Familienheim erben: Wann die Steuerbefreiung hält und wann sie rückwirkend wegfällt

Das geerbte Familienheim bleibt für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner ohne Wohnflächengrenze steuerfrei, für Kinder grundsätzlich bis 200 Quadratmeter. Voraussetzung sind insbesondere die vorherige Selbstnutzung durch den Verstorbenen, die unverzügliche eigene Wohnnutzung durch den Erwerber und grundsätzlich zehn Jahre Selbstnutzung. Für einen Verkauf oder eine Vermietung anstelle des eigenen Einzugs gibt es diese Befreiung nicht. Persönliche Freibeträge können den Erwerb trotzdem steuerfrei halten.

Stand 16. Oktober 2026: Die für den 12. und 13. Oktober angesetzten Karlsruher Verfahren sind keine beschlossene Steuerreform. § 13 Absatz 1 Nummern 4b und 4c ErbStG enthalten weiterhin die Familienheim-Befreiung; § 16 nennt weiterhin 500.000 Euro persönlichen Freibetrag für Ehegatten und Lebenspartner und 400.000 Euro für Kinder. Planen Sie Ihren Einzug nicht unter der Annahme, höhere Freibeträge würden rechtzeitig kommen.

Für Ihre Entscheidung sind zwei Prüfungen getrennt nötig: Erfüllen Sie die Nutzungsbedingungen für das Familienheim? Und entsteht nach den übrigen Abzügen und Freibeträgen überhaupt Steuer, wenn die Befreiung nicht greift? Unser Modell mit 260 Quadratmetern unten zeigt den Unterschied: 0 Euro bei begünstigter Selbstnutzung gegenüber 30.250 Euro ohne Befreiung. Das sind Ergebnisse der dort genannten Annahmen, keine pauschale Steuerersparnis.

Ehegatten und Kinder stehen unter verschiedenen Regeln

Zwei Vorschriften regeln das. § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG befreit den Erwerb von Todes wegen durch den überlebenden Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner, § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG den Erwerb durch Kinder sowie durch Enkel, deren Elternteil bereits verstorben ist. Beide verlangen dasselbe: Der Erblasser muss die Wohnung bis zum Erbfall selbst bewohnt haben – oder aus zwingenden Gründen daran gehindert gewesen sein – und beim Erwerber muss sie „unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt“ sein. Das Grundstück muss im Inland, in der EU oder im EWR liegen.

Der Unterschied steckt in einem Halbsatz. Für Kinder greift die Befreiung nur, „soweit die Wohnfläche der Wohnung 200 Quadratmeter nicht übersteigt“. Soweit, nicht wenn: Wer 260 Quadratmeter erbt, verliert nicht die gesamte Befreiung, sondern versteuert den auf 60 von 260 Quadratmetern entfallenden Anteil des Grundbesitzwerts. Lassen Sie die maßgebliche Wohnfläche nachvollziehbar belegen, statt ungeprüft die Angabe im Exposé zu übernehmen. Für den überlebenden Ehegatten existiert diese Grenze nicht – die 300-Quadratmeter-Villa ist ebenso begünstigt wie die Zweizimmerwohnung.

	Überlebender Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b)	Kind, Enkel verstorbener Kinder (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c)
Wohnflächengrenze	keine	200 m², darüber anteilig steuerpflichtig
Wertgrenze	keine	keine
Selbstnutzung durch den Erblasser bis zum Erbfall	erforderlich	erforderlich
Unverzügliche Selbstnutzung durch den Erben	erforderlich	erforderlich
Behaltens- und Nutzungsfrist	zehn Jahre	zehn Jahre
Ausnahme: zwingende Gründe	Können fehlende Selbstnutzung des Erblassers und die Aufgabe der Selbstnutzung innerhalb der zehn Jahre rechtfertigen	ebenso

Eine vermietete Einliegerwohnung erfüllt die hier erforderliche Selbstnutzung nicht. Eine Ausnahme vom Erfordernis der Selbstnutzung durch den Erblasser besteht, wenn er aus zwingenden Gründen daran gehindert war. Für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke kann stattdessen § 13d ErbStG greifen: Sind dessen Voraussetzungen erfüllt, werden sie mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt. Wer das Familienheim aufgrund eines Vermächtnisses oder einer Teilungsanordnung an einen Dritten herausgeben muss, kann die Befreiung ebenfalls nicht beanspruchen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b Satz 2, Nr. 4c Satz 2 ErbStG).

