Erbschein oder notarielles Testament: Womit die Erben ins Grundbuch kommen

Im Grundbuch steht weiterhin der Name des Verstorbenen. Das ist kein Versäumnis, sondern der Normalzustand: Das Eigentum ist mit dem Todestag auf die Erben übergegangen (§ 1922 BGB), das Register weiß davon aber nichts. Damit ist das Grundbuch unrichtig, und irgendwann muss es berichtigt werden — spätestens, wenn verkauft, beliehen oder aufgeteilt werden soll.

An dieser Stelle greifen viele Angehörige zum Telefonhörer und beantragen einen Erbschein, weil sie ihn für unvermeidlich halten. Häufig ist er das nicht. Ob Sie einen brauchen, entscheidet allein die Frage, in welcher Urkundenform der Erblasser verfügt hat. Wer die Antwort kennt, bevor er das Nachlassgericht anschreibt, spart in einem durchschnittlichen Immobiliennachlass einen vierstelligen Betrag — und wer zusätzlich einen Termin im Kalender notiert, zahlt für die Umschreibung selbst gar nichts.

Welchen Erbnachweis das Grundbuchamt akzeptiert

Der Ausgangspunkt in § 35 Absatz 1 Satz 1 GBO klingt eindeutig: Der Nachweis der Erbfolge kann nur durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis geführt werden. Der zweite Satz derselben Vorschrift hebt diese Strenge für den praktisch wichtigsten Fall wieder auf:

„Beruht jedoch die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen, die in einer öffentlichen Urkunde enthalten ist, so genügt es, wenn an Stelle des Erbscheins oder des Europäischen Nachlasszeugnisses die Verfügung und die Niederschrift über die Eröffnung der Verfügung vorgelegt werden.“

Öffentliche Urkunde heißt: beim Notar beurkundet. Das notarielle Einzeltestament, das gemeinschaftliche notarielle Testament von Eheleuten und der Erbvertrag fallen darunter. Nicht darunter fällt das eigenhändige Testament — auch dann nicht, wenn es beim Amtsgericht in amtlicher Verwahrung lag. Die Verwahrung sagt etwas über den Aufbewahrungsort, nichts über die Urkundenform.

Zweiter Baustein neben der Urkunde ist die Eröffnungsniederschrift. Sie entsteht, wenn das Nachlassgericht die Verfügung nach dem Tod eröffnet; das kostet nach Nummer 12101 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG einmalig 109 Euro, unabhängig davon, ob das Testament handschriftlich oder notariell ist. Eine beglaubigte Abschrift dieser Niederschrift erhalten die Beteiligten vom Nachlassgericht — sie ist der Beleg, den Sie zusammen mit der Ausfertigung der Verfügung beim Grundbuchamt einreichen.

Der Halbsatz am Ende von § 35 Absatz 1 GBO lässt dem Grundbuchamt einen Rest an Spielraum: Hält es die Erbfolge durch diese Urkunden nicht für nachgewiesen, kann es doch einen Erbschein verlangen. Wie eng dieser Spielraum ist, hat der Bundesgerichtshof am 20. November 2025 geklärt (V ZB 40/24). Streitig war ein notarielles Testament, das die Enkel nicht namentlich benannte, sondern pauschal die „Kinder“ der eingesetzten Vorerben. Der Senat entschied, dass die Abstammung durch Personenstandsurkunden belegt werden kann und die negative Tatsache, dass es keine weiteren Abkömmlinge gibt, durch einfache Erklärungen in der Form des § 29 Absatz 1 GBO. Einen Erbschein darf das Grundbuchamt danach ausschließlich fordern, wenn trotzdem Zweifel bleiben, die auf konkrete Anhaltspunkte gegründet sind. Ausdrücklich verneint hat der Senat außerdem die Befugnis des Grundbuchamts, den Beteiligten eine eidesstattliche Versicherung abzunehmen.

Eine Sondervorschrift für Kleinstfälle steht in § 35 Absatz 3 GBO: Ist das Grundstück oder der Anteil daran weniger als 3.000 Euro wert und wäre die Beschaffung des Erbscheins nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich, darf sich das Grundbuchamt mit anderen Beweismitteln begnügen. Bei bebauten Grundstücken spielt das keine Rolle, bei Splitterflächen und Wegeanteilen gelegentlich schon.

Wann der Erbschein trotzdem nötig wird

Vier Konstellationen führen regelmäßig doch zum Nachlassgericht.

