Vermieten oder Verpachten: So unterscheiden sich Miete und Pacht

Vermieten Sie eine Wohnung, ein Büro oder ein leeres Ladenlokal, schließen Sie einen Mietvertrag: Sie überlassen nur den Gebrauch (§ 535 BGB). Verpachten Sie dagegen ein Objekt, das selbst Erträge abwirft, also Acker, Wald oder eine komplett eingerichtete Gaststätte, darf der Pächter zusätzlich diese Früchte ziehen (§ 581 BGB). Wie der Zins berechnet wird, ist für die Einordnung egal. Was zählt, ist, ob das Objekt selbst den Ertrag liefert.

Rechtsstand: 7. Oktober 2026. Die Tabelle zeigt die gesetzliche Regel bei unbefristetem Vertrag ohne abweichende wirksame Vereinbarung.

Ihr Objekt	Vertragsart	Ordentliche Kündigung im gesetzlichen Regelfall
Wohnung, Einfamilienhaus	Miete	Sie: 3, 6 oder 9 Monate und berechtigtes Interesse; Mieter: regelmäßig 3 Monate (§§ 573, 573c BGB)
Büro, Praxis, leeres Ladenlokal	Miete	zum Quartalsende, Zugang bis 3. Werktag des Vorquartals (§ 580a Abs. 2 BGB)
Grundstücksfläche für eine vom Nutzer selbst zu errichtende Photovoltaikanlage	spricht für Miete; BGH ließ die abschließende Einordnung offen	bei Miete § 580a Abs. 1 BGB; bei Grundstückspacht § 584 BGB
Eingerichtete Gaststätte als Betrieb mit Inventar und Fruchtziehungsrecht	Pacht	zum Pachtjahresende, rund 6 Monate vorher (§ 584 BGB)
Acker, Wiese zur überwiegend landwirtschaftlichen Nutzung	Landpacht (§ 585 Abs. 1 BGB)	zum Ende des nächsten Pachtjahres (§ 594a BGB)
Wald	Pacht; Landpachtregeln nur bei Nutzung in einem überwiegend landwirtschaftlichen Betrieb (§ 585 Abs. 3 BGB)	sonst § 584 BGB; unter der genannten Voraussetzung § 594a BGB

Die Einordnung entscheidet über Kündigungsfristen, Ihre Pflichten beim Inventar und die Umsatzsteuer. Sie gilt unabhängig davon, was über dem Vertrag steht: Ein „Pachtvertrag“ über ein leeres Ladenlokal bleibt rechtlich Miete.

Der Kernunterschied

Kriterium	Miete	Pacht
Rechtsgrundlage	§§ 535 ff. BGB	§§ 581 ff. BGB, Landpacht §§ 585 ff. BGB
Was überlassen wird	Gebrauch der Sache	Gebrauch plus Fruchtziehung (Ertrag)
Typische Objekte	Wohnung, Büro, leeres Ladenlokal, Garage	Acker, Wiese, Wald, Fischgewässer, eingerichtete Gaststätte mit Inventar
Zinsgestaltung	fest, Staffel, Index oder Umsatzmiete (Gewerbe)	fest, umsatzabhängig oder gemischt
Inventar	kann mitüberlassen werden; allein Inventar macht noch keinen Pachtvertrag	bei Mitverpachtung eines Grundstücks gelten §§ 582 und 582a BGB
Ordentliche Kündigung im gesetzlichen Regelfall bei unbefristetem Vertrag	gewöhnlicher Wohnraum: Mieter regelmäßig 3 Monate, Vermieter 3, 6 oder 9 Monate (§ 573c BGB)	Grundstücke und Rechte: grundsätzlich zum Ende des Pachtjahres (§ 584 BGB); Landpacht: grundsätzlich zum Ende des nächsten Pachtjahres (§ 594a BGB)

Das Pachtrecht ist kein eigenständiges Regelwerk. Nach § 581 Abs. 2 BGB gelten für die Pacht die Vorschriften über die Miete entsprechend, soweit die §§ 582 bis 584b BGB nichts anderes bestimmen. Für landwirtschaftliche Flächen und Betriebe gibt es mit der Landpacht eigene Regeln.

