Haus kaufen und vermieten: Ab wann sich die Investition lohnt
Kaufen und vermieten ist ein Klassiker der Immobilieninvestition – aber die Rendite lebt und stirbt an den Zahlen. Was eine Immobilie kosten darf, welche Erträge realistisch sind und welche Kosten die Rendite erodieren, bevor Sie kaufen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Entscheidung rechnet sich über die Nettomietrendite: Nettomiete abzüglich Leerstand, Instandhaltung und nicht umlagefähiger Kosten, geteilt durch den Gesamteinsatz mit Kaufnebenkosten.
- Als Orientierung gilt: Eine Nettomietrendite deutlich unter zwei Prozent ist ein Warnsignal, drei bis vier Prozent eine solide Größe – je nach Region, Zinsniveau und Zustand.
- Die typischen Renditekiller: überzähliger Kaufpreis, zu niedrige Mietansetzung, unterschätzte Instandhaltung und eine Finanzierung ohne Puffer für Zinsänderungs- und Leerstandsrisiko.
Warum „lohnt sich“ eine Rechenfrage ist
Die Frage, ob sich ein Haus zum Vermieten lohnt, lässt sich nicht mit Marktstimmung oder Bauchgefühl beantworten. Sie ist eine Rechenfrage mit klaren Größen: Was kostet die Immobilie, was bringt sie, was fressen die laufenden Kosten auf – und was bleibt davon an Eigenkapital gefesselt. Alles, was über diese vier Größen hinausgeht, ist Risiko, nicht Rendite.
Das macht die Entscheidung berechenbar – und genau deshalb scheitern so viele Vermietungsimmobilien: Nicht, weil der Mietmarkt schlecht ist, sondern weil der Kaufpreis, die Miete oder die Instandhaltung falsch angesetzt wurden. Wer die Rechnung vor dem Kauf sauber aufsetzt, kann die Antwort vorab lesen.
Die drei Kennzahlen, die die Entscheidung tragen
Vier Größen ergeben drei Kennzahlen, die Sie für jede konkrete Immobilie berechnen sollten:
- Gesamteinsatz. Kaufpreis plus Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland, Notar und Grundbuch rund 1,5 bis 2 Prozent, Makler anteilig) plus Startbudget für Sanierung.
- Jahresmieteinnahme. Nettokaltmiete mal zwölf, abzüglich eines Leerstands- und Ausfallpuffers von zwei bis fünf Prozent.
- Jahreskosten des Eigentümers. Die Kosten, die der Mieter nicht übernimmt: Instandhaltung und Instandsetzung, Grundsteuer, Versicherung, Verwaltung (wenn Sie eine Hausverwaltung haben), nicht umlagefähige Betriebskosten und Zinsen.
Daraus ergeben sich die entscheidenden Kennzahlen:
| Kennzahl | Berechnung | Orientierung |
|---|---|---|
| Nettomietrendite | (Jahresmiete minus Jahreskosten) geteilt durch Gesamteinsatz | 2–4 Prozent solide, über 4 Prozent attraktiv |
| Bruttomietrendite (Kaufpreisfaktor) | Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis | 4–6 Prozent je nach Region |
| Cashflow | Jahresmiete minus Jahreskosten minus Darlehenstilgung | positiv, sonst Kapitalbindung |
Die Nettomietrendite ist die ehrlichste Größe: Sie zeigt, was die Immobilie pro Jahr aus dem Gesamteinsatz erwirtschaftet, unabhängig von der Finanzierung. Die Cashflow-Rechnung zeigt, was in der Praxis auf dem Konto landet – und die entscheidet darüber, ob die Investition trägt.
Was eine Immobilie kosten darf
Die Faustregel „unter dem Kaufpreisfaktor kaufen“ ist die schnellste, aber die unvollständigste. Die vollständige Rechnung: Wenn Sie von einer Nettomietrendite von drei Prozent ausgehen, dürfen Sie – bei einer Nettokaltmiete von 1.200 Euro monatlich – höchstens 144.000 Euro Jahresmieteinnahme nach Abzug der Kosten erwirtschaften. Rechenweg: 14.400 Euro Jahresmiete, abzüglich 2.500 Euro Leerstands- und Eigentümerkosten ergibt 11.900 Euro; geteilt durch 0,03 ergibt 396.000 Euro Gesamteinsatz. Abzüglich Kaufnebenkosten von etwa 120.000 Euro bleibt ein zulässiger Kaufpreis von rund 276.000 Euro – plus Startbudget, falls nötig.
Das ist die ehrliche Antwort auf „was darf es kosten“: Die Miete, abzüglich der realen Kosten, geteilt durch die Zielrendite. Alles, was darüber liegt, finanziert sich über Eigenkapital – das dann nicht in der Renditerechnung enthalten ist.
Die typischen Renditekiller
Die meisten vermieteten Immobilien sind nicht schlecht gemanagt, sondern schlecht kalkuliert. Die fünf häufigsten Fehler:
- Zu niedrige Mietansetzung. Wer die Miete zum Markt der Umgebung ansetzt, statt die aktuelle Vermietungspraxis zu prüfen, verfehlt die Rendite von Anfang an. Die Vergleichsdaten der letzten drei Monate in der Lage – nicht die Anzeige vom letzten Jahr – sind die Basis.
- Zu hohe Instandhaltung. Für ältere Gebäude sollten Sie 0,5 bis 1 Prozent des Kaufpreises pro Jahr für Instandhaltung und Instandsetzung einplanen. Wer nur 300 bis 500 Euro ansetzt, kalkuliert optimistisch.