Von der Übertragung zu Lebzeiten unterscheidet sich das grundlegend: § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG erlaubt die steuerfreie Zuwendung des Familienheims nur zwischen Ehegatten und Lebenspartnern, dafür ohne Behaltensfrist. Einem Kind lässt sich ein Haus zu Lebzeiten nach dieser Vorschrift nicht steuerfrei übertragen; dort wirken allein die Freibeträge, die sich nach § 14 ErbStG alle zehn Jahre neu aufbauen.

„Unverzüglich“ heißt meist sechs Monate – aber nicht starr

Das Gesetz nennt keine Frist. Die Rechtsprechung hat sie gefüllt. Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 23. Juni 2015 (II R 39/13) ist regelmäßig ein Zeitraum von sechs Monaten nach dem Erbfall angemessen; wer in dieser Zeit einzieht, hat die Voraussetzung im Normalfall erfüllt. Danach dreht sich die Beweislage. Der Erwerber muss dann darlegen und glaubhaft machen, wann er sich zur Selbstnutzung entschlossen hat, warum ein früherer Einzug nicht möglich war und warum die Verzögerung nicht ihm zuzurechnen ist. Je größer der Abstand zum Todestag, desto strenger die Anforderungen.

Wie streng, zeigt das Urteil vom 28. Mai 2019 (II R 37/16). Der Erbe hatte erst gut zwei Jahre nach dem Tod des Vaters begonnen, Handwerkerangebote einzuholen, und war im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung noch immer nicht eingezogen. Renovierungsbedarf entschuldigt eine Verzögerung nicht von selbst – es kommt darauf an, ob der Erbe die Arbeiten zügig betrieben hat.

Umgekehrt ist die Sechsmonatsfrist keine Ausschlussfrist. In einem Beschluss vom 27. Mai 2026 (II B 41/25) hat der Bundesfinanzhof festgehalten, dass es sich nicht um eine starre Frist handelt und das Finanzgericht als Tatsacheninstanz alle Umstände des Einzelfalls zu würdigen hat. Im entschiedenen Fall war die Wohnung zunächst durch ein testamentarisch eingeräumtes Wohnrecht belegt; der Erbe hatte seinen Einzugswillen aber früh nach außen erkennbar gemacht.

Dokumentieren Sie als Vorbereitung auf diese Einzelfallprüfung sowohl den Einzugsentschluss als auch seine Umsetzung: etwa durch datierte Handwerkeraufträge, Schriftwechsel zu Verzögerungen, den Umzug und die Aufgabe der bisherigen Wohnung. Solche Unterlagen können Ihren Ablauf nachvollziehbar machen. Eine Ummeldung allein ersetzt aber nicht die tatsächliche Selbstnutzung.

Zehn Jahre Selbstnutzung – und was sie bricht

Die Befreiung fällt „mit Wirkung für die Vergangenheit weg“, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b Satz 5, Nr. 4c Satz 5 ErbStG). Steuerlich ist der Auszug ein rückwirkendes Ereignis nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO – die Festsetzungsfrist beginnt erst mit Ablauf des Jahres, in dem er stattfindet. Wer die Selbstnutzung aufgibt, muss das nach § 153 Abs. 2 AO von sich aus anzeigen.

