Mietkaution: Höhe, Ratenzahlung und Abrechnung nach dem Auszug

Bei einer als Geldsumme vereinbarten Mietkaution dürfen Sie höchstens drei Nettokaltmieten verlangen; der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen. Für die Rückzahlung nach Mietende gibt es dagegen keine feste Drei- oder Sechsmonatsfrist. Entscheidend ist, welche Ansprüche noch abgesichert werden müssen: Ohne weiteren Sicherungsbedarf ist die Kaution nach angemessener Prüfung freizugeben; für konkret erwartete Betriebskostennachzahlungen darf ein angemessener Teil zurückbleiben.

Rechtsstand ist der 16. Oktober 2026 (geltendes BGB, Rechtsprechung des BGH-Wohnraummietsenats). Die Hinweise gelten für die normale Wohnraummiete und ersetzen keine Einzelfallberatung.

Rückzahlung nach dem Auszug: drei Fälle

Die Kaution sichert alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung, auch solche, die noch nicht fällig sind (BGH, 18.01.2006, VIII ZR 71/05, Rn. 12). Zurückbehalten darf der Vermieter aber nur, was er dafür noch braucht. Welcher Fall vorliegt, bestimmt, wie viel und wie lange:

Fall	Was der Vermieter zurückhalten darf	Zeitrahmen	Fundstelle
1. Kein Sicherungsbedarf: keine offenen Mietforderungen, keine Schäden, keine erwartete Nachzahlung	Nichts. Die Kaution ist samt Erträgen freizugeben	Nach angemessener Prüfung, keine feste Höchstfrist	BGH VIII ZR 71/05, Rn. 8–10; § 551 Abs. 3 BGB
2. Betriebskostenabrechnung noch offen, Nachzahlung ist zu erwarten	Einen angemessenen Teil, bemessen an der konkret erwarteten Nachzahlung; der Rest ist freizugeben, wenn kein anderer Sicherungsbedarf besteht	Bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist; gesetzlicher Rahmen: Abrechnung spätestens bis Ende des zwölften Monats nach dem Abrechnungszeitraum	BGH VIII ZR 71/05, Rn. 11, 15–16; § 556 Abs. 3 BGB
3. Belegter Substanzschaden (z. B. beschädigter Parkettboden)	Den Betrag, der den nachgewiesenen Schaden deckt, durch Aufrechnung; Geldersatz ohne vorherige Fristsetzung	Verjährung sechs Monate nach Rückerhalt; die Aufrechnung gegen die Barkaution kann trotzdem möglich bleiben	§ 548 Abs. 1, § 215 BGB; BGH VIII ZR 184/23, VIII ZR 157/17

Diese Matrix ist keine Entscheidung über Ihren konkreten Anspruch. Sie zeigt, wofür das Gesetz und der BGH eine Sicherheit anerkennen. Liegen mehrere Fälle zugleich vor, summieren sich die Beträge, die zur Sicherung berechtigter Ansprüche nötig sind. Alles darüber hinaus ist freizugeben.

Gesetzliche Höchstgrenze und Fälligkeit der Raten

Die Berechnung der zulässigen Kautionshöhe knüpft an die Miete ohne ausgewiesene Betriebskosten an:

• Berechnungsgrundlage: Maßgeblich ist nach § 551 Abs. 1 BGB die auf einen Monat entfallende Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Beispiel mit angenommenen Werten: Beträgt die Kaltmiete 950 Euro und die Nebenkostenvorauszahlung 250 Euro (Warmmiete 1.200 Euro), darf die Sicherheit höchstens 2.850 Euro betragen (3 × 950 Euro). Die Raten betragen dann jeweils 950 Euro.
• Gesetzliches Ratenzahlungsrecht (§ 551 Abs. 2 BGB): Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, darf der Mieter in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten. Das Ratenrecht gilt also für die Geldkaution, nicht für jede Form der Sicherheit.
• Fälligkeit: Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die zweite und dritte Teilzahlung werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig; der tatsächliche Termin der Schlüsselübergabe ist dafür nicht der gesetzliche Anknüpfungspunkt.
• Klauseln: Eine Vereinbarung darf das gesetzliche Ratenrecht nicht zum Nachteil des Mieters ausschließen. Eine höhere als die gesetzlich zulässige Sicherheit ist im überschießenden Umfang nicht durchsetzbar (§ 551 Abs. 4 BGB).