- Leerstand nicht einkalkuliert. Ein neuer Mieter dauert erfahrungsgemäß zwei bis sechs Wochen; ein Wechsel mit Kündigungsfrist länger. Zwei Prozent Puffer sind Standard, in schwächeren Lagen fünf Prozent.
- Finanzierung ohne Puffer. Wer den Zins exakt auf die Miete anspricht, hat keinen Spielraum für Zinsänderungen. Ein Puffer von 0,5 bis einem Prozent Zins ist in jeder Rechnung einzukalkulieren.
- Kaufpreis über der Substanz. Das Gebäude kann 150.000 Euro wert sein – der Kaufpreis liegt bei 250.000 Euro, weil der Käufer „eine gute Lage“ zahlt. Die Differenz ist Kapital, das keine Rendite abwirft.
Die Finanzierung: der Hebel und das Risiko
Die Nettomietrendite sagt, ob die Immobilie trägt. Die Finanzierung sagt, wie viel Eigenkapital gefesselt ist und wie hoch das Risiko ist. Drei Punkte entscheiden:
- Eigenkapitalquote. Bei 20 Prozent Eigenkapital fesseln Sie bei 300.000 Euro Kaufpreis 60.000 Euro; bei 30 Prozent 90.000 Euro. Die Quote bestimmt, ob die Cashflow-Rechnung positiv ist.
- Zinsbindung. Eine zinsfeste Bindung über zehn bis fünfzehn Jahre ist der Standard; wer variabel finanziert, trägt das Zinsänderungsrisiko vollständig.
- Laufzeit und Tilgung. Eine Tilgung von zwei Prozent im ersten Jahr ist der marktübliche Einstieg; höhere Tilgungen verkürzen die Kapitalbindung, verschlechtern aber den Cashflow.
Die Kombination aus Eigenkapitalquote und Zinsbindung bestimmt, ob die Immobilie einen positiven Cashflow hat. Wer beides falsch ansetzt, kauft eine Immobilie, die ihn monatlich Geld kostet – statt sie zu erwirtschaften.
Die steuerliche Seite, die die Rendite verschiebt
Vermietungseinkünfte werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert; das macht die Rendite bei hohen Einkommen relativ unattraktiver. Drei steuerliche Größen verschieben die Rechnung:
- Absetzung für Abnutzung (AfA). Für selbst genutzte Gebäude 2 Prozent pro Jahr (Eigenheim), für vermietete Gebäude 2 Prozent (bestehende Gebäude) beziehungsweise 3 Prozent (Neubau ab 2025). Bei 300.000 Euro Kaufpreis ergeben 2 Prozent 6.000 Euro pro Jahr – ein steuermindernder Effekt, der bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent rund 2.500 Euro pro Jahr spart.
- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Reparaturen sind sofort absetzbar; Modernisierungskosten werden auf zehn Jahre verteilt.
- Kaufnebenkosten. Werden über 25 Jahre abgesetzt (1,38 Prozent pro Jahr) beziehungsweise auf die Nutzungsdauer des Grundstücks und des Gebäudes aufgeteilt.
Die Steuer ist der Hebel, der die Rendite für Vermietungsimmobilien in vielen Fällen erst trägt. Wer sie in der Rechnung ignoriert, kalkuliert konservativ – wer sie überbewertet, kalkuliert optimistisch.
Wann sich der Kauf lohnt – und wann nicht
Die Antwort ist kein Ja oder Nein, sondern eine Bandbreite. Der Kauf lohnt sich, wenn:
- Die Nettomietrendite der konkreten Immobilie (nicht des Marktes) bei drei Prozent oder mehr liegt.
- Der Kaufpreis unter dem berechnbaren Kaufpreisfaktor liegt, der sich aus der aktuellen Miete ergibt.
- Die Finanzierung einen positiven Cashflow ergibt – auch nach Abzug von Instandhaltung und Leerstand.
- Sie das Gebäude mindestens zehn Jahre halten können, weil Verkaufskosten und Steuer die Kurzfristigkeit teuer machen.
Der Kauf lohnt sich nicht, wenn:
- Die Nettomietrendite unter zwei Prozent liegt und keine steuerliche Absetzung die Differenz ausgleicht.
- Der Kaufpreis über dem berechnbaren Kaufpreisfaktor liegt – unabhängig von der Lage.
- Die Immobilie eine hohe Instandhaltungsaufwendungen erfordert, die in der Miete nicht gedeckt sind.
- Sie das Gebäude innerhalb von fünf Jahren verkaufen wollen, weil die Spekulationsfrist die Steuer auf den Gewinn auferlegt.
Die praktische Reihenfolge
Für jede konkrete Immobilie:
- Miete ermitteln. Vergleichsdaten der letzten drei Monate in der Lage, nicht Anzeige vom letzten Jahr.
- Kaufpreis prüfen. Gegen den berechneten Kaufpreisfaktor der aktuellen Miete – nicht gegen die Anzeige.
- Kosten ansetzen. Instandhaltung 0,5–1 Prozent des Kaufpreises pro Jahr, Leerstand zwei bis fünf Prozent, Verwaltung 50–100 Euro pro Wohnung.
- Finanzierung rechnen. Eigenkapitalquote, Zins, Tilgung – mit Puffer für Zinsänderung.
- Steuer einkalkulieren. AfA, Absetzung, Grenzsteuersatz.
- Rendite und Cashflow berechnen. Nettomietrendite, Bruttomietrendite, Cashflow.
- Entscheidung treffen. Ja, wenn die drei Kennzahlen die Bandbreite tragen. Nein, wenn sie nicht tragen.
Die Reihenfolge ist entscheidend: Wer die Miete nach dem Kauf ansetzt, statt sie vor dem Kauf zu ermitteln, kauft auf Hoffnung statt auf Zahlen.