Nicht nur der Auszug schadet. Nach dem Urteil vom 11. Juli 2019 (II R 38/16) entfällt die Befreiung auch, wenn der überlebende Ehegatte das Eigentum innerhalb der zehn Jahre weiterüberträgt – im Streitfall auf die Tochter, unter Vorbehalt eines lebenslangen Nießbrauchs. Die Witwe wohnte weiter im Haus; das genügte nicht. Eigentum und Selbstnutzung müssen zehn Jahre lang in einer Hand zusammenfallen.

Der Gesetzestext kennt eine Ausnahme: „es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert“. Wie eng diese zu verstehen ist, erläutert der Bundesfinanzhof im Urteil vom 1. Dezember 2021 (II R 18/20). Zwingend sind Gründe danach nur, wenn die Selbstnutzung objektiv unmöglich oder aus objektiven Gründen unzumutbar ist; Zweckmäßigkeitserwägungen reichen nicht. Gesundheitliche Beeinträchtigungen können genügen, wenn sie dem Erwerber eine selbstständige Haushaltsführung in genau diesem Haus unzumutbar machen. Liegen solche Gründe vor, lösen selbst die Aufgabe des Eigentums oder der Abriss des Gebäudes keine Nachversteuerung aus. Die Feststellungslast trägt allerdings der Erwerber – gefragt sind ärztliche Unterlagen, Pflegegrad, Gutachten, nicht eine allgemeine Schilderung.

Erbengemeinschaften haben mehr Zeit, als lange angenommen wurde. Nutzt ein Miterbe die Wohnung unverzüglich selbst und erhält er weitere Anteile im Rahmen der Nachlassteilung gegen anderes, nicht begünstigtes Vermögen aus demselben Nachlass, kann sich seine Familienheim-Befreiung entsprechend erhöhen. Nach dem Urteil vom 15. Mai 2024 (II R 12/21) ist dafür keine zeitliche Nähe zum Erbfall erforderlich; im Streitfall wurde das Familienheim etwas mehr als zwei Jahre nach dem Tod des Erblassers auseinandergesetzt. Voraussetzung bleibt, dass die Übertragung der Teilung des Nachlasses dient und nicht einem später neu gefassten Tauschentschluss.

Wenn die Befreiung nicht greift: Wert, Freibetrag, Tarif

Maßgeblich ist der Todestag (§ 9 Abs. 1 Nr. 1, § 11 ErbStG). Der Grundbesitzwert wird gesondert festgestellt (§ 12 Abs. 3 ErbStG) und nach den Bewertungsvorschriften ermittelt: Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen grundsätzlich im Vergleichswertverfahren, ersatzweise – wenn kein Vergleichswert vorliegt – im Sachwertverfahren (§ 182 BewG). Fällt der Wert zu hoch aus, kann der Steuerpflichtige nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen: durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines entsprechend bestellten oder zertifizierten Sachverständigen oder durch einen Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist.

Abziehbar sind unter anderem die Schulden des Erblassers; für Bestattung, Grabdenkmal, Grabpflege und Nachlassabwicklung zieht das Finanzamt ohne Nachweis pauschal 15.000 Euro ab (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG, in dieser Höhe für Erwerbe, bei denen die Steuer nach dem 31. Dezember 2024 entsteht). Beim befreiten Familienheim gilt eine Einschränkung, die viele übersehen: Schulden, die mit einem steuerbefreiten Gegenstand wirtschaftlich zusammenhängen, sind nach § 10 Abs. 6a ErbStG insoweit nicht abziehbar. Das Restdarlehen auf dem Haus mindert die Bemessungsgrundlage also nur in dem Verhältnis, in dem das Haus steuerpflichtig bleibt.

