Haus kaufen und vermieten: Ab wann sich die Investition lohnt

Kurzantwort: So rechnen Sie, ob sich das Haus lohnt

Ein vermietetes Haus lohnt sich, wenn die Jahresnettokaltmiete abzüglich Ausfallpuffer und der Kosten, die bei Ihnen bleiben, Ihre Zielrendite auf den Gesamteinsatz einschließlich Kaufnebenkosten erreicht. Zusätzlich muss die Finanzierung tragbar sein: Ein dauerhaft negativer Cashflow nach Zins und Tilgung erfordert laufende Zuschüsse aus Ihrem übrigen Einkommen.

Beispiel der Redaktion: Bei 1.200 Euro Nettokaltmiete im Monat und angenommenen 2.500 Euro Jahreskosten für Ausfallpuffer und nicht umlagefähige Eigentümerkosten bleiben 11.900 Euro. Für 3 Prozent Nettomietrendite dürfen Sie insgesamt höchstens rund 396.700 Euro einsetzen. Bei angenommenen 10 Prozent Kaufnebenkosten entspricht das einem Kaufpreis von rund 360.600 Euro, ohne zusätzliches Sanierungsbudget. Die Annahmen sind keine Marktwerte. Rechtsstand der folgenden Steuer- und Mietrechtsangaben: 09.10.2026.

Was eine Immobilie kosten darf

Die Rechnung beginnt mit 1.200 × 12 = 14.400 Euro Jahresnettokaltmiete. Davon ziehen wir im Beispiel 2.500 Euro für Ausfallpuffer, Verwaltung und Instandhaltung ab. Die verbleibenden 11.900 Euro teilen wir durch die Zielrendite von 0,03: Das ergibt 396.666,67 Euro Gesamteinsatz, gerundet 396.700 Euro.

Der Höchstpreis ergibt sich aus Gesamteinsatz ÷ (1 + Nebenkostensatz):

Angenommene Kaufnebenkosten in Prozent des Kaufpreises	Höchstpreis bei rund 396.700 Euro Gesamteinsatz
7 Prozent	rund 370.700 Euro
10 Prozent	rund 360.600 Euro
12 Prozent	rund 354.200 Euro

Die Ergebnisse sind jeweils auf 100 Euro gerundet; gerechnet wird mit dem ungerundeten Gesamteinsatz. Setzen Sie Ihre tatsächlichen Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler ein. Die Tabellensätze sind reine Rechenannahmen.

Ein zusätzliches Sanierungsbudget vermindert zunächst den für Kaufpreis und Kaufnebenkosten verfügbaren Gesamteinsatz. Die vollständige Formel lautet: Höchstpreis = (zulässiger Gesamteinsatz minus Startbudget) ÷ (1 + Nebenkostensatz). Bei 20.000 Euro Startbudget und 10 Prozent Nebenkosten sinkt der Höchstpreis im Beispiel auf rund 342.400 Euro. Rechnen Sie danach neu, falls die Arbeiten auch Miete oder laufende Kosten verändern.

Rendite, Kaufpreisfaktor und Cashflow auseinanderhalten

Erfassen Sie diese Größen getrennt:

1. Gesamteinsatz. Kaufpreis plus Kaufnebenkosten plus Startbudget für Sanierung. Beim Verbraucherkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gilt: Lässt sich der Makler von beiden Vertragsparteien einen Lohn versprechen, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten (§§ 656b, 656c BGB). Das ist keine allgemeine Halbteilung jeder Maklerrechnung. Beim Mehrfamilienhaus greift diese Regel nicht.
2. Jahresnettokaltmiete. Monatliche Nettokaltmiete mal zwölf. Den Ausfallpuffer ziehen Sie separat ab, damit er nicht doppelt in der Rechnung steht.
3. Eigentümerkosten und Ausfallpuffer. Verwaltung sowie Instandhaltung und Instandsetzung zählen nicht zu den Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV) und bleiben beim Eigentümer. Grundsteuer und Gebäudeversicherung sind dagegen grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 und 13 BetrKV), sofern der Mietvertrag sie wirksam auf den Mieter überträgt. Nicht gedeckte Anteile, etwa bei Leerstand, müssen Sie selbst berücksichtigen.

Bei CO2-kostenpflichtiger Brennstoff- oder Wärmelieferung kommt der Vermieteranteil an den CO2-Kosten hinzu. Das Stufenmodell für Wohngebäude reicht von 0 bis 95 Prozent; ab 52 Kilogramm CO2 je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr beträgt der Anteil grundsätzlich 95 Prozent (§ 5 CO2KostAufG und Anlage). Prüfen Sie den tatsächlichen Abrechnungsfall; Sonderregeln können die Aufteilung verändern. Darlehenszinsen gehören nicht in die Nettomietrendite, sondern in den Cashflow.

