Wenn der Eigentümer stirbt: So geht das Haus auf die Erben über

Wem gehört das Haus nach dem Tod?

Bei Anwendung deutschen Erbrechts geht die Immobilie mit dem Tod unmittelbar auf die Erben über (§ 1922 BGB). Das Grundbuch muss danach berichtigt werden, begründet den Erwerb aber nicht. Prüfen Sie zuerst Schulden und Ausschlagungsfrist: Grundsätzlich bleiben sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbanfall und dem Grund Ihrer Berufung. Warten Sie damit nicht auf einen Erbschein.

Rechtsstand: 4. Oktober 2026. Der folgende Ablauf betrifft die Abwicklung nach deutschem Erbrecht; bei Auslandsbezug muss das anwendbare Recht gesondert geprüft werden.

Aufgabe	Frist und Beginn	Was Sie konkret tun
Ausschlagung prüfen	Grundsätzlich sechs Wochen ab Kenntnis von Erbanfall und Berufungsgrund; bei testamentarischer Berufung nicht vor Bekanntgabe durch das Nachlassgericht	Schulden und Vermögen erfassen, Form und rechtzeitigen Eingang beim Gericht sichern (§§ 1944, 1945 BGB)
Privat verwahrtes Testament abliefern	Unverzüglich nach Kenntnis vom Tod	Original an das Nachlassgericht geben (§ 2259 BGB)
Immobilienerwerb steuerlich anzeigen	Grundsätzlich drei Monate ab Kenntnis vom Erwerb	Schriftliche Anzeige an das zuständige Erbschaftsteuer-Finanzamt (§ 30 ErbStG)
Familienheim-Selbstnutzung prüfen	Unverzüglich; regelmäßig ist ein Einzug innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall angemessen	Selbstnutzung tatsächlich umsetzen und Verzögerungsgründe dokumentieren; keine starre Sechsmonats-Ausschlussfrist
Grundbuchberichtigung beantragen	Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall für die Gebührenbegünstigung	Antrag beim Grundbuchamt einreichen; nur die Eintragungsgebühr nach KV 14110 GNotKG entfällt

Diese selbst zusammengestellte Fristenmatrix trennt Entscheidung, Anzeige und Gebührenersparnis. Die Zweijahresfrist ist insbesondere keine Ausschlagungsfrist. Einzelheiten zur Ausschlagung und ihren Auslandsfällen finden Sie in § 1944 BGB; die Steueranzeige ersetzt keine später angeforderte Steuererklärung.

Wer erbt und wer über das Haus verfügen darf

Wer Erbe ist, ergibt sich aus Testament, Erbvertrag oder gesetzlicher Erbfolge. Das Nachlassgericht und ein Erbschein weisen die Stellung nach, schaffen sie aber nicht erst.

Ausgangslage	Eigentum und Ansprüche
Ein Alleinerbe	Er erwirbt die Nachlassimmobilie unmittelbar, vorbehaltlich etwaiger Verfügungsbeschränkungen
Mehrere Erben	Sie bilden eine Erbengemeinschaft nach § 2032 BGB. Das Haus gehört zum gemeinschaftlichen Nachlass, nicht automatisch jedem zu einem eigenen Grundstücksbruchteil
Ein Haus ist vermacht	Der Vermächtnisnehmer erhält grundsätzlich einen Anspruch auf Übertragung, nicht automatisch das Eigentum (§ 2174 BGB)
Ein Berechtigter ist enterbt	Ein Pflichtteil ist grundsätzlich eine Geldforderung gegen die Erben, kein Eigentumsanteil am Haus (§ 2303 BGB)

Über die Nachlassimmobilie verfügen Miterben grundsätzlich gemeinschaftlich, etwa beim Verkauf (§ 2040 BGB). Davon zu unterscheiden ist die Verwaltung: Zur Erhaltung notwendige Maßnahmen darf jeder Miterbe allein treffen. Für ordnungsmäßige Verwaltung gelten § 2038 BGB und die dort verwiesenen Regeln. Eine dringend notwendige Sicherung eines undichten Dachs ist deshalb nicht mit einem Verkauf gleichzusetzen. Die gesetzlichen Grundlagen stehen in § 2032, § 2038 und § 2040 BGB.

Ohne wirksame Erbeinsetzung gilt die gesetzliche Erbfolge. Neben einem Ehegatten können bei fehlenden Abkömmlingen Verwandte zweiter Ordnung erben, etwa Eltern oder deren Abkömmlinge. Die Quote hängt auch vom Güterstand ab (§§ 1931, 1371 BGB). Ein unverheirateter Partner hat kein gesetzliches Ehegattenerbrecht.