Erst danach greifen die persönlichen Freibeträge des § 16 ErbStG: 500.000 Euro für Ehegatten und Lebenspartner, 400.000 Euro für Kinder und für Enkel verstorbener Kinder, 200.000 Euro für die übrigen Enkel, 100.000 Euro für Eltern und Großeltern beim Erwerb von Todes wegen, 20.000 Euro in den Steuerklassen II und III (§ 15 ErbStG). Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern steht daneben ein Versorgungsfreibetrag von 256.000 Euro zu, gekürzt um den Kapitalwert nicht der Erbschaftsteuer unterliegender Versorgungsbezüge. Kinder erhalten altersabhängig bis zur Vollendung des 27. Lebensjahres zwischen 10.300 und 52.000 Euro, ebenfalls mit einer möglichen Kürzung wegen solcher Bezüge (§ 17 ErbStG). Der Tarif des § 19 ErbStG beginnt in Steuerklasse I bei 7 Prozent bis 75.000 Euro steuerpflichtigem Erwerb, steigt auf 11 Prozent bis 300.000 Euro und 15 Prozent bis 600.000 Euro.

Den Erwerb müssen Sie dem Finanzamt binnen drei Monaten nach erlangter Kenntnis vom Anfall anzeigen (§ 30 ErbStG). Bei Grundbesitz im Nachlass gilt das auch dann, wenn ein Testament gerichtlich oder notariell eröffnet wurde.

Ein Rechenbeispiel: 260 Quadratmeter, zwei Ergebnisse

Unser frei gewählter Modellfall: Eine mindestens 27-jährige Tochter erbt als Alleinerbin das in Deutschland gelegene, bis zum Tod vom Vater selbst bewohnte Einfamilienhaus mit 260 Quadratmetern Wohnfläche. Der festgestellte Grundbesitzwert beträgt 620.000 Euro, dazu kommen 150.000 Euro Bankguthaben. Auf dem Haus lastet ein Restdarlehen von 80.000 Euro. Wir nehmen unbeschränkte Steuerpflicht, keine Vorerwerbe innerhalb von zehn Jahren und keine weiteren Nachlasswerte oder abzugsfähigen Kosten an. Statt nachgewiesener Erbfallkosten werden 15.000 Euro Pauschale abgezogen; ein altersabhängiger Versorgungsfreibetrag für Kinder greift hier nicht.

Zieht sie innerhalb von sechs Monaten ein, sind 200 von 260 Quadratmetern begünstigt, also rund 76,9 Prozent des Grundbesitzwerts oder etwa 476.900 Euro. Steuerpflichtig bleiben rund 143.100 Euro. Vom Darlehen ist nur der auf diesen Anteil entfallende Teil abziehbar, rund 18.500 Euro. Zieht sie dagegen nicht ein, weil sie das Haus verkaufen will, entfällt die Befreiung vollständig – dafür ist das Darlehen in voller Höhe abziehbar.

Position	Mit Familienheim-Befreiung	Ohne Befreiung
Grundbesitzwert Haus	620.000 €	620.000 €
Bankguthaben	150.000 €	150.000 €
Steuerbefreiung 200/260 der Fläche	− 476.900 €	–
abziehbares Restdarlehen	− 18.500 €	− 80.000 €
Erbfallkostenpauschale	− 15.000 €	− 15.000 €
Bereicherung	rund 259.600 €	675.000 €
Freibetrag Kind (§ 16 ErbStG)	− 400.000 €	− 400.000 €
steuerpflichtiger Erwerb	0 €	275.000 €
Erbschaftsteuer (Steuerklasse I)	0 €	30.250 €
Darstellungsrundung	Befreiung, Darlehensanteil und Bereicherung auf 100 € gerundet; gerechnet mit ungerundeten Werten	keine Rundung nötig

Der steuerpflichtige Erwerb von 275.000 Euro liegt in der Tarifstufe bis 300.000 Euro, der Steuersatz beträgt dort 11 Prozent. Dieselben 30.250 Euro würden auch dann fällig, wenn die Tochter zunächst einzieht und im siebten Jahr ohne zwingenden Grund auszieht – die Nachversteuerung stellt auf die Werte am Todestag ab, nicht auf den dann aktuellen Marktwert. Die Rechnung ist ein Modellfall; jeder Erbfall hat eigene Werte, Verbindlichkeiten und Vorerwerbe.

