Kostenlose Maklerbewertung: Was die Zahl taugt, für die Sie nichts bezahlen

Drei Makler waren da, drei Zahlen liegen auf dem Küchentisch: 465.000 Euro, 495.000 Euro, 559.000 Euro. Keine hat etwas gekostet, jede kam in einer gebundenen Mappe mit Luftbild, Lagekarte und ein paar Seiten Marktbericht, und alle drei enden mit derselben Formulierung — man würde sich sehr freuen, dieses Objekt betreuen zu dürfen. Zwischen der niedrigsten und der höchsten Zahl liegen 94.000 Euro, knapp ein Fünftel. Welche davon der Markt bestätigt, sagt Ihnen keine der drei Mappen.

Die Spreizung entsteht selten aus Unfähigkeit. Sie entsteht aus der Konstruktion des Termins. Was auf dem Tisch liegt, ist keine Wertermittlung, für die jemand geradesteht, sondern der Auftakt zu einem Vertrag, den Sie noch nicht geschlossen haben. Das macht die Zahlen nicht unbrauchbar: Ein Makler, der in Ihrem Viertel im Jahr fünfzehn Objekte verkauft, kennt Rückzieher, Finanzierungsabsagen und Nachverhandlungen, die in keiner Statistik stehen. Es heißt nur, dass eine solche Zahl ohne ihre Herleitung nicht lesbar ist — und ohne das Wissen, was ihr Verfasser von ihrer Höhe hat.

Warum der Termin nichts kostet

Der Grund steht in einem Satz Vertragsrecht. Nach § 652 Abs. 1 BGB schuldet der Auftraggeber den Maklerlohn nur, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung tatsächlich zustande kommt. Alles davor — Anfahrt, Besichtigung, Aufmaß, Fotos, Wertermittlung, Exposéentwurf — ist Vorleistung auf eigenes Risiko. Ein Makler, der zehn Bewertungstermine wahrnimmt und drei Aufträge gewinnt, hat sieben unbezahlte Nachmittage. Genau deshalb ist die Bewertung kostenlos: Sie ist der einzige legitime Anlass, mit einem Eigentümer, der noch nichts unterschrieben hat, zwei Stunden am Küchentisch zu sitzen.

Dazu kommt der Zuschnitt des Berufs. Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Kaufverträgen über Grundstücke vermitteln will, braucht nach § 34c Abs. 1 GewO eine Erlaubnis. Diese Erlaubnis prüft Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse — keinen fachlichen Sachkundenachweis. Seit 2018 gilt zusätzlich eine Weiterbildungspflicht: 20 Stunden innerhalb von drei Jahren, geregelt in § 34c Abs. 2a GewO und § 15b MaBV. Das sind rund sieben Stunden pro Jahr, thematisch frei belegbar. Wertermittlung ist darin nicht vorgeschrieben. Es gibt hervorragend qualifizierte Makler mit Zertifizierung und jahrelanger Bewertungspraxis, und es gibt solche mit keiner. Die Erlaubnis unterscheidet die beiden nicht.

Die Rechnung hinter der hohen Zahl

Der Interessenkonflikt lässt sich beziffern, und das ist ehrlicher, als ihn zu behaupten. In weiten Teilen Deutschlands ist eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent des Kaufpreises üblich; seit Ende 2020 muss der Verkäufer beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung an einen Verbraucher mindestens die Hälfte selbst tragen (§ 656c BGB). Auf der Verkäuferseite stehen damit typischerweise 3,57 Prozent.

Bleiben wir bei den drei Mappen. Nehmen wir an, der belastbare Korridor liegt bei 475.000 bis 500.000 Euro, und das Haus geht am Ende — nach zwei sichtbaren Preisrunden — für 485.000 Euro weg.

Szenario	Kaufpreis	Provision Verkäuferseite (3,57 %)	Abweichung für den Makler	Abweichung für Sie
Einschätzung 559.000 €, Verkauf zu 485.000 €	485.000 €	17.315 €	−2.642 € gegenüber dem Wunschpreis	vier Monate Vermarktung, zwei dokumentierte Preisreduzierungen
Einschätzung 495.000 €, Verkauf zu 485.000 €	485.000 €	17.315 €	Referenzfall	Referenzfall
Einschätzung 465.000 €, Verkauf zu 465.000 €	465.000 €	16.601 €	−714 €	−20.000 €

Lesen Sie die letzten beiden Spalten nebeneinander. Wer 559.000 Euro nennt und am Ende bei 485.000 landet, verliert 2.642 Euro Provision — hat dafür aber einen Auftrag im Wert von rund 17.300 Euro gewonnen, den der Kollege mit der ehrlichen Zahl nicht bekommen hat. Wer den Auftrag nicht bekommt, bekommt null. Das Verhältnis von möglichem Verlust zu möglichem Gewinn steht bei etwa eins zu sieben, und der Verlust tritt erst Monate später ein, wenn der Alleinauftrag längst läuft.

