Die ortsübliche Vergleichsmiete entscheidet — beim ersten Vertrag anders als bei der Erhöhung

Zwei Obergrenzen bestimmen, was Sie für Ihre Wohnung verlangen dürfen, und sie greifen zu unterschiedlichen Zeitpunkten. Bei der Neuvermietung liegt die Grenze in ausgewiesenen Gebieten bei zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Im laufenden Vertrag liegt sie bei zwanzig oder fünfzehn Prozent über der bisher gezahlten Miete — gedeckelt wiederum durch die Vergleichsmiete. Wer sich an Angebotspreisen im Immobilienportal orientiert, kalkuliert an beiden Grenzen vorbei, weil dort Wunschmieten stehen und nicht abgeschlossene Verträge.

Der eigentliche Aufwand liegt nicht im Rechnen, sondern im Nachweis. Im Streit muss der Vermieter darlegen, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für genau diese Wohnung ist. Ob ihm das gelingt, hängt weniger vom Objekt ab als vom Dokument, auf das er sich stützt — und bei der Neuvermietung zusätzlich von einer Auskunft, die vor der Unterschrift des Mieters erteilt sein muss.

Was die ortsübliche Vergleichsmiete abbildet — und was nicht

§ 558 Abs. 2 BGB definiert die Größe eng: Sie wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Drei Konsequenzen folgen daraus unmittelbar.

Erstens ist die Vergleichsmiete ein rückwärtsgewandter Wert. Sie umfasst auch Verträge, die vor sechs Jahren geschlossen und seither nicht angefasst wurden. In Städten mit kräftiger Preisentwicklung liegt sie deshalb strukturell unter dem, was heute am Markt aufgerufen wird. Der Betrachtungszeitraum wurde zum 1. Januar 2020 von vier auf sechs Jahre verlängert, was diesen Abstand eher vergrößert als verkleinert hat.

Zweitens zählt die energetische Beschaffenheit ausdrücklich zu den Vergleichsmerkmalen. Eine gedämmte Fassade, neue Fenster oder eine erneuerte Heizung schlagen sich also nicht erst über eine Modernisierungsumlage nieder, sondern bereits in der Einordnung der Wohnung.

Drittens bleibt Wohnraum außen vor, dessen Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt ist. Geförderte Bestände verzerren die Vergleichsmiete daher nicht nach unten.

Ein Detail, das in der Praxis regelmäßig Geld kostet, betrifft die Fläche. Der Bundesgerichtshof hat seine frühere Toleranz von zehn Prozent für Flächenabweichungen aufgegeben: Für eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete kommt es allein auf die tatsächliche Wohnfläche an, gleichgültig, was im Vertrag steht und wie stark die Abweichung ausfällt (BGH, Urteil vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14). Eine großzügig geschätzte Quadratmeterzahl im Mietvertrag hilft also nicht; sie kann die zulässige Miete sogar senken, wenn die Wohnung in Wahrheit kleiner ist.

Einfacher oder qualifizierter Mietspiegel: Der Unterschied ist eine gesetzliche Vermutung

Ein Mietspiegel ist nach § 558c Abs. 1 BGB eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Vermieter- und Mietervertretern gemeinsam erstellt oder anerkannt wurde. Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind nach § 558c Abs. 4 Satz 2 BGB verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Angepasst werden soll er im Abstand von zwei Jahren.

Qualifiziert im Sinne des § 558d Abs. 1 BGB ist ein Mietspiegel nur, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und anerkannt wurde. Was diese Grundsätze verlangen, konkretisiert seit 2021 die Mietspiegelverordnung; hält ein Mietspiegel deren Anforderungen aus den §§ 7 bis 21 ein, wird die wissenschaftliche Erstellung vermutet (§ 6 Abs. 2 MsV). Hinzu kommt eine Pflegepflicht: Alle zwei Jahre ist anzupassen, nach vier Jahren ist neu zu erstellen, und maßgeblich ist jeweils der Stichtag der Datenerhebung — nicht das Erscheinungsdatum der Broschüre (§ 558d Abs. 2 BGB).

