Wohnraummietvertrag: Welche Klauseln halten und welche ersatzlos wegfallen

Wer zum ersten Mal eine Wohnung vermietet, lädt sich in der Regel ein Vertragsmuster herunter, füllt die Felder aus und unterschreibt. Der Vertrag kommt damit auch zustande. Nur gilt an den Stellen, an denen später Geld im Spiel ist, häufig nicht das, was im Formular steht. Vorformulierte Klauseln unterliegen der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB, und die kennt keine Zwischenlösung: Eine Klausel, die den Mieter unangemessen benachteiligt, wird nicht auf das gerade noch zulässige Maß zurechtgestutzt, sondern entfällt.

Was danach gilt, steht in § 306 Abs. 2 BGB — der Vertrag richtet sich insoweit nach den gesetzlichen Vorschriften. Und die gesetzliche Grundregel ist für Vermieter unbequem: Nach § 535 Abs. 1 BGB muss der Vermieter die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand überlassen und sie während der gesamten Mietzeit in diesem Zustand erhalten. Jede Klausel, die Erhaltungsaufwand auf den Mieter verlagert, weicht von diesem Leitbild ab. Fällt sie weg, bleibt die volle Pflicht beim Eigentümer. Der praktische Nutzen eines gut gemachten Mietvertrags liegt deshalb weniger darin, möglichst viel zu regeln, als darin, das Wenige so zu regeln, dass es die Inhaltskontrolle übersteht.

Was der Vertrag festlegt — und was ohnehin gilt

Zwingende Formularfelder kennt das Wohnraummietrecht nicht. Notwendig ist nur, was den Vertrag bestimmbar macht: die Vertragsparteien mit vollständigem Namen, die Mietsache samt Nebenräumen wie Keller, Stellplatz oder Garten, die Miete und der Beginn des Mietverhältnisses. Alles Übrige — Kündigungsfristen nach § 573c BGB, Erhaltungspflicht, Mängelrechte — greift auch dann, wenn im Vertrag kein Wort dazu steht.

Bei der Wohnfläche lohnt Zurückhaltung. Wer eine Quadratmeterzahl in den Vertrag schreibt, sollte sie belastbar ermittelt haben, denn sie wird zur vereinbarten Beschaffenheit. Für spätere Mieterhöhungen nützt eine geschönte Angabe ohnehin nichts: Der Bundesgerichtshof hat 2015 seine frühere Zehn-Prozent-Toleranz aufgegeben und stellt für die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete allein auf die tatsächliche Fläche ab (BGH, Urteil vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14). Eine Fläche, die zu großzügig gemessen wurde, wirkt damit nur in eine Richtung — gegen den Vermieter.

Schriftform, Befristung und Kündigungsverzicht

§ 550 BGB verlangt Schriftform für Verträge, die für längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden. Die Rechtsfolge ist milder, als der Wortlaut vermuten lässt: Der Vertrag ist nicht unwirksam, er gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen, kündbar frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Wohnung. Ein Formfehler kostet also nicht den Vertrag, sondern die Bindungsdauer. Anders als bei der Geschäftsraummiete, für die § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB inzwischen Textform genügen lässt, bleibt es bei Wohnraum bei der Unterschrift auf demselben Dokument. Anlagen wie Hausordnung oder Betriebskostenaufstellung gehören deshalb fest mit dem Vertrag verbunden und im Vertragstext benannt.

Häufiger noch scheitern Befristungen. Ein Zeitmietvertrag ist nur aus drei Gründen zulässig, die § 575 Abs. 1 BGB abschließend aufzählt: Eigennutzung durch den Vermieter, seine Familienangehörigen oder Haushaltsangehörige; erhebliche bauliche Maßnahmen, Beseitigung oder Instandsetzung, die durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses wesentlich erschwert würden; oder die Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten. Der Grund muss dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Fehlt er oder wird er nachgeschoben, gilt das Mietverhältnis als unbefristet. Wer eine Wohnung nur zwischenzeitlich vermieten will, weil der Verkauf noch offen ist, findet dafür in § 575 BGB keine Grundlage.

