Mieterauswahl: Die meisten Selbstauskünfte fragen zu früh nach zu viel

Der Bogen, den viele private Vermieter schon am Besichtigungstermin verteilen, ist meist derselbe, den sie später dem künftigen Mieter vorlegen: Name, Familienstand, Staatsangehörigkeit, Arbeitgeber und Beschäftigungsdauer, Nettoeinkommen, Telefonnummer des Vorvermieters, dazu eine Einwilligung in die Auskunftei-Abfrage. Fast alles davon ist an diesem Tag unzulässig — und ein Teil bleibt es bis zum Schluss.

Über die Zulässigkeit entscheidet nämlich nicht der Inhalt einer Frage allein, sondern ihr Zeitpunkt. Dieselbe Angabe zum verfügbaren Einkommen, die zwei Wochen später selbstverständlich verlangt werden darf, ist beim ersten Rundgang durch die Wohnung nicht erforderlich und damit nicht erhebbar. Den Maßstab dafür haben die Datenschutzaufsichtsbehörden 2024 in einer gemeinsamen Orientierungshilfe festgeschrieben und im Januar 2026 in der Version 2.0 nachgeschärft. Sie ist kein Gesetz, beschreibt aber, wie die Aufsicht Art. 5 und Art. 6 der Datenschutz-Grundverordnung auf die Wohnungsvermietung anwendet — und daran wird eine Beschwerde gemessen. Für private Vermieter kommt ein zweites Regelwerk hinzu, das denselben Fragebogen von einer ganz anderen Seite trifft: das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz.

Drei Zeitpunkte, drei Fragenkataloge

Die Orientierungshilfe unterscheidet den Besichtigungstermin, die Erklärung des Interessenten, genau diese Wohnung anmieten zu wollen, und die Entscheidung des Vermieters für einen bestimmten Bewerber. Zwischen den ersten beiden Stufen wechselt die Rechtsgrundlage: Beim Besichtigungstermin trägt die Erhebung allein das berechtigte Interesse nach Art. 6 Abs. 1 Buchst. f DSGVO, also eine Abwägung. Sobald jemand erklärt, die Wohnung mieten zu wollen, entsteht ein vorvertragliches Schuldverhältnis, und es gilt Art. 6 Abs. 1 Buchst. b DSGVO — erst dann trägt die Erforderlichkeit für den Vertragsschluss.

Darüber steht der Grundsatz der Datenminimierung aus Art. 5 Abs. 1 Buchst. c DSGVO: Daten müssen auf das notwendige Maß beschränkt bleiben. Was zum jeweiligen Zeitpunkt nicht gebraucht wird, darf nicht erhoben werden.

Stufe	Rechtsgrundlage	Zulässig ist im Kern
Besichtigungstermin	Art. 6 Abs. 1 Buchst. f DSGVO	Name, Vorname und ein Kontaktweg; bei Sozialwohnungen die Frage nach dem Wohnberechtigungsschein
Erklärter Anmietungswille	Art. 6 Abs. 1 Buchst. b DSGVO	Zahl der einziehenden Personen, Beruf und Arbeitgeber, verfügbarer Betrag für die Miete, laufende Insolvenz, Räumungstitel, Haustiere
Entscheidung für einen Bewerber	Art. 6 Abs. 1 Buchst. b DSGVO	Einkommensnachweis, mietbezogener Bonitätsnachweis, eng begrenzte Fragen zum Vormietverhältnis

Der verbreitetste Ausweg funktioniert nicht: die Einwilligung. Wo eine gesetzliche Grundlage besteht, ist der Rückgriff auf sie nach Auffassung der Aufsichtsbehörden ausgeschlossen; wo sie fehlt, ist eine Einwilligung, von der der Vertragsschluss faktisch abhängt, nach Art. 4 Nr. 11 in Verbindung mit Art. 7 Abs. 4 DSGVO nicht freiwillig und damit unwirksam. Ein Häkchen im Formular macht eine unzulässige Frage nicht zulässig.

