Geerbtes Haus: verkaufen, vermieten oder einziehen — was die Entscheidung wirklich kostet

Das Haus steht leer, und die Abbuchungen laufen weiter: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Abschlag für Gas, Strom für die Frostwächter im Keller. Drei Wege stehen offen — verkaufen, vermieten, selbst einziehen —, und in den meisten Familien wird die Frage zunächst als Gefühlsfrage geführt. Entschieden wird sie am Ende von vier Zahlen: dem erzielbaren Preis, dem Sanierungsstau, der ortsüblichen Miete und dem persönlichen Steuersatz. Dazwischen stehen ein paar Paragrafen, die den Spielraum enger machen, als er von außen aussieht.

Zwei Dinge überraschen dabei regelmäßig. Die Reihenfolge ist nicht frei — einige Weichen stellen sich in den ersten Wochen, lange bevor jemand an Makler oder Mietvertrag denkt. Und die steuerlich attraktivste Variante ist selten die erwartete: Der sofortige Verkauf ist in vielen Erbfällen der einkommensteuerlich sauberste Weg, und die Steuerbefreiung fürs Familienheim ist teurer, als ihr Name klingt.

Was in den ersten Wochen bereits festgelegt wird

Die Ausschlagung ist die erste und kürzeste Frist: sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, zu dem der Erbe von Erbfall und Berufungsgrund erfährt (§ 1944 Abs. 1 und 2 BGB), sechs Monate nur, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz allein im Ausland hatte oder der Erbe sich bei Fristbeginn im Ausland aufhält (§ 1944 Abs. 3 BGB). Bei einem sanierungsbedürftigen Haus mit Restdarlehen ist das keine Formalie, sondern eine echte Rechenaufgabe unter Zeitdruck — verlässliche Zahlen liegen in dieser Phase praktisch nie vor.

Danach folgt die Anzeige beim Finanzamt: drei Monate nach Kenntnis vom Anfall (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Die verbreitete Annahme, ein gerichtlich eröffnetes Testament erledige das, trifft für Immobilienerben nicht zu — die Ausnahme des § 30 Abs. 3 ErbStG gilt ausdrücklich nicht, wenn zum Erwerb Grundbesitz gehört.

Zwei weitere Zweijahresfristen laufen still mit. Die Berichtigung des Grundbuchs auf die Erben ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (Nr. 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG) — danach fällt bei einem Hauswert im mittleren sechsstelligen Bereich eine Gebühr im dreistelligen Bereich an. Und energetisch beginnt mit dem Erbfall eine Uhr: Ein- und Zweifamilienhäuser, in denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst wohnte, sind von der Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke ausgenommen; bei einem Eigentümerwechsel danach — der Erbfall ist einer — muss der neue Eigentümer sie binnen zwei Jahren erfüllen (§ 35 Abs. 3 GModG). Verlangt ist ein Wärmedurchgangskoeffizient von höchstens 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin, wahlweise an der Decke oder am darüberliegenden Dach (§ 35 Abs. 1 GModG); die Pflicht entfällt, soweit sich der Aufwand nicht in angemessener Frist durch Einsparungen erwirtschaften lässt (§ 35 Abs. 4 GModG).

Drei Wege, drei Steuerlogiken

Der Verkauf ist einkommensteuerlich meist der unkomplizierteste Weg, und zwar wegen einer Zurechnungsregel, die viele Erben nicht kennen. Die Zehnjahresfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG beginnt nicht mit dem Erbfall: Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Rechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat der Vater das Haus 1989 gekauft, ist die Frist seit Jahrzehnten abgelaufen — die Tochter kann drei Monate nach dem Erbfall verkaufen, ohne einen Cent Einkommensteuer auf den Gewinn. Umgekehrt gilt das genauso: Wer ein Haus erbt, das der Erblasser erst 2021 erworben hat, sitzt auf einer noch laufenden Frist. Dann lohnt die Prüfung, ob sich der Verkauf bis zum Fristablauf schieben lässt oder ob die Ausnahme für eigengenutzte Objekte greift.