Für Pflichtteilsberechtigte beträgt der Anspruch grundsätzlich die Hälfte des Wertes ihres gesetzlichen Erbteils. Seine Höhe hängt vom Nachlasswert und der gesetzlichen Erbquote ab, nicht von einer pauschalen Größenordnung für Häuser. Der Anspruch ist kein automatisch eingetragenes Grundstücksrecht, kann aber Liquidität zur Auszahlung erfordern.

Ausschlagen: Frist, Form und Folgen

Die sechs Wochen beginnen mit Ihrer Kenntnis vom Erbanfall und Berufungsgrund. Bei Berufung durch Testament oder Erbvertrag beginnt die Frist nicht vor Bekanntgabe der Verfügung durch das Nachlassgericht. Sechs Monate gelten, wenn der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland hatte oder Sie sich bei Fristbeginn im Ausland aufhalten (§ 1944 Abs. 3 BGB).

Die Ausschlagung erfolgt gegenüber dem Nachlassgericht zur Niederschrift oder in öffentlich beglaubigter Form. Ein gewöhnlicher Brief oder eine E-Mail genügt nicht (§ 1945 BGB). Planen Sie Termine und Eingang rechtzeitig.

Nach Annahme oder Ablauf der Ausschlagungsfrist ist eine reguläre Ausschlagung ausgeschlossen (§ 1943 BGB). Eine Anfechtung ist ein gesonderter Vorgang, setzt einen gesetzlichen Anfechtungsgrund voraus und hat eine eigene Frist (§§ 1954, 1956 BGB). Sie ist kein allgemeiner Ausweg bei nachträglichem Bedauern.

Schlägt ein Erbe aus, tritt nach § 1953 BGB derjenige an seine Stelle, der berufen wäre, wenn er beim Erbfall nicht gelebt hätte. Das können seine Kinder sein. Die Immobilie fällt also nicht automatisch nur an die übrigen bisherigen Erben.

Nachlassgericht, Erbnachweis und Grundbuch

Örtlich zuständig ist grundsätzlich das Nachlassgericht am gewöhnlichen Aufenthalt des Verstorbenen im Todeszeitpunkt (§ 343 FamFG). Stellen Sie Sterbeurkunde, vorhandene Verfügungen und die für den jeweiligen Nachweis benötigten Personenstandsurkunden zusammen. Ein privat verwahrtes Testament müssen Sie nach § 2259 BGB unverzüglich abliefern.

Das Gericht eröffnet vorhandene Verfügungen von Todes wegen und gibt Beteiligten den sie betreffenden Inhalt bekannt (§ 348 FamFG). Testamentseröffnung ist keine Testamentsvollstreckung. Eine gesondert angeordnete Testamentsvollstreckung dient der Umsetzung der Verfügungen und kann die Verwaltung und Verfügung über den Nachlass erfassen (§§ 2203, 2205 BGB).

Ein Erbschein ist nicht immer nötig. Für die Grundbuchberichtigung gelten §§ 22 und 35 GBO: Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis sind mögliche Nachweise. Beruht die Erbfolge auf einem öffentlich beurkundeten Testament oder Erbvertrag, können die Urkunde und die Eröffnungsniederschrift genügen. Bei verbleibenden Zweifeln darf das Grundbuchamt einen weiteren Nachweis verlangen. Ein Testamentsvollstreckerzeugnis weist dessen Befugnis nach, nicht ohne Weiteres die Erbfolge.

Gegenüber Banken kann auch ein eröffnetes eigenhändiges Testament genügen, wenn es die Erbfolge mit der erforderlichen Eindeutigkeit belegt (BGH, 5. April 2016, XI ZR 440/15). Das bestätigt das Merkblatt der Hessischen Justiz, Abschnitt 3. Diese Bankregel lässt sich nicht pauschal auf das Grundbuch übertragen.

Was ein Erbschein kostet

Grundsätzlich zählt der Nachlasswert beim Erbfall abzüglich der vom Erblasser herrührenden Verbindlichkeiten (§ 40 GNotKG). Nicht jede erst später entstehende Nachlassverbindlichkeit wird pauschal abgezogen.

Geschäftswert	1,0-Gebühr für den Erbschein	Mit zusätzlicher 1,0-Gebühr für die eidesstattliche Versicherung
50.000 Euro	165 Euro	330 Euro
500.000 Euro	935 Euro	1.870 Euro

Grundlage: Tabelle B, Anlage 2 GNotKG sowie KV 12210 und 23300. Die Summen sind vor möglichen Auslagen und gegebenenfalls notarieller Umsatzsteuer. Die Gebührenbegünstigung nach KV 14110 bei Grundbuchantrag binnen zwei Jahren beseitigt nicht automatisch Erbschein- und Notarkosten.

