Gebäudemodernisierungsgesetz: Was sich am 29. Juli für Hausbesitzer geändert hat
Das GModG ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten und ersetzt das GEG. Die 65-Prozent-Pflicht fällt, dafür gibt es die Biotreppe, eine Kostenbremse für Mieter und eine bundesweite Solarpflicht.
Das Wichtigste in Kürze
- Das GModG trat am 29. Juli 2026 in Kraft und ersetzt das Gebäudeenergiegesetz.
- Die 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien beim Heizungstausch entfällt – Gas und Öl bleiben erlaubt.
- Stattdessen gilt ab 2029 die Biotreppe: neue Gas- und Ölheizungen müssen steigende Bioanteile nutzen.
- Vermieter müssen fossile Heizkosten ab 2028 anteilig selbst tragen – die Kostenbremse schützt Mieter.
- Ab 2027 greift die bundesweite Solarpflicht für Neubauten und öffentliche Gebäude.
Am 29. Juli 2026 ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) in Kraft getreten. Es ersetzt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und löst die umstrittene 65-Prozent-Regel auf. Stattdessen setzt die Bundesregierung auf technologieoffene Förderung, eine schrittweise Bioanteil-Pflicht für fossile Heizungen und einen stärkeren Mieterschutz. Für Hausbesitzer ändert sich die Planungssicherheit grundlegend; die wichtigsten Änderungen betreffen Heizung, Förderung und Mieterschutz.
Vom GEG zum GModG: Was sich geändert hat
Das GModG wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet und trat am nächsten Tag in Kraft. Bundestag und Bundesrat hatten die Novelle Mitte Juli verabschiedet. Die wesentlichen Neuerungen betreffen vier Bereiche: Heizungsfreiheit, Biotreppe, Mieterschutz und Solarpflicht.
Die 65-Prozent-Pflicht entfällt vollständig. Die Vorgabe, dass neu eingebaute Heizungen mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, ist gestrichen. Eigentümer können wieder frei zwischen Wärmepumpe, Gasheizung, Ölheizung, Fernwärme, Hybridanlage oder Biomasse wählen.
Die Biotreppe ersetzt das Quotenvorhaben. Für neu errichtete Gas- und Ölheizungen gilt ab 2029 eine schrittweise steigende Bioanteil-Pflicht. 10 Prozent Biogas oder Bio-Heizöl müssen 2029 beigemischt werden, ab 2040 sind es 60 Prozent. Bestehende Anlagen bleiben unberührt.
Mieterschutz bei fossilen Heizungen. Wenn ein Vermieter eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss er ab 2028 einen Teil der CO2-Kosten, Netzentgelte und Bioanteil-Kosten selbst tragen. Die Aufteilung ist auf 50 Prozent zwischen Mieter und Vermieter festgelegt. Ab 2029 kommen die Kosten des verpflichtenden biogenen Brennstoffanteils hinzu.
Bundesweite Solarpflicht. Ab 2027 müssen neue öffentliche und gewerbliche Gebäude mit Photovoltaik oder Solarthermie ausgestattet sein. Ab 2030 gilt die Pflicht auch für private Neubauten.
Biotreppe: Was die Bioanteil-Pflicht bedeutet
Die Biotreppe nach § 43 GModG gilt nur für neu errichtete Gas- und Ölheizungen. Eine bestehende Anlage, die ausgetauscht wird, löst die Pflicht aus. Hybridheizungen mit mindestens 25 Prozent erneuerbarer Energie sind bis 2035 ausgenommen (§ 42 GModG).
Die Stufen im Überblick:
| Jahr | Mindest-Bioanteil |
|---|---|
| 2029 | 10 Prozent |
| 2030 | 15 Prozent |
| 2035 | 30 Prozent |
| 2040 | 60 Prozent |
Für ein Einfamilienhaus mit 22.000 kWh Jahresverbrauch bedeutet das: Ab 2029 müssen 2.200 kWh aus Biogas stammen. Ab 2040 wären es 13.200 kWh. Die Mehrkosten liegen aktuell bei etwa 0,10 bis 0,15 Euro pro kWh Biogas-Aufschlag. Detaillierte Berechnungen finden sich im Artikel zur Biotreppe.
Kostenbremse für Mieter: Was Vermieter beachten müssen
Die Kostenbremse soll Mieter vor steigenden Nebenkosten schützen, wenn der Vermieter eine fossile Heizung einbaut. Konkret gilt:
- Ab dem 1. Januar 2028 trägt der Vermieter 50 Prozent der CO2-Kosten und Gasnetzentgelte.