Die Selbstnutzung wird über die Erbschaftsteuer gesteuert. § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG stellen das Familienheim beim Ehegatten ohne Flächengrenze und beim Kind bis 200 Quadratmeter Wohnfläche steuerfrei, wenn der Erwerber unverzüglich einzieht. Der Preis dafür ist eine Bindung: Wer die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgibt oder das Eigentum überträgt, verliert die Befreiung rückwirkend. Wirtschaftlich betrachtet ist die Befreiung damit ein Kredit, dessen Zins in Bewegungsfreiheit bezahlt wird. Entscheidend ist deshalb eine Frage, die selten gestellt wird: Wie viel Erbschaftsteuer spart sie überhaupt? Liegt der Nachlass ohnehin unter dem persönlichen Freibetrag — 400.000 Euro für ein Kind —, ist die Antwort oft: fast nichts. Dann bindet man sich zehn Jahre für einen kleinen vierstelligen Betrag. Bei Erben der Steuerklasse II oder III mit 20.000 Euro Freibetrag kehrt sich das Bild um.

Die Vermietung hat die unauffälligste, aber folgenreichste Besonderheit. Der Bewertungsabschlag von zehn Prozent für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke setzt voraus, dass das Objekt im Besteuerungszeitpunkt vermietet ist (§ 13d Abs. 1 und 3 Nr. 1 ErbStG). Das Elternhaus, das der Erblasser bis zuletzt selbst bewohnt hat und das die Erben erst danach vermieten, fällt nicht darunter. Und laufend fehlt der Vermietung genau das, was Vermietung sonst trägt: die Abschreibung. Nach § 11d Abs. 1 EStDV bemisst sie sich beim unentgeltlichen Erwerb nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers und dem für ihn maßgebenden Prozentsatz — also nach § 7 Abs. 4 EStG in aller Regel zwei Prozent, bei Fertigstellung vor 1925 zweieinhalb. Wer ein Haus zum Verkehrswert kauft, schreibt auf den Gebäudeanteil ab; wer es erbt, schreibt auf einen Kaufpreis aus den achtziger Jahren ab. Der Unterschied macht schnell 5.000 Euro Abschreibungsvolumen im Jahr aus.

Ein Vorteil steht dagegen. Weil eine Erbschaft keine Anschaffung ist, greift die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) beim rein unentgeltlichen Erwerb nach der Verwaltungsauffassung nicht. Sanierungskosten vor der Erstvermietung sind dann sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand und lassen sich auf Antrag gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b Abs. 1 EStDV). Soweit Miterben ausgezahlt werden, liegt insoweit allerdings ein entgeltlicher Erwerb vor — dieser Teil folgt anderen Regeln.

	Verkauf	Vermietung	Selbst einziehen
Erbschaftsteuer	voller Grundbesitzwert	voller Wert; § 13d greift nur bei Vermietung am Todestag	Befreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b/4c ErbStG bei unverzüglichem Einzug
Bindung	keine	Mietvertrag und Kündigungsschutz	zehn Jahre, sonst Nachversteuerung
Gewinn beim Verkauf	steuerfrei, wenn die Frist des Erblassers abgelaufen ist (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG)	dieselbe Regel, Verkauf mit Mieter drückt aber den Preis	steuerfrei — der Verkauf vor Ablauf der zehn Jahre kostet jedoch die Befreiung
laufende Besteuerung	Kapitalerträge, 25 % zzgl. Soli	Überschuss zum persönlichen Satz, AfA nur auf die Kosten des Erblassers	nicht steuerbar, dafür kein Werbungskostenabzug
Sanierung steuerlich	mindert nur den Preis	Erhaltungsaufwand, § 82b EStDV	§ 35c EStG: 20 % über drei Jahre, höchstens 40.000 € je Objekt
Heizungsförderung	–	Grundförderung, kein Einkommensbonus	Grundförderung plus möglicher Einkommensbonus

Der Sanierungsstau ist die härtere Rechengröße als die Steuer

Seit der Umbenennung des Gebäudeenergiegesetzes in das Gebäudemodernisierungsgesetz im Jahr 2026 ist eine Vorschrift entfallen, die Erben lange Angst gemacht hat: Das Betriebsverbot für Heizkessel nach 30 Betriebsjahren (früher § 72 GEG) ist ersatzlos gestrichen, und § 42 GModG stellt den Heizungstausch technologieoffen. Wer erbt, muss die alte Anlage also nicht mehr allein wegen ihres Alters austauschen. Das nimmt Druck aus der Entscheidung — die Kosten nimmt es nicht: Ein Kessel von 1997 fällt trotzdem aus, nur eben zu einem Zeitpunkt, den niemand wählt.