Was jetzt zu tun ist

Reicht das liquide Vermögen nicht, um die Steuer auf ein Wohngrundstück zu zahlen, sieht § 28 Abs. 3 ErbStG eine Stundung von bis zu zehn Jahren vor – bei Erwerben von Todes wegen zinslos, aber nur auf Antrag und nur, soweit der Erwerber die Steuer ausschließlich durch Veräußerung dieses Vermögens aufbringen könnte. Die Stundung endet, sobald der Grundbesitz auf Dritte übergeht oder dauerhaft nicht mehr Wohnzwecken dienen soll.

Karlsruhe: Verfahrensfragen sind keine neuen Freibeträge

Die Gerichtsmitteilung 48/2026 setzte die Verhandlung zu 1 BvF 1/23 für den 12. Oktober an. Bayern greift die Bundeszuständigkeit für Grundstücksbewertung, persönliche Freibeträge und Steuersätze an und beanstandet unter anderem die fehlende Anpassung an Preissteigerungen. Das sind Einwände der Antragstellerin, kein festgestellter Verfassungsverstoß. Die Mitteilung 49/2026 setzte das Verfahren 1 BvR 804/22 für den 13. Oktober an: Dort geht es um die unterschiedliche Behandlung von Privat- und Betriebsvermögen.

Beide geöffneten Mitteilungen sind Terminankündigungen, keine Urteile. Aus ihnen lässt sich weder ein neuer Freibetrag noch ein Entscheidungstermin ableiten. Für die hier erläuterte Eigentümerentscheidung zählt der am 16. Oktober geöffnete Gesetzestext: Die Familienheim-Befreiung und die genannten Freibeträge bestehen unverändert. Den Nachrichtenkontext erläutert unser Überblick zu den Karlsruher Erbschaftsteuer-Verfahren. Warten Sie mit steuerlichen Fristen oder dem geplanten Einzug nicht auf eine mögliche Reform.

Ihre Unterlagen vor Einzug oder Verkauf

1. Anzeigefrist notieren: Drei Monate nach Kenntnis vom Erwerb, nicht pauschal nach dem Todestag.
2. Wohnfläche belegen: Die 200-Quadratmeter-Grenze betrifft Kinder, nicht überlebende Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner.
3. Einzug und Verzögerungen dokumentieren: Sechs Monate sind der regelmäßige Prüfmaßstab, keine starre gesetzliche Ausschlussfrist. Maßgeblich bleibt die tatsächliche Selbstnutzung.
4. Steuer ohne Befreiung rechnen: Hauswert, weitere Nachlasswerte, Schulden, Erbfallkosten und persönliche Freibeträge zusammenstellen. Unser Modell zeigt, welche Größen Sie dafür brauchen.
5. Vor Auszug oder Übertragung innerhalb von zehn Jahren prüfen lassen: Ein vorbehaltener Nießbrauch verhindert die Nachversteuerung nicht automatisch. Zwingende Hinderungsgründe sind gesondert nachzuweisen.

Korrektur und Quellenstand 16. Oktober 2026: Die veraltete Ankündigung der Karlsruher Termine und eine unbelegte Prognose zum Entscheidungszeitpunkt wurden ersetzt. Im BFH-Fall II R 12/21 waren es etwas mehr als zwei Jahre bis zur Auseinandersetzung des Familienheims, nicht fast drei. Modellannahmen, Anzeigefrist und Versorgungsfreibeträge sind präzisiert. Die Gesetzestexte und die unten verlinkten Gerichtsquellen wurden für diese Aktualisierung automatisiert ausgewertet; eine menschliche steuerfachliche Prüfung wird damit nicht behauptet. Der Beitrag ersetzt keine Beratung für Ihren Einzelfall.