Verkehrswert einer Immobilie einfach erklärt
Der Verkehrswert (Marktwert) ist nach § 194 BauGB der Preis, den eine Immobilie an einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen würde – ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Was bedeutet Verkehrswert einer Immobilie?
Maßgeblich sind nach § 194 BauGB die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage des Grundstücks. Dazu zählen Bebauungsplan, Wohnrechte und Dienstbarkeiten im Grundbuch ebenso wie Baujahr, Zustand, Energiestandard und Mikrolage. Ein Liebhaberpreis unter Verwandten oder ein Notverkauf bestimmt den Verkehrswert dagegen nicht. Jeder Wert gilt nur für seinen Stichtag.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), seit 1. Januar 2022 in neuer Fassung, sieht drei Verfahren vor. Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus Kaufpreisen ähnlicher Objekte ab und passt vor allem zu Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Bauland. Das Ertragswertverfahren rechnet mit den nachhaltigen Mieteinnahmen und dem Liegenschaftszins und ist bei Mehrfamilienhäusern und vermieteten Objekten üblich. Das Sachwertverfahren addiert Bodenwert und alterswertgeminderte Herstellungskosten und wird für selbst genutzte Einfamilienhäuser eingesetzt, für die es wenige Vergleichsverkäufe gibt. Jedes Ergebnis wird an die Marktlage angepasst.
Gebraucht wird der Verkehrswert vor allem, wenn Geld zwischen Personen verteilt oder ein Wert amtlich festgestellt werden muss: bei Erbauseinandersetzung und Pflichtteil, beim Zugewinnausgleich nach einer Scheidung, bei Schenkung und Erbschaftsteuer, wenn Sie gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen wollen (§ 198 BewG), und in der Zwangsversteigerung. Dort setzt das Gericht den Verkehrswert fest; im ersten Termin wird der Zuschlag versagt, wenn das Gebot unter der Hälfte liegt (§ 85a ZVG).
Vom Verkehrswert zu unterscheiden sind der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis, der je nach Verhandlung darüber oder darunter liegen kann, der Angebotspreis im Inserat und der Beleihungswert der Bank. Der Beleihungswert soll über die gesamte Kreditlaufzeit sicher erzielbar sein und liegt deshalb in der Regel unter dem Verkehrswert.
Warum ist der Begriff für Eigentümer wichtig?
Wie genau die Bewertung sein muss, hängt vom Zweck ab. Für Gericht, Finanzamt oder einen Streit unter Erben brauchen Sie ein vollständiges Gutachten eines Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten beziehungsweise zertifizierten Sachverständigen. Die Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen berechnen bis zu einem Wert von einer Million Euro 0,2 Prozent des Verkehrswerts plus 1.400 Euro, zuzüglich Umsatzsteuer; Zuschläge für besonderen Aufwand sind möglich. Freie Sachverständige vereinbaren ihr Honorar selbst. Für die Preisfindung vor einem Verkauf reichen oft eine Maklereinschätzung oder ein grober Vergleichswert, etwa mit dem Verkehrswertrechner in unserem Serviceteil.