Die Gegenrichtung ist subtiler und wird seltener benannt. Ein zu niedrig angesetztes Objekt verkauft sich schnell. Bei 465.000 statt 485.000 Euro entgehen dem Makler 714 Euro — Ihnen entgehen 20.000. Das Verhältnis liegt bei eins zu 28. Dafür bindet ein Objekt, das nach drei Wochen weg ist, einen Bruchteil der Arbeitszeit eines Objekts, das neun Monate am Markt hängt. Umsatz pro Stunde schlägt Umsatz pro Abschluss.

Das ist kein Vorwurf an eine Berufsgruppe, sondern die übliche Statik jeder erfolgsabhängig vergüteten Beratung. Sie lässt sich nicht wegargumentieren, nur offenlegen. Der Bundesgerichtshof hat die Grenze dort gezogen, wo aus dem Werben ein Auftrag geworden ist: Ein Makler mit Alleinauftrag hat durch eine realistische Preisgestaltung die Voraussetzungen für den beabsichtigten Verkauf zu schaffen; verletzt er diese Pflicht, macht er sich schadensersatzpflichtig (BGH, Urteil vom 24. Januar 2019, I ZR 160/17). Vor der Unterschrift greift dieser Maßstab nicht.

Woran Sie eine belastbare Einschätzung erkennen

Vier Merkmale trennen eine Marktkenntnis, die etwas taugt, von einer gefälligen Zahl. Sie lassen sich in jedem Termin abfragen, und die Reaktion darauf ist bereits ein Teil der Antwort.

Vergleichsobjekte mit Abschlusspreisen, nicht mit Angebotspreisen. Was in den Portalen steht, sind Forderungen. Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB dagegen der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Die einzige vollständige Sammlung tatsächlich gezahlter Preise führt der Gutachterausschuss; Auskünfte daraus sind nach § 195 Abs. 3 BauGB bei berechtigtem Interesse und nach Maßgabe des Landesrechts zu erteilen. Fragen Sie deshalb nicht, ob es Vergleichsobjekte gibt, sondern woher deren Preise stammen: aus eigenen beurkundeten Abschlüssen, aus einer Auskunft des Gutachterausschusses oder aus einem Portalexport.

Ein benanntes Verfahren. § 6 ImmoWertV kennt das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren; die Auswahl ist zu begründen. Bei einem selbst genutzten Einfamilienhaus in einer Gegend mit wenigen vergleichbaren Verkäufen führt in der Regel das Sachwertverfahren zum Ergebnis, dessen Resultat anschließend über den örtlichen Sachwertfaktor an den Markt angepasst wird. Wer Ihnen eine Zahl vorlegt und auf die Frage nach dem Verfahren mit »Erfahrung« antwortet, hat keine Herleitung, sondern eine Vermutung.

Eine Spanne statt eines Punktwerts. Selbst ein vollständiges Gutachten trifft nicht auf den Euro. Eine seriöse Einschätzung nennt einen Korridor, sagt, was ihn nach oben und nach unten treibt, und benennt den Stichtag. »489.000 Euro« ist eine Verkaufsformulierung. »475.000 bis 500.000 Euro, Stand August 2026, oberes Ende nur bei erneuerter Heizung« ist eine Aussage.

Besichtigung vor der Bewertung. Der Verkehrswert bemisst sich nach § 194 BauGB nach der sonstigen Beschaffenheit und den tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks. Feuchte im Keller, ein 1998 eingebautes Bad, eine Dachdämmung, die es nicht gibt: Das steht in keinem Datensatz. Eine Zahl, die vor dem ersten Betreten des Hauses feststeht, beschreibt eine Straße, nicht Ihre Immobilie.

Was die Einschätzung bindet — und was nicht

Rechtlich ist die kostenlose Bewertung wenig mehr als eine Meinungsäußerung. § 675 Abs. 2 BGB stellt klar: Wer einem anderen einen Rat oder eine Empfehlung erteilt, haftet für den daraus entstehenden Schaden nicht — unbeschadet einer Verantwortlichkeit aus Vertrag, unerlaubter Handlung oder besonderer gesetzlicher Bestimmung. Eine unentgeltliche, ausdrücklich als unverbindlich bezeichnete Preiseinschätzung begründet für sich genommen keinen Ersatzanspruch, wenn der Markt sie später widerlegt.