- Ab dem 1. Januar 2029 kommt die Hälfte der Kosten für den biogenen Brennstoffanteil hinzu.
- Die hälftige Teilung der Biokosten gilt nur bis zur dritten Stufe der Biotreppe mit 30 Prozent Bioanteil. Danach bleibt der Vermieteranteil auf diesem Niveau eingefroren.
- Die Aufteilung gilt nur für Wohnraummietverhältnisse, nicht für Gewerbeimmobilien.
- Vermieter müssen die Kostenbestandteile in der jährlichen Heizkostenabrechnung ausweisen.
Die Rechtsgrundlage ist der neue § 5a CO2KostAufG. Wie sich die Anteile über die vier Stufen entwickeln und was das in Euro bedeutet, zeigt der Beitrag zur Kostenaufteilung der Biotreppe.
Für selbst bewohnte Einfamilienhäuser spielt diese Regelung keine Rolle. Sie betrifft vor allem Vermieter von Mehrfamilienhäusern und Mietwohnungen.
Förderung: BEG weiter gültig, aber angepasst
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wird fortgeführt. Die neuen Förderbedingungen gelten seit dem 21. Juli 2026. Bereits vor diesem Datum zugesagte Anträge bleiben von den Änderungen unberührt.
Die Grundförderung liegt bei bis zu 30 Prozent, der Höchstbetrag bei 28.000 Euro. Ein Wertschöpfungsbonus von bis zu 15 Prozent ist möglich, wenn die Sanierung über die reine Heizung hinausgeht. Die Sperrfrist beträgt drei Jahre. Mehr dazu im Artikel zur BEG-Reform.
Solarpflicht: Fristen im Blick behalten
Die Solarpflicht nach § 106 GModG ist technologieoffen – Photovoltaik und Solarthermie erfüllen beide die Vorgabe. Härtefallklauseln schützen bei technischer Unmöglichkeit, Denkmalschutz oder wirtschaftlicher Unzumutbarkeit. Bundesländer mit strengeren Regeln (Bayern, NRW, Baden-Württemberg) behalten diese bei.
Die relevanten Fristen:
| Frist | Betroffene Gebäude |
|---|---|
| 1. Januar 2027 | Neue öffentliche und gewerbliche Gebäude (ab 250 m²) |
| 1. Januar 2030 | Alle neuen Wohngebäude |
Details zur Solarpflicht finden Sie im separaten Artikel GModG Solarpflicht.
Was Hausbesitzer jetzt tun sollten
Das GModG ändert den Rahmen, nicht die Dringlichkeit. Drei Schritte helfen bei der Orientierung:
- Heizungsbestand prüfen: Wie alt ist die Anlage? Läuft sie noch effizient? Bei einem geplanten Tausch die Biotreppe in die Kalkulation einbeziehen. Mit dem Heizkosten-Vergleich lässt sich der Unterschied zwischen Gasheizung und Wärmepumpe bei eigenen Energiepreisen überschlagen.
- Förderbedingungen nutzen: Die BEG-Förderung ist auch nach dem GModG verfügbar. Prüfen, ob Grundförderung und Wertschöpfungsbonus greifen. Die Checkliste zur BEG-Förderplanung hilft, Sperrfrist und Reihenfolge der Maßnahmen zu klären.
- Langfristig planen: Die Bioanteil-Pflicht steigt bis 2040 auf 60 Prozent. Eine Wärmepumpe oder Hybridheizung vermeidet diese Kostensteigerung und profitiert von der Förderung.
Zusammenfassung
Das GModG ist ab dem 29. Juli 2026 das neue Dachgesetz für Gebäudeenergie. Die 65-Prozent-Pflicht ist entfallen, Gas und Öl bleiben als Heizoption erhalten. Dafür gibt es die Biotreppe mit steigenden Bioanteilen ab 2029, eine Kostenbremse für Mieter bei fossilen Heizungen, und eine bundesweite Solarpflicht ab 2027. Die BEG-Förderung läuft weiter – mit angepassten Konditionen. Hausbesitzer sollten Heizung, Förderung und langfristige Kosten im Blick behalten, bevor sie eine Entscheidung treffen.
Für Bestandsanlagen ordnet der Ratgeber Heizung erneuern: Pflicht und Gasheizung 2026 Austauschpflicht, Defekt, Übergangsregeln und freiwillige Modernisierung getrennt ein.
