Den Hausverkauf terminieren: Drei Blöcke, drei verschiedene Uhren

Meistens steht das Enddatum zuerst fest. Die neue Wohnung ist ab April frei, die Zinsbindung läuft im Sommer aus, der Nachlass soll bis zum Jahreswechsel auseinandergesetzt sein. Von diesem Datum aus wird rückwärts gerechnet — und genau dabei verschwindet regelmäßig ein Vierteljahr, weil hintereinander drei Blöcke liegen, die nach völlig verschiedenen Uhren laufen.

Der erste Block ist behördlich getaktet: Bauaktenarchiv, Grundbuchamt, die Bank mit ihrer Löschungsbewilligung. Der zweite ist marktgetaktet und dauert so lange, wie Angebot und Nachfrage es vorgeben. Der dritte ist notariell getaktet und kennt Fristen, die niemand abkürzen kann. Nur der mittlere Block reagiert überhaupt auf den Preis. Wer einen Verkauf terminiert, plant deshalb nicht eine Dauer, sondern drei — und die längste davon ist meist nicht die, die er erwartet hat.

Vor der ersten Anzeige entscheidet nicht der Energieausweis

Der Energieausweis wird in Ratgebern als erste Hürde gehandelt, ist aber selten die kritische. Auszustellen ist er, sobald ein bebautes Grundstück oder Wohnungseigentum verkauft werden soll und kein gültiger Ausweis vorliegt (§ 80 Absatz 3 Satz 1 GModG); vorzulegen ist er spätestens bei der Besichtigung (§ 80 Absatz 4 Satz 1). Gültig bleibt er zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 Absatz 3). Der praktisch frühere Termin ergibt sich aber aus der Anzeige selbst: Deren Pflichtangaben stammen aus dem Ausweis, also muss er vor der Veröffentlichung fertig sein, nicht vor dem ersten Besichtigungstermin — welche fünf Angaben das sind, klärt das Immobilieninserat.

Der Zeitbedarf steckt in den Daten, nicht in der Ausstellung. Ein Verbrauchsausweis braucht zusammenhängende Abrechnungen aus 36 Monaten; wer die erst bei drei verschiedenen Versorgern anfordern muss, verliert Wochen. Ein Bedarfsausweis braucht einen Ortstermin und die Bauteilaufnahme. Preislich nennt die Verbraucherzentrale für einfache Verbrauchsausweise Beträge ab knapp unter 100 Euro und rät von Billigangeboten ohne Objektaufnahme ab; ein Bedarfsausweis für ein Einfamilienhaus bewegt sich üblicherweise zwischen 300 und 500 Euro.

Der wirkliche Engpass liegt woanders. Ein Grundbuchauszug ist einer der schnellsten und billigsten Posten überhaupt — je nach Form 5 bis 20 Euro nach den Nummern 17000 bis 17003 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG, die Datei oft am selben Tag. Wichtig ist er nicht wegen seiner Dauer, sondern wegen dessen, was er auslöst: Steht in Abteilung III eine längst getilgte, aber nie gelöschte Grundschuld, beginnt an dieser Stelle ein Vorgang bei der Bank, der Wochen dauern kann. Dasselbe gilt für die Bauakte, deren Bearbeitung je nach Behörde von einer Woche bis zu mehreren Monaten reicht.

Daraus folgt eine simple Reihenfolge: Zuerst wird bestellt, was jemand anderes bearbeitet. Zuletzt entsteht, was Sie selbst schreiben — Exposé, Grundriss, Bildstrecke. Welches Papier woher kommt, was es kostet und wie lange es braucht, ist in den Unterlagen für den Hausverkauf im Einzelnen aufgeschlüsselt.

