsatzangaben. Wer mehr verlangt, bekommt Daten, die er nicht bewerten kann und löschen muss.

Käufer beginnen umgekehrt: erst die eigene Datenkopie prüfen und Fehler bereinigen, dann Konditionenanfragen, dann die Bestätigung — und diese so terminieren, dass sie beim Notartermin nicht älter als wenige Wochen ist. Ob ein einzelner Eintrag die Voraussetzungen des § 31 Abs. 2 BDSG erfüllt und ob eine Absage tatsächlich auf einer automatisierten Entscheidung beruht, lässt sich allerdings nur am konkreten Fall beurteilen; das ist der Punkt, an dem die anwaltliche Prüfung beginnt.