Vorfälligkeitsentschädigung berechnen: Was die Bank bei der Ablösung verlangen darf

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Zinsschaden, den die Bank durch Ihre vorzeitige Rückzahlung eines Festzinsdarlehens erleidet. Für Immobiliardarlehen nennt das Gesetz keinen Pauschalsatz: Die Bank muss den Schaden konkret berechnen, und nur für den Zeitraum, in dem sie ihren Zins noch erwarten durfte. Der gesetzliche Deckel von einem Prozent in § 502 Abs. 3 BGB gilt nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen, nicht für Ihre Baufinanzierung. Im Beispiel unten (200.000 Euro Restschuld, 3,0 Prozent Zins, vier Jahre Restbindung) sind es rund 4.200 Euro.

Wann eine Vorfälligkeitsentschädigung überhaupt anfällt

Entscheidend ist, ob und wie Sie aus dem Vertrag herauskommen. Die Entschädigung entsteht nur, wenn Sie während einer laufenden Sollzinsbindung vorzeitig zurückzahlen.

Situation	Folge	Norm
Rückzahlung während der Zinsbindung, etwa wegen Hausverkauf	Entschädigung für den Zinsschaden möglich	§ 500 Abs. 2, § 502 Abs. 1 BGB
Kündigung zum Ende der Zinsbindung, Frist ein Monat	keine Entschädigung, weil kein gebundener Zins mehr läuft	§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB
Kündigung nach zehn Jahren seit vollständigem Empfang, Frist sechs Monate	keine Entschädigung nach Wirksamwerden der Kündigung	§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB
Darlehen mit veränderlichem Zins	Kündigung jederzeit mit drei Monaten Frist; keine Entschädigung, weil sie einen gebundenen Zins voraussetzt	§ 489 Abs. 2, § 502 Abs. 1 BGB
Vertrag nennt Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung unzureichend	Anspruch auf Entschädigung ausgeschlossen	§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Bei Immobiliardarlehen mit gebundenem Zins dürfen Sie während der Bindung nur ablösen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben. Der Verkauf der beliehenen Immobilie ist der klassische Fall. Wie das mit der Grundschuld und einer möglichen Schuldübernahme zusammenspielt, steht im Ratgeber zu Grundschuld und Bankzustimmung bei der Übertragung.

So rechnet die Bank: Aktiv-Passiv-Methode in drei Schritten

Die meisten Banken verwenden die Aktiv-Passiv-Methode. Der Bundesgerichtshof beschreibt sie als Differenz zwischen den Zinsen, die Sie bei planmäßiger Durchführung gezahlt hätten, und der Rendite einer laufzeitgleichen Wiederanlage in sicheren Kapitalmarkttiteln. Diese Differenz mindert sich um ersparte Risiko- und Verwaltungskosten und wird auf den Zahlungszeitpunkt abgezinst (BGH, Urteil vom 20.05.2025, XI ZR 22/24).

1. Zinsertrag der Bank: Alle vertraglich vereinbarten Zahlungen bis zum Ende des geschützten Zeitraums, plus die dann noch offene Restschuld.
2. Wiederanlage: Diese Zahlungen werden mit der Rendite einer sicheren Anlage (zum Beispiel Hypothekenpfandbriefe) auf heute abgezinst. Das ergibt den Betrag, den die Bank heute bräuchte, um dasselbe zu erzielen.
3. Abzüge: Von der Differenz zur Restschuld gehen ersparte Risiko- und Verwaltungskosten ab.

Rechenbeispiel mit offenen Annahmen

Die folgenden Werte sind eine eigene vereinfachte Modellrechnung, keine Berechnung einer bestimmten Bank. Reale Banken verwenden eigene Renditekurven und eigene Kostensätze.

Annahme	Wert
Restschuld bei Ablösung	200.000 Euro
Vertragszins, gebunden	3,0 Prozent pro Jahr
Restdauer der Zinsbindung	vier Jahre (48 Monate)
Monatsrate	1.000 Euro, monatliche Verzinsung
Restschuld am Bindungsende	rund 174.534 Euro
Wiederanlagerendite (Annahme)	2,2 Prozent pro Jahr
Ersparte Risiko- und Verwaltungskosten (Annahme)	0,2 Prozent der Restschuld pro Jahr, abgezinst

Der Barwert aller vertraglichen Zahlungen (48 mal 1.000 Euro plus 174.534 Euro Schlussbetrag), abgezinst mit 2,2 Prozent, beträgt rund 205.753 Euro. Davon die Restschuld von 200.000 Euro abgezogen, bleibt ein Zinsschaden von rund 5.753 Euro. Die ersparten Kosten betragen im Modell rund 1.530 Euro, die Vorfälligkeitsentschädigung liegt dann bei rund 4.223 Euro. Das sind etwa 2,1 Prozent der Restschuld.

Wie stark Zinsabstand und Restdauer wirken

Dieselbe Rechnung mit anderen Wiederanlagerenditen und Restlaufzeiten zeigt, worauf es ankommt (Vertragszins 3,0 Prozent, Restschuld 200.000 Euro, Rate 1.000 Euro, dieselben Kostenabzüge):

Wiederanlagerendite	2 Jahre Rest	4 Jahre Rest	6 Jahre Rest
1,5 Prozent	4.948 Euro	9.385 Euro	13.315 Euro
2,2 Prozent	2.255 Euro	4.223 Euro	5.913 Euro
2,8 Prozent	0 Euro	0 Euro	0 Euro
3,0 Prozent oder mehr	0 Euro	0 Euro	0 Euro

Bei 2,8 Prozent bleibt rechnerisch zwar ein kleiner Zinsschaden (rund 755, 1.421 beziehungsweise 2.005 Euro brutto), er wird aber vollständig von den ersparten Kosten aufgezehrt. Steigen die Marktzinsen über Ihren Vertragszins, entsteht kein Schaden der Bank, und eine Entschädigung ist nicht gerechtfertigt. Eine Faustregel für die Größenordnung: Restschuld mal Zinsabstand mal Restjahre, dann abzüglich der Kosten. Für Ihren Vertrag ersetzt sie die Bankauskunft nicht.