Neunzig Tage sind ein Mittelwert, keine Zusage

Seit dem Quartalsbericht für das erste Quartal 2026 ergänzt der GREIX-Kaufpreisindex — ein Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und des Kiel Instituts für Weltwirtschaft — seine Transaktionsdaten um Liquiditätskennzahlen aus Inseratsdaten der VALUE-Marktdatenbank. Ergebnis für das erste Quartal 2026: 90 Tage durchschnittliche Vermarktungsdauer bei Eigentumswohnungen, 91 Tage bei Einfamilienhäusern, in beiden Segmenten leicht über dem Vorquartal (Stand der Veröffentlichung: 7. Mai 2026).

Drei Einschränkungen gehören dazu, bevor man mit dieser Zahl plant. Gemessen wird, wie viele Tage ein Inserat online stand, bevor es von der Plattform genommen wurde — nicht der Weg vom Entschluss bis zum Schlüssel. Inserate mit mehr als einem Jahr Laufzeit bleiben unberücksichtigt. Und die Auswertung deckt 24 Städte und Regionen ab; in dünn besiedelten Lagen ist der Wert eher eine Untergrenze.

Wie stark die Marktphase durchschlägt, zeigt die Zeitreihe seit 2014 deutlicher als jeder Ratschlag zur richtigen Jahreszeit. Im Boom sank die Vermarktungsdauer bei Eigentumswohnungen bis auf 76 Tage im zweiten Quartal 2021 und stieg danach auf 117 Tage im dritten Quartal 2024. Bei Einfamilienhäusern verlief die Bewegung von 62 auf 102 Tage. In einem einzelnen Markt fällt die Spanne noch größer aus: In Leipzig fiel die Vermarktungsdauer von 118 Tagen im ersten Quartal 2014 auf 82 Tage zum Höhepunkt des Booms Anfang 2022 und kletterte bis zum dritten Quartal 2024 auf 130 Tage. Parallel dazu sank der Anteil der Inserate, die binnen zwei Wochen wieder offline gingen, von 25,3 auf 8,2 Prozent.

Bundesweit lag dieser Anteil zuletzt bei 15,1 Prozent (Eigentumswohnungen) und 15,5 Prozent (Einfamilienhäuser). Etwa jedes siebte Objekt verschwindet also binnen zwei Wochen wieder aus dem Netz. Das ist der Fall, mit dem in Verkaufsgesprächen gerechnet wird — und der Fall, auf den man einen Umzugstermin nicht stützen sollte.

Zur Saison lässt sich aus diesen Daten bewusst nichts ableiten: Der GREIX weist beide Kennzahlen als Vier-Quartals-Durchschnitt aus, gerade um kurzfristige Schwankungen zu glätten. Planbar an der Jahreszeit ist deshalb weniger der Preis als die Verfügbarkeit der Beteiligten — Ferienwochen, in denen weder Besichtigungen noch Bankgespräche zustande kommen, Umzugstermine, die sich an Schuljahren und Mietverträgen orientieren, und Außenaufnahmen, die im November anders aussehen als im Mai.

Die Abwicklung hat feste Fristen — aber andere als erwartet

Ein Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Absatz 1 Satz 1 BGB). Handelt es sich um einen Verbrauchervertrag, soll der Notar dem Verbraucher den beabsichtigten Text zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Absatz 2a Satz 2 Nummer 2 BeurkG). Der Anwendungsbereich wird dabei häufig überdehnt: Ein Verbrauchervertrag setzt einen Unternehmer auf der einen Seite voraus. Verkauft eine Privatperson an eine Privatperson, greift die Regelfrist nicht unmittelbar — viele Notariate halten den Vorlauf trotzdem ein.

Für den Terminplan ist die entscheidende Lesart eine andere: Die zwei Wochen liegen zwischen dem fertigen Entwurf und dem Termin, nicht zwischen der Einigung und dem Termin. Davor stehen noch die Beauftragung des Notariats, die Zusammenstellung der Vertragsgrundlagen und vor allem die Finanzierungszusage des Käufers.

