Biotreppe-Kosten: Vermieter zahlen nur bis Stufe 3 mit

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es erlaubt wieder Gas- und Ölheizungen ohne Einbaufrist, verpflichtet deren Betreiber aber ab 2029 zu einem steigenden Anteil biogener Brennstoffe. Wer vermietet, muss sich an diesen Mehrkosten beteiligen – allerdings nur bis zu einer festen Grenze. Ab der vierten Stufe der Biotreppe verdoppelt sich die Pflichtmenge, der Vermieteranteil bleibt jedoch stehen. Der zusätzliche Aufschlag landet dann vollständig beim Mieter.

Diese Konstruktion ist der Punkt, an dem sich die politische Bewertung des Gesetzes entscheidet. Justizministerin Stefanie Hubig (SPD) begründete die Regelung damit, dass Heizen “keine Kostenfalle für Mieter” werden dürfe. Eigentümerverbände sprechen von einer Scheinkostenbremse, die eine gescheiterte Energiepolitik auf private Kleinvermieter abwälze. Für die Praxis zählt zunächst etwas anderes: Wer ab jetzt eine fossile Heizung in ein Mietobjekt einbaut, legt seine Kostenposition bis weit in die 2040er-Jahre fest.

Die Rechtsgrundlage steht nicht im GModG

Die Kostenaufteilung findet sich nicht im Gebäudemodernisierungsgesetz selbst, sondern im Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (CO2KostAufG). Das Begleitgesetz zum GModG hat dort einen neuen § 5a eingefügt. Er gilt für Wohnraummietverhältnisse, in denen eine neue Heizung mit Erdgas, Heizöl oder Flüssiggas eingebaut wird.

Zwei Termine sind maßgeblich:

• Ab 1. Januar 2028 werden die Netzentgelte und die CO2-Kosten dieser Anlagen hälftig zwischen Vermieter und Mieter geteilt.
• Ab 1. Januar 2029 kommt der Preisbestandteil für die biogenen Brennstoffe hinzu – begrenzt auf die ersten drei Stufen der Biotreppe.

Wichtig ist die Abgrenzung zum Bekannten: Das seit 2023 geltende Zehn-Stufen-Modell des CO2KostAufG, bei dem sich der Vermieteranteil nach dem CO2-Ausstoß je Quadratmeter richtet, bleibt für den Bestand maßgeblich. Für Anlagen, die vor dem Inkrafttreten des GModG eingebaut wurden, ändert sich durch § 5a nichts. Wie das Stufenmodell rechnet, lässt sich mit dem CO2-Kosten-Rechner nachvollziehen.

Für selbstnutzende Eigentümer spielt § 5a keine Rolle. Sie tragen den kompletten Bioaufschlag allein – die Aufteilung betrifft ausschließlich vermietete Wohnungen.

Die vier Stufen und wer sie trägt

Die Biotreppe nach § 43 GModG schreibt für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen einen Mindestanteil klimaneutraler Brennstoffe vor. Kombiniert man diese Stufen mit der Aufteilungsregel, ergibt sich folgendes Bild:

Ab	Pflicht-Bioanteil	Vermieter trägt	Mieter trägt
1. Januar 2029	10 Prozent	5 Prozentpunkte	5 Prozentpunkte
1. Januar 2030	15 Prozent	7,5 Prozentpunkte	7,5 Prozentpunkte
1. Januar 2035	30 Prozent	15 Prozentpunkte	15 Prozentpunkte
1. Januar 2040	60 Prozent	15 Prozentpunkte	45 Prozentpunkte

Bis Stufe 3 gilt eine saubere Halbierung. Ab Stufe 4 bleibt der Vermieterbeitrag auf dem Niveau von Stufe 3 eingefroren, während sich die Pflichtmenge von 30 auf 60 Prozent verdoppelt. Rechnerisch trägt der Mieter dann 45 von 60 Prozentpunkten und damit drei Viertel des Bioaufschlags.

Der Sprung fällt in ein Jahr, das weit weg wirkt. Eine Gasheizung, die 2027 eingebaut wird, ist 2040 aber erst 13 Jahre alt und typischerweise noch nicht am Ende ihrer Nutzungsdauer. Die Stufe 4 trifft also nicht eine ferne Nachfolgergeneration, sondern dieselbe Anlage.

Was das in Euro bedeutet

Die entscheidende Größe ist der Preisabstand zwischen konventionellem und biogenem Brennstoff. Aktuell liegt der Aufschlag für Biomethan und Bio-Heizöl bei etwa 0,10 bis 0,15 Euro je Kilowattstunde. Die folgende Rechnung nutzt 0,12 Euro je Kilowattstunde und eine Mietwohnung mit 10.000 Kilowattstunden Wärmebedarf im Jahr:

Jahr	Bioanteil	Bio-Menge	Mehrkosten gesamt	davon Vermieter	davon Mieter
2029	10 Prozent	1.000 kWh	120 €	60 €	60 €
2030	15 Prozent	1.500 kWh	180 €	90 €	90 €
2035	30 Prozent	3.000 kWh	360 €	180 €	180 €
2040	60 Prozent	6.000 kWh	720 €	180 €	540 €

In einem Mehrfamilienhaus mit acht vergleichbaren Wohnungen erreicht der Vermieteranteil 2035 rund 1.440 Euro im Jahr – und bleibt danach dort, während sich die Gesamtbelastung des Hauses bis 2040 noch einmal verdoppelt.