Für die Kalkulation zählen deshalb Größenordnungen, keine Wunschwerte. Für den Tausch gegen eine Wärmepumpe im Bestand erkennt die KfW im Programm 458 je Einfamilienhaus höchstens 28.000 Euro als förderfähige Kosten an — das markiert zugleich ungefähr die Spanne, in der sich vollständige Angebote inklusive Anpassung der Heizflächen bewegen. Fenster liegen je nach Größe, Verglasung und Einbausituation meist zwischen 700 und 1.400 Euro je Stück. Für die laufende Instandhaltung gibt § 28 Abs. 2 Nr. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung eine brauchbare Untergrenze: 11,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, wenn die Bezugsfertigkeit mindestens 32 Jahre zurückliegt. Für ein freistehendes Haus mit eigenem Dach und eigener Fassade ist das eher der Boden als der Mittelwert.

Die Förderung fällt für die drei Wege unterschiedlich aus, und der Unterschied ist keine Kleinigkeit. Die Grundförderung von 30 Prozent für den Heizungstausch erhalten Vermieter und Selbstnutzer gleichermaßen, ebenso den Klimageschwindigkeitsbonus von derzeit 16 Prozent, der ab dem 1. Februar 2027 halbjährlich um vier Prozentpunkte sinkt. Den Einkommensbonus von 10 bis 40 Prozent bekommt dagegen nur, wer die Wohneinheit selbst bewohnt; der maximale Fördersatz liegt bei 70 Prozent, bei einem zu versteuernden Haushaltseinkommen bis 30.000 Euro bei 80 Prozent (Stand: Anpassung der KfW-Konditionen vom 21. Juli 2026). Selbstnutzer, die ohne Förderung sanieren, können stattdessen die Steuerermäßigung des § 35c EStG nutzen: 7, 7 und 6 Prozent der Aufwendungen in drei Jahren, höchstens 40.000 Euro je Objekt, aber nicht neben einer öffentlichen Förderung derselben Maßnahme. Vermieter haben diese Option nicht — bei ihnen wirkt stattdessen der volle Werbungskostenabzug.

Für Verkauf und Vermietung gilt zudem: Der Energieausweis ist spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben (§ 80 Abs. 4 und 5 GModG). Bei einem leerstehenden Haus ohne Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre bleibt dafür oft nur der aufwendigere Bedarfsausweis.

Modellfall: 420.000 Euro Verkehrswert, drei Ergebnisse

Angenommen, eine 54-jährige Alleinerbin erbt das Einfamilienhaus ihres Vaters: Baujahr 1971, 135 Quadratmeter Wohnfläche, mittelgroße Stadt. Sie wohnt in derselben Stadt zur Miete, 70 Quadratmeter für 780 Euro Kaltmiete. Der Verkehrswert im Ist-Zustand liegt bei 420.000 Euro, der Grundbesitzwert des Finanzamts bei 405.000 Euro, dazu kommen 60.000 Euro Bankguthaben. Der Vater kaufte 1989; auf das Gebäude entfielen umgerechnet rund 115.000 Euro Anschaffungskosten. Heizkessel von 1997, Fenster von 1989, Bad im Originalzustand, oberste Geschossdecke ungedämmt; die Angebote summieren sich auf 78.000 Euro über fünf Jahre. Ortsübliche Kaltmiete: 8,50 Euro je Quadratmeter, also 1.150 Euro im Monat — erreichbar erst nach einer Erstinvestition von 40.000 Euro. Ihr Grenzsteuersatz beträgt 35 Prozent.

Ohne Einzug fällt Erbschaftsteuer an: 405.000 plus 60.000 Euro, abzüglich 15.000 Euro Erbfallkostenpauschale, ergibt 450.000 Euro; nach dem Freibetrag von 400.000 Euro bleiben 50.000 Euro steuerpflichtiger Erwerb, in Steuerklasse I zu sieben Prozent — 3.500 Euro. Mehr ist die Familienheim-Befreiung in diesem Fall nicht wert. Dafür bindet sie zehn Jahre.

Verkauft sie, bleiben nach einer hälftig geteilten Maklerprovision von rund 15.000 Euro, 5.000 Euro Räumung und rund 2.300 Euro für Gutachten und Energieausweis etwa 397.000 Euro. Der Gewinn ist steuerfrei, weil die Frist des Vaters längst abgelaufen ist. Zu drei Prozent angelegt — die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen lag Anfang September 2026 in dieser Größenordnung — ergibt das 11.900 Euro brutto, nach Sparer-Pauschbetrag und Abgeltungsteuer rund 9.000 Euro im Jahr.