Es gibt keine Verfügung von Todes wegen. Dann gilt die gesetzliche Erbfolge, und die ergibt sich aus keiner Urkunde, sondern aus Verwandtschaftsverhältnissen. Sie muss über den Erbschein festgestellt werden.

Das Testament ist handschriftlich. Eigenhändige Testamente sind Privaturkunden. Wie streng das gehandhabt wird, zeigt ein Beschluss des OLG München vom 22. Juli 2026 (34 Wx 140/26 e): Auch eine ausländische öffentliche Urkunde kommt als Erbnachweis in Betracht, ein englisches Zwei-Zeugen-Testament vor einem privaten Dienstleister erfüllt diese Anforderung aber nicht — das Grundbuchamt durfte auf einem Erbschein bestehen.

Die notarielle Verfügung ist auslegungsbedürftig. Bedingte Erbeinsetzungen, Wiederverheiratungs- oder Pflichtteilsstrafklauseln und mehrfach geänderte Testamente können Fragen aufwerfen, die sich aus der Urkunde selbst nicht beantworten lassen. Ob das Grundbuchamt hier den Nachweis als geführt ansieht, ist eine Frage des Einzelfalls; die Rechtsprechung der Oberlandesgerichte ist nicht in allen Fallgruppen einheitlich.

Eine Bank oder Versicherung verlangt ihn. Das ist der schwächste der vier Gründe. Der Bundesgerichtshof hat am 8. Oktober 2013 die dem Muster von Nummer 5 Absatz 1 der AGB-Sparkassen nachgebildete Erbnachweisklausel im Verkehr mit Verbrauchern für unwirksam erklärt (XI ZR 401/12). Ein Kreditinstitut kann sich also nicht formularmäßig darauf zurückziehen, dass es grundsätzlich einen Erbschein sehen will. Bieten Sie zunächst Testament und Eröffnungsniederschrift an und lassen Sie sich eine Ablehnung schriftlich begründen, bevor Sie wegen eines Kontos einen Erbschein bezahlen.

Zwei Jahre, in denen die Umschreibung nichts kostet

Für die Eintragung eines Eigentümers oder von Miteigentümern sieht Nummer 14110 des Kostenverzeichnisses eine 1,0-Gebühr vor. Die Anmerkung dazu enthält den finanziell wichtigsten Satz des ganzen Verfahrens:

„Die Gebühr wird nicht für die Eintragung von Erben des eingetragenen Eigentümers erhoben, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall bei dem Grundbuchamt eingereicht wird. Dies gilt auch, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden.“

Drei Details entscheiden darüber, ob die Befreiung greift. Erstens zählt der Eingang des Antrags, nicht der Vollzug: Braucht das Grundbuchamt danach noch Monate, schadet das nicht. § 13 Absatz 2 GBO schreibt sogar vor, den genauen Eingangszeitpunkt auf dem Antrag zu vermerken. Zweitens beginnt die Frist am Todestag, nicht mit der Testamentseröffnung oder mit der Erteilung des Erbscheins. Drittens überlebt die Befreiung eine Erbauseinandersetzung: Wenn die Erbengemeinschaft sich einigt und am Ende nur eine Person eingetragen wird, bleibt es gebührenfrei — vorausgesetzt, der Antrag ist innerhalb der zwei Jahre da.

Wird die Frist versäumt, entsteht die volle Wertgebühr. Ihr Geschäftswert ist der Verkehrswert des Grundstücks nach § 46 GNotKG. Anders als beim Erbschein werden Grundschulden und Restdarlehen dabei nicht einfach abgezogen; sie können nach § 46 Absatz 3 GNotKG allenfalls zur Wertbestimmung herangezogen werden. Ein Haus mit 340.000 Euro Verkehrswert und 200.000 Euro Restschuld kostet in der Umschreibung also nicht wenig, sondern 685 Euro.

Untätig bleiben ist ohnehin keine Lösung. Nach § 82 GBO soll das Grundbuchamt die Erben verpflichten, den Berichtigungsantrag zu stellen und die nötigen Unterlagen zu beschaffen. Führt dieses Verfahren nicht zum Ziel, kann das Amt nach § 82a GBO von Amts wegen berichtigen — und dafür sieht Nummer 14111 des Kostenverzeichnisses die doppelte Gebühr vor, nämlich 2,0.

Was ein Erbschein kostet, an einem Beispiel

Zwei Gebühren, nicht eine: Das Verfahren über den Antrag auf Erteilung löst nach Nummer 12210 eine 1,0-Gebühr aus, und deren Anmerkung stellt klar, dass die Abnahme der eidesstattlichen Versicherung gesondert berechnet wird. Sie steht unter Nummer 23300 und beträgt ebenfalls 1,0. Beide bemessen sich nach Tabelle B der Anlage 2 zum GNotKG.