Erst wenn diese Pflegepflicht eingehalten ist, greift der eigentliche Vorteil: Nach § 558d Abs. 3 BGB wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Wer das bestreitet, muss die Vermutung erschüttern. Ein einfacher Mietspiegel leistet das nicht; er ist ein Indiz, das ein Gericht frei würdigt. Prüfen Sie deshalb auf dem Deckblatt zwei Angaben: ob das Werk als qualifiziert bezeichnet ist und zu welchem Stichtag erhoben wurde.

Als Begründung eines Erhöhungsverlangens nennt § 558a Abs. 2 BGB vier Mittel, die sich in Beweiskraft und Kosten deutlich unterscheiden — beim Mietspiegel hängt beides zusätzlich von seiner Qualifikation ab:

Begründungsmittel	Fundstelle	Beweiskraft und Aufwand
Qualifizierter Mietspiegel	§ 558a Abs. 2 Nr. 1, § 558d Abs. 3 BGB	Gesetzliche Vermutung für die Vergleichsmiete; kostenlos verfügbar
Einfacher Mietspiegel	§ 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB	Nur Indizwirkung, gerichtlich frei würdigbar
Auskunft aus einer Mietdatenbank	§ 558a Abs. 2 Nr. 2, § 558e BGB	Setzt eine anerkannte Datenbank vor Ort voraus, existiert selten
Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen	§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB	Muss mit Gründen versehen sein; vierstelliges Honorar üblich
Drei vergleichbare Wohnungen	§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB	Die Benennung von drei Wohnungen genügt; auch eigene Objekte zulässig

Zwei Nebenregeln werden häufig übersehen. Existiert ein qualifizierter Mietspiegel mit Angaben für die Wohnung, müssen Sie diese Angaben im Erhöhungsverlangen mitteilen, selbst wenn Sie die Erhöhung auf ein Gutachten oder Vergleichswohnungen stützen (§ 558a Abs. 3 BGB). Und bei Spannenwerten reicht es aus, dass die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 Satz 1 BGB) — eine Herleitung des exakten Punktwerts über Zu- und Abschläge ist für die formale Wirksamkeit nicht nötig, für die inhaltliche Überzeugungskraft aber hilfreich.

Zehn Prozent bei Neuvermietung — aber nur, wo eine Landesverordnung gilt

§ 556d Abs. 1 BGB begrenzt die Anfangsmiete auf höchstens 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, allerdings ausschließlich für Wohnungen in einem Gebiet, das die Landesregierung durch Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat. Ohne solche Verordnung gilt bei Vertragsschluss Vertragsfreiheit, begrenzt lediglich durch die Wuchergrenzen des allgemeinen Rechts.

Die Ermächtigung wäre Ende 2025 ausgelaufen. Das Gesetz zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 17. Juli 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 163) hat sie verlängert: Eine Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten. Inhaltlich blieb die Regelung unverändert, insbesondere die Zehn-Prozent-Grenze und der Stichtag für Neubauten. Verfassungsrechtlich ist die Vorschrift bestätigt: Das Bundesverfassungsgericht hat eine Verfassungsbeschwerde einer Wohnungseigentümerin gegen § 556d BGB nicht zur Entscheidung angenommen (Beschluss vom 8. Januar 2026 – 1 BvR 183/25).

Wo die Bremse konkret gilt, sagt allein die Verordnung Ihres Bundeslandes. Nach Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung waren im Januar 2026 bundesweit 814 Gemeinden von Mietpreisbremse oder abgesenkter Kappungsgrenze erfasst, davon 681 von beiden Instrumenten, 71 nur von der Mietpreisbremse und 62 nur von der abgesenkten Kappungsgrenze. Rund 32 Millionen Menschen und damit 39 Prozent der Bevölkerung leben in diesen Gebieten; lediglich das Saarland und Sachsen-Anhalt haben bislang keine Ausweisung vorgenommen. Entscheidend für die Praxis ist die Unterscheidung dahinter: Es handelt sich um zwei getrennte Verordnungen. Ihre Gemeinde kann in der einen stehen und in der anderen fehlen.