Nach der Beurkundung endet die Planbarkeit fast vollständig. Der Kaufpreis wird nicht zu einem Kalenderdatum fällig, sondern erst, wenn der Notar die Fälligkeitsvoraussetzungen bestätigt — insbesondere die eingetragene Auflassungsvormerkung und die Lastenfreistellung. Wer eine Schlüsselübergabe zusagt, bevor diese Voraussetzungen absehbar sind, sagt ein Datum zu, über das er nicht verfügt. Wie sich Beurkundung, Fälligkeitsmitteilung, Übergabe und Eigentumsumschreibung zueinander verhalten, zeichnet Notartermin und Hausübergabe im Detail nach. Ein Posten gehört ausdrücklich vor die Terminzusage: Soll ein laufendes Darlehen vorzeitig abgelöst werden, fordern Sie die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung schriftlich an, bevor Sie sich auf einen Übergabetag festlegen.

Was privat billiger ist — und wo die Rechnung kippt

Die Kostenseite wird gern auf einen Vergleich zweier Zahlen reduziert. Beide Seiten fair aufgestellt, sieht sie so aus. Angenommen wird ein Einfamilienhaus in Nordrhein-Westfalen, Kaufpreis 420.000 Euro, Bedarfsausweis erforderlich.

Position	Privatverkauf	Verkauf über einen Makler
Energieausweis (Bedarf, Einfamilienhaus)	300–500 €	300–500 €
Grundbuchauszug (Nr. 17000–17003 GNotKG)	5–20 €	5–20 €
Behördenauskünfte (Bauakte, Baulastenverzeichnis)	zweistellig bis niedrig dreistellig	zweistellig bis niedrig dreistellig
Fotos, Grundriss, Exposé	Marktpreis oder Eigenleistung	im Maklerhonorar enthalten
Portalinserate	keine öffentliche Preisliste; abhängig von Rubrik und Laufzeit	im Maklerhonorar enthalten
Provision, Verkäuferanteil (7,14 % brutto, hälftig)	—	14.994 €

Zwei Dinge fallen daran auf. Erstens: Die Vorleistungen entstehen in beiden Spalten. Energieausweis und Behördenpapiere schuldet der Eigentümer, nicht der Makler — sie sind kein Argument für die eine oder andere Seite, sondern fallen an, ob verkauft wird oder nicht. Zweitens: Die Portale veröffentlichen für Privatanbieter keine feste Preisliste; die Preise hängen von Rubrik und gewählter Laufzeit ab und werden erst im Buchungsvorgang angezeigt. Wer sie kalkuliert, muss sie mit der realistischen Vermarktungsdauer multiplizieren — bei 90 Tagen also mit drei Monaten, nicht mit einem.

Bleibt der Zeitaufwand, der in keiner Rechnung steht. Eine Modellrechnung mit offengelegten Annahmen: 10 Stunden Unterlagenbeschaffung, 8 Stunden für Exposé und Bildmaterial, über 13 Wochen je 2 Stunden Anfragenbearbeitung, 15 Besichtigungen zu je 1,5 Stunden einschließlich An- und Abfahrt, 12 Stunden für Verhandlung und Notarabstimmung. Das sind rund 80 Stunden. Gegen 14.994 Euro gerechnet ergibt das gut 185 Euro je Stunde vor Steuern — ein Betrag, für den viele Eigentümer den Aufwand auf sich nehmen.

Diese Rechnung hält allerdings nur unter einer Bedingung: dass der erzielte Preis derselbe ist. Der hälftige Verkäuferanteil entspricht exakt 3,57 Prozent des Kaufpreises. Ein um 3,57 Prozent niedrigerer Verkaufspreis löscht die Ersparnis vollständig aus — bei 420.000 Euro sind das ebenfalls 14.994 Euro. Hinzu kommt, dass jeder zusätzliche Vermarktungsmonat die laufenden Objektkosten weiterlaufen lässt: Zinsen, Grundsteuer, Versicherung, Grundheizung eines leeren Hauses. Der Vergleich entscheidet sich also nicht an den Nebenkosten, sondern an zwei Fragen: Halten Sie den Preis, und halten Sie den Zeitplan? Wie sich ein belastbarer Preis ohne Makler herleiten lässt, behandelt der Angebotspreis beim Privatverkauf; die rechtlichen Grenzen der Provisionsverteilung stehen in der Maklerprovision.

