Mietpreisbremse in Baden-Württemberg bis 2029: 133 Städte, neu Mannheim, Konstanz und Kehl

Die Mietpreisbremse in Baden-Württemberg läuft nicht aus: Das Landeskabinett hat am 10. November 2026 beschlossen, sie bis zum 31. Dezember 2029 zu verlängern, und zwar in 133 Städten und Gemeinden statt bisher 130. Neu dabei sind Mannheim, Konstanz und Kehl. Für Vermieter heißt das: Bei Neuvermietungen in diesen Orten bleibt die Miete auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt, und das ab 1. Januar 2027 auch dort, wo bisher freie Preise galten. Stand dieser Einordnung ist der 14. November 2026.

Was das Land beschlossen hat

Beschlossen wurden drei Verordnungen, die alle in denselben 133 Städten und Gemeinden gelten sollen. Das Staatsministerium nennt sie in seiner Pressemitteilung vom Beschlusstag:

Verordnung	Was sie begrenzt	Wert
Mietpreisbremse	Miete bei Neuvermietung	höchstens 10 % über der Vergleichsmiete
Kappungsgrenze	Mieterhöhung im laufenden Vertrag	höchstens 15 % in drei Jahren (bundesweit 20 %)
Kündigungssperrfrist	Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung und Verkauf	fünf Jahre (bundesweit drei Jahre)

Alle drei gelten laut Landesregierung bis zum 31. Dezember 2029, „so lange es der Rahmen des Bundes zulässt”. Das trifft zu: § 556d Absatz 2 BGB verlangt, dass eine Mietpreisbremse-Verordnung spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft tritt. Eine Verlängerung über 2029 hinaus bräuchte eine Änderung des Bundesrechts.

Die Anhörung zu den Entwürfen vom 22. September ist abgeschlossen. Laut Staatsministerium ergab sich aus den Stellungnahmen kein Änderungsbedarf. Die Pressemitteilung spricht von einer Fortführung „nach der Verkündung”. Dass die Verordnungen im Gesetzblatt stehen, haben wir in den geöffneten Quellen nicht gefunden. Verbindlich ist deshalb erst der verkündete Text.

Warum Mannheim, Konstanz und Kehl neu hinzukommen

Die Gebietskulisse beruht auf einem Gutachten, das 1.101 Städte und Gemeinden mit fünf Indikatoren prüft; vier müssen erfüllt sein. Anfang 2026 waren Mannheim und Konstanz herausgefallen, weil Studierende in Wohngemeinschaften statistisch nur als ein Haushalt zählen und die Nachfrage deshalb unterschätzt wurde. Das Gutachten wurde beim Indikator Wohnungsversorgung für Neubürger ergänzt, die übrigen Grundlagen blieben unverändert. Die 130 Orte der bisherigen Kulisse decken laut Wohnungsministerium rund 33 Prozent der Bevölkerung ab.

Die Debatte läuft weiter: Der Landesvorsitzende des Mieterbunds, Winfried Kropp, nennt die Erweiterung gegenüber dem SWR richtig, sieht aber weitere Städte wie Radolfzell, Singen, Überlingen und Leinfelden-Echterdingen als zu Unrecht ausgenommen und fordert eine Öffnungsklausel. Das ist eine Forderung, kein Beschluss.

Rechenbeispiel: Was Sie als Vermieter verlangen dürfen

Die Zahlen sind eine Modellrechnung mit offenen Annahmen: Wohnung mit 70 Quadratmetern, ortsübliche Vergleichsmiete 12,00 Euro je Quadratmeter. Ihre echte Vergleichsmiete entnehmen Sie dem Mietspiegel Ihrer Stadt oder Ihren dokumentierten Vergleichswohnungen.