Das ändert sich in zwei Konstellationen. Die erste ist der Auftrag: Ab der Beauftragung gilt der Maßstab des BGH-Urteils von 2019, und wer nachweislich zu einem Preis anhält, der den Verkauf verhindert, kann sich schadensersatzpflichtig machen. Die zweite ist die Bezahlung. Beauftragen Sie eine schriftliche Wertermittlung gegen Honorar, entsteht ein Werkvertrag mit einem geschuldeten Arbeitsergebnis; Mängel dieses Ergebnisses sind angreifbar. Es ist derselbe Vorgang, aber eine andere Rechtslage — der Unterschied kostet einen mittleren dreistelligen Betrag. Verbindliche Sätze dafür gibt es nicht: Die HOAI, die für Architekten- und Ingenieurleistungen Honorarspannen festlegt, enthält keine Regelung mehr zur Wertermittlung.

Ein praktischer Hinweis zum Ablauf: Der Bewertungstermin endet häufig mit dem Angebot, gleich den Vermarktungsauftrag mitzunehmen. Ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bedarf nach § 656a BGB der Textform — eine mündliche Zusage am Küchentisch bindet Sie nicht. Was Sie mit der Unterschrift tatsächlich zusagen, steht im Maklervertrag.

Rechner, Maklereinschätzung, Gutachten: drei Stufen mit drei Aufgaben

	Onlinerechner	Maklereinschätzung	Verkehrswertgutachten
Datenbasis	überwiegend Inserats- und Formularangaben	Marktkenntnis, eigene Abschlüsse, je nach Zugang Auskünfte aus der Kaufpreissammlung	Kaufpreissammlung, Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren des Gutachterausschusses
Objektbesichtigung	keine	üblich, aber nicht geschuldet	Regelfall, mit Aufmaß und Bauteilaufnahme
Kosten	0 € gegen Ihre Kontaktdaten	0 € bei Verkaufsabsicht, schriftlich beauftragt meist mittlerer dreistelliger Betrag	Gutachterausschuss ab 850 € netto (Berlin) bis rund 5.000 €
Dauer	Minuten	Tage	3 bis 8 Monate beim Gutachterausschuss
Trägt vor	niemandem	Ihrer eigenen Preisentscheidung und der Vermarktung	Finanzamt, Gericht, Miterben, Zugewinnausgleich

Die Kostenangaben sind keine Schätzung, sondern öffentliches Gebührenrecht. Der Gutachterausschuss Berlin rechnet nach der Vermessungsgebührenordnung ab, Mindestgebühr 850 Euro netto; für ein bebautes Grundstück mit rund 500.000 Euro Verkehrswert nennt er etwa 2.500 Euro zuzüglich Umsatzsteuer. In Nordrhein-Westfalen gilt nach der VermWertKostO eine Grundgebühr von 1.400 Euro zuzüglich 0,2 Prozent des ermittelten Werts bis eine Million Euro; die Geschäftsstelle Minden-Lübbecke beziffert ein Gutachten über 250.000 Euro mit 2.260 Euro inklusive Mehrwertsteuer und nennt drei bis fünf Monate Bearbeitungszeit. Der Gutachterausschuss im Landkreis Fürstenfeldbruck veranschlagt für ein Einfamilienhaus von rund 700.000 Euro etwa 5.000 Euro inklusive Auslagen und Steuern, bei derzeit sechs bis acht Monaten Bearbeitungsdauer. Freie Sachverständige sind schneller und rechnen frei; als Orientierung kursieren 0,5 bis 1,5 Prozent des ermittelten Werts.

Vier Anlässe tragen ausschließlich mit einem Gutachten. Beim Finanzamt genügt nach § 198 BewG nur ein Gutachten des Gutachterausschusses oder einer öffentlich bestellten beziehungsweise nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Person — Einzelheiten dazu in unserem Beitrag zur Bewertung der geerbten Immobilie. Im Zwangsversteigerungsverfahren setzt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert selbst fest, nach Anhörung von Sachverständigen (§ 74a Abs. 5 ZVG); an dieser Zahl hängt die Sieben-Zehntel-Grenze des § 74a Abs. 1 ZVG. Im Streit unter Miterben oder beim Zugewinnausgleich bestellt das Gericht den Sachverständigen nach § 404 ZPO selbst; ein privat beauftragtes Gutachten ist dort qualifizierter Parteivortrag, kein Beweismittel. Und selbst Banken ziehen eine Linie: Nach § 24 BelWertV darf auf ein Gutachten nur verzichtet werden, wenn der abzusichernde Darlehensbetrag einschließlich aller Vorlasten 600.000 Euro nicht übersteigt.