Kennzahl	Berechnung	Orientierung
Nettomietrendite	(Jahresnettokaltmiete minus Ausfallpuffer minus nicht umlagefähige Eigentümerkosten) geteilt durch Gesamteinsatz	Redaktionell, keine amtliche Größe: unter 2 Prozent Warnsignal, 3 bis 4 Prozent solide, über 4 Prozent attraktiv
Bruttomietrendite	Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis	Schneller Angebotsvergleich ohne Kosten
Kaufpreisfaktor	Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete	360.000 ÷ 14.400 = 25; entspricht 4 Prozent Bruttomietrendite
Cashflow vor Steuern	Jahresnettokaltmiete minus Ausfallpuffer minus Eigentümerkosten minus Zinsen minus Tilgung	Dauerhaft negativ bedeutet laufenden Zuschuss aus eigener Tasche

Die Nettomietrendite blendet die Finanzierung bewusst aus. Zinsen und Tilgung zeigt erst der Cashflow. Tilgung ist kein Aufwand und keine steuerliche Absetzung, bindet aber Liquidität. Die redaktionellen Renditeschwellen sind keine Kaufempfehlung: Zustand, Risiken und alternative Anlagen entscheiden mit.

Fünf Fehler, die die Rechnung kippen

1. Miete falsch angesetzt

Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet sich aus den üblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB), nicht aus aktuellen Anzeigen. Bei Neuvermietung darf die Anfangsmiete in einem durch Landesverordnung bestimmten angespannten Wohnungsmarkt grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). Diese Verordnungen müssen spätestens mit Ablauf des 31.12.2029 außer Kraft treten.

Ausnahmen bestehen unter anderem für eine höhere Vormiete (§ 556e BGB), für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, und für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB). Bei der Vormiete bleiben insbesondere Erhöhungen unberücksichtigt, die im letzten Jahr vor Ende des vorherigen Mietverhältnisses vereinbart wurden.

Bei einer Erhöhung der Bestandsmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gilt zusätzlich die Kappungsgrenze: grundsätzlich 20 Prozent in drei Jahren, in entsprechend durch Landesverordnung bestimmten Gebieten 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Vergleichen Sie die örtlichen Gebietskulissen für Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze getrennt. Rechnen Sie mit dem Mietspiegel und der rechtlich zulässigen Miete statt mit Ihrer Wunschmiete.

2. Instandhaltung zu niedrig angesetzt

Für frei vermietete Häuser gibt es keine allgemeine gesetzliche Pflichtquote. Die Zweite Berechnungsverordnung nennt für ihre Kalkulation im preisgebundenen Wohnraum folgende Basiswerte, nicht aktuelle Marktpreise (§ 28 Abs. 2 II. BV):

Alter seit Bezugsfertigkeit am Jahresende	Basiswert je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr	Bei 120 Quadratmetern
Unter 22 Jahren	7,10 Euro	852 Euro jährlich
Ab 22, unter 32 Jahren	9,00 Euro	1.080 Euro jährlich
Ab 32 Jahren	11,50 Euro	1.380 Euro jährlich

Die Beträge werden alle drei Jahre nach dem Verbraucherpreisindex angepasst (§ 26 Abs. 4, § 28 Abs. 5a II. BV). Verwenden Sie diese historischen Basisbeträge daher nicht unverändert als heutige Kalkulationswerte. Hinzu kommen gegebenenfalls Zu- und Abschläge; Schönheitsreparaturen sind in den genannten Sätzen nicht enthalten. Für die Verwaltung nennt § 26 Abs. 2 II. BV einen ebenfalls indexierten Basiswert von höchstens 230 Euro jährlich je Wohnung, bei Eigenheimen je Wohngebäude.

Für Ihren Kauf zählt der konkrete Zustand: Lassen Sie Dach, Heizung, Leitungen und Gebäudehülle prüfen und kalkulieren Sie erkennbare Arbeiten anhand von Angeboten. Die II. BV ersetzt weder die Zustandsprüfung noch ein objektspezifisches Sanierungsbudget.

3. Leerstand nicht einkalkuliert

Die II. BV erlaubt ein Mietausfallwagnis von höchstens 2 Prozent der Erträge (§ 29). Für frei vermietete Häuser legen Sie den Puffer selbst fest. Rechnen Sie zum Beispiel mit 2 bis 5 Prozent als Annahme der Redaktion, nicht als belegter Leerstandsquote. Bei 14.400 Euro Jahresnettokaltmiete wären das 288 bis 720 Euro. Prüfen Sie zusätzlich, ob Ihre Liquidität einen längeren Ausfall überbrückt. Eine sorgfältige Auswahl von Mietinteressenten ersetzt den Puffer nicht.

