Familienheim erben: Wann die Steuerbefreiung hält und wann sie rückwirkend wegfällt

Wenn zum Nachlass ein Haus gehört, fällt binnen weniger Wochen eine Entscheidung, die sich später kaum noch korrigieren lässt: Zieht jemand aus der Familie ein – und wann. Das Erbschaftsteuergesetz stellt selbst genutztes Wohneigentum unter bestimmten Bedingungen vollständig steuerfrei, zusätzlich zu den persönlichen Freibeträgen und ohne Wertobergrenze. Verlangt wird dafür kein Antrag im klassischen Sinn, sondern ein Verhalten: einziehen, wohnen bleiben, zehn Jahre lang.

Genau daran scheitert die Befreiung in der Praxis – nicht am Wert der Immobilie. Sie scheitert an einem Einzug, der sich um ein Jahr verzögert hat, an einem Auszug im siebten Jahr, an einer gut gemeinten Übertragung auf die Kinder. Und sie kippt rückwirkend: Das Finanzamt ändert den Bescheid, auch wenn er längst bestandskräftig schien.

Ehegatten und Kinder stehen unter verschiedenen Regeln

Zwei Vorschriften regeln das. § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG befreit den Erwerb von Todes wegen durch den überlebenden Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner, § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG den Erwerb durch Kinder sowie durch Enkel, deren Elternteil bereits verstorben ist. Beide verlangen dasselbe: Der Erblasser muss die Wohnung bis zum Erbfall selbst bewohnt haben – oder aus zwingenden Gründen daran gehindert gewesen sein – und beim Erwerber muss sie „unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt“ sein. Das Grundstück muss im Inland, in der EU oder im EWR liegen.

Der Unterschied steckt in einem Halbsatz. Für Kinder greift die Befreiung nur, „soweit die Wohnfläche der Wohnung 200 Quadratmeter nicht übersteigt“. Soweit, nicht wenn: Wer 260 Quadratmeter erbt, verliert nicht die gesamte Befreiung, sondern versteuert den auf 60 von 260 Quadratmetern entfallenden Anteil des Grundbesitzwerts. Die Wohnfläche ist dabei nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln, nicht nach der Angabe im Exposé. Für den überlebenden Ehegatten existiert diese Grenze nicht – die 300-Quadratmeter-Villa ist ebenso begünstigt wie die Zweizimmerwohnung.

	Überlebender Ehegatte (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b)	Kind, Enkel verstorbener Kinder (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c)
Wohnflächengrenze	keine	200 m², darüber anteilig steuerpflichtig
Wertgrenze	keine	keine
Selbstnutzung durch den Erblasser bis zum Erbfall	erforderlich	erforderlich
Unverzügliche Selbstnutzung durch den Erben	erforderlich	erforderlich
Behaltens- und Nutzungsfrist	zehn Jahre	zehn Jahre

Nicht begünstigt ist alles, was der Erblasser nicht selbst bewohnt hat: das Ferienhaus, die Zweitwohnung, die vermietete Einliegerwohnung im Zweifamilienhaus. Für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke sieht § 13d ErbStG lediglich einen Bewertungsabschlag vor; sie werden mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt. Wer das Familienheim aufgrund eines Vermächtnisses oder einer Teilungsanordnung an einen Dritten herausgeben muss, kann die Befreiung ebenfalls nicht beanspruchen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b Satz 2, Nr. 4c Satz 2 ErbStG).

Von der Übertragung zu Lebzeiten unterscheidet sich das grundlegend: § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG erlaubt die steuerfreie Zuwendung des Familienheims nur zwischen Ehegatten und Lebenspartnern, dafür ohne Behaltensfrist. Einem Kind lässt sich ein Haus zu Lebzeiten nach dieser Vorschrift nicht steuerfrei übertragen; dort wirken allein die Freibeträge, die sich nach § 14 ErbStG alle zehn Jahre neu aufbauen.