Bleibt der beiderseitige Kündigungsverzicht als Alternative. Auch er hat eine Grenze: Ein formularmäßiger Verzicht benachteiligt den Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unangemessen, wenn er vier Jahre überschreitet (BGH, Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 27/04). Vier Jahre sind zugleich die Höchstdauer, für die das Kündigungsrecht bei einer Staffelmiete ausgeschlossen werden darf (§ 557a Abs. 3 BGB).

Die Miete: Staffel, Index oder Anpassung an die Vergleichsmiete

Drei Wege führen zu einer Miete, die sich über die Jahre bewegt — und sie schließen einander weitgehend aus.

Modell	Vertragliche Voraussetzung	Was dafür ausgeschlossen ist
Staffelmiete (§ 557a BGB)	Schriftlich, jede Staffel als Geldbetrag ausgewiesen, mindestens ein Jahr unverändert	Erhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB während der Laufzeit
Indexmiete (§ 557b BGB)	Schriftlich, Bindung an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts, Anpassung durch Erklärung in Textform	Erhöhung nach § 558 BGB; Modernisierungsumlagen nur eingeschränkt
Vergleichsmiete (§ 558 BGB)	Keine Vereinbarung nötig, greift von selbst	Nichts, aber Kappungsgrenze von 20 bzw. 15 Prozent in drei Jahren

Der häufigste Fehler bei der Staffelmiete ist die Prozentangabe. § 557a Abs. 1 BGB verlangt, dass die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag ausgewiesen wird. „Erhöhung um jährlich drei Prozent“ erfüllt das nicht. Konkret: Beginnt die Nettokaltmiete bei 700 Euro und soll jährlich um 25 Euro steigen, gehören die Beträge 700, 725, 750, 775 und 800 Euro mit ihren Geltungszeitpunkten in den Vertrag. Zu beachten ist außerdem § 557a Abs. 4 BGB — in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wird jede einzelne Staffel an der Mietpreisbremse gemessen, maßgeblicher Zeitpunkt ist jeweils die Fälligkeit der ersten Miete dieser Staffel.

Die Mietpreisbremse gilt weiter: § 556d Abs. 2 BGB nennt den 31. Dezember 2029 als spätesten Außerkrafttretenszeitpunkt der Landesverordnungen. Wer sich auf eine Ausnahme beruft — höhere Vormiete, Modernisierung in den letzten drei Jahren, Neubau nach dem 1. Oktober 2014 oder umfassende Modernisierung —, muss den Mieter darüber nach § 556g Abs. 1a BGB unaufgefordert in Textform informieren, und zwar vor dessen Vertragserklärung. Wird die Auskunft nachgeholt, kann sich der Vermieter erst zwei Jahre später auf die höhere Miete berufen. Das ist keine Formalie, sondern der Unterschied zwischen kalkulierter und ortsüblicher Miete.

Bei der Indexmiete ist die Rechtslage derzeit in Bewegung. Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete beschlossen; er sieht vor, dass in angespannten Wohnungsmärkten Steigerungen des maßgeblichen Verbraucherpreisindexes oberhalb von 3,0 Prozent jährlich nur noch zur Hälfte mieterhöhend geltend gemacht werden dürfen. Der Bundestag hat den Entwurf am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten und an die Ausschüsse überwiesen; verabschiedet ist er bislang nicht. Wer jetzt eine Indexmiete vereinbart, sollte einkalkulieren, dass sich die Anpassungsmechanik noch während der Vertragslaufzeit ändert.

Betriebskosten: ein Satz genügt, eine Position nicht

Ohne Vereinbarung trägt der Vermieter die Betriebskosten — § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB formuliert die Umlage als Option, nicht als Regelfall. Der Umfang dieser Vereinbarung ist dagegen erstaunlich anspruchslos: Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10. Februar 2016 (VIII ZR 137/15) reicht es aus, wenn der Vertrag bestimmt, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt. Weder die Aufzählung der einzelnen Kostenarten noch ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung ist dafür nötig.

Eine wichtige Ausnahme bleibt. § 2 Nr. 17 BetrKV erfasst „sonstige Betriebskosten“, also alles, was in den Nummern 1 bis 16 nicht steht — Wartung der Rauchwarnmelder, Dachrinnenreinigung, Prüfung von Elektroanlagen. Diese Positionen sind nur umlagefähig, wenn sie im Vertrag konkret benannt sind; ein pauschaler Verweis auf Nr. 17 genügt nicht (BGH, Urteil vom 7. April 2004 – VIII ZR 167/03). Wer Rauchwarnmelder mietet und wartet, sollte das also ausdrücklich in den Vertrag schreiben.

