EU-Entwurf zu Wohnraumknappheit: Was er für Ferienwohnung, Zweitwohnung und Leerstand bedeutet

Wenn eine Behörde künftig die Ferienvermietung, den Erwerb von Zweitwohnungen oder lange Leerstände beschränken will, soll sie dafür nach einem EU-Entwurf vom 9. September 2026 harte Nachweise führen müssen: ein Gebiet mit Wohnraumknappheit, nachgewiesene Folgen der Nutzung in den letzten drei Jahren, kein milderes Mittel und eine Befristung auf höchstens fünf Jahre. Der Entwurf COM(2026) 599 verbietet selbst nichts und verlangt auch keine Maßnahme. Er ist noch kein Recht: Rat und Europäisches Parlament müssen zustimmen, und der Bundesrat berät am 16. Oktober 2026 über eine Subsidiaritätsrüge.

Wer betroffen wäre und wer nicht

Der Entwurf wendet sich an Behörden, nicht an Eigentümer. Er legt fest, unter welchen Bedingungen nationale, regionale und örtliche Stellen Maßnahmen erlassen dürfen, die der Kommission zufolge Binnenmarktfreiheiten berühren. Maßgeblich sind zwei Gruppen (Art. 2 Abs. 1):

Maßnahme der Behörde	Beispiel	Was der Entwurf verlangt
Beschränkung der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften, ausgenommen der Hauptwohnsitz des Gastgebers (Art. 5 Abs. 1 Buchst. a, Abs. 2)	Ferienwohnung auf Buchungsportalen, Zweitwohnung als Ferienunterkunft	Gebiet mit Wohnraumknappheit, erhebliche negative Folgen in den letzten drei Jahren, Registrierung nach der Verordnung (EU) 2024/1028 wird durchgesetzt
Beschränkung des Erwerbs oder der Nutzung von Grundstücken und Wohnimmobilien, die nicht Hauptwohnsitz sind, „unabhängig davon, ob sie vom Eigentümer oder von einer anderen Person bewohnt werden“ (Art. 5 Abs. 1 Buchst. b)	Zweitwohnung, langfristiger Leerstand	Gebiet mit Wohnraumknappheit, erhebliche negative Folgen in den letzten drei Jahren; Erwerbsregeln nur für künftige Käufe

Ausdrücklich nicht erfasst sind nach der Begründung allgemeine Vorschriften über Immobilieneigentum und dessen Übertragung einschließlich Erbschaften, Schenkungen und Übertragungen in der Familie, Mietregulierung, Wohngeld, Baunormen, Steuern sowie Flächennutzung und Raumplanung, solange sie nicht Erwerb oder Nutzung zum Zweck der Wohnraumverfügbarkeit beschränken. Als „Erwerb“ gilt nach Art. 4 Nr. 7 ohnehin nicht die Erbfolge, der eheliche Güterstand, die Nachlassaufteilung, eine Umstrukturierung ohne Wechsel des wirtschaftlichen Eigentums und die Verwertung einer Sicherheit durch Gläubiger.

Wer sein Haus selbst bewohnt, ist von den Maßnahmen nicht betroffen: Hauptwohnsitz ist nach Art. 4 Nr. 4 die Wohnimmobilie, in der eine natürliche Person ihren gewöhnlichen Aufenthalt und den Mittelpunkt ihrer Interessen hat. Die Wortwahl knüpft nicht an den Eigentümer an. Ob eine an Mieter vermietete Wohnung als deren Hauptwohnsitz aus dem Anwendungsbereich fällt, sagt der Entwurf nicht ausdrücklich; die Begründung nennt als Gegenstand Zweitwohnungen, Leerstände und die Umwidmung in Gewerbe, nicht die langfristige Vermietung an Hauptwohnsitz-Mieter. Hier liegt eine Auslegungsfrage, die im Gesetzgebungsverfahren noch geklärt werden dürfte.

Wann ein Gebiet als wohnraumknapp gilt

Eine Behörde darf nur handeln, wenn das betroffene Gebiet drei Kriterien erfüllt (Art. 6 Abs. 1):

1. Das Preis-Einkommen-Verhältnis liegt bei mindestens acht: Der Preis einer durchschnittlichen Wohnstätte im Gebäudebestand entspricht mindestens acht Jahren des verfügbaren Pro-Kopf-Einkommens.
2. Dieses Verhältnis ist in den letzten zehn Jahren, für die Daten vorliegen, gestiegen. Liegt es bei mindestens zehn, entfällt diese Bedingung (Art. 6 Abs. 2).
3. Ohne die Maßnahme wird die Knappheit in den nächsten drei Jahren voraussichtlich nicht sinken, bewertet nach Bevölkerungsdynamik, Wohnraumangebot und Nachfrage.