„Unverzüglich“ heißt meist sechs Monate – aber nicht starr

Das Gesetz nennt keine Frist. Die Rechtsprechung hat sie gefüllt. Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 23. Juni 2015 (II R 39/13) ist regelmäßig ein Zeitraum von sechs Monaten nach dem Erbfall angemessen; wer in dieser Zeit einzieht, hat die Voraussetzung im Normalfall erfüllt. Danach dreht sich die Beweislage. Der Erwerber muss dann darlegen und glaubhaft machen, wann er sich zur Selbstnutzung entschlossen hat, warum ein früherer Einzug nicht möglich war und warum die Verzögerung nicht ihm zuzurechnen ist. Je größer der Abstand zum Todestag, desto strenger die Anforderungen.

Wie streng, zeigt das Urteil vom 28. Mai 2019 (II R 37/16). Der Erbe hatte erst gut zwei Jahre nach dem Tod des Vaters begonnen, Handwerkerangebote einzuholen, und war im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung noch immer nicht eingezogen. Renovierungsbedarf entschuldigt eine Verzögerung nicht von selbst – es kommt darauf an, ob der Erbe die Arbeiten zügig betrieben hat.

Umgekehrt ist die Sechsmonatsfrist keine Ausschlussfrist. In einem Beschluss vom 27. Mai 2026 (II B 41/25) hat der Bundesfinanzhof festgehalten, dass es sich nicht um eine starre Frist handelt und das Finanzgericht als Tatsacheninstanz alle Umstände des Einzelfalls zu würdigen hat. Im entschiedenen Fall war die Wohnung zunächst durch ein testamentarisch eingeräumtes Wohnrecht belegt; der Erbe hatte seinen Einzugswillen aber früh nach außen erkennbar gemacht.

Praktisch heißt das: Der Entschluss zählt, und er muss datierbar sein. Kündigung der bisherigen Wohnung, Ummeldung beim Einwohnermeldeamt, Handwerkeraufträge mit Datum, Schriftwechsel mit Miterben – das ist später der einzige Beleg. Die Finanzverwaltung fragt die Angaben in einer eigenen Anlage zur Erbschaftsteuererklärung ab: Wohn- und Nutzfläche des gesamten Objekts, Wohnfläche der vom Erblasser genutzten Wohnung, wie viele Quadratmeter davon der Erwerber selbst nutzt, seit welchem Datum – und gegebenenfalls die zwingenden Gründe.

Zehn Jahre Selbstnutzung – und was sie bricht

Die Befreiung fällt „mit Wirkung für die Vergangenheit weg“, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b Satz 5, Nr. 4c Satz 5 ErbStG). Steuerlich ist der Auszug ein rückwirkendes Ereignis nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO – die Festsetzungsfrist beginnt erst mit Ablauf des Jahres, in dem er stattfindet. Wer die Selbstnutzung aufgibt, muss das nach § 153 Abs. 2 AO von sich aus anzeigen.

Nicht nur der Auszug schadet. Nach dem Urteil vom 11. Juli 2019 (II R 38/16) entfällt die Befreiung auch, wenn der überlebende Ehegatte das Eigentum innerhalb der zehn Jahre weiterüberträgt – im Streitfall auf die Tochter, unter Vorbehalt eines lebenslangen Nießbrauchs. Die Witwe wohnte weiter im Haus; das genügte nicht. Eigentum und Selbstnutzung müssen zehn Jahre lang in einer Hand zusammenfallen.

Der Gesetzestext kennt eine Ausnahme: „es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert“. Wie eng diese zu verstehen ist, hat der Bundesfinanzhof am 1. Dezember 2021 in zwei Verfahren entschieden (II R 18/20 und II R 1/21). Zwingend sind Gründe danach nur, wenn die Selbstnutzung objektiv unmöglich oder aus objektiven Gründen unzumutbar ist; Zweckmäßigkeitserwägungen reichen nicht. Gesundheitliche Beeinträchtigungen können genügen, wenn sie dem Erwerber eine selbstständige Haushaltsführung in genau diesem Haus unzumutbar machen. Liegen solche Gründe vor, lösen selbst die Aufgabe des Eigentums oder der Abriss des Gebäudes keine Nachversteuerung aus. Die Feststellungslast trägt allerdings der Erwerber – gefragt sind ärztliche Unterlagen, Pflegegrad, Gutachten, nicht eine allgemeine Schilderung.