Wenn Ihnen ein Anbieter als »zertifizierter Sachverständiger« begegnet, prüfen Sie das Zertifikat. Die Bezeichnung »Sachverständiger« ist nicht geschützt; geschützt ist nur der Titel des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, der nach § 36 GewO von der Industrie- und Handelskammer verliehen wird. Bei der Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 entscheidet, wer zertifiziert hat: Die Deutsche Akkreditierungsstelle hat am 30. Dezember 2024 amtlich mitgeteilt, dass ein solches Zertifikat zwingend das Akkreditierungssymbol der DAkkS als Gewährleistungsmarke tragen muss und ohne dieses Symbol nicht anerkannt werden soll.

Was Sie selbst mitbringen müssen

Eine Einschätzung ist immer nur so gut wie die Angaben, auf denen sie beruht — und die kommen von Ihnen. Legen Sie vor dem Termin bereit:

1. Aktueller Grundbuchauszug, insbesondere Abteilung II. Wohnrecht, Nießbrauch, Wege- und Leitungsrechte verschieben den Wert erheblich; was sie im Einzelnen bewirken, behandelt der Beitrag zu Rechten und Lasten im Verkehrswert.
2. Flurstücksangaben und Liegenschaftskarte, damit die Grundstücksgröße nicht aus dem Gedächtnis stammt.
3. Wohnflächenberechnung, idealerweise nach Wohnflächenverordnung. Die Zahl aus dem Kaufvertrag von 1994 stimmt nach einem Dachausbau nicht mehr, und sie multipliziert sich mit jedem Quadratmeterpreis.
4. Baujahr und eine datierte Modernisierungsliste mit Jahr, Gewerk und ungefährer Summe. Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Bäder, Dämmung. Diese Liste bestimmt die Restnutzungsdauer und damit im Sachwertverfahren einen erheblichen Teil des Ergebnisses.
5. Energieausweis. Er ist bei einem Verkauf ohnehin vorzulegen, nach § 80 Abs. 4 GEG spätestens bei der Besichtigung.
6. Bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Stand der Erhaltungsrücklage und beschlossene Sonderumlagen.
7. Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis der zuständigen Bauaufsicht — mit einer Ausnahme: In Bayern wird kein Baulastenverzeichnis geführt, dort werden vergleichbare Verpflichtungen über Dienstbarkeiten im Grundbuch gesichert.
8. Offene Beitragsbescheide, etwa zu Erschließung, Kanalanschluss oder Straßenausbau, sowie ein Hinweis auf Denkmalschutz oder einen Altlastenverdacht.

Ein Nebeneffekt, der den Aufwand allein rechtfertigt: Alle drei Makler bewerten damit dieselbe Immobilie. Erst dann sagt die Streuung zwischen ihren Zahlen etwas über die Makler aus und nichts mehr über die Lücken in Ihrer Mappe.

Der nächste Schritt

Holen Sie zwei bis drei Einschätzungen ein, aber verlangen Sie jede schriftlich, mit Verfahren, Vergleichsfällen, Spanne und Stichtag. Legen Sie die Papiere nebeneinander und streichen Sie zuerst das höchste und das niedrigste Ergebnis an: Nicht weil sie falsch sind, sondern weil sie die meiste Begründung schulden. Bestellen Sie parallel eine Auskunft beim Gutachterausschuss Ihrer Kommune — sie kostet einen niedrigen dreistelligen Betrag und ist die einzige Zahlenquelle im Verfahren, die niemandem etwas verkaufen will; wie Sie daraus selbst einen Preis herleiten, steht im Beitrag zum Angebotspreis beim Privatverkauf.

Und unterschreiben Sie am Tag der Bewertung nichts. Der Auftrag hat Zeit, bis Sie die zweite und dritte Mappe gelesen haben. Steht dagegen ein Erbfall, eine Scheidung oder ein Steuerbescheid im Raum, überspringen Sie die kostenlose Stufe: Dort zählt allein ein Gutachten, das der Empfänger anerkennen muss — und die sechs Monate Bearbeitungszeit beim Gutachterausschuss beginnen erst mit Ihrem Antrag.