Hessen: Mietpreisbremse soll ab Ende November in 71 statt 49 Gemeinden gelten

Wenn Sie in Hessen eine Wohnung vermieten, entscheidet bald die Gemeindeliste über Ihre Miete: Nach dem Entwurf des Wirtschaftsministeriums vom 24.09.2026 gelten Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenze und verlängerte Kündigungssperrfrist künftig in 71 statt 49 Gemeinden. Die geltende Verordnung endet am 25.11.2026, das Kabinett soll die Neufassung voraussichtlich Mitte November beschließen. Beschlossen ist noch nichts; der Entwurf läuft derzeit in der Verbändeanhörung.

Was sich gegenüber der geltenden Verordnung ändert

Regel	Heute (bis 25.11.2026)	Entwurf der Neufassung
Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt	49	71 (36 neu, 14 entfallen, 35 bleiben)
Mietpreisbremse bei Wiedervermietung	höchstens 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete	unverändert, Laufzeit drei weitere Jahre
Kappungsgrenze bei Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete	15 % in drei Jahren (bundesweit 20 %)	unverändert, Laufzeit fünf Jahre
Kündigungssperrfrist nach Umwandlung und Verkauf	8 Jahre (bundesweit 3 Jahre)	6 Jahre

Quelle: Hessisches Wirtschaftsministerium, Pressemitteilung und FAQ vom 24.09.2026 sowie Ministeriumsseite zur Mieterschutzverordnung. Die Laufzeiten stehen auf der Ministeriumsseite: Die Mietpreisbremse soll drei weitere Jahre gelten, die übrigen Vorschriften werden auf fünf Jahre befristet. Ein genaues Datum des Inkrafttretens nennt das Ministerium nicht.

Ist Ihre Gemeinde dabei?

Grundlage ist ein Gutachten des GEWOS Instituts vom Juli 2026. Es weist 76 Gemeinden als angespannt aus. Fünf davon haben in der Vorabbeteiligung von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, nicht aufgenommen zu werden. Übrig bleiben 71.

Neu im Geltungsbereich (36): Alsbach-Hähnlein, Bad Nauheim, Bensheim, Beselich, Bickenbach, Einhausen, Erlensee, Fernwald, Friedberg (Hessen), Gießen, Gladenbach, Großkrotzenburg, Groß-Umstadt, Hanau, Heidenrod, Heppenheim, Hochheim, Hofheim am Taunus, Idstein, Karben, Kronberg im Taunus, Lampertheim, Liederbach am Taunus, Lorsch, Merenberg, Mühlheim am Main, Münster (Hessen), Neustadt, Niederdorfelden, Oberursel (Taunus), Rodenbach, Rödermark, Ronneburg, Seeheim-Jugenheim, Wehrheim und Zwingenberg.

Nicht mehr im Geltungsbereich (14): Biebesheim am Rhein, Fuldabrück, Groß-Zimmern, Hainburg, Kelsterbach, Kiedrich, Mainhausen, Maintal, Mörfelden-Walldorf, Pfungstadt, Rosbach v. d. Höhe, Roßdorf, Usingen und Viernheim.

Weiterhin im Geltungsbereich (35): Bad Homburg vor der Höhe, Bad Soden am Taunus, Bad Vilbel, Bischofsheim, Darmstadt, Dietzenbach, Dreieich, Egelsbach, Eltville am Rhein, Eschborn, Flörsheim am Main, Frankfurt am Main, Friedrichsdorf, Ginsheim-Gustavsburg, Griesheim, Groß-Gerau, Heusenstamm, Kelkheim (Taunus), Kriftel, Langen (Hessen), Langenselbold, Marburg, Nauheim, Neu-Anspach, Neu-Isenburg, Nidderau, Obertshausen, Offenbach am Main, Raunheim, Rüsselsheim am Main, Schwalbach am Taunus, Steinbach (Taunus), Walluf, Weiterstadt und Wiesbaden.

Was das bei Neuvermietung und Mieterhöhung bedeutet

Zwei Rechenbeispiele zeigen die Größenordnung. Die Zahlen sind angenommen, die Rechenregeln stehen in den §§ 556d und 558 Absatz 3 BGB.

Fall	Annahme	Ergebnis
Wiedervermietung, 75 m²	Vergleichsmiete laut Mietspiegel 9,50 € je m² (712,50 € im Monat)	Höchstmiete 783,75 € im Monat (110 %)
Mieterhöhung im Bestand	Miete vor drei Jahren 700 €, Vergleichsmiete 900 €	höchstens 805 € (15 %) statt 840 € (20 %), also 35 € weniger im Monat

Ausnahmen bleiben bundesrechtlich bestehen (§§ 556e, 556f BGB):

• Vormiete: Lag die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, über der Grenze, darf bis zu dieser Vormiete vereinbart werden. Mietminderungen und Erhöhungen, die mit dem Vormieter im letzten Jahr vor Ende des Mietverhältnisses vereinbart wurden, zählen dabei nicht mit (§ 556e Absatz 1 BGB).
• Neubau: Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen (§ 556f Satz 1 BGB).
• Umfassende Modernisierung: Die erste Vermietung danach ist ausgenommen (§ 556f Satz 2 BGB). Nach einzelnen Modernisierungen in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn darf die Miete um den möglichen Modernisierungszuschlag über der Grenze liegen (§ 556e Absatz 2 BGB).