Erbengemeinschaften haben mehr Zeit, als lange angenommen wurde. Zieht ein Miterbe ein und erhält er das Haus erst später im Rahmen der Nachlassteilung vollständig, geht die Begünstigung auf ihn über. Nach dem Urteil vom 15. Mai 2024 (II R 12/21) ist dafür keine zeitliche Nähe zum Erbfall erforderlich; im Streitfall lagen fast drei Jahre zwischen Erbfall und Auseinandersetzung. Voraussetzung bleibt, dass die Übertragung der Teilung des Nachlasses dient und nicht einem später neu gefassten Tauschentschluss.

Wenn die Befreiung nicht greift: Wert, Freibetrag, Tarif

Maßgeblich ist der Todestag (§ 9 Abs. 1 Nr. 1, § 11 ErbStG). Der Grundbesitzwert wird gesondert festgestellt (§ 12 Abs. 3 ErbStG) und nach den Bewertungsvorschriften ermittelt: Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen grundsätzlich im Vergleichswertverfahren, ersatzweise – wenn kein Vergleichswert vorliegt – im Sachwertverfahren (§ 182 BewG). Fällt der Wert zu hoch aus, kann der Steuerpflichtige nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen: durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines entsprechend bestellten oder zertifizierten Sachverständigen oder durch einen Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist.

Abziehbar sind unter anderem die Schulden des Erblassers; für Bestattung, Grabdenkmal, Grabpflege und Nachlassabwicklung zieht das Finanzamt ohne Nachweis pauschal 15.000 Euro ab (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG, in dieser Höhe für Erwerbe, bei denen die Steuer nach dem 31. Dezember 2024 entsteht). Beim befreiten Familienheim gilt eine Einschränkung, die viele übersehen: Schulden, die mit einem steuerbefreiten Gegenstand wirtschaftlich zusammenhängen, sind nach § 10 Abs. 6a ErbStG insoweit nicht abziehbar. Das Restdarlehen auf dem Haus mindert die Bemessungsgrundlage also nur in dem Verhältnis, in dem das Haus steuerpflichtig bleibt.

Erst danach greifen die persönlichen Freibeträge des § 16 ErbStG: 500.000 Euro für Ehegatten und Lebenspartner, 400.000 Euro für Kinder und für Enkel verstorbener Kinder, 200.000 Euro für die übrigen Enkel, 100.000 Euro für Eltern und Großeltern beim Erwerb von Todes wegen, 20.000 Euro in den Steuerklassen II und III (§ 15 ErbStG). Ehegatten steht daneben ein Versorgungsfreibetrag von 256.000 Euro zu, gekürzt um den Kapitalwert steuerfreier Hinterbliebenenbezüge; Kinder erhalten je nach Alter zwischen 10.300 und 52.000 Euro (§ 17 ErbStG). Der Tarif des § 19 ErbStG beginnt in Steuerklasse I bei 7 Prozent bis 75.000 Euro, steigt auf 11 Prozent bis 300.000 Euro und 15 Prozent bis 600.000 Euro. Diese Beträge sind seit 2010 unverändert.

Den Erwerb müssen Sie dem Finanzamt binnen drei Monaten anzeigen (§ 30 ErbStG) – bei Grundbesitz im Nachlass auch dann, wenn ein Testament gerichtlich oder notariell eröffnet wurde.

Ein Rechenbeispiel: 260 Quadratmeter, zwei Ergebnisse

Angenommen, eine Tochter erbt als Alleinerbin das Einfamilienhaus ihres Vaters mit 260 Quadratmetern Wohnfläche. Der festgestellte Grundbesitzwert beträgt 620.000 Euro, dazu kommen 150.000 Euro Bankguthaben. Auf dem Haus lastet ein Restdarlehen von 80.000 Euro.