Verlangt ein Vermieter die vollständige Geldkaution vorab in einer Summe als Bedingung für die Wohnungsübergabe, nimmt er dem Mieter das Ratenrecht und weicht damit zu dessen Nachteil von § 551 Abs. 2 BGB ab.

Anlage und Kautionsformen

Bei einer Geldkaution schreibt § 551 Abs. 3 BGB vor: Der Vermieter legt die Summe bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz an, getrennt von seinem Vermögen. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Die Einzelheiten erläutert der Ratgeber zur Pflicht zum getrennten Kautionskonto.

Form	Was das Gesetz dazu sagt
Geldkaution auf getrenntem Konto	Anlage beim Kreditinstitut zum üblichen Spareinlagenzins; getrennt vom Vermögen des Vermieters; Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB)
Andere Anlageform	Die Parteien können sie vereinbaren. Auch dann muss die Anlage getrennt vom Vermögen des Vermieters erfolgen; Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 Satz 2–4 BGB)
Bürgschaft oder Kautionsversicherung	Eine Sicherheit anderer Art, die nur in Betracht kommt, wenn der Mietvertrag sie vorsieht oder beide Seiten zustimmen. Die Höchstgrenze des § 551 Abs. 1 BGB gilt für „Sicherheit“ allgemein; das Ratenrecht nach Abs. 2 knüpft an die Geldsumme an

Welche Form günstiger oder sicherer ist, lässt sich aus § 551 BGB nicht ableiten. Das Gesetz enthält weder einen Vergleich der Kosten noch eine Anlageempfehlung.

Abrechnung und Rückzahlung nach dem Auszug

1. Wie lange darf die Prüfung dauern?

Mit der Beendigung des Mietverhältnisses wird die Rückzahlung nicht automatisch fällig. Der Vermieter muss nach Beendigung des Mietvertrags eine angemessene Frist bekommen, um zu entscheiden, ob und wie er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwendet (BGH, 18.01.2006, VIII ZR 71/05, Rn. 9). Wie lange das dauern darf, hängt von den Umständen ab. Der BGH nennt keine allgemeine Höchstfrist von sechs Monaten; im Einzelfall kann auch mehr Zeit erforderlich und zumutbar sein (Rn. 10). Der Gesetzgeber hat bewusst keine feste Rückzahlungsfrist geregelt, weil sich nur anhand des Einzelfalls beurteilen lässt, welche Frist angemessen ist.

Daraus folgt aber kein pauschales Recht, eine nicht mehr benötigte Sicherheit monatelang zurückzuhalten. Die Kaution ist nach Mietende und angemessener Prüfung zurückzugeben, sobald sie zur Sicherung berechtigter Ansprüche nicht mehr benötigt wird (Rn. 8).

2. Sechs Monate Verjährung und trotzdem Aufrechnung

Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren grundsätzlich sechs Monate nach Rückerhalt der Mietsache (§ 548 Abs. 1 BGB). Verjährung ist kein Klageverbot: Erhebt der Mieter die Verjährungseinrede, kann er die Leistung verweigern (§ 214 Abs. 1 BGB). Ob die Frist etwa gehemmt wurde, ist gesondert zu prüfen.

Die Aufrechnung gegen den Anspruch auf Rückzahlung einer Barkaution kann dennoch möglich bleiben. § 215 BGB schützt eine Aufrechnungslage, die bereits vor der Verjährung bestand. Nach BGH vom 10. Juli 2024 (VIII ZR 184/23) ist eine übliche Barkautionsabrede zudem so auszulegen, dass die Aufrechnung wegen Beschädigung der Mietsache nicht allein daran scheitert, dass der Vermieter erst nach Fristablauf Geldersatz statt Wiederherstellung verlangt. Eine Aufrechnungserklärung schon innerhalb der sechs Monate ist dafür nicht erforderlich. Das Urteil ersetzt weder den Nachweis des Schadens noch die übrigen Voraussetzungen und betrifft keine pauschale Verlängerung der Verjährung.

