Wohnraummietvertrag: Welche Klauseln halten und welche ersatzlos wegfallen

Im Wohnraummietvertrag halten nur Klauseln, die den Mieter nicht unangemessen benachteiligen (§ 307 BGB). Fällt eine Formularklausel durch, wird sie nicht auf das gerade noch Zulässige gekürzt, sondern entfällt vollständig, und es gilt das Gesetz (§ 306 Abs. 2 BGB). Das Gesetz ist für Vermieter unbequem: Nach § 535 Abs. 1 BGB müssen Sie die Wohnung während der gesamten Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand erhalten. Jede gekippte Klausel schiebt Renovierung, Reparatur oder Kosten also zurück zu Ihnen.

Klausel	Hält, wenn	Fällt weg bei	Dann gilt
Schönheitsreparaturen	Wohnung renoviert übergeben, weiche Fristen	starrem Fristenplan, Farbvorgabe, unrenovierter Übergabe	Vermieter renoviert
Quotenabgeltung	nie als Formularklausel	immer (BGH VIII ZR 242/13)	keine anteilige Zahlung
Kleinreparaturen	nur Kosten, Einzel- und Jahresgrenze	Vornahmepflicht oder fehlender Jahresgrenze	Vermieter zahlt alles
Kaution	höchstens 3 Nettokaltmieten, Ratenzahlung erlaubt	Zahlung komplett vor Schlüsselübergabe	Ratenrecht nach § 551 BGB
Befristung	Grund aus § 575 BGB schriftlich genannt	fehlendem oder nachgeschobenem Grund	unbefristetes Mietverhältnis
Kündigungsverzicht	beidseitig, höchstens 4 Jahre	mehr als 4 Jahren (BGH VIII ZR 27/04)	gesetzliche Kündigungsfristen
Staffelmiete	jede Staffel als Euro-Betrag	Prozentangabe	keine Staffel, nur § 558 BGB
Betriebskosten	„Mieter trägt die Betriebskosten“	fehlender Umlagevereinbarung	Vermieter trägt sie
Sonstige Betriebskosten	Position namentlich genannt	pauschalem Verweis auf § 2 Nr. 17 BetrKV	nicht umlagefähig
Tierhaltung	Zustimmungsvorbehalt mit sachlichem Grund	generellem Verbot von Hunden und Katzen	Einzelfallabwägung

Der praktische Schluss: Regeln Sie wenig, aber so, dass es die Inhaltskontrolle übersteht. Die Einzelheiten zu jeder Zeile folgen unten.

Was der Vertrag festlegen muss und was ohnehin gilt

Zwingende Formularfelder kennt das Wohnraummietrecht nicht. Notwendig ist nur, was den Vertrag bestimmbar macht: die Parteien mit vollständigem Namen, die Mietsache samt Keller, Stellplatz oder Garten, die Miete und der Beginn. Kündigungsfristen nach § 573c BGB, Erhaltungspflicht und Mängelrechte greifen auch ohne ein Wort im Vertrag.

Bei der Wohnfläche lohnt Zurückhaltung. Eine Quadratmeterzahl im Vertrag wird zur vereinbarten Beschaffenheit. Für Mieterhöhungen nützt eine geschönte Angabe nichts: Der Bundesgerichtshof hat 2015 die frühere Zehn-Prozent-Toleranz aufgegeben und stellt für die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete allein auf die tatsächliche Fläche ab (BGH, Urteil vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14). Eine zu großzügig gemessene Fläche wirkt nur gegen den Vermieter.

Schriftform, Befristung und Kündigungsverzicht

§ 550 BGB verlangt Schriftform für Verträge über mehr als ein Jahr. Fehlt sie, ist der Vertrag nicht unwirksam, er gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung kündbar. Für Geschäftsräume lässt § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB seit 2025 Textform genügen, für Wohnraum bleibt es bei der Unterschrift auf demselben Dokument. Hausordnung und Betriebskostenaufstellung gehören fest verbunden und im Vertragstext benannt dazu.

Häufiger scheitern Befristungen. § 575 Abs. 1 BGB lässt drei Gründe zu:

1. Eigennutzung durch den Vermieter, seine Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen,
2. erhebliche bauliche Maßnahmen, Beseitigung oder Instandsetzung, die eine Fortsetzung wesentlich erschweren würde,
3. Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten.

Der Grund muss dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Fehlt er, gilt das Mietverhältnis als unbefristet. Ein noch offener Verkauf ist kein Befristungsgrund.

Als Alternative bleibt der beiderseitige Kündigungsverzicht. Formularmäßig darf er vier Jahre nicht überschreiten (BGH, Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 27/04). Vier Jahre sind auch die Höchstdauer, für die bei einer Staffelmiete das Kündigungsrecht ausgeschlossen werden darf (§ 557a Abs. 3 BGB).

Die Miete: Staffel, Index oder Vergleichsmiete

Drei Wege führen zu einer Miete, die sich über die Jahre bewegt, und sie schließen einander weitgehend aus.

