Bewertung der geerbten Immobilie nutzen: Ergebnis für Verkauf, Finanzierung oder Erbschaft einordnen

Ein fertiges Bewertungsergebnis beantwortet für sich genommen noch keine einzige Frage. Ob ein Wert von 540.000 Euro hoch oder niedrig ist, hängt vollständig davon ab, wozu Sie ihn brauchen: Beim Verkauf ist er ein Verhandlungsanker, bei der Bank die Grundlage einer Beleihung, beim Finanzamt nur dann relevant, wenn er die formalen Anforderungen des Bewertungsgesetzes erfüllt — und in der Erbengemeinschaft ist er der Maßstab für den Ausgleich unter Miterben.

Dieser Beitrag beginnt beim fertigen Wert und leitet die anlassbezogenen nächsten Schritte ab. Wie der Wert selbst zustande kommt, behandelt der Beitrag zu Daten, Bewertungsanlass und geeigneter Methode.

Vier Anlässe, vier verschiedene Maßstäbe

Bevor Sie das Ergebnis verwenden, ordnen Sie es einem Anlass zu. Die vier Wege stellen unterschiedliche Anforderungen an Form, Stichtag und Nachweistiefe.

Anlass	Maßgeblicher Stichtag	Erforderliche Form	Wer prüft das Ergebnis
Erbschaftsteuer	Todestag des Erblassers	Nachweis nach § 198 BewG, sonst typisiertes Verfahren des Finanzamts	Erbschaftsteuerfinanzamt
Verkauf	aktueller Markt zum Angebotszeitpunkt	formfrei; belastbar sind Vergleichspreise und Zustandsbelege	Käufer, dessen Finanzierer
Finanzierung oder Beleihung	Bewertungszeitpunkt der Bank	institutseigene Wertermittlung	kreditgebendes Institut
Erbauseinandersetzung	vereinbarter Stichtag der Miterben	Vereinbarung, häufig Schiedsgutachten	Miterben, ggf. Nachlassgericht

Der häufigste Fehler ist die Übertragung eines Werts von einem Anlass auf einen anderen. Ein Verkaufsangebot eines Maklers ist kein Nachweis gegenüber dem Finanzamt. Ein Beleihungswert der Bank ist bewusst vorsichtig angesetzt und taugt nicht als Verhandlungsbasis gegenüber einem Käufer. Und ein Grundbesitzwert aus dem typisierten Verfahren des Finanzamts sagt nichts darüber, was jemand tatsächlich zahlen würde.

Drei Fristen laufen unabhängig vom Gutachten

Die Bewertung braucht Zeit — die gesetzlichen Fristen warten nicht darauf. Drei Termine sollten Sie unmittelbar nach dem Erbfall in den Kalender eintragen:

• Sechs Wochen für die Ausschlagung. Nach § 1944 BGB muss die Ausschlagung binnen sechs Wochen erfolgen. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Erbe von dem Anfall und dem Grunde der Berufung Kenntnis erlangt; beruht die Berufung auf einer Verfügung von Todes wegen, beginnt sie nicht vor der Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Auf sechs Monate verlängert sie sich, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland hatte oder der Erbe sich bei Fristbeginn im Ausland aufhält. Wer den Wert einer überschuldeten Immobilie erst nach acht Wochen kennt, hat die Entscheidung bereits getroffen.
• Drei Monate für die Anzeige beim Finanzamt. Nach § 30 ErbStG ist der Erwerb binnen drei Monaten nach erlangter Kenntnis dem zuständigen Erbschaftsteuerfinanzamt schriftlich anzuzeigen. Die Ausnahme für gerichtlich oder notariell eröffnete Verfügungen greift bei Grundbesitz gerade nicht — bei einer geerbten Immobilie bleibt die Anzeigepflicht bestehen.
• Zwei Jahre für die gebührenfreie Grundbuchberichtigung. Nach der Anmerkung zu Nummer 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG wird die Gebühr für die Eintragung von Erben des eingetragenen Eigentümers nicht erhoben, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingereicht wird. Das gilt auch dann, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden.