Der Geschäftswert ist nach § 40 Absatz 1 GNotKG der Wert des gesamten Nachlasses im Zeitpunkt des Erbfalls, abzüglich der vom Erblasser herrührenden Verbindlichkeiten. Kosten, die erst durch den Erbfall entstehen — Bestattung, Grabpflege, Nachlassabwicklung —, sind nach dem Wortlaut keine solchen Verbindlichkeiten. Bezieht sich das Verfahren nur auf das Erbrecht eines Miterben, tritt nach Absatz 2 dessen Anteil an die Stelle des Gesamtwerts.

Angenommen, ein Reihenhaus mit einem Verkehrswert von 340.000 Euro und ein Bankguthaben von 26.000 Euro fallen an einen Alleinerben; der Erblasser hatte noch 61.000 Euro Restdarlehen; das Testament ist handschriftlich, ein Erbschein also erforderlich.

Position	Grundlage	Betrag
Geschäftswert Erbschein	366.000 € Nachlass − 61.000 € Schulden (§ 40 Abs. 1 GNotKG)	305.000 €
Erbscheinsantrag	Nr. 12210 KV, 1,0 aus Tabelle B (Wertstufe bis 320.000 €)	635,00 €
Eidesstattliche Versicherung	Nr. 23300 KV, 1,0 aus Tabelle B	635,00 €
Eröffnung des Testaments	Nr. 12101 KV, Festbetrag	109,00 €
Grundbuchberichtigung, Antrag binnen zwei Jahren	Anmerkung zu Nr. 14110 KV	0,00 €
Grundbuchberichtigung, Antrag später	Nr. 14110 KV, 1,0 aus 340.000 € Verkehrswert	685,00 €

Unter diesen Annahmen kostet der Weg 1.379 Euro bei fristgerechtem Antrag und 2.064 Euro, wenn die zwei Jahre verstreichen. Hätte derselbe Erblasser notariell testiert, blieben von der ersten Zahl 109 Euro übrig. Genau das ist die Differenz, um die es beim Streit über die Urkundenform geht.

Die Beträge sind keine Schätzung, sondern Tabellenwerte; sie ändern sich, sobald sich Nachlasswert, Schuldenstand oder Erbenzahl ändern. Nicht enthalten sind Auslagen wie Dokumentenpauschalen, Sterbeurkunden und Grundbuchauszüge sowie Notarkosten, wenn Sie die eidesstattliche Versicherung beim Notar statt beim Gericht abgeben. Wird der Antrag vor der Endentscheidung zurückgenommen, ermäßigt sich die Gebühr 12210 nach Nummer 12211 auf 0,3 und höchstens 218 Euro; endet das Verfahren aus anderen Gründen ohne Erbschein, greift Nummer 12212 mit 0,5 und höchstens 436 Euro.

Mehrere Erben: was im Grundbuch stehen wird

Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen (§ 2032 BGB). Kein Miterbe besitzt einen bestimmten Anteil am Haus, sondern einen Anteil am gesamten Nachlass. Das Grundbuch bildet das ab: Nach § 47 Absatz 1 GBO werden entweder Bruchteile angegeben oder das für die Gemeinschaft maßgebende Rechtsverhältnis bezeichnet — bei Erben regelmäßig der Zusatz, dass sie in Erbengemeinschaft eingetragen sind.

Kostenseitig ist das günstig: Nummer 14110 erfasst die Eintragung eines Eigentümers oder von Miteigentümern in einem Gebührentatbestand. Vier Miterben verursachen also nicht vier Gebühren. Teurer wird dagegen der Nachweisweg, wenn kein notarielles Testament vorliegt: Ein gemeinschaftlicher Erbschein für alle Miterben bemisst sich nach dem vollen Nachlasswert.

Praktisch stellt sich in Erbengemeinschaften die Frage, ob zuerst berichtigt oder zuerst auseinandergesetzt wird. Weil die Gebührenbefreiung ausdrücklich auch für die Eintragung nach der Auseinandersetzung gilt, ist beides möglich. Zieht sich die Einigung, ist die sichere Variante, zunächst die Erbengemeinschaft eintragen zu lassen und die spätere Übertragung getrennt zu behandeln. Wie sich Nutzung, laufende Kosten und ein möglicher Verkauf in dieser Phase organisieren lassen, behandelt Haus in der Erbengemeinschaft.

