Mietpreisbremse einfach erklärt
Einfach erklärt: Was Mietpreisbremse bedeutet, warum der Begriff für Eigentümer wichtig ist und worauf Sie achten sollten.
Was bedeutet Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB begrenzt die Höhe der beginnenden Nettokaltmiete bei neu abgeschlossenen Wohnraummietverträgen. Sie greift dort, wo das zuständige Land festgestellt hat, dass der Wohnungsmarkt dauerhaft angespannt ist – in der Praxis meist ganze Landkreise oder kreisfreie Städte. In diesen Gebieten darf die vereinbarte Nettokaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete vergleichbarer Wohnungen üblicherweise um nicht mehr als zehn Prozent übersteigen. Am stärksten belegt wird diese Vergleichsmiete durch einen aktuellen amtlichen Mietspiegel; alternativ genügt der individuelle Nachweis anhand tatsächlich vergleichbarer Wohnungen.
Ausnahmen bestehen etwa für Wohnungen nach wesentlicher Verbesserung oder in bestimmten Neubaulagen; der genaue Umfang variiert je nach Landesregelung und wandelt sich im Zuge von Reformen – maßgeblich ist jeweils der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Text. Eine überschrittene Grenze zieht finanzielle Konsequenzen nach sich: Der Mieter kann die Miete auf das zulässige Niveau mindern und Gezahltes grundsätzlich zurückfordern – auch ohne Kenntnis der Begrenzung. Sorgfältiges Festsetzen ohne dokumentierte Grundlage wird dadurch erheblich kostenintensiv.
Drei Begriffspaare verdienen besondere Klarstellung. Gegenüber der Kappungsgrenze: Sie begrenzt spätere Steigerungen innerhalb bereits bestehender Verträge, während die Bremse am Einstiegspreis neuer Verträge angesetzt ist. Gegenüber dem Mietspiegel: Er dient dem Nachweis der Vergleichsmiete, bindet aber nicht von allein – erst zusammen mit der Gebietseausschreibung greift die Bremse. Und gegenüber der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB: Diese erfasst Anpassungen im Bestand, die Mietpreisbremse dagegen ausschließlich den Neuabschluss.
Warum ist der Begriff für Eigentümer wichtig?
Vor jedem neuen Vermietungsabschluss in eventuell betroffenen Gebieten: den Ausweisungszustand der Kommune nach der jeweiligen Landesregelung ermitteln, eine belegbare Vergleichsmietengrundlage sichern (aktueller Mietspiegel oder dokumentierte Vergleichswohnungen) und Bewertungsgrundlagen sowie Vertragszeitpunkt gemeinsam festhalten. Parallel sollte die Gesetzgebung beobachtet werden: Reformdebatten bewegen Gebietskataloge und Ausnahmebereiche häufig schneller, als gewöhnliche Dokumentationszyklen vermuten lassen.