Modell	Vertragliche Voraussetzung	Was dafür ausgeschlossen ist
Staffelmiete (§ 557a BGB)	Schriftlich, jede Staffel als Geldbetrag, mindestens ein Jahr unverändert	Erhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB während der Laufzeit
Indexmiete (§ 557b BGB)	Schriftlich, Bindung an den Verbraucherpreisindex, Anpassung per Erklärung in Textform	Erhöhung nach § 558 BGB; Modernisierungsumlage nur eingeschränkt
Vergleichsmiete (§ 558 BGB)	Keine Vereinbarung nötig	Nichts, aber Kappungsgrenze von 20 bzw. 15 Prozent in drei Jahren

Der häufigste Fehler bei der Staffelmiete ist die Prozentangabe. § 557a Abs. 1 BGB verlangt Geldbeträge; „jährlich drei Prozent mehr“ genügt nicht. Beginnt die Nettokaltmiete bei 700 Euro und soll sie jährlich um 25 Euro steigen, gehören 700, 725, 750, 775 und 800 Euro mit Datum in den Vertrag. In Gebieten mit Mietpreisbremse wird nach § 557a Abs. 4 BGB jede Staffel einzeln daran gemessen, und zwar zum Zeitpunkt ihrer ersten Fälligkeit.

Die Mietpreisbremse gilt weiter: Die Landesverordnungen treten nach § 556d Abs. 2 BGB spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft. Wer sich auf eine Ausnahme beruft (höhere Vormiete, Modernisierung in den letzten drei Jahren, Neubau nach dem 1. Oktober 2014, umfassende Modernisierung), muss den Mieter nach § 556g Abs. 1a BGB vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert in Textform informieren. Wird die Auskunft nachgeholt, kann sich der Vermieter erst zwei Jahre später auf die höhere Miete berufen.

Bei der Indexmiete ist die Rechtslage in Bewegung. Der Regierungsentwurf zur Änderung des Wohn- und Geschäftsraummietrechts (BT-Drs. 21/6807, Kabinettsbeschluss 29. April 2026, erste Lesung 9. Juli 2026) sieht vor, dass in angespannten Wohnungsmärkten Indexsteigerungen oberhalb von 3,0 Prozent im Jahr nur noch zur Hälfte mieterhöhend wirken. Beschlossen ist das nicht; Stand Oktober 2026 berät der Rechtsausschuss. Wer jetzt eine Indexmiete vereinbart, sollte einkalkulieren, dass sich die Anpassung während der Laufzeit ändert.

Betriebskosten: Ein Satz genügt, eine Position nicht

Ohne Vereinbarung trägt der Vermieter die Betriebskosten. Die Vereinbarung selbst ist anspruchslos: Es reicht, wenn der Vertrag bestimmt, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt (BGH, Urteil vom 10. Februar 2016 – VIII ZR 137/15). Eine Aufzählung oder ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung ist nicht nötig.

Eine Ausnahme bleibt: § 2 Nr. 17 BetrKV erfasst „sonstige Betriebskosten“, etwa Dachrinnenreinigung oder die Prüfung von Elektroanlagen. Sie sind nur umlagefähig, wenn sie im Vertrag konkret benannt sind (BGH, Urteil vom 7. April 2004 – VIII ZR 167/03). Die Miete für Rauchwarnmelder gehört nicht dazu; sie steht nicht umlagefähigen Anschaffungskosten gleich (BGH, Urteil vom 11. Mai 2022 – VIII ZR 379/20).

Nie umlagefähig sind Verwaltungs- sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Kabelfernsehen über einen Sammelvertrag ist seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr umlagefähig (§ 2 Nr. 15 BetrKV). Ein Glasfaser-Bereitstellungsentgelt ist nach § 556 Abs. 3a BGB nur bei wirtschaftlicher Umsetzung umlagefähig.

Beim Umlageschlüssel schweigt der Vertrag am besten: Ohne Vereinbarung wird nach Wohnfläche umgelegt, verbrauchsabhängige Kosten nach Verbrauch (§ 556a Abs. 1 BGB). Bei vermietetem Wohnungseigentum gilt nach § 556a Abs. 3 BGB der Verteilerschlüssel der Gemeinschaft. Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden; abgerechnet werden muss binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums, danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB).

Die Kaution und ihr Konto

§ 551 BGB setzt drei zwingende Grenzen. Die Sicherheit darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskostenvorauszahlung betragen: Bei 780 Euro Nettokaltmiete und 190 Euro Vorauszahlung sind das 2.340 Euro, nicht 2.910 Euro. Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses. Eine Klausel, die die volle Kaution vor Schlüsselübergabe verlangt, ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

Die Anlagepflicht wird am häufigsten unterschätzt. Die Kaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden, die Erträge stehen dem Mieter zu (§ 551 Abs. 3 BGB). Der Mieter darf die Zahlung verweigern, solange der Vermieter kein insolvenzfestes Konto benennt (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 98/10).