Wie die Gerichte abgrenzen

Bei Gewerberäumen entscheidet der vereinbarte Leistungsumfang: Werden nur Räume zur Nutzung überlassen, spricht das für Miete. Wird ein zur Ertragsgewinnung geeigneter Betrieb mit entsprechender Ausstattung und Fruchtziehungsrecht überlassen, spricht das für Pacht. Maßgeblich sind die tatsächlich vereinbarten Rechte und Leistungen, nicht die Überschrift des Vertrags (§§ 535 und 581 BGB). Bei Gaststätten sind deshalb insbesondere die Überlassung des Betriebs, das Inventar und die Pflichten zur Beschaffung der Einrichtung zu prüfen.

Im Fall einer vom Nutzer selbst zu errichtenden Photovoltaikanlage spricht die Grundstücksüberlassung für Miete: Der erzeugte Strom ist keine unmittelbare Frucht des Grundstücks (BGH, 7. März 2018, XII ZR 129/16, Randnummern 13 und 14). Die abschließende Vertragsqualifikation ließ der BGH für den Ausgang des Verfahrens offen (Randnummer 15).

Wie sich der Pachtzins bildet

Vereinbart werden können beispielsweise feste Pacht, Umsatzpacht oder eine Kombination:

1. Feste Pacht: ein fester Betrag pro Monat oder Jahr, bei landwirtschaftlichen Flächen pro Hektar. Laut Agrarstrukturerhebung 2023 des Statistischen Bundesamts zahlten Pächter im Bundesschnitt 357 Euro je Hektar und Jahr über alle landwirtschaftlichen Flächen, 407 Euro für Ackerland und 212 Euro für Dauergrünland. Über alle Flächen reichen die Länderwerte von 99 Euro im Saarland bis 560 Euro in Nordrhein-Westfalen. Modellrechnung mit dem historischen Durchschnitt 2023: 3 Hektar Ackerland × 407 Euro = 1.221 Euro Pacht im Jahr. Das ist kein marktüblicher Angebotspreis für 2026. Für Ihren Landkreis liefern die Statistischen Landesämter genauere Werte.
2. Umsatz- oder Ertragspacht: ein Prozentsatz vom Umsatz, etwa bei einer Gaststätte. Der Verpächter trägt dann einen Teil des wirtschaftlichen Risikos mit.
3. Mischform: eine feste Mindestpacht plus Umsatzanteil. Das sichert eine Grundeinnahme und beteiligt Sie an guten Jahren.

Bei jeder umsatzabhängigen Vergütung gehört ein Kontrollrecht in den Vertrag: Der Pächter muss den Umsatz regelmäßig belegen, und Sie dürfen die Unterlagen einsehen, etwa die Umsatzsteuervoranmeldungen oder testierte Umsatzaufstellungen. Ohne eine solche Klausel ist der Umsatzanteil kaum überprüfbar.

Inventar: wer verschlissene Stücke ersetzt

Wird ein Grundstück mit Inventar verpachtet, regelt § 582 BGB die Zuständigkeiten. Der Pächter muss die einzelnen Inventarstücke erhalten. Gehen Stücke ohne sein Verschulden verloren, etwa durch Verschleiß, muss der Verpächter sie ersetzen. Für den gewöhnlichen Abgang von Inventartieren gilt eine Ausnahme: Soweit es ordnungsmäßiger Wirtschaft entspricht, ersetzt ihn der Pächter. Übernimmt der Pächter das Inventar dagegen zum Schätzwert mit der Pflicht, es bei Pachtende zum Schätzwert zurückzugeben, trägt er selbst auch das Risiko für zufälligen Untergang und zufällige Verschlechterung (§ 582a BGB).

Eine Inventarliste mit Zustand und Wert dokumentiert, was übergeben wurde. Halten Sie diese Angaben bei Übergabe fest.

Kündigung und Laufzeit

Bei einem gewöhnlichen unbefristeten Wohnraummietvertrag kann der Mieter regelmäßig spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 573c Abs. 1 BGB). Ein wirksamer Kündigungsausschluss oder eine zulässige Befristung kann die ordentliche Kündigung ausschließen. Für bestimmte Sonderfälle enthält § 573c Absätze 2 und 3 abweichende Regeln. Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf Jahren seit Überlassung auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate. Zudem braucht er im gewöhnlichen Wohnraummietfall ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf (§ 573 BGB).