Nicht umlagefähig sind unabhängig von jeder Vereinbarung die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten; § 1 Abs. 2 BetrKV nimmt beide ausdrücklich aus. Weggefallen ist zum 1. Juli 2024 auch das sogenannte Nebenkostenprivileg für Kabelfernsehen: § 2 Nr. 15 BetrKV lässt die Nutzungsentgelte für eine gebäudeexterne Antennenanlage und die Kabelweitersendungsgebühren nur noch „bis zum 30. Juni 2024“ zu. Ein Glasfaser-Bereitstellungsentgelt ist nach § 556 Abs. 3a BGB nur bei wirtschaftlicher Umsetzung umlagefähig.

Beim Umlageschlüssel schweigt der Vertrag am besten dort, wo das Gesetz die passende Antwort hat: Ohne abweichende Vereinbarung wird nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt, verbrauchsabhängige Kosten nach Verbrauch (§ 556a Abs. 1 BGB). Bei vermietetem Wohnungseigentum gilt nach § 556a Abs. 3 BGB der Verteilerschlüssel der Gemeinschaft — ein Punkt, den Formularverträge häufig übersehen. Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden (§ 556 Abs. 2 Satz 2 BGB); abgerechnet werden muss binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums, danach ist die Nachforderung ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB).

Die Kaution und ihr Konto

§ 551 BGB setzt drei Grenzen, und alle drei sind zugunsten des Mieters zwingend. Die Sicherheit darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Bei 780 Euro Nettokaltmiete und 190 Euro Vorauszahlung sind das 2.340 Euro, nicht 2.910 Euro. Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen — die erste zu Beginn des Mietverhältnisses, die weiteren mit den beiden folgenden Mieten. Eine Klausel, die die Kaution vollständig vor Schlüsselübergabe verlangt, ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

Die Anlagepflicht wird in der Praxis am häufigsten unterschätzt. Die Kaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden, die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB). Das ist keine Ordnungsvorschrift: Der Mieter darf die Zahlung verweigern, solange der Vermieter kein insolvenzfestes Konto benennt (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 98/10). Ein Treuhandkonto kostet wenig Aufwand — die Kaution auf dem eigenen Girokonto kann den Anspruch zeitweise entwerten.

Klauseln, die vor dem Bundesgerichtshof reihenweise scheitern

Schönheitsreparaturen

Der Begriff ist enger, als viele Verträge suggerieren. § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung definiert Schönheitsreparaturen als Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Parkettabschliff, Austausch von Teppichböden oder das Streichen von Fenstern und Türen von außen gehören nicht dazu.

Vier Entscheidungen haben die verbreiteten Formulierungen nacheinander beseitigt:

1. Starre Fristenpläne, die Renovierung „mindestens“ nach einem festen Turnus verlangen, sind unwirksam — und zwar die Überwälzung insgesamt (BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/03).
2. Eine Farbwahlklausel, die dem Mieter schon während der Mietzeit bestimmte Farbtöne vorschreibt, macht die Renovierungspflicht ebenfalls komplett unwirksam (BGH, Urteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07).
3. Wird die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, hält die formularmäßige Überwälzung nicht stand, sofern der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14).
4. Quotenabgeltungsklauseln, die den Mieter anteilig an noch nicht fälligen Renovierungen beteiligen, sind als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam (BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 242/13).

Die Folge geht weiter, als der bloße Wegfall vermuten lässt. Ist die Wohnung unrenoviert übergeben und die Klausel unwirksam, kann der Mieter bei erheblicher Verschlechterung des Dekorationszustands vom Vermieter die Renovierung verlangen — muss sich an den Kosten aber in der Regel zur Hälfte beteiligen (BGH, Urteile vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18). Zur Größenordnung: Für preisgebundenen Wohnraum setzt § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV die Schönheitsreparaturkosten mit höchstens 8,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr an, für eine 70-Quadratmeter-Wohnung also rund 595 Euro jährlich. Als Marktpreis taugt dieser Wert nicht, wohl aber als Hinweis darauf, dass eine gekippte Klausel über eine Mietdauer von acht Jahren einen vierstelligen Betrag kostet.