Zieht sie innerhalb von sechs Monaten ein, sind 200 von 260 Quadratmetern begünstigt, also rund 76,9 Prozent des Grundbesitzwerts oder etwa 476.900 Euro. Steuerpflichtig bleiben rund 143.100 Euro. Vom Darlehen ist nur der auf diesen Anteil entfallende Teil abziehbar, rund 18.500 Euro. Zieht sie dagegen nicht ein, weil sie das Haus verkaufen will, entfällt die Befreiung vollständig – dafür ist das Darlehen in voller Höhe abziehbar.

Position	Mit Familienheim-Befreiung	Ohne Befreiung
Grundbesitzwert Haus	620.000 €	620.000 €
Bankguthaben	150.000 €	150.000 €
Steuerbefreiung 200/260 der Fläche	− 476.900 €	–
abziehbares Restdarlehen	− 18.500 €	− 80.000 €
Erbfallkostenpauschale	− 15.000 €	− 15.000 €
Bereicherung	rund 259.600 €	675.000 €
Freibetrag Kind (§ 16 ErbStG)	− 400.000 €	− 400.000 €
steuerpflichtiger Erwerb	0 €	275.000 €
Erbschaftsteuer (Steuerklasse I)	0 €	30.250 €

Der steuerpflichtige Erwerb von 275.000 Euro liegt in der Tarifstufe bis 300.000 Euro, der Steuersatz beträgt dort 11 Prozent. Dieselben 30.250 Euro würden auch dann fällig, wenn die Tochter zunächst einzieht und im siebten Jahr ohne zwingenden Grund auszieht – die Nachversteuerung stellt auf die Werte am Todestag ab, nicht auf den dann aktuellen Marktwert. Die Rechnung ist ein Modellfall; jeder Erbfall hat eigene Werte, Verbindlichkeiten und Vorerwerbe.

Was jetzt zu tun ist

Reicht das liquide Vermögen nicht, um die Steuer auf ein Wohngrundstück zu zahlen, sieht § 28 Abs. 3 ErbStG eine Stundung von bis zu zehn Jahren vor – bei Erwerben von Todes wegen zinslos, aber nur auf Antrag und nur, soweit der Erwerber die Steuer ausschließlich durch Veräußerung dieses Vermögens aufbringen könnte. Die Stundung endet, sobald der Grundbesitz auf Dritte übergeht oder dauerhaft nicht mehr Wohnzwecken dienen soll.

Im Hintergrund steht außerdem die Bemessungsgrundlage selbst auf dem Prüfstand. Das Bundesverfassungsgericht verhandelt am 12. Oktober 2026 über den Normenkontrollantrag der Bayerischen Staatsregierung (1 BvF 1/23), der sich unter anderem gegen die Bewertung des Grundbesitzes nach § 12 Abs. 3 ErbStG, gegen die Freibeträge des § 16 Abs. 1 und gegen die Steuersätze des § 19 Abs. 1 ErbStG richtet. Mit einer Entscheidung ist nach dem üblichen zeitlichen Abstand zur mündlichen Verhandlung nicht mehr im laufenden Jahr zu rechnen. Wer einen belastenden Bescheid erhält, sollte steuerlich prüfen lassen, ob ein Einspruch das Verfahren offenhält.

Für die kommenden Wochen bleiben vier Schritte: den Erwerb innerhalb von drei Monaten anzeigen; die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung belegen lassen, statt sie aus alten Unterlagen zu übernehmen; den Einzugsentschluss mit Datum dokumentieren und jede Verzögerung schriftlich begründen; und den Ablauf der Zehnjahresfrist in den Kalender eintragen, samt einer Notiz, wen Sie vor einem Auszug oder einer Übertragung fragen. Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage ein und ersetzt keine steuerliche Beratung – ob die Befreiung in Ihrem Fall trägt, entscheidet sich an Ihren Unterlagen.