Zwei Termine, die das Finanzamt setzt

Steuerlich hängt der Verkauf an einem einzigen Datum, und es ist nicht das der Übergabe. Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt bei Grundstücken vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG). Maßgeblich sind dafür grundsätzlich die beiden obligatorischen Verträge, also die Beurkundungsdaten — nicht die Schlüsselübergabe und nicht die Eintragung im Grundbuch. Wer im zehnten Jahr verkauft, verschiebt im Zweifel den Notartermin um zwei Wochen, statt den Umzug zu verschieben.

Ausgenommen sind Objekte, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden — oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Und ein Gewinn bleibt steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt (§ 23 Absatz 3). Die Fristberechnung im Einzelfall — Erbfall, Schenkung, Teilung, teilweise Vermietung — gehört in die Einordnung der Spekulationsfrist und darüber hinaus in eine steuerliche Beratung.

Die zweite Terminfalle betrifft, wer mehr als ein Objekt hält. Nach der vom Bundesfinanzhof entwickelten und im BMF-Schreiben vom 26. März 2004 zusammengefassten Drei-Objekt-Grenze spricht die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb von etwa fünf Jahren regelmäßig für gewerblichen Grundstückshandel statt privater Vermögensverwaltung. Der Große Senat hat am 10. Dezember 2001 (GrS 1/98) klargestellt, dass es sich um ein Indiz handelt, nicht um eine feste Schwelle: Unterhalb der Grenze kann gewerblicher Handel vorliegen, oberhalb kann er ausscheiden. Wird die Grenze überschritten, greifen Gewerbesteuer und Bilanzierungspflichten — und der Zehnjahresschutz des § 23 EStG hilft nicht weiter, weil die Einkünfte dann gar nicht mehr unter diese Vorschrift fallen. Für Erbengemeinschaften, die mehrere Einheiten auflösen, ist das keine Randfrage, sondern ein Grund, die Verkäufe zeitlich zu strecken oder vorher steuerlich prüfen zu lassen.

Die Rückwärtsrechnung für ein konkretes Datum

Setzen Sie den Übergabetag als Fixpunkt und rechnen Sie von dort zurück. Für eine Übergabe zum 1. Juli sieht das so aus — die sechs Wochen zwischen Beurkundung und Zahlung sind dabei eine Annahme, kein Automatismus, weil sie vom Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen abhängen:

1. Mitte Mai — Beurkundung. Sechs Wochen vor der geplanten Übergabe, damit Vormerkung, Lastenfreistellung und Kaufpreiszahlung Platz haben.
2. Ende April — Entwurf beim Notariat anfordern. Zwei Wochen Vorlauf für den Vertragstext, davor die Finanzierungszusage des Käufers.
3. Anfang April — Einigung mit dem Käufer. Ab hier läuft nichts mehr über den Preis, sondern über Termine Dritter.
4. Anfang Januar — Inserat online. 90 Tage Vermarktung nach dem GREIX-Mittelwert; in schwächeren Lagen und Marktphasen kalkulieren Sie mit vier Monaten.
5. Ende Oktober — Unterlagen bestellen. Zuerst Bauakte, Baulastenauskunft und Grundbuchauszug, parallel den Energieausweis, sobald die Verbrauchsabrechnungen der letzten drei Jahre beisammen sind.

Der Abstand zwischen Schritt 5 und Schritt 1 beträgt rund acht Monate. Prüfen Sie an genau dieser Stelle drei Dinge, bevor Sie den ersten Auftrag erteilen: ob im Grundbuch eine Grundschuld steht, die noch gelöscht werden muss, ob Ihre Zehnjahresfrist vor oder nach dem geplanten Notartermin abläuft, und ob die Bank Ihnen die Vorfälligkeitsentschädigung schriftlich beziffert hat. Alle drei Punkte lassen sich in der ersten Woche klären — und alle drei kosten Monate, wenn sie erst im Mai auffallen.