Der Besichtigungstermin: Name, ein Kontaktweg, sonst nichts

Wer nur besichtigen möchte, muss zu seinen wirtschaftlichen Verhältnissen in aller Regel überhaupt nichts sagen. Zulässig sind Name, Vorname und Anschrift; der Musterfragebogen der Datenschutzkonferenz verlangt dabei nur eine einzige Kontaktangabe — Postanschrift oder Telefonnummer oder E-Mail-Adresse. Alles Weitere ist freiwillig.

Kommt jemand allein zur Besichtigung, dürfen Sie sich den Personalausweis zeigen lassen, die Angaben abgleichen und die Prüfung dokumentieren. Eine Kopie oder ein Foto des Ausweises ist dagegen nicht erforderlich und damit unzulässig. Der Vermerk „Identität am 12. September anhand des Personalausweises geprüft“ erfüllt denselben Zweck, ohne dass Ausweisnummer und Geburtsort bei Ihnen liegen.

Eine Ausnahme gilt für geförderte Wohnungen: Weil sie nach § 27 Abs. 1 Wohnraumförderungsgesetz nur an Wohnberechtigte überlassen werden dürfen, ist die Frage nach dem Wohnberechtigungsschein samt genehmigter Wohnfläche und Raumzahl schon vorab zulässig. Den Schein selbst entgegennehmen dürfen Sie erst nach der Erklärung des Anmietungswillens — er nennt alle Haushaltsangehörigen namentlich.

Nach der Erklärung, anmieten zu wollen

Jetzt öffnet sich der Katalog, aber nicht beliebig. Erfragt werden dürfen die Zahl der einziehenden Personen und ob es sich um Kinder oder Erwachsene handelt; weitere Angaben zu diesen Personen sind tabu, solange sie nicht selbst Vertragspartei werden. Zulässig sind außerdem Beruf und Arbeitgeber als Bonitätskriterium, ein laufendes Verbraucherinsolvenzverfahren, ein Räumungstitel wegen Mietrückständen aus den letzten fünf Jahren sowie die geplante Haltung von Haustieren — ausgenommen Kleintiere in geschlossenen Behältnissen wie Zierfische, Hamster oder Wellensittiche.

Drei Standardfelder fallen hier heraus, die in fast jedem Formular stehen. Der Familienstand ist unzulässig: Er wird meist mit der gesamtschuldnerischen Haftung von Ehegatten begründet, doch die entsteht nur, wenn beide den Vertrag unterschreiben. Die Staatsangehörigkeit ist für den Vertragsschluss nicht erforderlich und deshalb nicht erhebbar. Und die Dauer der Beschäftigung ist nach Auffassung der Aufsicht ungeeignet, das Sicherungsbedürfnis zu erfüllen, weil sie über die Fortdauer des Arbeitsverhältnisses nichts aussagt — der Beruf darf erfragt werden, die Betriebszugehörigkeit nicht.

Beim Einkommen genügt weniger, als die meisten verlangen. Zulässig ist die Höhe des Nettoeinkommens oder des Betrags, der nach Abzug der laufenden monatlichen Belastungen für die Miete bleibt. Ausdrücklich ausreichend ist auch die Schwellenabfrage: Bei einer Wohnung mit 780 Euro Kaltmiete und 190 Euro Vorauszahlung lautet die datensparsame Frage nicht „Wie hoch ist Ihr Nettoeinkommen?“, sondern „Stehen Ihnen nach Abzug Ihrer laufenden monatlichen Belastungen mindestens 970 Euro monatlich zur Verfügung? Ja/Nein.“ Die Gründe der monatlichen Belastungen — Unterhalt, Kredite — dürfen Sie nicht erfragen. Übernimmt eine öffentliche Stelle die Miete vollständig und zahlt sie direkt an Sie, entfallen die Einkommensfragen ganz; die Version 2.0 der Orientierungshilfe erlaubt dann nur noch einen Nachweis über diese Kostenübernahme.