Bei unbefristeten Gewerberaummietverträgen gilt ohne abweichende wirksame Vereinbarung: Die ordentliche Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig (§ 580a Abs. 2 BGB).

Bei der Pacht eines Grundstücks oder Rechts ohne feste Laufzeit ist die ordentliche Kündigung nach der gesetzlichen Regel ohne abweichende wirksame Vereinbarung nur zum Schluss eines Pachtjahres möglich. Sie muss spätestens am dritten Werktag des halben Jahres zugehen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll (§ 584 BGB), praktisch also rund sechs Monate vorher. Einen Kündigungsschutz wie im Wohnraummietrecht gibt es nicht; ein berechtigtes Interesse muss der Verpächter nicht nachweisen.

Bei unbefristeter Landpacht gilt ohne abweichende Vereinbarung: Zugang der Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres, Ende zum Schluss des nächsten Pachtjahres. Eine kürzere Frist kann in Textform vereinbart werden (§ 594a Abs. 1 BGB). Im Zweifel gilt das Kalenderjahr als Pachtjahr. Bei diesem Kalenderpachtjahr beendet eine rechtzeitige Januarkündigung die Pacht zum Ende des Folgejahres; wer die ersten drei Werktage verpasst, bindet sich nach der gesetzlichen Regel ein weiteres Jahr.

Bei Landpachtverträgen mit mehr als zwei Jahren Laufzeit genügt seit dem 1. Januar 2025 Textform (§ 585a BGB). Wird sie nicht eingehalten, gilt der Vertrag als unbefristet. Für schon vor 2025 entstandene, seitdem unveränderte Landpachtverhältnisse galt die alte Schriftform noch bis einschließlich 1. Juli 2026; diese Übergangsfrist ist inzwischen abgelaufen (Artikel 229 § 70 Abs. 2 EGBGB).

Soweit das Landpachtverkehrsgesetz anwendbar ist und keine Ausnahme greift, muss der Verpächter den Abschluss sowie bestimmte Änderungen binnen eines Monats der zuständigen Behörde anzeigen (§ 2 LPachtVG). § 3 LPachtVG nimmt insbesondere bestimmte Familienverträge und Verträge aus behördlich geleiteten Verfahren aus. Landesrecht kann weitere Ausnahmen oder ein eigenes Regelwerk vorsehen. Prüfen Sie deshalb die Vorgaben des Landes, in dem die Fläche liegt.

Gewerbliche Pachtverträge können eine feste Laufzeit und Verlängerungsoptionen vorsehen. Während der vereinbarten Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung grundsätzlich ausgeschlossen, sofern der Vertrag kein entsprechendes Kündigungsrecht vorsieht. Für Miet- und entsprechende Pachtverträge über Grundstücke und Gewerberäume mit mehr als einem Jahr Laufzeit genügt seit dem 1. Januar 2025 Textform (§ 578 Abs. 1 und 2 BGB in Verbindung mit § 581 Abs. 2 BGB). Für vor 2025 entstandene, unveränderte Mietverhältnisse lief die Übergangsregel bis einschließlich 1. Januar 2026 (Artikel 229 § 70 Abs. 1 EGBGB). Fehlt die Form, gilt der Vertrag als unbefristet und kann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung gekündigt werden (§ 550 BGB).

Eine lesbare E-Mail kann Textform erfüllen, wenn der Erklärende genannt ist und die Erklärung dauerhaft gespeichert und unverändert wiedergegeben werden kann (§ 126b BGB). Bei Wohnraummietverträgen mit mehr als einem Jahr Laufzeit bleibt die Schriftform des § 550 BGB maßgeblich. Vertragsform und Kündigungsform sind verschiedene Fragen: Aus der Textform für den Vertrag folgt nicht, dass jede Kündigung per E-Mail möglich ist.