Rechenbeispiel für eine 68 Quadratmeter große Wohnung, für die der qualifizierte Mietspiegel 10,90 Euro je Quadratmeter ausweist: Die Vergleichsmiete beträgt 741,20 Euro netto kalt, die zulässige Anfangsmiete in einem ausgewiesenen Gebiet damit 815,32 Euro. Bei einer Indexmiete wird übrigens nur die Ausgangsmiete an dieser Grenze gemessen, die späteren Anpassungen nicht (§ 557b Abs. 4 BGB).

Drei Ausnahmen, die ohne Auskunft vor Vertragsschluss ins Leere gehen

Über die 110 Prozent hinaus dürfen Sie in drei Konstellationen gehen. Erstens: Lag die Vormiete höher, darf eine Miete bis zu dieser Höhe vereinbart werden; Mietminderungen und Erhöhungen aus dem letzten Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses bleiben dabei außer Betracht (§ 556e Abs. 1 BGB). Zweitens: Haben Sie in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert, darf die Grenze um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Umlage nach § 559 BGB ergäbe — also acht Prozent der aufgewendeten Kosten pro Jahr, gekappt bei drei Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei Ausgangsmieten unter sieben Euro je Quadratmeter bei zwei Euro (§ 556e Abs. 2, § 559 Abs. 1 und 3a BGB).

Drittens nimmt § 556f BGB zwei Fälle vollständig aus: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Das Wort „erstmals“ ist streng zu lesen — maßgeblich ist die erste Nutzung, nicht der Bauantrag oder das Baujahr. Für die umfassende Modernisierung hat der Bundesgerichtshof hohe Hürden gesetzt: Der Bauaufwand muss etwa ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus ohne Grundstücksanteil erreichen, wobei nur Modernisierungskosten nach § 555b BGB zählen und reine Instandsetzung herauszurechnen ist; qualitativ müssen mehrere wesentliche Bereiche wie Heizung, Sanitär, Fenster, Böden und Elektroinstallation erneuert sein (BGH, Urteil vom 11. November 2020 – VIII ZR 369/18).

Alle drei Ausnahmen stehen unter einem Vorbehalt, an dem sie in der Praxis am häufigsten scheitern. Nach § 556g Abs. 1a BGB müssen Sie den Mieter unaufgefordert und vor dessen Vertragserklärung darüber informieren, worauf Sie sich stützen: auf die Höhe der Vormiete, auf Modernisierungsmaßnahmen der letzten drei Jahre, auf die Ersteinnutzung nach dem 1. Oktober 2014 oder auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Sämtliche Erklärungen dazu bedürfen der Textform (§ 556g Abs. 4 BGB).

Bleibt die Auskunft aus, können Sie sich auf die Ausnahme nicht berufen. Holen Sie sie später formgerecht nach, greift die höhere Miete erst zwei Jahre nach der Nachholung. Zurückfordern kann der Mieter zu viel gezahlte Miete nach Bereicherungsrecht, wobei die Einwände aus §§ 814 und 817 Satz 2 BGB ausgeschlossen sind; Voraussetzung ist eine Rüge in Textform. Erfolgt sie innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und läuft das Mietverhältnis noch, wirkt sie bis zum Vertragsbeginn zurück — danach nur noch für künftig fällige Mieten (§ 556g Abs. 2 BGB). Unabhängig davon kann der Mieter Auskunft über die Tatsachen verlangen, die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblich sind (§ 556g Abs. 3 BGB).

Im Beispiel oben: Betrug die Vormiete 860 Euro, wären ohne schriftliche Auskunft nur 815,32 Euro durchsetzbar. Die Differenz von 44,68 Euro monatlich summiert sich bei rechtzeitiger Rüge über 30 Monate auf rund 1.340 Euro Rückzahlung — für ein Blatt Papier, das vor der Unterschrift auf dem Tisch hätte liegen müssen.

