Vergleichsmiete einfach erklärt
Typische Miete für gleichartige Wohnungen in der Lage der Mietwohnung – maßgebliche Referenzgröße für Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 1 BGB.
Was bedeutet Vergleichsmiete?
Die Vergleichsmiete ist der Betrag, der in einer Gemeinde für die Miete gleichartiger und vergleichbarer Wohnungen üblich ist. Nach § 558 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zu dieser Grenze verlangen; die höhere Miete wird erst geschuldet, wenn der Mieter zustimmt oder der Vermieter die Zustimmung erfolgreich einklagt (§ 558b BGB).
Die Vergleichsmiete lässt sich auf zwei Wegen nachweisen. Als starker Nachweis zählt der amtliche Mietspiegel: Passt die betroffene Wohnung zur beschriebenen Vergleichsgruppe, gilt bei einem qualifizierten Mietspiegel, dessen Anpassungsfristen eingehalten sind, die Vermutung, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB) – der ausgewiesene Betrag gilt dann zunächst als Beleg für die ortsübliche Vergleichsmiete, den nur tragfähige Gegenargumente erschüttern können. Ebenfalls taugen nicht-amtliche Quellen wie regionale Marktübersichten oder private Erhebungen; ihr Aussagewert steigt mit der Breite und Aktualität der zugrunde liegenden Datenbasis. Daneben kennt das Gesetz den individuellen Nachweis: Der Vermieter belegt sie dem Mieter gegenüber, indem er mindestens drei vergleichbare Wohnungen mit ihren Entgelten benennt (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB). Maßgeblich sind dabei objektive Kriterien wie Lage, Größe, Baujahr, Zustand und Ausstattung, während subjektive Gesichtspunkte wie die Zahl der Bewohner oder die Person des jetzigen Mieters keine Rolle spielen.
Unabhängig vom Nachweisweg greifen gesetzliche Begrenzungen: Die Kappungsgrenze erlaubt grundsätzlich eine Steigerung um höchstens 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, in Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt nur um 15 Prozent. Scheitert eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete, liegt das häufig an dieser Obergrenze: Das errechnete Zielniveau würde über der zulässigen Kappungsgrenze liegen.
Warum ist der Begriff für Eigentümer wichtig?
Bereiten Sie jede Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete gründlich vor: Sichern Sie den bisherigen Mietverlauf ab, wählen Sie tatsächlich vergleichbare Wohneinheiten aus und dokumentieren Sie deren Merkmale sorgfältig. Prüfen Sie außerdem, ob der örtliche Mietspiegel aktuell ist und Ihre Wohnung zur angegebenen Vergleichsgruppe passt, und stellen Sie sicher, dass die Belege jederzeit griffbereit sind. Im Zweifel empfiehlt sich eine fachkundige Einschätzung.