Der Zeitraum ist begrenzt: höchstens bis zur nächsten zulässigen Kündigung

Die Bank darf ihren Zinsschaden nur für den Zeitraum geltend machen, in dem ihre Zinserwartung rechtlich geschützt ist. Das ist der vereinbarte Rückzahlungszeitpunkt oder, wenn er früher liegt, der Zeitpunkt, zu dem Sie das nächste Mal zulässig kündigen könnten. Die Obergrenze bildet Ihr Kündigungsrecht nach zehn Jahren (BGH, Urteil vom 03.12.2024, XI ZR 75/23). Läuft Ihre Zinsbindung 15 Jahre, rechnet die Bank also nicht mit 15 Jahren, sondern höchstens bis zum Ablauf von zehn Jahren plus sechs Monaten Kündigungsfrist nach vollständigem Empfang des Darlehens. Die Regeln zum Bindungsende erklärt der Ratgeber Zinsbindung und Anschlussfinanzierung.

Die Auskunft der Bank prüfen

Teilen Sie der Bank mit, dass Sie vorzeitig zurückzahlen wollen, muss sie Ihnen unverzüglich auf einem dauerhaften Datenträger die Zulässigkeit, den Rückzahlungsbetrag und gegebenenfalls die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nennen. Stützt sie sich auf Annahmen, müssen diese nachvollziehbar, sachlich gerechtfertigt und offengelegt sein (§ 493 Abs. 5 BGB). Damit haben Sie ein Recht auf die Rechnung, nicht nur auf eine Zahl.

Diese Punkte sollten in der Auskunft stehen und plausibel sein:

1. Stichtag der Ablösung und zugrunde gelegter Restschuldbetrag
2. Ende des angesetzten Zeitraums (Ende der Zinsbindung oder früherer Kündigungstermin, spätestens die erste Kündigungsmöglichkeit nach zehn Jahren)
3. Vertragszins und die Zahlungen, die die Bank bis dahin erwartet hätte
4. Wiederanlagerendite mit Angabe der Referenz (zum Beispiel Pfandbriefrendite) und Datum
5. Abzug für ersparte Risiko- und Verwaltungskosten
6. Abzinsung auf den Zahlungstag und gegebenenfalls Berücksichtigung vereinbarter Sondertilgungsrechte

Ein Beispiel für das Kleingedruckte: In der vom BGH geprüften Sparkassenklausel war zusätzlich vorgesehen, die Sondertilgungsrechte schadensmindernd zu berücksichtigen und einen Institutsaufwand gesondert in Rechnung zu stellen (im entschiedenen Fall 150 Euro). Fehlen solche Positionen in Ihrer Auskunft, fragen Sie nach.

Wenn die Vertragsklausel fehlerhaft ist

Bei Immobiliardarlehen müssen klar und verständlich Voraussetzungen und Berechnungsmethode der Vorfälligkeitsentschädigung im Vertrag stehen. Ist das nicht der Fall, ist der Anspruch der Bank ausgeschlossen (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der BGH hat im Dezember 2024 eine Klausel beanstandet, die auf die „Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens“ abstellte, weil der Zinsschaden nur bis zur nächsten zulässigen Kündigung ersatzfähig ist. Im Mai 2025 hat er die Anforderungen an die Erläuterung der Aktiv-Passiv-Methode konkretisiert: Die Differenzrechnung gehört zu den wesentlichen Parametern, eine finanzmathematische Formel muss dagegen nicht abgedruckt sein. Ob Ihre Klausel betroffen ist, hängt von ihrem Wortlaut und Ihrem Vertragsdatum ab. Lassen Sie eine gezahlte oder geforderte Entschädigung bei Zweifeln von einer Verbraucherzentrale oder einem Rechtsanwalt prüfen und beachten Sie Verjährungsfristen.

Die Entschädigung senken: drei Hebel

• Termin legen: Jeder Monat weniger Restbindung verringert den Schaden. Liegt der Verkauf nahe am Bindungsende oder an der Zehn-Jahres-Grenze, lohnt es sich, den Notartermin und die Lastenfreistellung darauf abzustimmen. Wie ein Verkauf geplant wird, zeigt der Beitrag zum Vermarktungsplan.
• Vertrag mitgeben statt ablösen: Übernimmt der Käufer das Darlehen mit Zustimmung der Bank, entfällt die vorzeitige Rückzahlung. Das hängt vom Einzelfall und der Bonität des Käufers ab.
• Vergleichsrechnung machen: Vor einer Umschuldung rechnen Sie die Entschädigung gegen die Zinsersparnis des neuen Kredits. Nur wenn die Ersparnis über die neue Laufzeit die Entschädigung übersteigt, lohnt sich der Wechsel. Wie viel Rate Sie dauerhaft tragen können, klärt die tragbare Monatsrate.

Beim Verkauf einer Immobilie kann außerdem eine Steuerpflicht entstehen. Ob Ihr Verkauf betroffen ist, klärt der Ratgeber zur Spekulationssteuer bei Immobilien.