Die Reihenfolge ist damit vorgegeben: Erbstatus und Ausschlagungsfrage zuerst, dann Anzeige, dann Grundbuch — und die Bewertung läuft parallel, nicht davor.

Gegenüber dem Finanzamt zählt nur § 198 BewG

Für die Erbschaftsteuer ermittelt das Finanzamt den Grundbesitzwert zunächst nach den typisierten Verfahren der §§ 179 und 182 bis 196 BewG. Diese Verfahren arbeiten mit Durchschnittsdaten und bilden Besonderheiten des einzelnen Objekts nur begrenzt ab: erheblicher Instandhaltungsrückstau, ungünstiger Grundstückszuschnitt, Erbbaurecht, Wohnrecht oder Nießbrauch, schwierige Erschließung.

§ 198 Absatz 1 BewG öffnet dafür den Gegenbeweis: Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den typisierten Verfahren ermittelte Wert, so ist dieser niedrigere Wert anzusetzen. Entscheidend ist die zulässige Form des Nachweises. Nach § 198 Absatz 2 BewG kommen als Nachweis Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder von Sachverständigen in Betracht, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert wurden. Nach Absatz 3 kann auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis über das Grundstück dienen, wenn er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erzielt wurde und die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Stichtag unverändert sind.

Daraus folgt eine klare Regel für die Verwendung Ihres Ergebnisses: Eine Onlinebewertung, eine Maklereinschätzung oder ein nicht zertifiziertes Kurzgutachten erfüllt diese Anforderung nicht. Prüfen Sie deshalb vor der Beauftragung, ob die Person die Voraussetzungen des § 198 Absatz 2 BewG erfüllt, und lassen Sie sich die Bestellung oder Zertifizierung belegen. Welche Bewertungswege es sonst noch gibt und wo ihre Grenzen liegen, vergleicht der Beitrag zu den Bewertungswegen.

Freibeträge und Befreiungen entscheiden, ob der Wert überhaupt zählt

Ein Gutachten kostet Geld. Bevor Sie es beauftragen, prüfen Sie, ob der Wert im konkreten Fall überhaupt zu einer Steuer führt. Drei Vorschriften bestimmen das:

§ 16 Absatz 1 ErbStG — persönliche Freibeträge. Bei unbeschränkter Steuerpflicht bleiben steuerfrei: 500.000 Euro für Ehegatten und Lebenspartner, 400.000 Euro für Kinder und für Kinder verstorbener Kinder, 200.000 Euro für Enkel, 100.000 Euro für die übrigen Personen der Steuerklasse I sowie jeweils 20.000 Euro in den Steuerklassen II und III.

§ 13 Absatz 1 Nummer 4b und 4c ErbStG — Familienheim. Erwirbt der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner das selbst bewohnte Familienheim, gilt keine Wohnflächengrenze. Bei Kindern ist die Befreiung auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern begrenzt. In beiden Fällen entfällt die Befreiung rückwirkend, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt — es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen daran gehindert.

§ 13d ErbStG — vermietete Wohnimmobilien. Grundstücke im Sinne des Absatzes 3 sind mit 90 Prozent ihres Werts anzusetzen. Der Abschlag beträgt also 10 Prozent.

Eine durchgerechnete Gegenprobe

Die folgende Rechnung verwendet frei gewählte Zahlen und zeigt nur die Systematik. Angenommen, ein Kind erbt ein vermietetes Wohngebäude. Das Finanzamt ermittelt im typisierten Verfahren einen Grundbesitzwert von 620.000 Euro.