Vermietet sie, kostet die Erstinvestition 40.000 Euro, von denen bei 35 Prozent Grenzsteuersatz rund 14.000 Euro über den Erhaltungsaufwand zurückkommen. Von 13.800 Euro Jahresmiete bleiben nach zwei Prozent Mietausfallwagnis (§ 29 II. BV) 13.520 Euro; abzüglich 350 Euro Verwaltung und 2.500 Euro Instandhaltung ergibt das 10.670 Euro. Steuerlich mindert die geerbte Abschreibung diesen Betrag nur um 2.300 Euro — zwei Prozent von 115.000 Euro. Zu versteuern sind also 8.370 Euro, macht 2.930 Euro Steuer und rund 7.700 Euro, die tatsächlich ankommen.

Zieht sie ein, spart sie 9.360 Euro Kaltmiete im Jahr, steuerfrei, und zahlt dieselben 2.500 Euro Instandhaltung — bleiben rund 6.900 Euro. Die 78.000 Euro Sanierung trägt sie allein, gemildert um bis zu 15.600 Euro nach § 35c EStG oder um die KfW-Förderung, je nachdem, was für die einzelne Maßnahme günstiger ist.

Position	Verkauf und Anlage	Vermietung	Selbst einziehen
einmalig	+ 397.000 €	− 40.000 €, nach Steuern rund 26.000 €	− 78.000 € über fünf Jahre
Erbschaftsteuer	3.500 €	3.500 €	0 €
laufend nach Steuern	rund 9.000 €	rund 7.700 €	rund 6.900 €
gebundenes Kapital	0 €	rund 446.000 €	rund 420.000 € plus Sanierung
Bindung	keine	Mietvertrag	zehn Jahre

Zwischen dem besten und dem schwächsten laufenden Ergebnis liegen gut 2.000 Euro im Jahr, bei einem Vermögenswert von über 400.000 Euro. Der Zahlenvergleich unterschätzt dabei die Selbstnutzung, weil die Erbin auf 135 statt auf 70 Quadratmetern wohnt; wer das bewerten will, muss die ortsübliche Miete des Hauses ansetzen und die höheren Betriebskosten gegenrechnen. Alle Beträge sind Annahmen eines Modellfalls — Miete, Grenzsteuersatz und Bauzustand verschieben das Ergebnis in beide Richtungen erheblich.

Was die Rechnung nicht abbildet

Der Verkaufserlös ist keine sichere Aufwärtswette, die man nur lange genug halten muss. Nach dem Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts lagen die Preise für Wohnimmobilien im ersten Quartal 2026 bundesweit 1,4 Prozent über dem Vorjahresquartal; Ein- und Zweifamilienhäuser in dünn besiedelten ländlichen Kreisen kosteten dagegen 0,8 Prozent weniger als ein Jahr zuvor. Wo das geerbte Haus steht, entscheidet also mit darüber, ob Halten überhaupt eine Wertstrategie ist.

Drei weitere Punkte fängt keine Tabelle ein. Vermietung ist Arbeit, und bei 300 Kilometern Entfernung eine andere Aufgabe als im selben Ort. Ein vermietetes Haus verkauft sich später schlechter als ein leeres, weil Selbstnutzer als Käufergruppe ausfallen. Und ein einzelnes Haus im Wert von 400.000 Euro ist für die meisten Privatvermögen ein Klumpenrisiko.

Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage zum Stand September 2026 ein und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung; ob eine Befreiung greift und welche Fristen im Einzelfall laufen, entscheidet sich an Ihren Unterlagen.

Was jetzt zu tun ist

Suchen Sie zuerst den alten Kaufvertrag des Erblassers heraus, nicht das Wertgutachten. Kaufdatum und Gebäudeanteil des Kaufpreises bestimmen gleich zwei Dinge: ob der Verkauf steuerfrei ist und wie viel Abschreibung eine Vermietung überhaupt hergibt. Ohne diese beiden Zahlen ist jede Renditerechnung Schätzung.

Holen Sie danach zwei Angebote für die Heizung und ein Angebot für die Fenster ein — nicht, um sofort zu beauftragen, sondern um den Sanierungsstau in Euro zu kennen, bevor Sie ihn gegen einen Kaufpreis abwägen. Ziehen Sie parallel eine Mietpreisauskunft für die Lage heran und rechnen Sie mit mindestens 11,50 Euro je Quadratmeter und Jahr für die Instandhaltung.

Und tragen Sie drei Termine in den Kalender: die Anzeige beim Finanzamt binnen drei Monaten, die gebührenfreie Grundbuchberichtigung binnen zwei Jahren und, falls Sie einziehen, den Ablauf der zehnjährigen Behaltensfrist. Wenn der Nachlass den Freibetrag deutlich übersteigt oder mehrere Erben beteiligt sind, klären Sie die steuerliche Seite vor der ersten bindenden Unterschrift — nicht danach.