Steuerliche Einordnung

Bei privater Vermögensverwaltung sind Einnahmen aus der Vermietung und aus der Verpachtung von Grundstücken im Regelfall Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Sie ziehen in beiden Fällen die Werbungskosten ab: Schuldzinsen, Grundsteuer, Erhaltungsaufwand und die Abschreibung des Gebäudes.

Drei Besonderheiten bei der Pacht:

• Mitverpachtetes Inventar: Bei privater Vermögensverwaltung fällt die Überlassung eines Sachinbegriffs, etwa einer zusammengehörigen Betriebsausstattung, grundsätzlich unter § 21 Abs. 1 Nr. 2 EStG. Einnahmen aus der Vermietung einzelner beweglicher Gegenstände können unter § 22 Nr. 3 EStG fallen, soweit sie keiner anderen Einkunftsart zuzurechnen sind.
• Verpachtung eines ganzen Betriebs: Bei einer steuerlich anerkannten Betriebsverpachtung im Ganzen kann der Gewerbebetrieb fortbestehen. Nach § 16 Abs. 3b EStG gilt er grundsätzlich nicht als aufgegeben, bis die Aufgabe ausdrücklich gegenüber dem Finanzamt erklärt wird oder dem Finanzamt Tatsachen bekannt werden, die eine Betriebsaufgabe begründen. Eine bloße Verpachtung löst daher nicht automatisch die Besteuerung aller stillen Reserven aus.
• Umsatzsteueroption: Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist grundsätzlich nach § 4 Nr. 12 Buchstabe a UStG steuerfrei. Die Option zur Umsatzsteuer nach § 9 UStG setzt bei Grundstücksüberlassung grundsätzlich einen Unternehmer als Leistungsempfänger voraus, der das Grundstück für sein Unternehmen und ausschließlich für Umsätze nutzt oder nutzen will, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Die bloße Unternehmereigenschaft des Pächters genügt nicht. Ein Vorsteuerabzug aus Baukosten kommt nur bei Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen in Betracht.

Betriebsvorrichtungen: Nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG sind sie grundsätzlich von der Grundstückssteuerbefreiung ausgenommen. Das gilt aber nicht ausnahmslos: Ist die Überlassung auf Dauer eingebauter Maschinen oder Vorrichtungen nur Nebenleistung zu einer steuerfreien Gebäudeverpachtung zwischen denselben Parteien und bilden beide eine wirtschaftlich einheitliche Leistung, ist auch die Nebenleistung steuerfrei. Der BFH hat dies mit Beschluss vom 17. August 2023 entschieden (V R 7/23, zuvor V R 22/20) und das frühere zwingende Aufteilungsgebot aufgegeben.

Welches Modell passt zu Ihrem Objekt

• Wohnung und Einfamilienhaus: Miete. Eine Wohnung wirft keine Früchte ab, die der Nutzer ziehen könnte.
• Büro, Praxis, leeres Ladenlokal: Miete, bei Bedarf mit Staffel-, Index- oder Umsatzmiete.
• Acker, Wiese, Streuobstwiese: Landpacht, sofern die Fläche überwiegend landwirtschaftlich genutzt wird (§ 585 Abs. 1 BGB).
• Wald: Die Landpachtregeln gelten nur, wenn das forstwirtschaftliche Grundstück zur Nutzung in einem überwiegend landwirtschaftlichen Betrieb verpachtet wird (§ 585 Abs. 3 BGB). Bei sonstiger unbefristeter Waldpacht richtet sich die ordentliche Kündigung nach § 584 BGB, nicht nach § 594a BGB.
• Freizeitgarten: Es kommt darauf an, ob nur der Gebrauch oder auch ein Fruchtziehungsrecht vereinbart wird (§§ 535 und 581 BGB). Für einen Kleingarten im Sinne von § 1 BKleingG gelten zusätzlich die besonderen kleingartenrechtlichen Vorschriften.
• Eingerichtete Gaststätte, Kiosk mit Ausstattung, Hotel mit Inventar: Pacht. Hier sollten Inventarliste, Instandhaltungspflichten und die Frage des Umsatzanteils sauber geregelt sein.

Die Faustregel: Wer nur nutzen will, mietet. Wer aus dem Objekt selbst Erträge ziehen will, pachtet. Wie der Zins berechnet wird, ändert an dieser Einordnung nichts.