Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Grenzen, Gegenstände und Kosten

Die Instandhaltung und Instandsetzung einer Mietwohnung ist nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich Aufgabe des Vermieters. Eine Kostenüberwälzung auf den Mieter ist im Wohnraummietrecht nur wirksam, wenn der Mietvertrag eine formal fehlerfreie Kleinreparaturklausel enthält. Fehlt eine solche Klausel oder verstößt sie gegen die strikten Vorgaben des Bundesgerichtshofs (BGH), muss der Vermieter jede Reparatur in voller Höhe selbst bezahlen.

Welche Betragsgrenzen heute gelten, welche Installationsgegenstände erfasst werden dürfen und warum eine Reparaturrechnung niemals anteilig aufgeteilt werden darf, erklärt dieser Ratgeber.

Gesetzliche Ausgangslage: Wer ist für Schäden zuständig?

Das Mietrecht trennt strikt zwischen drei Schadenstypen:

1. Gewöhnliche Abnutzung: Verschleiß durch vertragsgemäßen Gebrauch ist bereits mit der monatlichen Mietzahlung abgegolten (§ 538 BGB). Hierfür haftet der Mieter niemals gesondert.
2. Schuldhafte Beschädigung: Verursacht der Mieter einen Schaden vorsätzlich oder fahrlässig (etwa durch Herunterfallenlassen eines schweren Gegenstands ins Waschbecken), haftet er über die Schadensersatzpflicht nach § 280 BGB in voller Höhe.
3. Bagatellschäden (Kleinreparaturen): Verschleißerscheinungen an häufig genutzten Ausstattungsgegenständen. Nur für diesen engen Bereich darf der Vermieter im Vertrag vereinbaren, dass der Mieter die Rechnung übernimmt.

Wie Vermieter ihre Rechte und Pflichten vertraglich sauber aufsetzen, erläutert unser Überblick zum Wohnraummietvertrag.

Die vier Voraussetzungen einer wirksamen Kleinreparaturklausel

Damit eine Kleinreparaturklausel vor Gericht Bestand hat, müssen nach der ständigen Rechtsprechung des BGH (unter anderem Beschluss vom 09.07.1991, Az. VIII ARZ 1/91) vier Kriterien kumulativ erfüllt sein:

Kriterium	Rechtliche Anforderung	Typische Richtwerte der Gerichte
Gegenstandskreis	Nur Gegenstände des häufigen, direkten Zugriffs des Mieters	Wasserhahn, Mischbatterie, Spülkasten, Türdrücker, Fenstergriff, Rollladengurt, Lichtschalter
Einzelfallgrenze	Fester Höchstbetrag pro einzelner Reparaturmaßnahme	100 bis maximal 120 Euro brutto (inkl. MwSt.)
Jahreshöchstgrenze	Absolute Obergrenze oder prozentualer Deckel pro Kalenderjahr	6 bis 8 % der Jahres-Nettokaltmiete oder 300 bis 400 Euro
Keine Vornahmepflicht	Mieter darf nur zur Kostentragung verpflichtet werden	Vermieter muss Handwerker beauftragen; Mieter darf nicht zur Selbstausführung gezwungen werden

Fehlt auch nur eines dieser Kriterien, ist die gesamte Klausel nach § 307 BGB unwirksam. Es gilt dann automatisch das Gesetz: Der Vermieter zahlt 100 Prozent aller Kleinreparaturen. Eine geltungserhaltende Reduktion gibt es im AGB-Recht nicht.

                  Prüfschema: Muss der Mieter zahlen?
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              Liegt eine formal wirksame Klausel vor?
              (Einzelgrenze + Jahreshöchstgrenze genannt?)
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                            Nein        Ja
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                  Vermieter zahlt      Liegt der Gegenstand im
                  volle Rechnung       direkten Zugriffsbereich?
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                                           Nein        Ja
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                                 Vermieter zahlt    Bleibt die Rechnung
                                 volle Rechnung     unter der Einzelgrenze?
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                                                        Nein        Ja
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                                              Vermieter zahlt    Mieter zahlt
                                              volle Rechnung     die Rechnung

Erfasste Gegenstände: Was gilt als Kleinreparatur?

Die Klausel darf sich nicht pauschal auf die gesamte Wohnung oder das Gebäude erstrecken. Gesetzlicher Orientierungsmaßstab ist § 28 Abs. 3 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV).

Zulässige Gegenstände (häufiger Mieterzugriff)

• Sanitär: Wasserhähne, Mischbatterien, Duschköpfe, Hebel und Schwimmer des WC-Spülkastens, Ablaufventile und Stopfen.
• Türen und Fenster: Fenstergriffe, Türdrücker, Scharniere von Zimmertüren, Kastenschlösser, Schnäpper.
• Beschattung: Rollladengurte, Gurtwickler, Kurbeln für Jalousien im Innenbereich.
• Elektro: Lichtschalter, Steckdosenabdeckungen, Klingeltaster an der Wohnungstür.
• Küche: Knöpfe und Schalter an vermieteten Einbaugeräten.