Zwei Einschränkungen gehören zu dieser Rechnung. Erstens ist der Bioaufschlag eine Marktgröße: Wenn ab 2029 alle betroffenen Anlagen gleichzeitig biogene Mengen nachfragen, kann die Prämie deutlich über den heutigen Werten liegen. Ob Biomethan und Bio-Heizöl in den geforderten Mengen überhaupt verfügbar sein werden, ist die offenste Frage des gesamten Regelwerks. Zweitens kommen CO2-Preis und steigende Gasnetzentgelte oben drauf – letztere unter anderem deshalb, weil die Netzkosten künftig auf weniger Anschlüsse verteilt werden. Zur Preisentwicklung beim CO2-Preis lesen Sie den Beitrag zum EU-Emissionshandel ETS 2.

Neue Pflichten in der Heizkostenabrechnung

Die Aufteilung erledigt sich nicht von selbst. Vermieter müssen die Netzentgelte und die Kosten der biogenen Brennstoffe, die auf die jeweilige Abrechnungseinheit entfallen, gesondert ausweisen. Erst wird der Vermieteranteil abgezogen, dann werden die verbleibenden Kosten nach der Heizkostenverordnung auf die Wohnungen verteilt.

Daraus folgen drei praktische Vorbereitungen:

1. Lieferverträge anpassen. Die Rechnung des Gas- oder Öllieferanten muss Netzentgelt, CO2-Bestandteil und biogenen Anteil getrennt ausweisen. Wer nur eine Summe erhält, kann die gesetzliche Trennung nicht sauber abbilden.
2. Abrechnungsdienstleister informieren. Die neuen Positionen greifen erstmals für das Abrechnungsjahr 2028. Wer die Umstellung erst bei der Erstellung der Abrechnung bemerkt, hat die Belege dann bereits im Bestand.
3. Abrechnung angreifbar halten vermeiden. Eine Heizkostenabrechnung, die den Vermieteranteil nicht nachvollziehbar herausrechnet, ist im Streitfall schwer zu verteidigen. Die Prüfschritte für die Betriebskostenabrechnung helfen bei der Struktur.

Bußgeld statt Bioanteil? Warum die Rechnung nicht aufgeht

In der Diskussion um die Biotreppe kursiert ein naheliegender Gedanke: Wenn biogene Brennstoffe knapp und teuer werden, könnte es günstiger sein, die Pflicht schlicht zu ignorieren und ein Bußgeld zu zahlen. Für einen Verstoß gegen die Bioanteil-Pflicht wird ein Bußgeld von 5.000 Euro genannt; der allgemeine Bußgeldrahmen des Gebäudeenergierechts reicht bei anderen Verstößen bis 50.000 Euro.

Die Rechnung geht aus drei Gründen nicht auf:

Ein Bußgeld ist keine Ablösesumme. Mit der Zahlung ist die Ordnungswidrigkeit geahndet, die gesetzliche Pflicht besteht unverändert fort. Im Folgejahr kann derselbe Verstoß erneut geahndet werden.

Bußgelder sind nicht umlagefähig. Sie gehören nicht zu den Betriebskosten und trägt der Vermieter zu 100 Prozent. Vom Bioaufschlag wäre dagegen mindestens die Hälfte umlagefähig. Damit kehrt sich das Verhältnis um: Im Modellfall oben liegt der Vermieteranteil selbst 2040 bei 180 Euro im Jahr. Ein einziges Bußgeld von 5.000 Euro entspräche dem Vermieteranteil aus rund 27 Jahren.

Ein dokumentierter Rechtsverstoß hat Nebenwirkungen. Bei Verkauf, Anschlussfinanzierung oder Versicherungsfragen wird eine offene Ordnungswidrigkeit am Gebäude zum Thema.

Anders sieht die Rechnung für selbstnutzende Eigentümer aus, die den vollen Aufschlag tragen: Bei einem Einfamilienhaus mit 22.000 Kilowattstunden Jahresbedarf liegen die Mehrkosten 2040 bei rund 1.580 Euro im Jahr. Auch hier bleibt das Bußgeld aber keine legale Alternative, sondern nur ein wiederkehrender Zusatzposten neben der fortbestehenden Pflicht.