4. Finanzierung ohne Puffer

Rechnen Sie einen höheren Anschlusszins durch, zum Beispiel einen Aufschlag von einem halben bis einem Prozentpunkt. Das ist eine Rechenannahme, keine gesetzliche Vorgabe oder Zinsprognose. Bei 250.000 Euro Restschuld bedeutet ein Prozentpunkt mehr Zins zunächst 2.500 Euro zusätzliche jährliche Zinslast.

5. Bodenanteil nicht beachtet

Grund und Boden gehören zum Kaufpreis, werden aber steuerlich nicht abgeschrieben. Ein hoher Bodenanteil reduziert deshalb die AfA-Bemessungsgrundlage. Er ist dennoch Teil Ihrer Investition und nicht automatisch „Kapital ohne Rendite“: Die Miete bezieht sich auf die Nutzung der Immobilie insgesamt, und ihre Wertentwicklung ist ungewiss.

Die Finanzierung: Eigenkapital, Zinsbindung und Tilgung

• Eigenkapitalquote. Bezogen auf 300.000 Euro Kaufpreis sind 20 Prozent Eigenkapital 60.000 Euro, 30 Prozent sind 90.000 Euro. Müssen Sie die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlen, kommen bei angenommenen 10 Prozent weitere 30.000 Euro hinzu.
• Zinsbindung. Sie legt fest, wie lange der vereinbarte Zins gilt. Danach entscheidet die Anschlussfinanzierung über die weitere Zinslast. Bei variablem Zins tragen Sie das Zinsänderungsrisiko unmittelbar.
• Tilgung. Höhere anfängliche Tilgung senkt die Restschuld schneller, vermindert aber den verfügbaren Cashflow.

Ein positiver Cashflow folgt nicht allein aus einer Eigenkapitalquote. Rechnen Sie Darlehenshöhe, Vertragszins, Tilgung, laufende Kosten und Ausfälle gemeinsam. Im Einstiegsbeispiel bleiben 11.900 Euro vor Finanzierung und Steuern: Übersteigen Zins und Tilgung zusammen diesen Betrag, müssen Sie vor Steuern Geld zuschießen.

Die steuerliche Seite: AfA und Sanierung richtig zuordnen

Mieteinnahmen abzüglich Werbungskosten ergeben Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), die grundsätzlich in Ihre persönliche Einkommensteuerrechnung eingehen. Die Steuerrechnung unterscheidet sich vom Cashflow: AfA mindert das steuerliche Ergebnis ohne jährliche Auszahlung, Tilgung kostet Liquidität, ist aber nicht abziehbar.

Gebäudeabschreibung: 3, 2 oder 2,5 Prozent

Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungskosten des Gebäudes einschließlich zugehöriger Anschaffungsnebenkosten. Der Bodenanteil wird nicht abgeschrieben. Für Wohngebäude zur Einkünfteerzielung gelten nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG folgende lineare Jahressätze:

Fertigstellung	Lineare AfA pro Jahr
Nach dem 31.12.2022	3 Prozent
Von 1925 bis einschließlich 2022	2 Prozent
Vor 1925	2,5 Prozent

Eine nachweislich kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann zu einer höheren AfA führen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Bei selbst genutztem Wohnraum fehlt dagegen die hier vorausgesetzte Einkünfteerzielung.

Für neue Wohngebäude in der EU oder im EWR kommt stattdessen eine degressive AfA von 5 Prozent des jeweiligen Restwerts in Betracht (§ 7 Abs. 5a EStG). Voraussetzung ist unter anderem Herstellung durch den Steuerpflichtigen oder Anschaffung bis Ende des Fertigstellungsjahres. Der maßgebliche Baubeginn beziehungsweise rechtswirksame Kaufvertrag muss zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 liegen. Beim Baubeginn ist die Baubeginnsanzeige maßgeblich. Im Anschaffungs- oder Fertigstellungsjahr wird die AfA grundsätzlich zeitanteilig gerechnet.

Redaktionelle Modellrechnung für ein volles Jahr: 250.000 Euro Gebäudeanteil einschließlich anteiliger Nebenkosten, Fertigstellung 1990. Zwei Prozent ergeben 5.000 Euro AfA. Bei angenommenen 42 Prozent Grenzsteuersatz entspricht das rund 2.100 Euro weniger Einkommensteuer, ohne weitere Steuereffekte. Das ist keine garantierte Steuerersparnis.

Wie der Kaufpreis auf Gebäude und Boden aufzuteilen ist, erläutert der Beitrag zur Kaufpreisaufteilung. Der dort behandelte § 6f EStG ist am 09.10.2026 noch Gesetzentwurf, nicht geltendes Recht.

Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?