Fall	Rechnung	Ergebnis je Monat
Neuvertrag, Normalfall	70 × 12,00 € = 840 €, plus 10 %	924 €
Neuvertrag, Vormiete 14,00 €/m²	70 × 14,00 €	980 € erlaubt (§ 556e)
Bestandsmiete 9,50 €/m², Kappung 20 %	665 € × 1,20	798,00 €
Bestandsmiete 9,50 €/m², Kappung 15 %	665 € × 1,15	764,75 €

In der Gebietskulisse bremst die abgesenkte Kappungsgrenze die Erhöhung im Bestand also um 33,25 Euro im Monat oder 399 Euro im Jahr, verglichen mit der bundesweiten Grenze. Beide Prozentsätze gelten nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von hier 840 Euro. Die Kappungsgrenze gilt nach den Landesseiten nicht für Erhöhungen nach einer Modernisierung nach § 559 BGB.

Ausnahmen, die für Sie zählen

Die Bremse ist nicht absolut. Nach §§ 556e und 556f BGB gilt:

1. Vormiete: Haben Sie vom Vorgänger zuletzt mehr verlangt, dürfen Sie diese Miete wieder vereinbaren. Mietminderungen und Erhöhungen im letzten Jahr vor Ende des Vorvertrags bleiben dabei außer Betracht.
2. Modernisierung: Haben Sie in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert, darf die Grenze um den Betrag überschritten werden, der sich nach § 559 BGB ergäbe.
3. Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen.
4. Umfassende Modernisierung: Die erste Vermietung danach fällt nicht unter die Bremse.

Wer sich auf Punkt 1 bis 4 beruft, muss dem Mieter nach § 556g Absatz 1a BGB vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert in Textform Auskunft geben. Fehlt sie, können Sie sich nicht auf die höhere Miete berufen. Holen Sie sie nach, wirkt sie erst zwei Jahre später.

Folgen eines Verstoßes

Liegt die vereinbarte Miete über der zulässigen Grenze, ist die Vereinbarung insoweit unwirksam. Der Mieter kann zu viel gezahlte Miete aber nur zurückverlangen, wenn er den Verstoß gerügt hat. Rügt er mehr als 30 Monate nach Mietbeginn, bekommt er nur die Miete ab Zugang der Rüge zurück. Beispiel: Vereinbaren Sie im Beispiel oben 1.050 statt 924 Euro, sind das 126 Euro im Monat oder 1.512 Euro im Jahr, die zurückgefordert werden können.

Was Sie jetzt tun können

Prüfen Sie zuerst, ob Ihre Gemeinde zur Gebietskulisse gehört. Maßgeblich ist die Liste im verkündeten Verordnungstext; bis zum 31. Dezember 2026 gilt die bisherige Kulisse mit 130 Orten. Wenn Sie in Mannheim, Konstanz oder Kehl vermieten, gilt die Bremse nach den Angaben der Landesregierung erst ab dem 1. Januar 2027. Nach dem Wortlaut von § 556d Absatz 1 BGB kommt es auf den Abschluss des Mietvertrags an. Ob für Übergangsfälle Besonderheiten gelten, regelt der verkündete Verordnungstext, den wir nicht geprüft haben.

Dokumentieren Sie bei jeder Neuvermietung in der Kulisse die Vergleichsmiete und, falls Sie eine Ausnahme nutzen, die Vormiete oder die Modernisierung. Wie Sie im bestehenden Vertrag vorgehen, erklärt der Ratgeber zur Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete. Wie die Vergleichsmiete entsteht, steht unter Mietpreis und Mietspiegel; den Begriff Kappungsgrenze erklärt das Lexikon. Für Hessen läuft ein ähnliches Verfahren: Hessen will die Mietpreisbremse auf 71 Gemeinden ausweiten.

Eine Rechtsberatung im Einzelfall ersetzt dieser Beitrag nicht. Ausgewertet wurden die Mitteilungen der Landesregierung, die Seiten des Wohnungsministeriums und die genannten BGB-Normen; der verkündete Verordnungstext lag nicht vor.