Unzulässige Gegenstände (Vermieter zahlt immer)

• Leitungen und Rohre: Unterputz verlegte Elektrokabel, Zuleitungen für Gas und Wasser, verstopfte Grund- oder Fallrohre.
• Heizungstechnik: Zentralheizungskessel, Umwälzpumpen, Gasthermen, Brenner, Ausdehnungsgefäße und Rohrventile.
• Bauelemente: Dichtungen an Fenstern und Außentüren, Glasscheiben, Rollladenpanzer, Haustürschlösser.
• Gemeinschaftseigentum: Treppenhausbeleuchtung, Briefkastenanlagen, Gegensprechanlagen und Eingangstüren.

Wird in einer Vertragsklausel beispielsweise die Reparatur an „Gasleitungen“, „Thermen“ oder „Fensterdichtungen“ einbezogen, führt dieser Fehler zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel.

Betragsgrenzen: Einzelgrenze und Jahreshöchstgrenze

Die Einzelfallgrenze: 100 bis 120 Euro

Eine Reparatur gilt nur dann als Kleinreparatur, wenn die Gesamtrechnung (inklusive Material, Arbeitslohn, Anfahrt und Umsatzsteuer) die vereinbarte Grenze nicht übersteigt. Ältere Klauseln nannten oft 75 Euro; moderne Mietverträge setzen meist 100 bis maximal 120 Euro an.

Wichtig: Das Alles-oder-Nichts-Prinzip. Kostet die Instandsetzung eines tropfenden Wasserhahns 108 Euro und die Einzelgrenze im Mietvertrag lautet auf 100 Euro, muss der Mieter nicht etwa 8 Euro oder die Differenz zahlen. Der Mieter zahlt in diesem Fall 0 Euro. Der Vermieter muss die gesamten 108 Euro tragen. Sogenannte Selbstbeteiligungs- oder Zuzahlungsklauseln („Übersteigt die Rechnung 100 Euro, zahlt der Mieter 100 Euro selbst“) sind unwirksam.

Die Jahreshöchstgrenze: 6 bis 8 Prozent

Damit sich Kleinreparaturen für den Mieter nicht zu einer unkalkulierbaren Belastung aufsummieren, schreibt der BGH eine absolute Jahresgrenze vor. Üblich und von den Gerichten anerkannt sind:

• Prozentualer Deckel: 6 bis 8 Prozent der jährlichen Nettokaltmiete. Bei einer Nettokaltmiete von 800 Euro im Monat (9.600 Euro im Jahr) beträgt eine 7-Prozent-Grenze genau 672 Euro pro Jahr.
• Absoluter Festbetrag: 300 bis 450 Euro pro Kalenderjahr.

Wurden im laufenden Kalenderjahr bereits mehrere Kleinreparaturen bezahlt und erreicht eine weitere Rechnung die Jahresgrenze, muss der Vermieter den übersteigenden Betrag übernehmen.

Typische Fallstricke in der Praxis

1. Vornahmeklauseln sind unzulässig

Manche Verträge verpflichten Mieter, Kleinreparaturen selbst in Auftrag zu geben oder eigenhändig auszuführen. Solche Vornahmeklauseln sind unwirksam. Der Mieter schuldet nach dem Gesetz lediglich die Übernahme der Kosten, nicht die Organisation der Handwerkerleistung. Der Ablauf muss stets so sein:

1. Der Mieter meldet den Mangel unverzüglich an den Vermieter.
2. Der Vermieter prüft, ob es sich um einen erfassten Gegenstand handelt.
3. Der Vermieter beauftragt einen qualifizierten Fachbetrieb.
4. Nach Abschluss sendet der Vermieter dem Mieter die Rechnungskopie und fordert die Erstattung ein, sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind.

Welche laufenden Pflichten Vermieter sonst noch beachten müssen, lesen Sie in unserem Ratgeber zu den laufenden Pflichten privater Vermieter.

2. Keine Sammelrechnungen zusammenfassen

Repariert ein Handwerker bei einem Termin drei verschiedene Dinge (z. B. einen Spülkasten für 70 Euro, einen Türgriff für 55 Euro und einen Rollladengurt für 60 Euro), darf der Vermieter die Rechnung nicht auf 185 Euro zusammenziehen und als Ganzes ablehnen oder überwälzen. Jede einzelne Maßnahme muss separat aufgeführt werden. Liegt jede Einzelmaßnahme unter der Einzelgrenze und wird die Jahreshöchstgrenze nicht überschritten, muss der Mieter die drei Positionen einzeln erstatten.

3. Keine Überwälzung über die Betriebskosten

Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung dürfen niemals in die jährliche Betriebskostenabrechnung einfließen. Eine Umlage über das Hausgeld oder die Nebenkosten ist nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV gesetzlich verboten. Weitere Einzelheiten zur korrekten Abrechnung finden Sie in unserem Leitfaden zur Betriebskostenabrechnung.