Laufende Reparaturen können als Erhaltungsaufwand Werbungskosten sein. Größeren Erhaltungsaufwand bei nicht zum Betriebsvermögen gehörenden, überwiegend Wohnzwecken dienenden Gebäuden können Sie nach § 82b EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Eine allgemeine Verteilung von Modernisierungskosten auf zehn Jahre gibt es nicht.

Für Arbeiten kurz nach dem Kauf ist die 15-Prozent-Grenze wichtig: Instandsetzungen und Modernisierungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung zählen zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dann wirken sie über die AfA statt als sofortige Werbungskosten. Jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten sind aus dieser Prüfung ausgenommen. Erweiterungen zählen ebenfalls nicht in diese Grenze, können aber selbst Herstellungskosten sein.

Auch unabhängig von der Grenze können Erweiterungen oder wesentliche Verbesserungen Herstellungskosten darstellen (§ 255 Abs. 2 HGB). Prüfen Sie deshalb die Einordnung vor größeren Arbeiten. Einzelheiten erläutert Sanierungskosten bei Vermietung.

Kaufnebenkosten folgen dem Gebäude- und Bodenanteil

Erwerbsbezogene Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten gehören zu den Anschaffungskosten (§ 255 Abs. 1 HGB). Sie werden dem Gebäude- und Bodenanteil zugeordnet; nur der Gebäudeanteil wirkt über die AfA. Kosten der Darlehensaufnahme sind davon zu unterscheiden. Der AfA-Satz richtet sich nach dem Gebäude, nicht nach einer eigenen pauschalen Abschreibungsfrist für Kaufnebenkosten.

Steuerliche Effekte ersetzen keine tragfähige Vermietungsrechnung. Lassen Sie die konkrete Kaufpreisaufteilung, Sanierung und Einkommenslage steuerlich prüfen.

Wann sich der Kauf lohnt und wann nicht

Als redaktionelle Orientierung spricht für den Kauf, wenn:

• Ihre Nettomietrendite mindestens 3 Prozent erreicht und für Ihr Risiko sowie Ihre Anlagealternativen ausreicht.
• Der Kaufpreis höchstens dem aus Ihrer Zielrendite berechneten Höchstpreis entspricht.
• Die Finanzierung nach Eigentümerkosten und Ausfallpuffer einen tragbaren Cashflow ergibt.
• Sie langfristig halten können und keine Wertsteigerung benötigen, damit die laufende Rechnung aufgeht.

Ein Warnsignal liegt vor, wenn die Nettomietrendite unter 2 Prozent liegt, der Preis Ihren berechneten Höchstpreis übersteigt oder das Haus hohen Instandhaltungsaufwand erfordert, der nicht im Budget steckt. Ein geplanter früher Wiederverkauf erhöht das Risiko zusätzlich.

Zehnjahresfrist: Bei einem dauerhaft vermieteten Haus im Privatvermögen ist ein Verkaufsgewinn grundsätzlich steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Erst nach Ablauf dieser Frist fällt der Verkauf grundsätzlich nicht mehr unter diese Vorschrift. Genau zehn Jahre sind damit nicht automatisch ausreichend. Prüfen Sie die maßgeblichen Vertragsdaten vor dem Verkauf. Mehr dazu im Beitrag zur Spekulationssteuer.

Die praktische Reihenfolge vor dem Kauf

1. Miete ermitteln. Bestehenden Mietvertrag, ortsübliche Vergleichsmiete und bei Neuvermietung die Mietpreisbremse samt Ausnahmen prüfen.
2. Höchstpreis berechnen. Jahresüberschuss durch Ihre Zielrendite teilen, Startbudget abziehen und anschließend durch 1 plus Nebenkostensatz teilen.
3. Kosten ansetzen. Verwaltung, konkrete Instandhaltung, Ausfallpuffer, nicht gedeckte Betriebskosten und CO2-Kostenanteil erfassen. II.-BV-Basiswerte nicht als aktuelle Pauschalen übernehmen.
4. Finanzierung rechnen. Eigenkapital, Darlehen, Zins und Tilgung ansetzen; höheren Anschlusszins und Mietausfall als Szenarien testen.
5. Steuer einkalkulieren. AfA auf den Gebäudeanteil, persönlichen Grenzsteuersatz und anschaffungsnahe Herstellungskosten innerhalb von drei Jahren prüfen.
6. Kennzahlen abgleichen. Nettomietrendite, Bruttomietrendite, Kaufpreisfaktor und Cashflow getrennt rechnen, ohne Kosten doppelt abzuziehen.
7. Entscheidung treffen. Kaufen Sie nicht allein wegen einer Steuerersparnis oder erhoffter Wertsteigerung. Die laufende Rechnung und Ihre Liquiditätsreserve müssen tragen.