Für jede dieser Ausnahmen gilt dieselbe Pflicht: Sie müssen dem Mieter vor Abgabe von dessen Vertragserklärung unaufgefordert in Textform Auskunft geben, bei der Vormiete über deren Höhe. Wurde die erforderliche Auskunft nicht erteilt, können Sie sich erst zwei Jahre nach ihrer Nachholung in Textform auf die Ausnahme berufen. Wurde die Auskunft lediglich nicht in Textform erteilt, können Sie sich nach ihrer Nachholung in Textform auf die Ausnahme berufen (§ 556g Absatz 1a und 4 BGB).

Die Kappungsgrenze gilt nur für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Modernisierungsumlagen folgen eigenen Regeln, die der Beitrag zur Modernisierungsmieterhöhung erklärt; den Weg zur Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete beschreibt ein eigener Ratgeber. Wie Sie die Vergleichsmiete ermitteln, steht im Ratgeber zu Mietpreis und Mietspiegel.

Kündigungssperrfrist nach Umwandlung: sechs statt acht Jahre

Wer in einem betroffenen Gebiet eine vermietete Wohnung erwirbt, die erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde, kann dem Mieter nicht sofort wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577a BGB). Bundesweit sind es drei Jahre ab dem Verkauf, in den hessischen Gebieten bisher acht, künftig nach dem Entwurf sechs. Für Käufer, die selbst einziehen wollen, würde sich die Wartezeit damit um zwei Jahre verkürzen, soweit die neue Frist für ihren Fall gilt. Wie Sie eine Eigenbedarfskündigung dann sauber vorbereiten, beschreibt der Beitrag zur Eigenbedarfskündigung.

Offen ist, wie der Entwurf Altfälle und die 36 neuen Gemeinden behandelt. In der geltenden Verordnung regeln Übergangsvorschriften, welche Frist für Verkäufe vor bestimmten Stichtagen gilt. Die Pressemitteilung sagt dazu nichts. Den Verordnungstext selbst haben wir nicht eingesehen. Wer eine Umwandlungswohnung kaufen oder kündigen will, sollte den beschlossenen Wortlaut abwarten.

Rechtlich offen: das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt

Das Amtsgericht Frankfurt hat am 10.06.2026 (Az. 33029 C 130/25) entschieden, dass die Verlängerung der Verordnung vom 12.11.2025 unwirksam sei. Nach Ansicht des Gerichts hätte die auf fünf Jahre befristete Verordnung nur mit einer neuen, für jede Gemeinde begründeten und auf aktuellen Daten beruhenden Entscheidung fortgeführt werden dürfen. Die Mietpreisbremse habe deshalb mit Ablauf der alten Verordnung im November 2025 geendet. Laut hessenschau-Übersicht vom 24.09.2026 verteidigte Minister Kaweh Mansoori die Verlängerung um ein Jahr mit dem Ziel, Rechtsunsicherheit zu vermeiden; solche Brückenlösungen seien nicht ungewöhnlich.

Für Vermieter heißt das: Es ist eine Entscheidung einer Abteilung des Amtsgerichts Frankfurt. In den recherchierten Quellen findet sich keine Entscheidung einer höheren Instanz, und andere Gerichte können anders urteilen. Wer seit Ende November 2025 neu vermietet hat, kann sich also nicht darauf verlassen, dass die Bremse für diesen Zeitraum nicht galt. Im Zweifel hilft die Rechnung gegen die Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent. Haus & Grund Hessen wertet die Ausweitung als „Gift für jeden Wohnungsmarkt“ (FAZ vom 24.09.2026), das ist eine Verbandsposition und keine Rechtsauskunft.

Zusätzlich für Grundstückseigentümer: Verordnung nach § 201a BauGB

Dieselben 71 Gemeinden sollen zugleich als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a Baugesetzbuch bestimmt werden. Die Kommunen können dann unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein besonderes Vorkaufsrecht für unbebaute oder brachliegende Grundstücke begründen und Baugebote leichter einsetzen (§ 25 Absatz 1 Satz 1 Nr. 3, §§ 175, 176 BauGB). Das Ministerium stellt klar: Die Aufnahme einer Gemeinde löst keine automatische Baupflicht aus. Betroffen sind vor allem Besitzer von Baulücken und Brachflächen.

Was Vermieter jetzt prüfen sollten

1. Gemeinde abgleichen: Steht Ihr Objekt in einer der neuen, verbleibenden oder wegfallenden Gemeinden?
2. Neuvermietung planen: Bei Mietbeginn nach Inkrafttreten der Neufassung die Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel bestimmen und Ausnahmen (Vormiete, Modernisierung) belegen.
3. Mieterhöhungen planen: In den 36 neuen Gemeinden gilt die 15-Prozent-Grenze erst nach Inkrafttreten der Neufassung. Prüfen Sie vor jedem Erhöhungsverlangen, welche Grenze zum Zeitpunkt des Zugangs beim Mieter gilt. Die Grundlagen zu Vertrag und Übergabe stehen im Beitrag Wohnung vermieten.
4. Beschluss abwarten: Wortlaut, Gemeindeliste und Übergangsregeln können sich nach der Anhörung noch ändern. Der Kabinettsbeschluss wird für Mitte November erwartet.

Weitere Pflichten, die Hessens Vermieter unabhängig davon treffen, fasst der Beitrag zu den laufenden Pflichten privater Vermieter zusammen. Die bundesrechtlichen Reformpläne zu Indexmiete und Möblierung stehen im Beitrag zur Mietrechtsreform 2026.

Stand: Entwurf und Pressemitteilung vom 24.09.2026, Ministeriumsseite abgerufen am 05.10.2026. Dies ist keine Rechtsberatung; die Anwendung im Einzelfall prüft ein Rechtsanwalt oder Ihr Vermieterverband.