Im Bestand entscheiden 15 Monate, drei Jahre und zwei Kalendermonate

Für die Erhöhung im laufenden Vertrag gilt ein anderes Regime. § 558 Abs. 1 BGB verlangt, dass die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist; das Verlangen selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Umlagen nach den §§ 559 bis 560 BGB — Modernisierung und Betriebskosten — bleiben bei beiden Fristen unberücksichtigt.

Die zweite Grenze ist die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB: Innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. In Gemeinden oder Gemeindeteilen, die eine Landesverordnung als besonders gefährdet ausweist, sinkt der Satz auf 15 Prozent; solche Verordnungen gelten jeweils höchstens fünf Jahre.

Was das ausmacht, zeigt die Beispielwohnung. Die Nettokaltmiete beträgt 612 Euro (9,00 Euro je Quadratmeter) und ist seit drei Jahren unverändert, die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 741,20 Euro.

1. Ohne abgesenkte Kappungsgrenze sind 612 × 1,20 = 734,40 Euro möglich. Die Vergleichsmiete wird nicht erreicht, die Kappungsgrenze bindet.
2. Mit abgesenkter Kappungsgrenze sind 612 × 1,15 = 703,80 Euro möglich — 30,60 Euro weniger im Monat, 367,20 Euro weniger im Jahr.
3. In beiden Fällen bleibt der Rest bis zur Vergleichsmiete für ein weiteres Verlangen nach Ablauf der Dreijahresfrist erhalten.

Formal verlangt § 558a Abs. 1 BGB Textform und eine Begründung; das Verlangen ist an alle im Vertrag genannten Mieter zu richten. Der zeitliche Ablauf ergibt sich aus § 558b BGB: Geht das Schreiben am 10. September 2026 zu, hat der Mieter bis zum 30. November 2026 Zeit zuzustimmen, und die erhöhte Miete ist ab dem 1. Dezember 2026 geschuldet. Stimmt er nicht zu, muss die Klage auf Zustimmung innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden, hier also bis Ende Februar 2027. Formfehler des Verlangens lassen sich im Prozess noch beheben, dann läuft die Zustimmungsfrist allerdings erneut (§ 558b Abs. 3 BGB).

Was vor dem nächsten Vertrag oder Erhöhungsschreiben zu klären ist

Messen Sie die Wohnfläche nach, bevor Sie ein Erhöhungsverlangen aufsetzen — die Rechtsprechung stellt auf den tatsächlichen Wert ab, und eine alte Vertragsangabe schützt nicht. Rufen Sie anschließend beide Landesverordnungen getrennt ab, die zur Mietpreisbremse und die zur Kappungsgrenze, und notieren Sie deren Ablaufdatum; Verordnungen werden in kurzen Abständen neu gefasst und ändern dabei ihren Gemeindezuschnitt. Halten Sie die Einordnung im Mietspiegel mit Feld, Spanne und Stichtag der Datenerhebung schriftlich fest, damit sie später nachvollziehbar bleibt. Und wenn Sie sich auf Vormiete, Modernisierung oder Neubau stützen: Legen Sie die Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB als eigenes, datiertes Blatt vor die Vertragsunterschrift und lassen Sie den Empfang bestätigen.

Ein Blick voraus lohnt bei längeren Bindungen. Der Regierungsentwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete, den das Kabinett am 29. April 2026 beschlossen und der Bundestag am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten hat, will unter anderem Möblierungszuschläge ausweisungspflichtig machen und Indexmietsteigerungen in angespannten Märkten oberhalb von drei Prozent jährlich nur noch zur Hälfte wirken lassen. Beschlossen ist davon nichts; für heute geschlossene Verträge gilt die oben beschriebene Rechtslage.

Diese Darstellung ersetzt keine Rechtsberatung. Ob eine konkrete Wohnung in ein bestimmtes Mietspiegelfeld gehört, ob eine Sanierung als umfassende Modernisierung durchgeht und ob eine Vormiete im maßgeblichen Sinne wirksam vereinbart war, entscheidet sich am Einzelfall und im Zweifel vor Gericht. Für alles, was darüber hinausgeht, sind Mietrechtsanwälte oder die Eigentümerverbände die richtigen Adressaten.