• Ansatz nach § 13d ErbStG: 620.000 € × 90 % = 558.000 €
• abzüglich persönlicher Freibetrag nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG: 558.000 € − 400.000 € = 158.000 € steuerpflichtiger Erwerb, vor weiteren Abzügen wie Nachlassverbindlichkeiten

Ein Gutachten nach § 198 BewG kommt wegen erheblichen Instandhaltungsrückstaus auf 540.000 Euro. Dieselbe Kette lautet dann:

• 540.000 € × 90 % = 486.000 €
• 486.000 € − 400.000 € = 86.000 € steuerpflichtiger Erwerb

Die Differenz von 72.000 Euro im steuerpflichtigen Erwerb ist der Betrag, an dem sich die Gutachtenkosten messen lassen. Angaben zu Rundung und Aussagegrenze gehören dazu: Die Rechnung unterstellt, dass keine weiteren Befreiungen greifen, dass nur ein Erwerber beteiligt ist und dass das Objekt vollständig unter § 13d ErbStG fällt. Den konkreten Steuerbetrag bestimmt erst der Steuersatz der jeweiligen Steuerklasse; er ist hier bewusst nicht ausgewiesen, weil er vom Gesamterwerb abhängt.

Für Verkauf und Finanzierung gelten andere Maßstäbe

Beim Verkauf ist das Bewertungsergebnis kein Preis, sondern ein Rahmen. Legen Sie eine Untergrenze fest, unterhalb derer Sie nicht verkaufen, und begründen Sie sie mit Zustand, Lage und Vergleichspreisen. Halten Sie zusätzlich fest, welche Angaben Sie belegen können — Wohnfläche, Baujahr, durchgeführte Maßnahmen, Energieausweis — denn ungenaue Angaben belasten Verhandlung und spätere Haftungsfragen.

Bei einer Finanzierung ist die Wertermittlung des Instituts maßgeblich, nicht Ihr Gutachten. Banken setzen bewusst vorsichtig an und ziehen Sicherheitsabschläge ab. Legen Sie Ihr Gutachten trotzdem vor: Es beschleunigt die Bearbeitung und dokumentiert Zustand und Besonderheiten, die eine reine Schreibtischbewertung übersieht.

In der Erbengemeinschaft dient der Wert dem Ausgleich unter Miterben. Verständigen Sie sich vor der Beauftragung auf Gutachter, Stichtag und Bindungswirkung — sonst liegen am Ende mehrere Zahlen auf dem Tisch, und keine ist verbindlich. Welche Optionen sich daraus für die weitere Nutzung ergeben, vergleicht der Beitrag zu Verkaufen, Vermieten oder Selbstnutzen.

Was Sie zum Abschluss festhalten

Dokumentieren Sie zu jedem Ergebnis fünf Angaben: den Bewertungsanlass, den Stichtag, die verwendete Methode, die Person oder Stelle mit Angabe ihrer Bestellung oder Zertifizierung sowie das Abrufdatum der zugrunde gelegten Daten. Ergänzen Sie den offenen Punkt und den nächsten Kontrolltermin.

So bleibt später nachvollziehbar, auf welcher Grundlage Sie entschieden haben — gegenüber dem Finanzamt, gegenüber Miterben und gegenüber einem Käufer. Wird ein weiterer Aspekt entscheidend, etwa ein Wohnrecht oder eine offene Grundschuld, eröffnen Sie dafür einen eigenen Prüfschritt, statt das vorhandene Gutachten stillschweigend um eine Annahme zu erweitern. Welche Unterlagen dafür vollständig sein müssen, listet der Beitrag zum Prüfen der Bewertungsgrundlagen.

Maßgeblich sind in jedem Fall die aktuellen Fassungen von ErbStG, BewG und BGB, der konkrete Steuerbescheid sowie die notariellen und grundbuchlichen Unterlagen. Bei mehreren Erben, Auslandsbezug, Betriebsvermögen oder einem bereits ergangenen Bescheid gehört die Bewertung in eine steuerliche und rechtliche Einzelfallprüfung.