Sechs Wochen und drei Monate: die Fristen davor

Bevor irgendetwas eingetragen wird, läuft eine kürzere Uhr. Die Ausschlagung ist nach § 1944 Absatz 1 BGB nur binnen sechs Wochen möglich. Die Frist beginnt, wenn der Erbe von dem Anfall und dem Grunde seiner Berufung Kenntnis erlangt; bei einer Verfügung von Todes wegen nicht vor deren Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Auf sechs Monate verlängert sie sich nur, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz ausschließlich im Ausland hatte oder der Erbe sich zu Fristbeginn im Ausland aufhält (Absatz 3). Erklärt wird die Ausschlagung nach § 1945 BGB zur Niederschrift des Nachlassgerichts oder in öffentlich beglaubigter Form.

Das ist bei Immobiliennachlässen keine Formalie. Ein Haus mit Sanierungsstau, valutierenden Grundschulden und laufenden Bewirtschaftungskosten kann wirtschaftlich ein Minus sein, und die sechs Wochen reichen selten für eine belastbare Wertermittlung. Wer die Frist verstreichen lässt, hat die Erbschaft angenommen (§ 1943 BGB). Vorsicht ist auch beim Tempo geboten: Wer sich als Eigentümer eintragen lässt, tritt nach außen als Erbe auf — ein solches Verhalten kann als Annahme gewertet werden und schneidet die Ausschlagung ab. Solange die Überschuldung nicht ausgeschlossen ist, gehört die Grundbuchberichtigung deshalb nicht an den Anfang.

Parallel läuft eine dritte Frist, die oft übersehen wird: Nach § 30 Absatz 1 ErbStG ist der Erwerb dem Erbschaftsteuerfinanzamt binnen drei Monaten schriftlich anzuzeigen. Von dieser Pflicht befreit § 30 Absatz 3 ErbStG zwar Erwerbe aufgrund einer gerichtlich oder notariell eröffneten Verfügung — ausdrücklich aber nicht, wenn zum Erwerb Grundbesitz gehört. Bei einer geerbten Immobilie bleibt die Anzeige also in jedem Fall Ihre Aufgabe.

Der Antrag: Inhalt, Form und Reihenfolge

Berichtigt wird auf Antrag (§ 13 Absatz 1 GBO); antragsberechtigt sind die Erben. Der Antrag selbst ist an keine besondere Form gebunden, ein unterschriebenes Schreiben an das Grundbuchamt des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, genügt. Streng ist dagegen § 29 GBO für die Nachweise: Sie müssen als öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden vorliegen. Ein Fotokopiensatz reicht nicht.

In dieser Reihenfolge kommen Sie durch:

1. Sterbeurkunde beim Standesamt anfordern, mehrere beglaubigte Abschriften auf einmal.
2. Prüfen, ob eine Verfügung von Todes wegen existiert und ob sie notariell beurkundet ist. Das Standesamt meldet den Sterbefall an das Zentrale Testamentsregister, das daraufhin das zuständige Nachlassgericht und die verwahrenden Stellen elektronisch benachrichtigt (§ 78e BNotO).
3. Nach der Eröffnung die beglaubigte Abschrift der Eröffnungsniederschrift und eine Ausfertigung der Verfügung beim Nachlassgericht anfordern.
4. Sechs-Wochen-Frist bewerten: Reicht der Kenntnisstand über Schulden und Zustand der Immobilie für eine Entscheidung? Wenn nicht, zuerst diese Frage klären.
5. Aktuellen Grundbuchauszug besorgen und Blattnummer, Bestandsverzeichnis-Nummer und Gemarkung notieren; welche Abteilung was enthält, erklärt Grundbuchauszug richtig lesen.
6. Berichtigungsantrag mit den Nachweisen einreichen und den Zwei-Jahres-Termin ab Todestag im Kalender führen.
7. Erst wenn das Grundbuchamt schriftlich beanstandet, dass die Urkunden nicht genügen, über einen Erbscheinsantrag entscheiden — die Zwischenverfügung nennt den Grund und ist anfechtbar.

Diese Einordnung betrifft Gebührentatbestände und Nachweisregeln. Wer Erbe geworden ist, ob eine Verfügung wirksam ist und wie Pflichtteil oder Erbschaftsteuer zu behandeln sind, klärt sie nicht. Bei ausländischem Nachlassvermögen, streitiger Erbfolge, Testamentsvollstreckung oder drohender Nachlassinsolvenz sollten Sie vor dem ersten Antrag anwaltlichen oder notariellen Rat einholen — ein später einzuziehender Erbschein kostet mehr als eine Beratungsstunde.