Erst nach der Zusage: Nachweise — und zwei hartnäckige Irrtümer

Belege gehören ans Ende, unmittelbar vor die Unterschrift. Das Einkommen darf dann durch eine Lohn- oder Gehaltsabrechnung, einen Kontoauszug oder einen Einkommensteuerbescheid in Kopie nachgewiesen werden, jeweils mit geschwärzten, nicht erforderlichen Angaben. Ankündigen dürfen Sie diesen Nachweis früher — verlangen erst, wenn Ihre Entscheidung gefallen ist.

Beim Bonitätsnachweis trennt die Orientierungshilfe zwei Dokumente, die im Alltag ständig verwechselt werden. Anfordern dürfen Sie nur eine Auskunft, die speziell für die Anmietung von Wohnraum erstellt wird und ausschließlich die dafür erforderlichen Angaben enthält; der Interessent holt sie selbst bei der Auskunftei ein. Die kostenlose Datenkopie nach Art. 15 DSGVO, die nach Art. 15 Abs. 3 DSGVO für die erste Kopie unentgeltlich ist, dürfen Sie nicht verlangen: Sie enthält regelmäßig weit mehr über die wirtschaftlichen Verhältnisse, als für ein Mietverhältnis nötig ist. Legt der Bewerber einen mietbezogenen Nachweis vor, ist eine zusätzliche eigene Abfrage bei einer Auskunftei unzulässig, weil dann bereits ausreichende Informationen vorliegen.

Der zweite Irrtum ist die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Sie steht in unzähligen Vorlagen, lässt sich aber nicht verlangen: Der bisherige Vermieter ist nicht verpflichtet, sie auszustellen (BGH, Urteil vom 30. September 2009 – VIII ZR 238/08), und was der Interessent nicht beschaffen kann, darf von ihm nicht gefordert werden. Ebenfalls unzulässig sind Name, Anschrift und Telefonnummer des aktuellen oder früheren Vermieters — der Rückruf dort ist kein Auswahlinstrument, sondern eine Datenerhebung ohne Grundlage.

Zulässig bleibt stattdessen die eng gefasste Frage nach erheblichen Pflichtverletzungen im laufenden Mietverhältnis. Die Schwelle liegt dort, wo eine fristlose Kündigung möglich wäre: Verzug an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete oder ein Rückstand von zwei Monatsmieten über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Ein Rückstand unterhalb einer Monatsmiete mit weniger als einem Monat Verzug genügt dafür nicht (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12). Und wer eine solche Frage bejaht, sollte Gelegenheit bekommen, Gründe vorzutragen, warum sich das nicht wiederholt.

Was nie zulässig wird — und warum eine falsche Antwort darauf folgenlos bleibt

Religion, ethnische Herkunft und die im Gesetz noch „Rasse“ genannte Kategorie sind besondere Kategorien personenbezogener Daten nach Art. 9 Abs. 1 DSGVO; ihre Verarbeitung ist grundsätzlich untersagt. Die Version 2.0 der Orientierungshilfe stellt klar, dass § 19 Abs. 3 AGG — die Ausnahme für sozial stabile Bewohnerstrukturen — kein datenschutzrechtlicher Erlaubnistatbestand und keine Ausnahme nach Art. 9 Abs. 2 DSGVO ist. Gesundheitsangaben fallen unter dieselbe Vorschrift.

Unzulässig sind ferner Fragen nach Vorstrafen und laufenden Ermittlungsverfahren, weil bei der Anbahnung eines Mietverhältnisses allein die Bonität zählt und § 32 Abs. 2 Bundeszentralregistergesetz ohnehin nicht alle Verurteilungen im Führungszeugnis ausweist. Heiratsabsichten, Schwangerschaften und Kinderwünsche zählen zum Kernbereich privater Lebensgestaltung — der Einzug von Ehegatten und Kindern ist ohnehin nicht erlaubnispflichtig, weil nahe Familienangehörige keine Dritten im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB sind. Die Mitgliedschaft in Partei oder Mieterverein sagt über Zahlungsfähigkeit nichts aus.

