Mietrechtsreform 2026: Was der Gesetzentwurf für private Vermieter ändert

Die „Mietrechtsreform 2026“ (Mietrecht II) ist bisher nur ein Gesetzentwurf; für bestehende und neue Mietverträge gilt vorerst das geltende Recht. Das Bundeskabinett hat den Regierungsentwurf am 29. April 2026 beschlossen, der Bundestag hat ihn als Drucksache 21/6807 am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten und an den Rechtsausschuss überwiesen, der am 14. Oktober 2026 eine öffentliche Anhörung mit sieben Sachverständigen durchgeführt hat. Für private Vermieter ändert sich nach dem Entwurf vor allem: Indexmieten steigen in angespannten Märkten schwächer, Möblierungszuschläge und Kurzzeitverträge werden geregelt, die Schonfristzahlung rettet auch vor der ordentlichen Kündigung, und das vereinfachte Modernisierungsverfahren gilt bis 20.000 statt 10.000 Euro je Wohnung.

Stand dieses Artikels ist der 15. Oktober 2026. Der Rechtsausschuss hat am 14. Oktober angehört; ein Beschluss des Bundestags oder Änderungsanträge zum Entwurf sind nach den Seiten des Bundestags zu diesem Zeitpunkt nicht dokumentiert. Alle Angaben unten beschreiben deshalb den Regierungsentwurf, nicht geltendes Recht.

Fünf Kernbereiche der Reform

Der Entwurf will nach seiner Begründung vor allem Umgehungen der Mietpreisbremse verhindern und Mieter in Ausnahmesituationen mit extremen Preissteigerungen schützen. Zugleich enthält er eine Entlastung für Vermieter: die höhere Wertgrenze bei Modernisierungen.

1. Indexmieten: Grenze nur per Landesverordnung

Bei Indexmietverträgen darf die Miete nach § 557b BGB heute der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes folgen, ohne Obergrenze. Die Entwurfsbegründung nennt als Anlass die hohe Inflation seit 2021; nur der Durchschnitt der Jahre 2021 bis 2023 lag über 3 Prozent (BT-Drs. 21/6807, Begründung zu Nr. 9).

Neue Regel: Übersteigt die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes im Zeitraum von einem Jahr 3 Prozent, bleibt die Hälfte des übersteigenden Teils unberücksichtigt (§ 557b Abs. 4 BGB-E). Die ersten 3 Prozent zählen voll. Die Begründung rechnet vor: 5 Prozent Preisentwicklung ergeben 4 Prozent mögliche Mieterhöhung. Bei 8 Prozent sind es 3 Prozent plus die Hälfte der restlichen 5 Prozent, also 5,5 Prozent.

Eigene Rechnung für eine Nettokaltmiete von 900 Euro, bezogen auf die volle Preisentwicklung seit der letzten Anpassung:

Preisentwicklung im Jahr	Berücksichtigt nach Entwurf	Mieterhöhung bei 900 Euro	Ohne Grenze
3 Prozent	3,0 Prozent	27,00 Euro	27,00 Euro
5 Prozent	4,0 Prozent	36,00 Euro	45,00 Euro
8 Prozent	5,5 Prozent	49,50 Euro	72,00 Euro
10 Prozent	6,5 Prozent	58,50 Euro	90,00 Euro

Wichtig für Ihre Planung: Die Grenze wirkt nur in Gebieten, die die Landesregierung per Verordnung als besonders gefährdet bestimmt hat, je Verordnung für höchstens fünf Jahre. Maßgeblich ist, ob die Wohnung beim Zugang der Mieterhöhungserklärung in einem solchen Gebiet liegt; dann gilt sie auch für bestehende Indexmietverträge (Übergangsvorschrift in Art. 2 des Entwurfs). Solange Ihr Land keine Verordnung erlassen hat, ändert sich für Ihre Indexmiete nichts. Andere Mieterhöhungen, etwa nach einer Modernisierung, bleiben von der Grenze unberührt.

2. Möblierte Wohnungen: Zuschlag begrenzt, Auskunft Pflicht

Bisher ist die Höhe eines Möblierungszuschlags gesetzlich nicht geregelt, und er muss nicht im Mietvertrag stehen. Der Entwurf ändert beides, aber nur in Gebieten mit Mietpreisbremse (Verordnung nach § 556d Abs. 2 BGB, längstens bis 31. Dezember 2029) und nur für Verträge ab Inkrafttreten. Dieser Teil tritt nach dem Entwurf am Ersten des vierten Monats nach der Verkündung in Kraft (Art. 3).

