Bauabnahme einfach erklärt
Die Bauabnahme ist die Erklärung des Bauherrn nach § 640 BGB, dass er die Bauleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennt; mit ihr wird die Vergütung fällig, die Beweislast für Mängel wechselt zu ihm und die Gewährleistungsfrist beginnt.
Was bedeutet Bauabnahme?
Die Abnahme ist der wichtigste rechtliche Moment eines Bauvorhabens. Mit ihr wird die Vergütung fällig (§ 641 BGB), die Gefahr zufälliger Beschädigung geht auf den Bauherrn über (§ 644 BGB), und die Verjährung der Mängelansprüche beginnt. Bei Bauwerken beträgt sie nach § 634a BGB fünf Jahre ab Abnahme; ist die VOB/B wirksam vereinbart, sind es vier Jahre. Außerdem kehrt sich die Beweislast um: Vorher muss der Unternehmer beweisen, dass seine Leistung mangelfrei ist, danach muss der Bauherr einen Mangel nachweisen.
Eine Abnahme kann ausdrücklich mit Protokoll erklärt werden, aber auch stillschweigend, etwa durch Einzug und vorbehaltlose Zahlung der Schlussrechnung. Nach § 640 Abs. 2 BGB gilt ein Werk zudem als abgenommen, wenn der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist setzt und der Bauherr nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert. Bei Verbrauchern tritt diese fiktive Abnahme nur ein, wenn der Unternehmer in Textform auf genau diese Folge hingewiesen hat.
Wegen unwesentlicher Mängel darf der Bauherr die Abnahme nicht verweigern. Kennt er einen Mangel und nimmt trotzdem ab, verliert er Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung, wenn er sich die Rechte nicht ausdrücklich vorbehält (§ 640 Abs. 3 BGB). Dasselbe gilt für eine vereinbarte Vertragsstrafe wegen Verzugs: Sie muss bei der Abnahme vorbehalten werden (§ 341 Abs. 3 BGB).
Verweigert der Bauherr die Abnahme unter Angabe von Mängeln, kann der Unternehmer eine gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen (§ 650g BGB). Das Protokoll wird datiert und von beiden unterschrieben. Erscheint der Bauherr ohne triftigen Grund nicht zum Termin, darf der Unternehmer den Zustand allein feststellen.
Warum ist der Begriff für Eigentümer wichtig?
Das Mängelprotokoll entscheidet, was Sie später noch durchsetzen können. Jeder sichtbare Mangel gehört mit Ort, Beschreibung, Foto und Frist zur Beseitigung hinein, dazu der ausdrückliche Vorbehalt der Rechte und gegebenenfalls der Vertragsstrafe. Fehlende Unterlagen wie Prüfprotokolle, Fachunternehmererklärungen oder Energieausweis gehören ebenfalls ins Protokoll. Bis zur Beseitigung dürfen Sie einen angemessenen Teil der Vergütung zurückhalten, in der Regel das Doppelte der Beseitigungskosten (§ 641 Abs. 3 BGB).