Damit stellt sich die Frage, was passiert, wenn jemand eine solche Frage einfach falsch beantwortet. Antwort: nichts. Eine Anfechtung nach § 123 Abs. 1 BGB setzt eine arglistige und widerrechtliche Täuschung voraus. Wer nach etwas fragt, wonach er nicht fragen darf, kann sich auf die Antwort nicht berufen — die Rechtsprechung spricht insoweit von einem Recht zur Lüge. Praktisch heißt das: Der Fragebogen, der zu viel abfragt, produziert Angaben, auf die sich der Vermieter später nicht stützen kann.

Umgekehrt gilt das ebenso deutlich: Wird eine zulässige Frage wahrheitswidrig beantwortet — etwa ein laufendes Verbraucherinsolvenzverfahren verschwiegen —, kommt eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung und je nach Fallgestaltung eine Kündigung in Betracht; ob das trägt, hängt von der Erheblichkeit der verschwiegenen Tatsache ab und gehört in die anwaltliche Prüfung. Ein schlanker, gestufter Fragebogen ist deshalb kein Zugeständnis an den Bewerber, sondern der einzige, dessen Antworten belastbar sind. Wie die geprüften Angaben in die Vertragsurkunde wandern, behandelt der Beitrag zum Wohnraummietvertrag.

AGG: Die 50-Wohnungen-Grenze schützt weniger, als sie klingt

Neben dem Datenschutz steht das Benachteiligungsverbot des § 19 AGG, aus dem für private Vermieter meist nur eine Zahl zitiert wird: Nach § 19 Abs. 5 Satz 3 AGG ist die Vermietung von Wohnraum zum nicht nur vorübergehenden Gebrauch in der Regel kein Massengeschäft im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1, wenn der Vermieter insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet. Hinzu kommt § 19 Abs. 5 Satz 1 und 2 AGG für Schuldverhältnisse mit besonderem Nähe- oder Vertrauensverhältnis, was bei Mietverhältnissen vor allem greift, wenn die Parteien Wohnraum auf demselben Grundstück nutzen — der Fall der Einliegerwohnung.

Diese Ausnahmen decken jedoch nur einen Teil der geschützten Merkmale ab. § 19 Abs. 2 AGG verbietet Benachteiligungen wegen der ethnischen Herkunft darüber hinaus auch bei sonstigen zivilrechtlichen Schuldverhältnissen — unabhängig davon, ob jemand eine Wohnung oder zweihundert vermietet. Das Amtsgericht Augsburg hat einem abgewiesenen Interessenten aus Burkina Faso deshalb 1.000 Euro Entschädigung zugesprochen und dem Vermieter das Inserat „nur an Deutsche“ untersagt (Urteil vom 10. Dezember 2019 – 20 C 2566/19).

Prozessual entscheidend ist § 22 AGG: Beweist die eine Seite Indizien, die eine Benachteiligung vermuten lassen, muss die andere Seite beweisen, dass kein Verstoß vorlag. Wie weit das reicht, hat der Bundesgerichtshof am 29. Januar 2026 entschieden (I ZR 129/25). Eine Interessentin hatte über das Kontaktformular eines Maklers unter ihrem pakistanischen Namen nur Absagen erhalten; identische Anfragen unter den Namen Schneider, Schmidt und Spieß führten zu Besichtigungsterminen. Der BGH sah gegen dieses Testing-Verfahren keine Bedenken, bejahte die eigene Haftung des Maklers als Adressat des Benachteiligungsverbots und bestätigte 3.000 Euro Entschädigung zuzüglich vorgerichtlicher Anwaltskosten. Ansprüche nach § 21 AGG müssen allerdings binnen zwei Monaten geltend gemacht werden (§ 21 Abs. 5 AGG).