Erfüllungsoptionen jenseits des Brennstoffkaufs

Die Bioanteil-Pflicht lässt sich nicht nur durch teuren Brennstoffeinkauf erfüllen. Nach der Ausgestaltung des GModG gelten unter anderem als Erfüllungsoption:

• Solarthermie in Kombination mit der fossilen Anlage – bis Ende 2034 vollständig anrechenbar, danach mit Nachweis durch fachkundige Personen.
• Hybrid-Wärmepumpe mit einem Leistungsanteil von mindestens 30 Prozent.
• Biomasse-Hybrid, also die Kopplung mit einer Holzfeuerung.
• Lüftungsanlagen mit einem Wärmerückgewinnungsgrad von mindestens 73 Prozent.

Für Vermieter ist das die betriebswirtschaftlich interessantere Richtung: Eine einmalige Investition ersetzt eine unbekannte Preisreihe über zwei Jahrzehnte. Ob sich das rechnet, hängt vom Vergleich der Vollkosten ab – der Heizkosten-Vergleich liefert dafür eine erste Orientierung mit eigenen Energiepreisen.

Wer stattdessen auf die Wärmepumpe wechselt, sollte den neuen § 559f BGB kennen. Die volle Modernisierungsumlage nach einem Heizungstausch setzt den Nachweis einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 voraus. Fehlt der Nachweis, sind nur die Hälfte der auf die Wohnung entfallenden Kosten ansetzbar. Für Gebäude ab Baujahr 1997 entfällt die Nachweispflicht. Wie sich die Kennzahl ermitteln lässt, erklärt der Beitrag zur Jahresarbeitszahl; die mögliche Mieterhöhung überschlagen Sie mit dem Modernisierungsumlage-Rechner.

Wie belastbar ist die Regelung?

Die Antwort auf die Frage, ob man sich auf diese Zahlen verlassen kann, lautet: eingeschränkt. Gegen das Gesetz sind verfassungsrechtliche Einwände erhoben worden, unter anderem zur Frage, ob der Bundesrat zustimmen musste. Ein Gutachten zur Verfassungsmäßigkeit der Biotreppe liegt vor. Beides ist bislang nicht abschließend geklärt.

Für die Praxis heißt das nicht, jede Entscheidung aufzuschieben. Es heißt, das Risiko dort klein zu halten, wo es sich vermeiden lässt: Eine funktionierende Heizung muss nicht vorsorglich getauscht werden. Steht ein Tausch dagegen an, ist die Wahl zwischen fossiler Anlage und Erneuerbaren keine reine Investitionsrechnung mehr, sondern auch eine Entscheidung über die Abhängigkeit von einem Brennstoffmarkt, den es in der benötigten Größe noch nicht gibt.

Was Vermieter jetzt tun sollten

1. Bestand sortieren. Nur Anlagen, die nach dem Inkrafttreten des GModG eingebaut wurden, fallen unter Biotreppe und § 5a. Für alle übrigen gilt das bekannte Zehn-Stufen-Modell weiter.
2. Einbaudatum bewusst wählen. Bei ohnehin anstehenden Tauschmaßnahmen entscheidet der Einbau darüber, ob das Gebäude für die nächsten Jahrzehnte in die Biotreppe fällt.
3. Brennstoffversorgung vertraglich klären. Lassen Sie sich die Lieferfähigkeit biogener Mengen ab 2029 und den getrennten Ausweis der Preisbestandteile schriftlich bestätigen.
4. Erfüllungsoptionen durchrechnen. Solarthermie, Hybrid-Wärmepumpe oder Wärmerückgewinnung können den Zukauf ersetzen.
5. Abrechnungsprozess vorbereiten. Ab dem Abrechnungsjahr 2028 müssen Netzentgelte und CO2-Kosten, ab 2029 zusätzlich die Biokosten gesondert ausgewiesen werden.

Zusammenfassung

Für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen in Mietwohnungen teilen sich Vermieter und Mieter ab 2029 die Mehrkosten des vorgeschriebenen Bioanteils zur Hälfte – geregelt in § 5a CO2KostAufG, nicht im GModG selbst. Ab 2028 gilt dasselbe bereits für Netzentgelte und CO2-Kosten. Die hälftige Teilung endet bei Stufe 3 der Biotreppe mit 30 Prozent Bioanteil: Ab 2040 trägt der Mieter 45 von 60 Prozentpunkten. Ein Bußgeld ist keine wirtschaftliche Alternative, weil es nicht umlagefähig ist und die Pflicht bestehen bleibt. Die eigentliche Unbekannte ist der Preis biogener Brennstoffe ab 2029 – wer diese Unsicherheit vermeiden will, prüft die Erfüllungsoptionen oder den Wechsel des Heizsystems. Den technischen Rahmen der Bioanteil-Pflicht erklärt der Beitrag zur Biotreppe nach § 43 GModG, einen Überblick über das gesamte Gesetz gibt der Artikel zum Gebäudemodernisierungsgesetz.