Klauseln, die vor dem Bundesgerichtshof reihenweise scheitern

Schönheitsreparaturen

Der Begriff ist eng. § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung zählt dazu: Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper samt Heizrohren, Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen. Parkettabschliff, neuer Teppichboden oder Fenster von außen gehören nicht dazu.

Vier Entscheidungen haben die verbreiteten Formulierungen beseitigt:

1. Starre Fristenpläne, die Renovierung „mindestens“ nach festem Turnus verlangen, machen die Überwälzung insgesamt unwirksam (BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/03).
2. Eine Farbwahlklausel für die laufende Mietzeit macht die Renovierungspflicht ebenfalls komplett unwirksam (BGH, Urteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07).
3. Bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebener Wohnung hält die Überwälzung nicht, wenn der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14).
4. Quotenabgeltungsklauseln sind als Formularklausel unwirksam (BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 242/13).

Ist die Wohnung unrenoviert übergeben und die Klausel unwirksam, kann der Mieter bei erheblicher Verschlechterung vom Vermieter die Renovierung verlangen, muss sich aber in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen (BGH, Urteile vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18). Zur Größenordnung: Für preisgebundenen Wohnraum setzt § 28 Abs. 4 II. BV als Ausgangswert 8,50 Euro je Quadratmeter und Jahr an, der seit 2005 alle drei Jahre an den Verbraucherpreisindex angepasst wird (§ 28 Abs. 5a II. BV). Schon der Ausgangswert ergibt für 70 Quadratmeter 595 Euro im Jahr; über acht Jahre Mietdauer kostet eine gekippte Klausel also einen vierstelligen Betrag.

Wer frisch renoviert übergibt, kann die laufenden Schönheitsreparaturen weiter übertragen: mit weichen Richtwertfristen, ohne Farbvorgabe für die Mietzeit und ohne Endrenovierungspflicht. Halten Sie den Übergabezustand raumweise im Übergabeprotokoll fest.

Kleinreparaturen

Eine gesetzliche Regel gibt es nicht, nur strenge Rechtsprechung. Übertragen werden darf allein die Kostentragung, nicht die Pflicht, selbst reparieren zu lassen (BGH, Urteil vom 6. Mai 1992 – VIII ZR 129/91). Die Klausel muss sich auf Teile beschränken, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, also Armaturen, Schalter, Fenster- und Türgriffe, Rollladengurte (BGH, Urteil vom 7. Juni 1989 – VIII ZR 91/88). Und sie braucht neben dem Höchstbetrag je Reparatur eine Jahresobergrenze.

Eine höchstrichterliche Zahl gibt es nicht. Instanzgerichte akzeptieren derzeit üblicherweise Einzelbeträge von etwa 100 bis 120 Euro und Jahresobergrenzen von rund 6 bis 8 Prozent der Jahresnettokaltmiete; bei 800 Euro Monatsmiete sind das 576 bis 768 Euro im Jahr. Wer die Grenze zu hoch ansetzt, verliert die ganze Klausel.

Tierhaltung und Untervermietung

Ein formularmäßiges Verbot von Hunden und Katzen ohne Ausnahme ist unwirksam (BGH, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/12). Praktikabel ist ein Zustimmungsvorbehalt, den Sie nur aus sachlichem Grund verweigern dürfen. Kleintiere in üblichem Umfang dürfen Sie nicht untersagen.

Für die Untervermietung eines Teils der Wohnung hat der Mieter nach § 553 Abs. 1 BGB einen Erlaubnisanspruch, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht. Ein genereller Ausschluss ist nach § 553 Abs. 3 BGB unwirksam. Sinnvoll ist der Hinweis auf den Zustimmungsvorbehalt und einen möglichen Untermietzuschlag nach § 553 Abs. 2 BGB.

Prüfliste vor dem Unterschreiben

1. Steht bei einer Befristung einer der drei Gründe des § 575 BGB im Vertragstext?
2. Ist jede Mietstaffel als Euro-Betrag mit Datum ausgewiesen?
3. Sind umzulegende Positionen aus § 2 Nr. 17 BetrKV namentlich genannt?
4. Nennt der Vertrag ein vom Privatvermögen getrenntes Kautionskonto und das Ratenrecht?
5. Hat die Schönheitsreparaturklausel weiche Fristen, keine Farbvorgabe für die Mietzeit, keine Endrenovierung, und passt sie zum Übergabezustand?
6. Hat die Kleinreparaturklausel beide Grenzen und spricht sie von Kosten statt von Vornahme?

Streichen Sie im Zweifel die Klausel, statt sie abzuschwächen. Welche Pflichten nach Vertragsschluss laufend auf Sie zukommen, steht im Beitrag zu den laufenden Pflichten privater Vermieter.

Der Beitrag gibt die Rechtslage zum 2. Oktober 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob eine konkrete Klausel hält, hängt von Wortlaut, Übergabezustand und Gericht ab.