Wer die Wohnung frisch renoviert übergibt, kann die laufenden Schönheitsreparaturen weiterhin übertragen — mit weichen, als Richtwert formulierten Fristen, ohne Farbvorgabe für die Mietzeit und ohne Endrenovierungspflicht. Halten Sie den Übergabezustand raumweise im Protokoll fest: Im Streit trägt die Beweislast, wer sich auf den unrenovierten Zustand beruft.

Kleinreparaturen

Eine gesetzliche Regelung gibt es nicht, nur Rechtsprechung, und die ist streng. Zulässig ist allein die Übernahme der Kosten, nicht die Pflicht, die Reparatur selbst vornehmen zu lassen — eine solche Vornahmeklausel hat der Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt (BGH, Urteil vom 6. Mai 1992 – VIII ZR 129/91). Die Klausel muss sich zudem auf Teile beschränken, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, also Armaturen, Schalter, Fenster- und Türgriffe, Rollladengurte (BGH, Urteil vom 7. Juni 1989 – VIII ZR 91/88). Und sie braucht neben dem Höchstbetrag je Einzelfall eine Obergrenze für den Fall, dass in einem Jahr mehrere Kleinreparaturen anfallen.

Für die konkreten Beträge gibt es keine höchstrichterliche Zahl. Die Instanzgerichte akzeptieren derzeit üblicherweise Einzelbeträge in der Größenordnung von 100 bis 120 Euro und Jahresobergrenzen von etwa sechs bis acht Prozent der Jahresnettokaltmiete — bei 800 Euro Monatsmiete also grob 576 bis 768 Euro im Jahr; die Spanne verschiebt sich mit dem regionalen Handwerkerpreisniveau. Wer die Grenze zu hoch ansetzt, verliert nicht den überschießenden Teil, sondern die ganze Klausel.

Tierhaltung und Untervermietung

Ein formularmäßiges Verbot der Hunde- und Katzenhaltung ohne Ausnahmemöglichkeit ist unwirksam; ob die Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, verlangt eine Abwägung im Einzelfall (BGH, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/12). Praktikabel ist eine Klausel, die die Haltung von Hunden und Katzen an die Zustimmung des Vermieters knüpft, wobei diese nur aus sachlichem Grund verweigert werden darf. Kleintiere in üblichem Umfang dürfen ohnehin nicht untersagt werden.

Bei der Untervermietung eines Teils der Wohnung räumt § 553 Abs. 1 BGB dem Mieter einen Erlaubnisanspruch ein, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht; eine Klausel, die Untervermietung generell ausschließt, ist nach § 553 Abs. 3 BGB unwirksam. Sinnvoll ist stattdessen der Hinweis auf den Zustimmungsvorbehalt und auf den möglichen Untermietzuschlag nach § 553 Abs. 2 BGB.

Bevor Sie den Entwurf herausgeben

Nehmen Sie sich Ihr Muster vor und prüfen Sie sechs Stellen konkret: Steht bei einer Befristung einer der drei Gründe des § 575 BGB im Vertragstext? Ist jede Mietstaffel als Euro-Betrag ausgewiesen? Sind die Positionen aus § 2 Nr. 17 BetrKV, die Sie umlegen wollen, namentlich genannt? Nennt der Vertrag ein vom Privatvermögen getrenntes Kautionskonto? Enthält die Schönheitsreparaturklausel weiche Fristen, keine Farbvorgabe für die Mietzeit und keine Endrenovierung — und passt sie zum tatsächlichen Übergabezustand? Hat die Kleinreparaturklausel beide Grenzen und spricht sie von Kostentragung statt von Vornahme?

Streichen Sie im Zweifel die Klausel, statt sie abzuschwächen: Ein Vertrag mit drei Regelungen weniger steht wirtschaftlich meist besser da als einer, dessen Klauselwerk im Streitfall vollständig durch das Gesetz ersetzt wird. Und halten Sie den Übergabezustand mit datiertem Protokoll und Fotos fest — er entscheidet Jahre später darüber, welche der hier genannten Regeln überhaupt greift.

Der Beitrag gibt die Rechtslage zum 4. September 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob eine konkrete Klausel hält, hängt von ihrem Wortlaut, dem Übergabezustand und dem zuständigen Gericht ab.