Darlehen, Versicherung und laufende Pflichten

Erben haften nicht automatisch nur mit dem Nachlass. Nach § 1967 BGB haften sie grundsätzlich für Nachlassverbindlichkeiten, gegebenenfalls auch mit eigenem Vermögen. Mehrere Erben haften für gemeinschaftliche Nachlassverbindlichkeiten als Gesamtschuldner (§ 2058 BGB). Eine Beschränkung auf den Nachlass erfordert einen gesetzlichen Haftungsbeschränkungsgrund, etwa Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz (§ 1975 BGB).

Nachlassverwaltung wird nach § 1981 BGB auf Antrag des Erben oder unter besonderen Voraussetzungen auf Antrag eines Nachlassgläubigers angeordnet. Ein großer Nachlass oder Streit unter Erben allein führt nicht automatisch dazu. Bei drohender Überschuldung brauchen Sie frühzeitig erbrechtliche Beratung, statt die Ausschlagungsfrist verstreichen zu lassen.

• Darlehen: Verträge und Schulden gehen grundsätzlich mit über. Der Tod allein löst kein allgemeines gesetzliches Recht auf sofortige Rückzahlung aus. Prüfen Sie Vertragsbedingungen, Fälligkeiten und gegebenenfalls Kündigungsvoraussetzungen, etwa § 490 BGB.
• Grundsteuer: Steuerschulden gehen nach § 45 AO auf Rechtsnachfolger über. Jahresstichtag und Zurechnung bestimmen §§ 9, 10 GrStG. Die Pflicht endet nicht durch eine Grundbuchberichtigung oder steuerliche Umschreibung.
• Versicherung: Die Rechte und Pflichten des verstorbenen Versicherungsnehmers gehen grundsätzlich auf die Erben über. Informieren Sie den Versicherer über den Erbfall und relevante Risikoveränderungen. Bei der Wohngebäudeversicherung sind etwa Vertragsbedingungen und ein möglicher Leerstand zu prüfen. Eine fehlende Todesmitteilung führt nicht automatisch zum Verlust jeder Leistung; Obliegenheiten und § 28 VVG sind gesondert zu beurteilen.
• Mietverträge: Die Erben treten grundsätzlich in die Vermieterstellung ein. Der Erbfall beendet bestehende Mietverträge nicht.
• Betriebs- und Nutzungskosten: Welche Kosten ein Bewohner, Mieter oder Miterbe tatsächlich trägt, hängt von Verträgen und gesetzlicher Kostenverteilung ab. Nutzung allein begründet nicht jede Zahlungspflicht.

Halten Sie fest, welche Rechnungen fällig sind und wer sie vorläufig bezahlt. Laufende Pflichten warten nicht auf den Erbschein; die interne Kostenverteilung muss trotzdem gesondert geklärt werden.

Erbschaftsteuer: Anzeige, Freibeträge und Familienheim

Bei einem gewöhnlichen Erwerb von Todes wegen entsteht die Erbschaftsteuer grundsätzlich mit dem Tod. Die Bewertung knüpft an diesen Stichtag an (§§ 9, 11, 12 ErbStG). Für das Haus ist der festgestellte Grundbesitzwert maßgeblich.

Bei einer geerbten Immobilie ist der Erwerb grundsätzlich binnen drei Monaten ab Kenntnis schriftlich dem zuständigen Erbschaftsteuer-Finanzamt anzuzeigen. Die Ausnahme für gerichtlich eröffnete Verfügungen greift bei Grundbesitz nicht (§ 30 Abs. 3 ErbStG). Eine Steuererklärung kann das Finanzamt gesondert anfordern; seine Frist muss mindestens einen Monat betragen (§ 31 ErbStG). Eine allgemeine Jahresfrist für Erklärung oder Zahlung besteht nicht.

Erwerber bei unbeschränkter Steuerpflicht	Persönlicher Freibetrag nach § 16 Abs. 1 ErbStG
Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner	500.000 Euro
Kind	400.000 Euro
Enkel grundsätzlich	200.000 Euro
Kind eines bereits verstorbenen Kindes	400.000 Euro

Diese Freibeträge betreffen den persönlichen Erwerb, nicht einen gesonderten pauschalen Hausfreibetrag.