• Obergrenze: Der Zuschlag ist angemessen, wenn er monatlich höchstens 1 Prozent des geschätzten Zeitwerts der Einrichtung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses beträgt (§ 556d Abs. 1a BGB-E). Eine Schätzung genügt. Abgewohnte, wertlose Möbel rechtfertigen in der Regel keinen Zuschlag.
• Pauschale: Bei voll ausgestattetem Wohnraum wird ein Zuschlag bis 10 Prozent der Miete für den unmöblierten Wohnraum widerleglich als angemessen vermutet. Dann braucht es keine Schätzung des Zeitwerts.
• Auskunft: Vermieter müssten dem Mieter vor der Vertragserklärung unaufgefordert die Höhe des Möblierungszuschlags mitteilen (§ 556g Abs. 1b BGB-E).
• Folge bei fehlender Auskunft: Die Wohnung gilt für die Miethöhe als unmöbliert, bis zwei Jahre nach der Nachholung der Auskunft, soweit kein Mietspiegel die Möblierung bereits erfasst.

Beispiel (eigene Rechnung, Annahmen wie genannt): Möbel mit einem geschätzten Zeitwert von 6.000 Euro bei Vertragsschluss ergeben höchstens 60 Euro Zuschlag im Monat (1 Prozent). Bei einer unmöblierten Miete von 1.000 Euro und voller Ausstattung gelten bis zu 100 Euro als vermutet angemessen. Wer mit dem Zuschlag unter dieser Vermutung bleibt, muss keinen Zeitwert schätzen; wer darüber liegt, braucht ihn als Nachweis.

Möblierte Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet sind, erfasst die Auskunftspflicht nach der Begründung nicht.

3. Kurzzeitmiete: Ausnahme nur bis sechs Monate

Heute nimmt § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB Wohnraum „zum vorübergehenden Gebrauch“ vom sozialen Mietrecht und von der Mietpreisbremse aus. Wie lange „vorübergehend“ ist, entscheidet bisher der Einzelfall, was die Begründung als Rechtsunsicherheit beschreibt.

Der Entwurf verbietet Kurzzeitvermietung nicht, zieht aber eine Grenze für die Ausnahme: Sie soll nur noch gelten, wenn der Mieter einen besonderen vorübergehenden Bedarf für bis zu sechs Monate hat; ergibt sich nach Mietbeginn ein längerer Bedarf, sind insgesamt bis zu acht Monate möglich. Wird die Frist überschritten, gelten ab dann die vollen Mieterschutzregeln einschließlich §§ 556d ff. BGB (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB-E).

Als besonderen Bedarf nennt die Begründung kürzere Projekte, Montagearbeiten, Messetätigkeiten und Praktika. Der Mieter darf den Lebensmittelpunkt nicht in die Wohnung verlegen; eine bloße Befristung bis sechs Monate genügt nicht. Anschlussverträge nach Ablauf der Frist fallen nach der Begründung nicht mehr unter die Ausnahme. Die Regel ist nicht auf angespannte Märkte beschränkt, gilt aber nur für Verträge, die ab Inkrafttreten geschlossen werden.

4. Schonfristzahlung schützt auch vor der ordentlichen Kündigung

Heute rettet die Nachzahlung der Rückstände nur vor der fristlosen Kündigung. Eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt wirksam.

Zahlt der Mieter die fälligen Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit der Räumungsklage (oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle dazu, etwa das Jobcenter), wird nach dem Entwurf auch eine auf Zahlungsverzug gestützte ordentliche Kündigung unwirksam (§ 573 Abs. 4 BGB-E mit § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das gilt insgesamt nur einmal je Mietverhältnis und nur, wenn die Pflichtverletzung nach Inkrafttreten liegt (Übergangsvorschrift in Art. 2 des Entwurfs). Erfasst ist auch Verzug mit der Kaution. Wird der Vermieter vor Zugang der Kündigung befriedigt, ist die Kündigung ausgeschlossen.

5. Modernisierung: vereinfachtes Verfahren bis 20.000 Euro

Das vereinfachte Verfahren für kleinere Modernisierungen nach § 559c BGB ist nach geltendem Recht nur bis 10.000 Euro Kosten je Wohnung offen. Nach dem Entwurf liegt die Grenze bei 20.000 Euro. Die neue Grenze gilt nur für Modernisierungsmaßnahmen, die dem Mieter ab Inkrafttreten angekündigt werden; bereits angekündigte Maßnahmen rechnen noch nach der alten Grenze.