Die Konsequenz ist organisatorisch, nicht juristisch: Legen Sie Ihre Auswahlkriterien fest, bevor die Anzeige online geht, verwenden Sie für alle Bewerber denselben Bogen, und begründen Sie Absagen entweder gar nicht oder ausschließlich mit einem dieser Kriterien. Notizen wie „passt nicht ins Haus“ sind im Streitfall genau das Indiz, das § 22 AGG meint.

Der Löschtermin, den fast niemand setzt

Mit der Zusage an einen Bewerber endet der Zweck, zu dem Sie die Daten aller anderen erhoben haben; nach Art. 17 Abs. 1 Buchst. a DSGVO sind sie dann zu löschen. Weil abgelehnte Interessenten Ansprüche nach § 21 AGG geltend machen können, hält die Datenschutzkonferenz eine Aufbewahrung von regelmäßig höchstens sechs Monaten für vertretbar. Wer Kontaktdaten für Hinweise auf künftige freie Wohnungen behalten will, braucht dafür eine Einwilligung.

Zwei Punkte werden dabei regelmäßig übersehen. Erstens sind auch beim tatsächlichen Mieter die Auswahlunterlagen zu löschen, die für die Durchführung des Mietvertrags nicht erforderlich sind — die geschwärzte Gehaltsabrechnung gehört nicht dauerhaft in die Mietakte, wohl aber Übergabeprotokoll und Kautionsnachweis. Zweitens hält die Aufsicht schwarze Listen über auffällige Interessenten und den Abgleich neuer Bewerber mit einem Altbestand für grundsätzlich unzulässig. Beauftragen Sie einen Makler oder eine Hausverwaltung, sind die dort verarbeiteten Bewerberdaten spätestens mit dem Vertragsabschluss zu löschen.

Der Bußgeldrahmen für Verstöße gegen Art. 5 und Art. 6 DSGVO reicht nach Art. 83 Abs. 5 DSGVO bis zu 20 Millionen Euro und ist erkennbar nicht auf Kleinvermieter gemünzt. Relevanter ist Art. 58 Abs. 2 DSGVO: Die Aufsichtsbehörde kann verwarnen, Verarbeitungen anordnen oder untersagen — und die Beschwerde eines einzigen abgelehnten Bewerbers genügt, um ein Formular auf den Prüfstand zu bringen.

Was jetzt konkret zu tun ist

Trennen Sie Ihren bisherigen Bogen in drei Blätter: eines für die Besichtigung mit Name und einem Kontaktweg, eines für erklärte Interessenten, eines für den ausgewählten Bewerber. Der Musterfragebogen im Anhang der Orientierungshilfe liefert dafür den Wortlaut; streichen Sie daraus, was Sie für Ihre Wohnung nicht brauchen, statt Felder hinzuzufügen. Halten Sie Ihre Auswahlkriterien vor der Veröffentlichung der Anzeige schriftlich fest. Und setzen Sie am Tag der Vertragsunterzeichnung einen Löschtermin sechs Monate später für alle abgelehnten Bewerbungen — am einfachsten, indem Sie diese Unterlagen von Anfang an in einem eigenen Ordner sammeln, der an diesem Tag vollständig gelöscht wird.

Der Maßstab dahinter lässt sich in einem Satz sagen: Was Sie nicht fragen dürfen, dürfen Sie auch nicht bewerten — und was Sie zum falschen Zeitpunkt fragen, hilft Ihnen später nicht. Möblierte Vermietung auf Zeit, Wohngemeinschaften mit wechselnden Mietern oder geförderter Wohnraum können abweichende Anforderungen auslösen; ob ein Ablehnungsgrund AGG-Ansprüche auslöst, klärt nur die anwaltliche Prüfung. Welche Pflichten nach dem Einzug beginnen, ordnet der Beitrag zu den laufenden Pflichten privater Vermieter ein.