Familienheim: keine feste Wertobergrenze für Ehegatten

Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner kann das geerbte Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG ohne feste Wertobergrenze steuerfrei sein. Voraussetzungen sind insbesondere die Selbstnutzung durch den Erblasser bis zum Erbfall oder eine zwingende Verhinderung sowie die unverzügliche Selbstnutzung durch den Erwerber. Begünstigt sind entsprechende Immobilien im Inland, in der EU oder im EWR.

Für Kinder und Kinder bereits verstorbener Kinder begrenzt § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG die begünstigte Wohnfläche auf 200 m². Bei Aufgabe der Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren entfällt die Befreiung grundsätzlich rückwirkend, außer bei zwingenden Hinderungsgründen.

Verschieben Sie die Einzugsentscheidung deshalb nicht pauschal bis nach dem Erbscheinverfahren. Nach dem BFH-Urteil vom 28. Mai 2019, II R 37/16, Randnummern 8 und 9 ist ein Einzug innerhalb von sechs Monaten regelmäßig angemessen. Bei späterem Einzug muss der Erwerber Entscheidung, Verzögerung und fehlendes eigenes Verschulden darlegen und glaubhaft machen. Es ist keine starre Ausschlussfrist. Die Voraussetzungen erläutert der Ratgeber zum Familienheim.

Haus verkaufen: Die Erbschaft startet keine neue Zehnjahresfrist

Für einen privaten Immobilienverkauf nach § 23 EStG ist bei unentgeltlichem Erwerb grundsätzlich die Anschaffung des Rechtsvorgängers maßgeblich. Die Erbschaft startet keine neue Zehnjahresfrist. Auch die gesetzlichen Ausnahmen für eigene Wohnzwecke können greifen. Ein Verkauf kurz nach dem Erbfall ist daher nicht automatisch einkommensteuerpflichtig.

Modellfall: Der Verstorbene kaufte das Haus am 1. Juni 2010. Der Erbfall tritt am 1. September 2026 ein, die Erben verkaufen am 1. Dezember 2026. Zwischen ursprünglicher Anschaffung und Verkauf liegen mehr als zehn Jahre. Allein wegen des erst drei Monate zurückliegenden Erbfalls entsteht deshalb keine Steuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Annahme: unveränderter unentgeltlicher Erwerb und Privatvermögen.

Ein möglicher Wegfall der Familienheim-Befreiung ist davon eine getrennte erbschaftsteuerliche Frage. Prüfen Sie beide Steuerarten, bevor Sie sich für Selbstnutzung, Vermietung oder Verkauf entscheiden.

Praktische Reihenfolge und wann Sie Beratung brauchen

1. Sofort: Testament sichern und erforderlichenfalls abliefern, Vermögen und Schulden zusammentragen, Ausschlagungsfrist notieren.
2. Parallel: Das Haus gegen Schäden sichern, Versicherungsverträge und fällige Rechnungen prüfen. Bei mehreren Erben Zuständigkeiten und vorläufige Zahlungen dokumentieren.
3. Ohne Warten auf den Erbschein: Steueranzeige vorbereiten und Familienheim-Selbstnutzung prüfen.
4. Nachweise gezielt beschaffen: Mit Bank und Grundbuchamt klären, welche vorhandenen Unterlagen genügen. Erbschein nur bei Bedarf beantragen.
5. Grundbuch berichtigen: Gebührenbegünstigung innerhalb von zwei Jahren beachten. Erbnachweis, Grundbuch und steuerliche Zurechnung sind getrennte Verfahren; ihre Reihenfolge spart nicht allgemein einen „Ummeldungsantrag“.

Die Checkliste zur Erbfalls-Abwicklung hilft beim Sortieren von Unterlagen und Terminen. Sie ersetzt keine individuelle Prüfung von Schulden, Verfügungsbeschränkungen oder Steuerbefreiungen.

Erbrechtliche Beratung ist besonders sinnvoll bei unklarer Erbfolge, Überschuldung, Streit, Pflichtteilsforderungen oder Auslandsbezug. Ohne Vergütungsvereinbarung beträgt die Gebühr für ein erstes Beratungsgespräch eines Verbrauchers höchstens 190 Euro, zuzüglich möglicher Auslagen und Umsatzsteuer (§ 34 RVG). Eine vereinbarte Vergütung kann abweichen. Für umfassende Vertretung lässt sich aus dem Nachlasswert allein kein verlässlicher Pauschalbetrag ableiten: Auftrag, Gegenstandswert, Tätigkeiten und Vereinbarung bestimmen die Kosten.