3. Teileinbehalt für ausstehende Betriebskostenabrechnungen

Erwartet der Vermieter noch eine Betriebskostennachzahlung, darf er den dafür angemessenen Teil der Kaution bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist zurückhalten. Die Höhe ist anhand der konkret erwarteten Nachzahlung zu begründen, nicht mit einem allgemeinen Monatsmultiplikator. Für darüber hinausgehende Beträge muss ein anderer Sicherungsgrund bestehen.

Ein Praxisbeispiel aus dem Urteil: Die Vermieter hielten 450 Euro zurück, die spätere Nachforderung betrug 263,33 Euro, also rund das 1,7-Fache. Der BGH hatte gegen Dauer und Höhe des Einbehalts in diesem Fall keine Bedenken (Rn. 1, 2, 15). Das ist ein Einzelfall und kein Richtwert; die Abrechnung hatten die Vermieter rund sechs Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode erteilt (Rn. 16).

Über Betriebskostenvorauszahlungen ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung muss spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt sein. Danach sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen; eine Ausnahme besteht, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 BGB). Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Mehr zur Abrechnung selbst steht im Ratgeber zur Betriebskostenabrechnung.

Die Parteien können den Sicherungszweck der Kaution im Vertrag einschränken. Für preisgebundenen Wohnraum bestehen Sonderregeln, die hier nicht verallgemeinert werden (BGH, VIII ZR 71/05, Rn. 12).

Typische Streitpunkte: Übergabeprotokoll und Schönheitsreparaturen

Die häufigsten Konflikte bei der Kautionsabrechnung entstehen durch unklare Zustände beim Auszug.

• Dokumentation: Halten Sie Zustand, sichtbare Schäden, Datum und Schlüsselübergabe möglichst genau fest und sichern Sie Fotos. Ein Übergabeprotokoll dokumentiert den Befund; daraus folgt nicht automatisch ein allgemeiner Ausschluss aller später entdeckten Schäden.
• Normale Abnutzung: Veränderungen oder Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Sie sind kein Grund für einen Kautionsabzug.
• Starre Schönheitsreparaturklauseln: Eine Formularklausel, die Renovierungen nach einem starren Fristenplan verlangt, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam; mit ihr fällt die gesamte Renovierungspflicht (BGH, 23.06.2004, VIII ZR 361/03, II.2–3). Kosten, die allein auf diese unwirksame Pflicht gestützt werden, kann der Vermieter nicht von der Kaution abziehen. Echte Schäden über die normale Abnutzung hinaus bleiben davon unberührt. Vor dem Einzug sollte der Wohnraummietvertrag auf unwirksame Formularklauseln geprüft werden.
• Wohnungsübergabe absichern: Begleitend zur Kautionsabrechnung empfiehlt sich die rechtzeitige Ausstellung der Wohnungsübergabe und Vermieterbescheinigung.

Ablaufplan für Vermieter bei Mietende

1. Wohnungsabnahme durchführen: Mängel gemeinsam mit dem Mieter im Protokoll mit Maß- und Bildnachweisen festhalten.
2. Anspruchsgrund prüfen: Vertragsgemäße Abnutzung von ersatzfähiger Beschädigung unterscheiden; Kosten belegen (zum Beispiel durch Handwerkerangebote).
3. Substanzschäden und Leistungspflichten trennen: Für Geldersatz wegen einer Obhutspflichtverletzung ist keine vorherige Schadensbeseitigungsfrist erforderlich (BGH, 28.02.2018, VIII ZR 157/17). Bei nicht erfüllten, wirksam übertragenen Schönheitsreparaturen gelten dagegen grundsätzlich die Voraussetzungen des Schadensersatzes statt der Leistung, also eine Fristsetzung.
4. Kaution nachvollziehbar abrechnen: Begründete Forderungen und gegebenenfalls die erwartete Betriebskostennachzahlung gesondert ausweisen. Nicht mehr benötigtes Guthaben einschließlich zustehender Erträge freigeben, ohne pauschale Drei- oder Viermonatsfrist.