Der Anhang bestimmt die Rechenbasis: durchschnittlicher Transaktionspreis einer Wohnstätte auf NUTS-3-Ebene (Landkreis oder kreisfreie Stadt), Pro-Kopf-Einkommen nach Eurostat auf NUTS-2-Ebene (in Deutschland meist Regierungsbezirk oder Land). Behörden dürfen genauere Daten nutzen, wenn das Ergebnis mit den Schwellen vereinbar ist. Die Kommission kann Schwellen und Methode per delegiertem Rechtsakt ändern (Art. 6 Abs. 5).

Wie die Schwellen in Euro aussehen, zeigt diese Modellrechnung von Hausbesitzer News. Die Einkommenswerte sind beispielhaft angenommen, nicht amtliche Werte eines bestimmten Gebiets:

Pro-Kopf-Einkommen (angenommen)	Schwellenpreis bei 8 Jahreseinkommen	Schwellenpreis bei 10 Jahreseinkommen
20.000 €	160.000 €	200.000 €
25.000 €	200.000 €	250.000 €
30.000 €	240.000 €	300.000 €
35.000 €	280.000 €	350.000 €

Ein Beispiel: Bei 25.000 Euro Pro-Kopf-Einkommen und einem durchschnittlichen Kaufpreis von 230.000 Euro liegt das Verhältnis bei 9,2. Die Schwelle von acht ist überschritten, die von zehn nicht. Dann müsste zusätzlich der Anstieg über zehn Jahre belegt sein. Bei 260.000 Euro (Verhältnis 10,4) entfiele dieser Beleg. Wichtig: Der Durchschnittspreis bezieht sich auf das Gebiet, nicht auf Ihr Haus.

Was Behörden zusätzlich nachweisen müssen

Neben der Gebietsfeststellung verlangt der Entwurf (Art. 9 bis 13):

• Erhebliche negative Folgen: Bei Ferienvermietung muss die Behörde belegen, dass sie in den letzten drei Jahren vor der Maßnahme die Verfügbarkeit oder Erschwinglichkeit von Wohnraum erheblich beeinträchtigt hat. Bei Erwerb oder Nutzung gilt dasselbe für Nicht-Hauptwohnsitze.
• Zielgenauigkeit: Maßnahmen gegen Kurzzeitvermietung sollen Tätigkeiten treffen, die wegen Umfang, Häufigkeit oder kommerziellem Charakter Wohnraum eher der Dauernutzung entziehen (Art. 10 Abs. 1 Buchst. d). Bei Leerstand zählen unter anderem die Zahl der Wohnstätten desselben Eigentümers im Gebiet, die Dauer und der Erwerb durch juristische Personen (Buchst. g).
• Ausnahmen beim Leerstand: Gerechtfertigte Nichtnutzung bleibt frei, genannt sind Arbeit, Aus- und Weiterbildung, Gesundheit, laufende Nachlassverfahren, rechtliche Nutzungshindernisse und Unbewohnbarkeit (Art. 9 Abs. 4).
• Kein milderes Mittel: Die Behörde muss bewerten, dass keine weniger einschneidende Maßnahme ebenso wirksam wäre (Art. 10 Abs. 1 Buchst. b).
• Kein Rückwirkungseffekt beim Kauf: Erwerbsbeschränkungen gelten nur für Immobilien, die nach Inkrafttreten der Maßnahme erworben werden (Buchst. f). Bei Eingriffen in bestehende rechtmäßige Situationen sind Übergangsregelungen vorzusehen (Abs. 2).
• Befristung und Veröffentlichung: Höchstens fünf Jahre, Verlängerung nur nach neuer Prüfung (Art. 12). Bewertungen, genaues Gebiet und Laufzeit sind vor Inkrafttreten zu veröffentlichen (Art. 13).
• Rechtsschutz: Betroffene müssen die Bewertungen der Behörde gerichtlich anfechten können (Art. 11).

Bestehende Maßnahmen bleiben unberührt, dürfen aber im Einklang mit der Verordnung überprüft werden (Art. 14). Wer heute schon unter einer örtlichen Regelung vermietet, behält also seinen Stand, bis die Behörde selbst neu entscheidet.