So funktioniert die Berechnung: Im vereinfachten Verfahren werden pauschal 30 Prozent der Kosten als Erhaltungsanteil abgezogen. Vom Rest dürfen 8 Prozent jährlich auf die Miete umgelegt werden (§ 559 Abs. 1 BGB). Die Härteprüfung nach § 559 Abs. 4 entfällt, außer beim Einbau einer Heizungsanlage nach § 555b Nr. 1 oder 1a. Dafür sind weitere Erhöhungen nach § 559 oder § 559e fünf Jahre lang gesperrt (§ 559c Abs. 4, mit zwei gesetzlichen Ausnahmen).

Beispiel (eigene Rechnung): 18.000 Euro Kosten je Wohnung, nach heutigem Recht zu hoch für das vereinfachte Verfahren, nach dem Entwurf möglich.

Schritt	Betrag
Kosten je Wohnung	18.000 Euro
Abzug Erhaltungsanteil (30 Prozent)	5.400 Euro
Umlagefähige Kosten	12.600 Euro
8 Prozent pro Jahr	1.008 Euro
Mieterhöhung pro Monat	84 Euro

Bei 60 Quadratmetern sind das 1,40 Euro je Quadratmeter. Die Kappungsgrenze des § 559 Abs. 3a BGB (3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei Mieten unter 7 Euro/m² 2 Euro) bleibt unberührt und wird hier nicht erreicht.

Weitere Änderungen im Entwurf

Der Entwurf ändert außerdem die Unabdingbarkeit der Belegeinsicht (§ 556 Abs. 5), das Sonderkündigungsrecht des Mieters, das künftig auch nach einer Mieterhöhung gemäß § 559e gilt (§ 561), den Ausschluss von § 559e bei Staffelmiete (§ 557a Abs. 2) und den Übergang des Mietverhältnisses bei Veräußerung zwischen Miteigentümern (§ 566 Abs. 1). Quelle: BT-Drs. 21/6807, Art. 1.

Wer ist betroffen?

Wer eine klassische unmöblierte Wohnung ohne Indexmiete vermietet, spürt den Entwurf am wenigsten. Besonders relevant sind die Änderungen für:

• Vermieter möblierter Wohnungen und Business-Apartments in Gebieten mit Mietpreisbremse
• Eigentümer mit Indexmietverträgen, sobald ihr Land ein Gebiet bestimmt
• Anbieter von Kurzzeitvermietungen
• Private Kleinvermieter mit Modernisierungsplänen

Der Dokumentationsaufwand steigt vor allem bei Möblierungszuschlägen. Die höhere Wertgrenze kann einzelne Modernisierungen leichter durchsetzbar machen.

Zeitplan und Stand

Datum	Schritt
29.04.2026	Kabinettsbeschluss zum Regierungsentwurf
12.06.2026	Stellungnahme des Bundesrats (1066. Sitzung)
01.07.2026	Gesetzentwurf als BT-Drs. 21/6807
09.07.2026	Erste Lesung im Bundestag, Überweisung an den Rechtsausschuss
14.10.2026	Öffentliche Anhörung im Rechtsausschuss (sieben Sachverständige, nach Bundestag geteiltes Echo)
offen	Beschluss, Bundesrat und Verkündung

Inkrafttreten laut Entwurf: Kurzzeitmiete, Möblierung und Auskunft am Ersten des vierten Monats nach der Verkündung, alles andere am Tag nach der Verkündung.

Der Bundesrat bat in seiner Stellungnahme um angemessene Gestaltungsspielräume für Kleinvermietende. Die Bundesregierung hielt in ihrer Gegenäußerung weitere Regelungen für nicht veranlasst und erklärte, Kleinvermietende würden nicht über Gebühr belastet (BT-Drs. 21/6807, Anlagen 2 und 3). Ob der Bundestag den Entwurf nach der Anhörung ändert, ist offen.

Für private Vermieter heißt das: Für Möblierungs- und Kurzzeitverträge, die vor dem Inkrafttreten geschlossen werden, bleibt nach der Übergangsvorschrift des Entwurfs das bisherige Recht maßgeblich. Bei Indexmieten kommt es darauf an, ob und wann Ihr Land ein Gebiet bestimmt. Wie Ihre Vergleichsmiete zustande kommt, erklärt der Beitrag zu Mietpreis und Mietspiegel.