Mietrechtsreform 2026: Was sich für private Vermieter ändert

Die Bundesregierung hat den Referentenentwurf zur Mietrechtsreform 2026 — auch Mietrecht II genannt — vom Kabinett beschließen lassen. Das Gesetzespaket greift an mehreren Stellen in das Wohnraummietrecht ein und betrifft rund 5,5 Millionen private Vermieter in Deutschland. Für Eigenheimbesitzer, die Wohnungen oder Häuser vermieten, bedeutet das: Mehr Transparenz, neue Fristen und eingeschränkte Spielräume bei der Mieteinordnung.

Fünf Kernbereiche der Reform

Der Entwurf konzentriert sich auf fünf Bereiche, die in der Praxis regelmäßig zu Streitigkeiten führen. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) will damit gezielt Umgehungspraktiken der Mietpreisbremse eindämmen und Mieter vor plötzlichen Kostenschocks schützen.

1. Indexmieten werden gedeckelt

Die wohl weitreichendste Änderung betrifft Indexmietverträge. Bislang dürfen Mieten gemäß § 557b BGB vollumfänglich nach der Inflation steigen — in Phasen wie 2022 bis 2023 waren damit jährliche Steigerungen von über 10 Prozent möglich.

Neue Regel: Übersteigt die Entwicklung des Preisindex 3,0 Prozent, wird nur die Hälfte des darüber liegenden Teils auf die Miete übertragen.

Beispiel bei 8 Prozent Inflation: Die ersten 3 Prozent werden vollständig angerechnet, die restlichen 5 Prozent nur zur Hälfte. Das Ergebnis: 5,5 Prozent Mietsteigerung statt 8 Prozent.

Die Regelung gilt auch für bereits bestehende Indexmietverträge — nicht nur für neue. Sie greift ab Inkrafttreten des Gesetzes, dessen Zeitpunkt noch offen ist. Die Deckelung gilt ausschließlich in angespannten Wohnungsmärkten, die durch Landesverordnungen festgelegt werden.

2. Möblierte Wohnungen müssen transparenter werden

Möblierte Wohnungen werden zunehmend eingesetzt, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Künftig muss der Möblierungszuschlag separat ausgewiesen werden und darf monatlich maximal 1 Prozent des Zeitwerts der Möbel betragen.

Drei Säulen der neuen Regelung:

• Transparenz: Der Zuschlag wird gesondert ausgewiesen. Mieter können so prüfen, ob die Gesamtmiete die Mietpreisbremse einhält.
• Angemessenheit: Der Zuschlag orientiert sich am Zeitwert. Alte Möbel rechtfertigen keinen Aufschlag.
• Pauschale: Für voll ausgestattete Wohnungen kann eine Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete angesetzt werden — ohne Einzelberechnung des Zeitwerts.

Wichtig: Weist der Vermieter keinen Möblierungszuschlag aus, gilt die Wohnung automatisch als unmöbliert vermietet — nach Mietpreisbremse. Der Nachholweg ist möglich, aber die Wohnung gilt dann für zwei Jahre weiterhin als unmöbliert. Die Regelung gilt nur in angespannten Wohnungsmärkten und nur für neue Mietverträge ab Inkrafttreten.

3. Kurzzeitvermietungen erhalten klare Grenzen

Bislang entschied der Einzelfall, wann eine Vermietung noch als vorübergehender Gebrauch gilt (§ 549 Absatz 1 Nummer 1 BGB). Diese Rechtsunsicherheit wurde genutzt, um Kurzzeitverträge hintereinander zu schalten.

Neue 6-Monate-Regelung: Kurzzeitvermietungen dürfen maximal sechs Monate dauern. Unter bestimmten Voraussetzungen — etwa verzögertes Praktikum oder Prüfungsende — kann die Laufzeit auf insgesamt acht Monate verlängert werden.

Der Mieter benötigt einen besonderen Grund (Praktikum, Auslandssemester, Forschungsaufenthalt). Eine bloße Wunschvermietung reicht nicht. Die sechs bzw. acht Monate gelten als Gesamtgrenze pro Mietverhältnis — Verkettungen sind ausgeschlossen. Wird die Grenze überschritten, greift die Mietpreisbremse und das soziale Mietrecht vollständig.

Diese Regelung gilt bundesweit. In angespannten Wohnungsmärkten kommt die Mietpreisbremse zusätzlich zum Tragen.

4. Schonfristzahlung schützt künftig auch vor ordentlicher Kündigung

Ein häufiger Fall: Mieter fallen kurzfristig mit der Zahlung zurück, begleichen die Rückstände innerhalb der gesetzlichen Schonfrist — und erhalten trotzdem eine ordentliche Kündigung, weil der Vermieter hilfsweise ordentlich und fristlos gekündigt hat.

Neu: Die Schonfristzahlung macht ab Inkrafttreten auch die ordentliche Kündigung unwirksam. Der Mieter kann in der Wohnung bleiben — allerdings nur einmalig pro Mietvertrag. Beim zweiten Vergehen greift diese Schutzklausel nicht mehr.

Die öffentliche Hand — etwa das Jobcenter — kann die Schonfristzahlung übernehmen. Die Regelung zielt darauf ab, Wohnungsverlust bei kurzfristigen Zahlungsschwierigkeiten zu vermeiden.

5. Modernisierungsmieterhöhungen: Wertgrenze steigt auf 20.000 Euro

Seit 2019 gibt es ein vereinfachtes Verfahren für kleinere Modernisierungen bis 10.000 Euro (§ 559c BGB). Die gestiegenen Bau- und Handwerkerkosten haben diese Grenze jedoch weitgehend entwertet.

Neu: Die Wertgrenze wird auf 20.000 Euro angehoben. Damit sollen vor allem private Kleinvermieter profitieren, die Modernisierungen planen. Die neue Grenze gilt nur für Modernisierungsankündigungen ab Inkrafttreten — bereits angekündigte Maßnahmen rechnen noch nach der alten Grenze.

Wer ist betroffen?

Nicht jeder Vermieter wird die Reform spüren. Wer eine klassische unmöblierte Wohnung vermietet und auf Indexmietverträge verzichtet, bleibt weitgehend unberührt. Besonders relevant sind die Änderungen für:

• Vermieter möblierter Wohnungen und Business-Apartments
• Eigentümer mit bestehenden Indexmietverträgen
• Anbieter von Kurzzeitvermietungen
• Private Kleinvermieter mit Modernisierungsplänen

Der Dokumentationsaufwand wird steigen — besonders bei Möblierungszuschlägen und Indexmietverträgen. Gleichzeitig können höhere Wertgrenzen bei Modernisierungen einzelne Investitionen erleichtern.

Zeitplan und Stand

Der Gesetzentwurf wurde vom Kabinett beschlossen und befindet sich im weiteren Gesetzgebungsverfahren. Ein konkreter Inkrafttretenszeitpunkt steht noch aus. Eigentümer, die vermieten, sollten die Entwicklungen verfolgen und gegebenenfalls bestehende Verträge prüfen — insbesondere bei Indexmieten und möblierten Wohnungen.

Haus & Grund hat die Pläne als „Misstrauensvotum gegen die Millionen vermietenden Privatpersonen“ kritisiert. Der Deutsche Mieterbund begrüßt die Reform als Schritt zu mehr Schutz vor überhöhten Mieten. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) warnte vor sinkenden Renditen und erschwerten Investitionen.

Für private Vermieter bleibt die Reform ein wichtiger Faktor bei der langfristigen Planung — unabhängig davon, ob sie neu vermieten oder bestehende Verträge anpassen.