Registrierungspflicht bleibt der eigentliche Hebel für Vermieter

Maßnahmen gegen Kurzzeitvermietung setzen voraus, dass die Behörde die Verordnung (EU) 2024/1028 im betroffenen Gebiet anwendet und durchsetzt, einschließlich Registrierungsnummern und Anordnungen, Angebote ohne gültige Nummer von Plattformen entfernen zu lassen (Art. 10 Abs. 1 Buchst. e). Diese Datenverordnung gilt seit dem 20. Mai 2026. Sie begründet nach der Kommission selbst noch keine Beschränkungen, schafft aber Registrierung und Datenaustausch. Wer eine Wohnung über Plattformen vermietet, sollte klären, ob am Ort eine Registrierung vorgesehen ist und welche Nummer im Inserat stehen muss. Ob und wie das in Ihrer Gemeinde geregelt ist, entscheidet nationales und örtliches Recht und lässt sich dem EU-Entwurf nicht entnehmen.

Stand im Verfahren und Haltung des Bundesrats

Die Kommission hat den Vorschlag am 9. September 2026 vorgelegt (2026/0268 (COD)). Er soll am zwanzigsten Tag nach Veröffentlichung im Amtsblatt in Kraft treten und unmittelbar gelten (Art. 17), sobald Parlament und Rat ihn beschlossen haben. Ein Zeitplan für diese Beratungen liegt nicht vor.

Der Bundesrat behandelt die Vorlage als TOP 38 seiner 1069. Sitzung am 16. Oktober 2026. Der federführende Ausschuss für Fragen der Europäischen Union, der Rechtsausschuss und der Ausschuss für Städtebau, Wohnungswesen und Raumordnung empfehlen eine Subsidiaritätsrüge, weil der Vorschlag nach ihrer Auffassung nicht mit Subsidiarität und Verhältnismäßigkeit vereinbar ist (Drucksache 542/1/26). Beschlossen ist das erst, wenn das Plenum entscheidet. Die Kommission hält dagegen, der Entwurf lasse die Wohnungspolitik bei den Mitgliedstaaten und regele nur den Nachweis, wenn Beschränkungen den Binnenmarkt berühren.

Was Eigentümer jetzt prüfen können

• Selbstnutzer mit Hauptwohnsitz: Kein Handlungsbedarf, der Entwurf erfasst Ihre Nutzung nicht.
• Ferienwohnung oder Kurzzeitvermietung: Aktuelle örtliche Regeln und eine mögliche Registrierung klären. Neue Beschränkungen würden erst nach dem EU-Verfahren und einer eigenen behördlichen Entscheidung greifen. Zu Pflichten laufender Vermietung siehe Pflichten privater Vermieter.
• Zweitwohnung oder geplanter Kauf: Beschränkungen des Erwerbs würden nur für Käufe nach Inkrafttreten der jeweiligen Maßnahme gelten. Wie sich der Kauf zur Vermietung rechnet, steht in Haus kaufen und vermieten: lohnt sich das?.
• Geerbtes oder leerstehendes Haus: Erbfolge ist kein „Erwerb“ im Sinne des Entwurfs, und gerechtfertigter Leerstand wegen laufender Nachlassverfahren bleibt frei. Entscheidungshilfe: Geerbtes Haus verkaufen, vermieten oder selbst nutzen.
• Langfristige Vermieter: Mietpreisregeln sind nicht Gegenstand. Zur Mietrechtsentwicklung siehe Mietrechtsreform 2026.

Am selben Tag berät der Bundesrat auch über den EU-Entwurf zu Smart Metern und Stromsteuer.

Wie belastbar die Aussagen sind

Geprüft wurden der Verordnungstext mit Begründung und Anhang in der Bundesrat-Drucksache 542/26, die Erläuterung des Bundesrats zu TOP 38 und die Datenverordnung (EU) 2024/1028 zum Geltungsbeginn. Die Ausschussempfehlungen in Drucksache 542/1/26 liegen als Bildscan vor und wurden nur über die Erläuterung des Bundesrats ausgewertet. Die dem Entwurf beigefügten Folgenabschätzungen (SWD) wurden nicht gelesen. Welche deutschen Landkreise die Schwellen erreichen würden, ist nicht ausgewertet: Dafür fehlen hier die NUTS-3-Preisreihen und die Eurostat-Einkommensdaten der Kommission. Das nationale Recht zu Zweckentfremdung, Zweitwohnungssteuer und Ferienvermietung wurde nicht geprüft.